要互相成就，更要獨自綻放。

9月的最後一週，中國恒大（03333.HK）很忙。9月24日，中國恒大發佈辟謠聲明反擊網上流傳有關恒大重組情況的謠言；9月25日，中國恒大發佈公司經營情況公告，説明目前經營正常健康、財務穩健，力證“清白”，同時公司拆分物業管理業務上市事項已獲香港聯交所批准；9月29日，中國恒大發佈公告稱，日前已與持有恒大地産總額1300 億的戰略投資者進行商談並與部分戰略投資者達成新的協議。

關於中國恒大1300億戰略投資債轉股的風波悉數化解之後，中國恒大再拋出重磅消息，旗下物業公司向港交所提交了上市申請。

恒大物業正式赴港IPO消息一齣，母公司中國恒大以及兄弟公司恒大汽車（00708.HK）的股價順勢得到拉升。9月30日，中國恒大早盤高開逾8%，上漲8.36%，報17.88港元/股；恒大汽車早盤高開近4%，上漲3.1%，報19.98港元/股。截至30日收盤，中國恒大股價飆升19.64%至19.74港元/股，總市值達到2578.63億港元；恒大汽車則以19.88港元/股報收，漲幅2.58%，總市值增至1752.74億港元。

恒大物業僅是遞表，已對中國恒大及恒大汽車産生了重大影響。若成功上市，其想像空間亦不容小覷。

擬分拆到擬上市用時僅兩月 管理規模持續進擊

中國恒大似乎從不打無準備之仗。

7月31日，中國恒大發佈公告稱，公司正考慮可能分拆本集團的物業管理服務及相關增值服務業務于香港聯合交易所有限公司獨立上市。據悉，這是恒大第一次正式公佈擬分拆物業上市的規劃。

兩周後的8月13日晚間，中國恒大公告稱，為恒大物業引入235億港元戰投，包括中信資本、騰訊控股、周大福、阿里巴巴的雲峰基金等14家戰略投資者。彼時，中國恒大表示，本次融資為本集團物業管理業務引進了一批卓有聲譽的戰略投資者，將會提升本集團物業管理業務的企業形象、專業水準並支援其發展。

對於此次引進戰投的意義，恒大集團總裁夏海鈞曾在中國恒大2020年中期業績會上表示，恒大物業成功引入235億港元戰投，預計將使恒大降低凈負債率19個百分點。

9月25日，中國恒大分拆物業管理業務在港交所上市計劃獲港交所批准。到9月29日提交招股書，恒大物業從“擬分拆”到“擬上市”用時僅不到兩個月，可謂神速。

來源：恒大物業招股書

235億港元的戰投也改變了恒大物業的股權架構。據招股書顯示，恒大物業目前的股權架構中，母公司中國恒大持有上市前恒大物業71.939%的股權，上市前投資者合共持股28.061%。其中，華人置業執行董事陳凱韻持股5.373%；華泰國際持股4.776%；紅杉資本持股4.12%；騰訊持股1.433%；雲鋒基金持有1.79%；九龍建業董事會主席柯為湘持股1.194%；利福國際旗下Treasure Pitcher Ltd.持有0.597%股權。

恒大物業也表示，在目前多個條件的限制之下，公司合資格股東將於全球發售份額中，獲得提供恒大物業股份的保證配額。恒大物業能夠得到戰略投資者的“青睞”，也與其近年的高速發展相關。

據悉，恒大物業的前身為金碧物業有限公司，成立於1997年，隸屬於中國恒大，係國家一級資質物業管理企業。2012年7月，改名為恒大地産集團物業管理中心。

招股書顯示，截至2020年6月30 日，恒大物業已訂約為1354個項目提供物業管理服務、非業主增值服務或社區增值服務，覆蓋22個省、5個自治區、4個直轄市及香港逾280個城市，總在管面積約為2.54億平方米，而簽約面積為5.13億平方米，服務近200萬個家庭。

單就2020年上半年在管面積來講，2.54億平方米成功超越目前上市公司排名第5的綠城服務，上市即躋身物業管理上市公司TOP5。值得注意的是，排名前4的彩生活、雅生活、碧桂園服務、保利物業等公司在2020年上半年在管面積均突破3億平方米。

中指院數據顯示，物業服務百強企業的在管項目總建築面積均值由截至2017年12月31日約31.6百萬平方米增至截至2019年12月31日約42.8百萬平方米，年複合增長率約為16.4%。而在此期間，恒大物業總在管面積分別為1.38億平方米、1.85億平方米及2.38億平方米，年複合增長率為31.3%，遠超物業服務百強企業的均值。

招股書顯示，于最後實際可行日期，恒大物業總簽約面積為5.27億平方米，而在管面積為2.69億平方米。即便如此，恒大物業也一直在規模擴張方面不斷進擊，這在招股書募資用途中也有所體現。恒大物業表示，預計將通過收購或投資專注于住宅物業或非住宅物業的其他物業管理公司來進一步擴大業務及令物業業態組合多元化，並進一步鞏固其領先地位。

據悉，在今年6月，恒大物業成立了外部業務開發團隊，並於9月開始通過戰略收購及投資擴大外部業務開發範圍。迄今為止，恒大物業以訂立協議收購五家區域物業管理公司，總在管面積為7.72百萬平方米，均由獨立第三方物業開發商開發。

毛利凈利年複合增長超100% 整體盈利能力持續提升

在分拆上市的眾多物業公司中，恒大物業的經營業績表現頗為亮眼。

招股書顯示，在2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個月，恒大物業的收入分別為43.99億元、59.03億元、73.33億元及45.64億元；同期經營利潤分別為1.49億元、3.23億元、12.58億元、15.13億元。

按照恒大物業的三條業務線，其物業管理服務收入佔比最高，其次為非業主增值服務和社區增值服務。2020年上半年，恒大物業來自物業管理的營收為28.24億元，佔比為61.9%；來自非物業增值服務營收為12.31億元，佔比為27%；來自社區增值服務營收為5.08億元，佔比逐年增加至11.1%。

來源：恒大物業招股書

值得注意的是，2017-2019年，恒大物業的毛利分別為4.32億元、7.23億元、17.54億元，上述3年的年複合增長率為101.4%；凈利潤分別為1.07億元、2.39億元、9.31億元，上述3年的年複合增長率高達195.5%。

中指研究院數據也顯示，截至2019年12月31日，恒大物業位列物業百強企業總收入、總毛利及總凈利潤第三，而在2017年至2019年，其凈利潤以195.5%年複合增長率排名中國物業服務TOP20第一。

來源：恒大物業招股書

同時，恒大物業毛利率近幾年表現愈來愈好。招股書顯示，恒大物業毛利率由2017年的9.8%增至2019年的23.9%，2020年上半年增至38.1%，較2019年上半年的23.0%增加15.1個百分點。恒大物業表示，毛利率不斷提升主要由於業務增長的規模效應、高收費項目比例增加及持續的成本管控。

今年上半年，恒大物業營收45.64億元，較去年同期的34.66億元增長31.7%，同時凈利潤也突破10億，達到11.48億元，較去年同期的4.07億元大增182.06%。由此可見，今年疫情並未對恒大物業的發展造成太大影響，反而由於疫情引起了人們對物業管理的重視。

來源：恒大物業招股書

此外，恒大物業的流動比率自2017年至2020年上半年分別達到1.1倍、1.1倍、1.3倍及1.5倍。同期，其資産負債比率由2017年的22.2%降至2020年上半年的0.9%。

與其他物業公司類似，恒大物業的發展也同樣得益於中國恒大的頭部地位。

招股書顯示，恒大物業自2017年至2020年前6個月，來自中國恒大提供的在管面積佔比達到99.8%、98.9%、98.4%和98.8%。在2017年、2018年、2019年和截至2020年6月30日期間，恒大物業從五大客戶獲得的銷售收入分別為19.43億元、24.6億元、28.12億元和17.13億元，分別佔恒大物業總收入的44.2%、41.7%、38.4%和37.6%。

同期，恒大物業向單一最大客戶中國恒大銷售的收入分別為19.35億元、24.39億元、26.58億元和15.97億元，分別佔總收入的比重約為44%、41.3%、36.3%和35%。

對此，恒大物業並不避諱。恒大物業在招股書的風險因素中首先表明往績記錄期內絕大部分物業管理服務收入來自恒大集團所開發物業提供的服務。與此同時，恒大物業對未來發展的不確定性亦表示擔憂。恒大物業亦表示，集團不斷努力擴展物業管理服務至第三方物業開發商開發的物業，從而獲得額外收入來源，並使物業管理業態組合多元化。

對於中國恒大，一系列操作讓其暫時擺脫困境。恒大物業若成功上市，將會對中國恒大優化負債、降低融資成本、提升市值産生良性影響。但上市之後如何發展，顯然還需要考量恒大物業的經營能力。