8月28日，萬科（000002.SZ）舉行2020年中期業績線上推介會。會上，萬科執行副總裁、首席運營官王海武透露，“萬科的CS社區空間從2015年開始市場化拓展，目前非萬盤和萬盤的業務比例達到1：1，未來萬科物業仍會持續增強其市場化的能力”。

一時之間，物業公司的市場化發展，再次成為行業的熱點話題。由於物業公司多從地産公司中分拆出來，其業務的附屬性較強，市場化發展更是屢遭資本市場質疑。

市場化拓展漸成趨勢 規模與品質有待平衡

截至8月31日，A+H股共有29家上市物業公司。其中，彩生活、中奧到家、南都物業、新大正等市場化程度較高，在管面積基本通過市場化方式獲取。在剩餘的20多家物業公司中，有15家公佈了在管面積中來自關聯方與第三方的詳細數據，而10家則進一步公佈了物業服務營收中來自關聯方及第三方的營收數據。

在管面積增速方面，公佈相關數據的物業公司均實現了在管面積的穩步增長。其中，來自第三方的在管面積增速普遍領先來自關聯方的在管面積增速。鑫苑服務、新城悅服務來自第三方的在管面積增速均超過100%，第三方在管面積增速領先關聯方在管面積增速50%以上的有雅生活服務、新城悅服務、永升生活服務、碧桂園服務等7家物業公司。

來源：各物業公司2020半年報

物業服務營收方面，公佈相關數據的物業公司也都實現了一定程度的增長。其中，弘陽服務、燁星集團因為自身規模較小、基數有限等原因，第三方物業服務營收增速超過100%。頭部物業公司中，保利物業、碧桂園服務第三方物業服務營收增速均超過50%。所有已公佈數據的物業公司中來自第三方物業服務的營收增速均超過來自關聯方的物業服務營收增速。

來源：各物業公司2020半年報

具體到各物業公司來自第三方的在管面積及物業服務營收，已公佈數據的物業公司中，60%的物業公司來自第三方的物業服務營收增速超過來自第三方的在管面積增速，保利物業等3家公司來自第三方的物業服務營收增速領先來自第三方的在管面積增速50%以上。但是，也有40%的物業公司第三方物業服務營收增速小于在管面積增速。

來源：各物業公司2020半年報

上述數據顯示，在上市物業公司中，市場化發展正變得愈發重要。各物業公司來自第三方的在管面積及來自第三方的物業服務營收基本都領先於來自關聯方的在管面積及物業服務營收，且兩者間的差值也極為明顯。

然而，在推進市場化發展的過程中，部分物業公司並未實現面積與營收的同步增長。包括藍光嘉寶在內的幾家物業公司，其第三方在管面積快速增長的同時，對應物業服務營收增速卻較為滯後。這也表明部分公司通過市場化新接管項目對整體營收貢獻有限，其市場化拓展品質並不高。換句話説，通過市場化拓展主要實現了規模的增長。

競爭日趨激烈 後期整合仍是難點

對於物業公司而言，降低關聯方依賴、實現市場化發展的主要方式包括單項目拓展及收並購兩種。其中，中大型物業公司往往選擇收並購及市場化拓展並行，中小型物業公司多選擇單項目拓展。不可否認，很多物業公司都將市場化拓展作為規模增長的主要途徑之一，並持續發力。

早在2015年，萬科物業即宣佈啟動市場化發展。此後，萬科物業通過積極參與各地招投標、收購相關物業公司，實現了自身規模的快速擴張。

2015年底，龍湖智慧服務也低調開啟了市場化發展，通過獲取項目、與中小開發商合作、收購相關物業公司等方式，實現了規模的快速擴張。經過2017年、2018年的加速發展，截至目前，龍湖智慧服務的合約管理面積已超過4億平方米。

翻閱世茂服務的招股説明書，截至2019年12月31日，其共有11149 名全職僱員，其中市場拓展人員達462名，佔比達4.2%。

在對外發展、市場拓展方面，無論是人員配備還是對市場的關注，亦或是人員的培訓及相關制度流程，物業公司都投入了相當大的精力。以深圳不久前發佈河道管養項目為例，該項目短時間內吸引了7家物業公司投標，最終金地物業、萬科物業各下一城。

實際上，市場化拓展的難點在於後期整合。縱觀整個物業管理行業，各物業公司似乎尚未做好迎接市場化的準備。與面積快速擴張相對應的，是各物業公司的退出面積也在快速增加，包括時代鄰里、永升生活服務、彩生活等在內的物業公司其退出面積均有不同程度的增長。同時，在物業服務體系的適配、增值服務體系的複製推廣方面，物業公司也遭遇了諸多的困難。

從基礎物業服務來看，物業公司的後期整合併不順利。由於高端、中端、低端業主訴求各不相同，物業公司向下、向上相容均面臨挑戰。

以萬科物業為例，2020年其被合肥某項目解聘，價格便是重要因素之一。據了解，萬科物業接管該項目後，其物業費價格接近翻倍。而從事中低端項目管理的物業公司，往往也無法理解高端業主的訴求，盲目擴張的結果只能導致功虧一簣。以萬科物業HSQ高端體系認證與雙管家為例，某物業公司直接理解為配置兩個管家，並未理解萬科物業業務管家與健康管家背後的整體邏輯。

增值服務方面，受地域、公司特質等影響，增值服務模式嫁接遭遇失敗。以藍光嘉寶服務為例，其生活家服務體系在長三角地區的推廣並不順利。

作為藍光嘉寶服務引以為豪的增值服務産品，生活家服務體系在四川特別是成都取得了較大的成功。但在並購整合長三角地區的物業公司後，生活家服務體系卻難以推行，給藍光嘉寶服務帶來很多壓力。儘管上半年疫情給物業管理行業帶來了新的發展機遇，但藍光嘉寶服務的生活服務營收卻出現同比下降。值得注意的是，資本市場難以給出高估值的背後，或許就有對藍光嘉寶服務生活家服務體系持續運作與複製推廣的擔憂。

業態方面，隨著物業公司管理業態越發豐富，且各業態間的管理與運營邏輯差異越來越大，盲目進入也會給物業公司帶來整合的煩惱。

以住宅物業與非住宅物業為例，住宅物業以建築物區分所有權為基礎，物業公司主要負責對公共區域及設備設施進行日常管理。雖然住宅物業的物業費相對較低，但通過技術手段帶來的效率提升以及降本增效，同時結合物業公司開展的增值服務，頭部物業公司在住宅物業服務領域往往有不錯的盈利表現。

但非住宅物業方面，不同於以業主區分所有權的住宅物業，物業公司往往面對著單一大業主。業態不同，物業公司面臨的生存邏輯亦不同。以卓越商企為例，在2017-2019年，其來自卓越集團的物業服務毛利率分別為31.59%、33.96%、35.23%，來自獨立第三方的物業服務毛利率分別為14.47%、9.86%、12.38%，遠低於來自關聯方的毛利率，這表明其在市場化發展過程中或將通過降低價格以獲取項目。

與此同時，在非住宅物業管理過程中，作為單一業主的甲方往往可以通過嚴格的服務標準、合同規定、保證金等進行約束，物業公司操作空間極為有限。隨著競爭不斷加劇，非住宅物業低利潤率將逐漸成為常態，物業公司的利潤率將逐漸向五大行看齊。在2019年，五大行中利潤率最高的為世邦魏理仕，凈利率為5.40%。

隨著外部環境的改變，物業公司的市場化發展正逐漸步入深水區，以往低價搶佔市場、後續通過各種方式實現盈虧平衡的發展方式也面臨挑戰。對於物業公司而言，後續市場化發展面臨的局面將愈發嚴峻。

不過，機遇與挑戰往往並存。對於那些擁有精細化數據測算、服務與品質監控的物業公司，將有望脫穎而出，成為後疫情時代的領跑者。對於頭部物業公司而言，通過擁抱科技與數據，將有望實現自身規模與營收的穩步增長，並逐步將市佔率提升至國外同行的水準。