8月21日，惠譽已確認總部位於中國香港地區的太古地産有限公司(Swire Properties Limited，簡稱“太古地産”，01972.HK)長期外幣發行人違約評級（IDR）為“A”，展望“穩定”。惠譽還確認太古地産的高級無抵押評級為“A”，確認Swire Properties MTN Financing Limited發行的中期票據計劃“A”評級。

評級確認反映出太古地産繼續從其投資性房地産（IP）投資組合中獲得強勁收入。管理層致力於保持強勁的資産負債表，該公司的財務狀況將保持穩健，流動性良好。新冠肺炎大流行將對該公司2020年的運營産生負面影響，但該公司的評級空間很大，惠譽預計該公司將採取保守的擴張方式。

關鍵評級驅動因素

中國香港地區投資組合日趨弱化：惠譽預計大流行會對太古地産的投資組合産生負面影響，尤其是零售租金，盈利將在2020繼續減弱。香港零售業投資組合報告顯示，由於中國香港地區宏觀問題，該公司2019的權益收入下降了10%，而2020年上半年的零售額大幅下降。惠譽預計，較低的週轉租金和租金優惠將在2020年對零售租金造成壓力。

太古地産在中國香港地區寫字樓投資組合繼續創造穩定的收入，佔2019年權益總租金收入46%左右。惠譽相信，高品質的寫字樓物業將比零售物業更具彈性。主要的寫字樓IPs，包括太古廣場、太古坊寫字樓、港島東中心和太古坊一座，儘管面臨嚴峻的經濟環境，但在上半年實現了正值的租金回籠和較高的租用率。

中國內地經濟復蘇加快：太古地産在中國內地的零售組合自2020年3月以來出現強勁復蘇，儘管上半年受流感大流行的影響。多個一線城市優質地段的優質IP投資組合支援了太古地産的快速復蘇。對奢侈品牌的需求增長速度快於惠譽的預測，惠譽預計其在2020財年下半年將保持穩定。扣除租金優惠後，中國零售物業的權益租金總收入在上半年增加了2%。整體租用率保持穩定。

強勁的資産負債表狀況：惠譽預計管理層維持審慎的財務政策。太古地産充足的流動性支撐了強勁的資産負債表，並在市場低迷期間增加了靈活性。太古地産的凈債務從2018年的300億港元大幅減少至2019年的147億港元，主要由於獲得兩次非核心資産處置的凈收益。該公司在市場低迷前的撤資策略是改善財務狀況的關鍵。

評級高於母公司：惠譽將太古地産與母公司太古股份有限公司(Swire Pacific Limited，簡稱“太古股份公司”，A-/穩定)之間的聯繫評估為弱(weak)，根據《母子公司評級關聯性標準》。兩家公司都是擁有獨立董事會和獨立融資職能的上市公司。惠譽將太古股份公司的綜合信用狀況評為“A-”。太古地産擁有更強的獨立財務狀況，因此其IDR比太古股份公司的綜合信用狀況高一個子級。然而，太古股份公司的綜合信用狀況惡化至“A-”以下，將導致太古地産發生負面評級行動。

評級推導總結

太古地産的評級相對於同行而言處於有利地位。其約10億美元的IP EBITDA規模高於Link Real Estate Investment Trust（A/穩定）的9億美元，少於新鴻基地産發展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，簡稱“新鴻基地産”，00016.HK ，A/穩定)的20億美元。太古地産350億美元的高品質IP價值也支援其“A”評級。太古地産2019年的IP EBITDA/現金利息覆蓋率約為8.5倍，杠桿率（以凈債務/IP價值衡量）為5.3%，與“A”級同行處於類似水準。

關鍵評級假設

-由於租金復歸率(rental reversion)為負、租用率和租金優惠降低，2020年總租金收入將下降4%。惠譽假設2021年收入將緩慢恢復到2019年的水準。

-由於房地産交易銷售和酒店業務惡化，2020年總收入將下降10.7%。

-2020-2023年，營運EBITDA利潤率保持在60%左右。

-2020-2023年，每年資本支出約18億至37億港元，以支援開發管道。

-股息政策不變。

評級敏感性

可能單獨或共同導致惠譽採取正面評級/上調行動的未來發展因素包括：

-惠譽預計，在太古地産的中國內地投資組合達到臨界值之前，惠譽不會在未來12-18個月內採取正面評級行動。這將使公司能夠實現有意義的租賃收入地域多元化。

-任何上調都需要基於太古股份公司的綜合信用狀況上調至“A”。

可能單獨或共同導致惠譽採取正面評級/上調行動的未來發展因素包括：

-太古股份公司綜合信用狀況惡化至“A-”以下。

-太古地産的IP EBIDTA/利息支出總額持續低於4.0倍。

-在中國內地進行激進的擴張，執行力和財務風險都有所提高。

-太古地産的凈債務/IP價值持續超過30%。

流動性和債務結構

充足的流動性：截至2020年6月底，太古地産的現金餘額為112億港元，未提取承諾授信額度為92億港元，足以覆蓋其32億港元的短期債務。該公司的債務都沒有抵押，這使得其在融資選擇上具有靈活性。

該公司通過銀行貸款或來自第三方的MTN票據為此類債務進行再融資，從而減少了對太古股份公司（通過Swire Finance Limited）債務融資的依賴。目前，所有未償債務均來自第三方。債務分期限布也很好，一年內到期債務不超過25%。