7月13日，穆迪確認大連萬達商業管理集團股份有限公司(Dalian Wanda Commercial Management Group Co., Ltd.，簡稱“萬達商業”)“ Ba1”企業家族評級（CFR）；萬達商業地産 (香港) 有限公司(Wanda Commercial Properties (HK) Co. Limited，簡稱“萬達香港”)“ Ba3” CFR；以及萬達地産海外有限公司(Wanda Properties Overseas Limited，簡稱“萬達地産海外”)和Wanda Properties International Co. Limited(簡稱“Wanda Properties International”)發行的債券“Ba3”級高級無抵押評級。

上述公司的相關展望都維持“穩定”。

據了解，萬達地産海外和Wanda Properties International均為萬達香港的全資子公司。受評債券均由萬達香港提供擔保，並由萬達商業、萬達香港和債券受託人之間的股權購買承諾協議和維好協議作為支援。

評級理據

穆迪高級副總裁Kaven Tsang表示：“萬達商業的‘Ba1’CFR反映了其在中國開發和管理商業地産的強大品牌和業績記錄，以及在出售住宅開發業務後改善了業務狀況。”

穆迪首席分析師Tsang補充稱，“評級還考慮到其可觀的經常性租金收入和強勁的現金狀況，上述優勢緩和了其總債務杠桿率高企所帶來的風險、對低線城市的敞口，以及在零售條件充滿挑戰和經濟放緩的情況下擴張計劃的執行風險。”

雖然由於新冠肺炎爆發，該公司的租金和管理費收入在2020年將比2019年有所下降，但隨著業務中斷的消退，萬達商業零售商場的零售額和客流量不斷恢復，該公司的經營業績應該會逐步改善。

穆迪預計，在公司強大的零售商場管理和業績記錄的支援下，該公司的租金收入將在2020年下半年和2021年逐步恢復。在過去3-4年中，該公司的零售商場的租用率高達99%以上，平均租金穩定在每月每平方米100-110元人民幣之間。

因此，穆迪預計，萬達商業的凈債務/ EBITDA的比率將在2021年恢復至約4.5倍，預計將從2019年的4.0倍增至2020年的6.5倍左右。同樣，其EBITDA/利息覆蓋率預計從2019年的3.0倍下降至2020年的2.1倍，將在2021年恢復至2.5倍-3.0倍。

上述預測比率繼續支援萬達商業的CFR 處於“Ba1”水準。

在出售住宅開發業務後，受到開發和行業風險降低的推動，該公司業務狀況改善，這將緩解該公司在財務指標方面的暫時弱勢。

在中國經濟增長放緩的情況下，該公司對低線城市的高敞口和計劃主要在低線城市進行擴張，這帶來了運營和執行風險。然而，穆迪預計萬達商業擁有管理低線城市商業風險的專業知識和經驗。該公司的輕資産戰略也將減少其資金需求和與在低層城市擴張帶來的相關財務風險。

萬達商業的“Ba1”CFR也受到其私營企業狀況的限制。然而，該公司的獨立董事和聲譽良好的股東（如騰訊控股有限公司(Tencent Holdings Limited，簡稱“騰訊控股”，00700.HK，A1穩定)和其他投資者），在一定程度上緩解了公司治理風險，上述投資者任命其代表進入董事會，以平衡股東、債權人和其他利益相關者的利益。

截至2019年12月31日，萬達商業擁有657億元人民幣的現金儲備，每年350-400億元人民幣的穩定租金收入為其提供了充足的流動資金。穆迪預計，該公司的現金持有量和營運現金流將足以覆蓋其到期債務和未來12-18個月投資組合購物中心的承諾資本支出。

“穩定”展望反映了穆迪的預期，即萬達商業將保持支援其“Ba1”CFR的財務指標，並有足夠的現金資源來支援其未來12-18個月的運營和再融資需求。

確認萬達香港的“Ba3”CFR反映了該公司的獨立信用狀況，加上基於穆迪的預期，即該公司將在需要時從其母公司萬達商業獲得支援。

穆迪的支援預期考慮到，萬達商業持有萬達香港100%的股權，母公司對萬達香港的完全控制權，以及萬達香港作為萬達商業離岸融資和投資的主要平臺的作用。

穆迪還預計，如有需要，萬達商業將保持其提供支援的能力，這反映在其“Ba1”的CFR和向萬達香港提供及時資金支援的記錄中。

萬達香港的獨立信用狀況反映出，鋻於其作為集團離岸融資和海外投資的核心平臺，其規模較小、酒店業務面臨困難的經營環境、信用指標薄弱和股本基礎薄弱。該公司良好的流動性和母公司的嚴密控制緩解了上述弱點。

萬達香港的流動性狀況良好，且擁有大量現金。截至2019年底，該公司的現金餘額約為75億元人民幣，可覆蓋同期約22億元人民幣短期債務的約3.4倍。穆迪預計，未來12-18個月內，萬達香港將擁有足夠的流動性資源，以滿足其運營和再融資需求。

萬達香港的“穩定”展望主要反映了穆迪的預期，即鋻於兩家公司之間的密切聯繫，萬達商業將在萬達香港面臨壓力時為其提供財務支援。