當越來越多的物業公司渴望“出圈”，招商積余（001914.SZ）已經先行一步，在非住宅物業方面有所佈局。不過，招商積余的佈局離不開資産重組。

儘管早在2019年12月16日招商積余就通過整合招商局集團、航空工業集團兩大央企集團所屬物業板塊後重新上市，但內部整合仍在持續，而相關業務的調整也勢必會對招商積余的未來發展産生影響。

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資源統籌與産品創新較弱 業務剝離致營收利潤雙降

據上市物業公司綜合實力測評結果顯示，招商積余排名第5，綜合得分為202.95分。

資料來源：北京林業大學程鵬研究團隊

具體來看，招商積余在價值創造力、市場領導力、全國影響力等三個維度均排名第6，這表明企業在“能否為股東創造持續高於市場平均的價值、是否在相應市場及財務指標方面確立了行業領先地位、是否已經在全國具備了較高的影響力”等方面表現突出。

但是，在資源統籌力及産品創新力等維度，招商積余表現不盡人意。其中，在資源統籌力維度排名22，表明企業在發揮現有資源和資産的潛力方面還有極大的提升空間。在産品創新力層面，招商積余排名24，在25家上市企業中處於倒數地位，説明其新服務和新産品還沒有為公司帶來持續的價值，後續需要進一步挖掘並培育。

資料來源：招商積余2019年報

從業績來看，2019年，招商積余實現營業收入60.78億元，較2018年下降8.68%。其中，物業管理實現收入51.5億元，較2018年增長32.8%；資産管理業務實現收入6.17億元，較2018年微降2.35%；其他業務（主要為房地産開發業務）較2018年大幅下降85.48%，其主要原因是招商積余剝離房地産開發業務所致。受此影響，招商積余實現凈利潤2.70億元，較2018年的8.24億元大幅下降212%。

資料來源：各物業公司2019年報

對比來看，招商積余2019年的收入僅次於碧桂園服務及綠城服務，位居行業第三。考慮到招商積余2019年全年業績僅並表招商物業2019年12月的業績，可以推斷2020年招商積余營收將有所提升。

分産品來看，公司2019年基礎物業管理服務實現收入增長27.88%。其中，住宅物業服務實現收入增長47.05%，非住宅物業服務實現收入增長24.28%，專業化服務實現收入增長95.93%。

2019年，招商積余住宅物業服務實現收入8.35億，佔比13.74%；非住宅物業服務實現收入37.64億，佔比61.93%。不論住宅業務還是非住宅業務的佔比均較2018年均出現了不同程度的提升，其中非住宅物業收入佔比上升16.42%，住宅物業收入佔比上升5.21%。

低調出圈尋求未來發展 內部整合成重中之重

2019年，招商積余在管面積1.53億平方米，較2018年增長24.91%。其中，住宅業務2019年管理規模7653萬平方米，較2018年增長15.96%；非住宅業務2019年管理規模7613平方米，較2018年增長35.42%。

截至2019年年底，招商積余新簽項目涵蓋企業總部、政府、商業寫字樓、園區、高校、場館、醫院、公共交通等眾多業態。目前，招商積余住宅與非住宅比例接近1：1。

資料來源：招商積余2019年報

實際上，不少物業公司都瞄準了非住宅物業，渴望出圈。早些時候，萬科物業公佈其“三駕馬車”的業務架構。其中，商企空間（BS）業務層面，在管項目1009個；社區空間（CS）業務層面，在管項目2663個；城市空間（US）業務已佈局橫琴、青島、成都、廈門等城市。根據萬科2019年年報，萬科物業在管面積4.5億平方米，住宅物業服務新增簽約面積1.03億平方米，非住宅物業服務新增簽約面積0.18億平方米。

相比萬科物業，招商積余在社區空間（CS）業務層面劣勢較為明顯。截至2019年，招商積余總在管項目1198個，其中住宅業態在管面積僅7653萬平方米，2019年新增在管面積1054萬平方米，與萬科物業住宅業態新增簽約面積1.03億平方米差距很大。

而在非住宅物業領域及城市服務領域，招商積余與萬科物業的差距較小。以2019年的數據為例，萬科物業非住宅物業服務新增簽約面積0.18億平方米，招商積余新增非住宅物業在管面積0.2億平方米。隨著招商積余與招商蛇口的資源整合持續推進，招商積余有望在非住宅業務層面與萬科物業縮小差距。

資料來源：招商積余2019年報

2019年，招商積余在管面積達到1.53億平方米。其中，來自控股股東的管理面積為6244萬平方米，佔比40.90%，較2018年降低3.97個百分點。與此同時，2019年招商積余新增管理面積3045萬平方米，來自控股股東新增管理面積為860萬平方米，佔比僅為28.24%。

資料來源：招商蛇口2019年報

招商蛇口2019年報顯示，其銷售面積較2018年上升41.35%至1169.44萬平方米，但是其結轉面積的增幅僅為22.50%。因此，即便招商蛇口全部結轉的面積交給招商積余管理也十分有限。同時，招商蛇口結轉交付的面積多為住宅，對招商積余拓展非住宅管理意義不大。

不同於住宅物業，非住宅物業的規模擴張也極為考驗物業公司的綜合能力，而關聯企業在這方面的支援卻較為有限。不過，招商係本身的資源稟賦極為強大，後期或為招商積余的發展提供其他的支撐。

在招商蛇口2019年業績發佈會上，副總經理聶黎明表示，目前很多工作都在緊鑼密鼓地推進，在招商積余重組上市之後，關於改革以及融合、融效的工作，一刻也沒有停止。“招商積余緊跟著會啟動組織架構的大調整，對於招商積余總部，原中航物業總部和招商物業的總部將會進行大的改革和調整。另外，招商蛇口為了體現對招商積余的支援，以及提升招商蛇口持有物業運營的能力，招商蛇口的商業運營板塊與招商積余的商業運營板塊整合也即將開始”。

據悉，2019年，招商積余資産管理業務實現收入6.17億，佔比10.15%。若招商蛇口商業運營板塊整合順利，招商積余持有物業的運營能力將有所增強。

值得關注的是，中航物業在2019年緊緊圍繞科技轉型，打造智慧物業平臺。目前，智慧物業已佈局15個省4個直轄市，內部覆蓋項目達516個。而招商物業亦持續推進"招商通智慧服務平臺"的更新迭代，目前已覆蓋607個在管項目，並建成了6個城市級智慧運營中心。然而，不同物業平臺之間數據的交互、互聯互通涉及到很多基礎的設計、定義，數據融合極為費時費力。招商積余如何快速實現內部的互聯互通，仍有待觀察。