董添

5月以來，北京等熱點城市二手房成交量網簽數據滑坡。2019年5月，北京地區二手房住宅簽約13764套，環比下降4.7%，同比下降24%。二手房成交均價62641元/平方米，環比上漲1.9%，同比持平。春節過後，樓市出現過一波小陽春，二手房價格普遍上漲，導致觀望情緒濃厚；以限競房為代表的新建住宅供應井噴，分流了部分二手房購買需求。值得注意的是，今年以來，土地市場持續升溫，多地出現大額土地轉讓。

二手房網簽量下滑

中原地産研究中心統計數據顯示，2019年前4月，多地房地産調控出現一定程度鬆綁，信貸政策有所寬鬆，二手房交易出現“量價齊升”局面。進入5月，北京等熱點城市二手房市場降溫。5月，北京地區二手房住宅簽約13764套，環比下降4.7%，同比下降24%，二手房網簽數據滑坡明顯。

貝殼研究院數據顯示，5月北京二手房市場成交量環比下降。5月，北京鏈家二手房成交環比下滑約8%。在成交下降的背景下，教育資源一枝獨秀的西城地區成交量環比增長近4%，且總價千萬以上改善小區成交活躍。5月，北京二手房成交均價62641元/平方米，環比上漲1.9%，同比持平。

對於北京地區二手房成交量下降的原因，中原地産首席分析師張大偉認為，政策預期出現變化。4月以來，多地樓市調控再次收緊，北京地區國管公積金政策從嚴調控，導致購房者觀望情緒濃厚。同時，樓市小陽春過後，二手房價格普遍上漲較多，市場再次出現博弈。此外，以限競房為代表的新建住宅供應井噴，分流了部分二手房購買需求。

據了解，5月北京新房成交佔比環比提升3%。5月末北京新房庫存達8.6萬套，去年同期為5.4萬套，主流新房為限競房，“剛需化”特徵明顯。

同時，多個一二線熱點城市二手房市場降溫。深圳規土委數據顯示，截至5月27日，全市二手房網簽量為6595套，相比4月份有所下降。根據深圳貝殼研究院監測數據，繼4月份降溫後，5月二手房成交量預計再降近兩成。上海市5月二手住宅預計成交量在2.3萬套左右，環比下降10%以上。

土地市場熱度不減

今年以來，土地市場持續升溫，多地出現大額土地轉讓。中原地産數據顯示，2019年前5月，全國50大城市合計賣地1.59萬億元，同比增長12.3%。其中，9個城市土地出讓金額超過500億元，30個城市土地出讓金額超過200億元。杭州、天津、武漢、蘇州、北京、重慶等地區土地出讓金額居前。

從土地拍賣方式看，多數地塊以限價房形式成交。6月3日，廣東江門拍出兩宗地。其中一塊位於樞紐新城今洲路南側、規劃梅江路東側，為城鎮住宅用地。地塊起拍總價為4.51億元，佔地面積為2.85萬平方米，計容面積為8.56萬平方米，最終被美的以5.9億元競得，溢價率約為33%。另一宗地位於濱江新區萬錦路和鳳翔路交叉口西南側，為城鎮住宅、商務金融、旅館用地。起拍總價為4.12億元，佔地面積約3.39萬平方米，計容面積約10.18萬平方米。地塊最終被保利以4.6億元競得，溢價率為11.7%。兩塊地均採用“限價+競配建+車位”的方式拍賣。

值得注意的是，不少房企拿地積極，導致土地成交溢價率較高。以中國金茂為例，6月3日，汕頭市金平西區一宗純宅地，最終由廣州順茂房地産開發有限公司(金茂)以總價26.56億競得。該宗地塊位於汕頭金平西區金鳳半島偏南部，佔地面積13.73萬平方米，建築面積為44.39萬平方米。成交樓面價約6237元/平方米，綜合樓面價約5983元/平方米，溢價率達82%。

截至目前，2019年以來，37家房企拿地規模超過百億元。資金面相對寬鬆，房企購置土地熱情升溫。其中，碧桂園、融創中國拿地金額超過600億元，萬科、新城控股拿地金額超過400億元，拿地規模居前。從拿地位置看，龍頭房企轉向一二線熱點城市拿地動作明顯。

張大偉指出，土地市場熱度持續復蘇，以蘇州、武漢、杭州為代表的二線城市土地市場升溫明顯。2019年以來，多地放鬆了土地市場限制，對土地限價、土地保證金、土地配套保障房等規定進行了放鬆。但土地市場如果過熱，不排除政策調控的可能性。

監管趨嚴

中原地産數據顯示，2019年5月，全國針對房地産的調控措施達41次；2019年前5個月，累計調控次數達205次。最近2個月，多地政策再次出現收緊，特別是海南、廣州、蘇州、合肥等地。

以蘇州為例，5月27日，蘇州市政府聯合住建局、發改委、自然資源局等部門，召集30余家地産商召開蘇州房地産行業座談會。會上透露，如蘇州樓市的幾大指標得不到控制，7月後調控會加碼。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英對中國證券報記者表示，此次座談會的目的是控制蘇州的房價漲幅。截至4月份，蘇州二手住宅掛牌均價累計上漲5.88%，已超過蘇州全年調控目標5%的界限。且土地市場熱度高。進入2019年，多宗高單價、高溢價率土地成交，“百億級”土拍頻現，多個板塊的“地王”紀錄被刷新。5月18日，住房和城鄉建設部對最近3個月價格指數累計漲幅較大的4個城市進行預警提示，其中就包括蘇州。

值得注意的是，近期不少房企融資報告中特別提及融資用途不用於購置土地。以恒大地産集團為例，恒大地産集團110億元公司債券發行申請獲深交所通過。募集資金擬用於償還到期或回售公司債券、支付公司債券利息。本次發行公司債券募集資金將按照募集説明書約定用途使用，不用於購置土地。業內人士指出，2019年以來，多數房企拿地激進，房企債券和ABS融資用途受到關注。未來不排除對用於拿地的大額融資從嚴監管。