“住宅建築應以套內使用面積進行交易”引發輿論熱議

專家建議 公攤系數亟須科學合理制定

◎　目前,我國住宅建築主要以建築面積進行交易,這樣會出現同一項目的建築面積相同而套內使用面積不同的問題,加劇“公攤面積傷民”的矛盾

◎　房産交易計價方式的改革很重要,但最關鍵還是要制定科學合理的公攤系數。開發商應該充分披露“按什麼面積計價”“出售的房屋室內使用面積是多少、公攤面積是多少”

“建築面積”“套內面積”“公攤面積”,這幾個專有名詞最近讓不少打算買房的人一籌莫展。

2月18日,住房和城鄉建設部官方網站發佈《關於〈城鄉給水工程項目規範〉等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》。在這38項強制性工程建設規範中,有一份全文3.1萬字的《住宅項目規範(徵求意見稿)》(以下簡稱《徵求意見稿》),其中第二部分2.4.6條指出,“住宅建築應以套內使用面積進行交易”。

這句話在被解讀為“告別公攤”的同時,也讓一些人認為可能引起房價大漲。

不過,接受《法制日報》記者採訪的業內人士普遍認為,可能是一些媒體過度解讀了這句話。首先,在我國現行規定中,商品房銷售計價一直是“可以按套內建築面積或者建築面積計價”；第二,無論按哪種方式計價,房子的總價是一樣的；第三,以套內使用面積計價,其後果可能並沒有想像的那麼美好。

取消公攤係誤讀

購房成本無影響

《徵求意見稿》自發佈後,引起了社會輿論熱議。有關公攤面積的新聞被刷屏,有媒體稱,這是“住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易”。網友和專家們都在討論“建築面積”“公攤面積”以後真的要取消了嗎?

2月23日晚,央視在其微信公眾號上發表了一篇標題為《“公攤面積”要取消了?這事兒沒那麼簡單》的文章。文中稱,《徵求意見稿》只是技術規範,這一規範未來約束的是工程建設行為,約束對像是住宅項目的建設單位。這與大家所關心的住宅交易到底是以“建築面積”還是以“公攤面積”來計算,並無直接關係；與大家關心的物業費、取暖費以何標準收取,也無直接關係。

接受本報記者採訪的專家也不認同取消公攤面積的説法。

“公攤面積是客觀存在的。不管是按套內面積標價,還是按建築面積標價,公攤面積的産權是要轉移到購房人手裏的。如果購房者購買了房屋,但是樓道電梯間的門廊、外墻等産權全是開發商的,自己住得也不踏實。因此我認為取消公攤面積的提法肯定不對。”北京大學房地産法研究中心主任樓建波説,公眾對於公攤面積的主要意見是公攤面積過大,也就是“花100平方米的錢只得70平方米的房”。

在樓建波看來,指望一個《徵求意見稿》取消公攤面積,物業費、取暖費等都按照套內面積繳納,“這種想法不太實際”。

“實際上,住建部多次提倡套內面積交易。但是需要澄清的是,住建部只是説住宅,並非所有的房屋。實際上,也不可能是所有的房屋都按套內面積來交易,非住宅商品房就不可能用這種方式來交易。但這是個好事,因為對於購房者來説,他們會更加直觀地了解到每平方米多少錢。”樓建波對記者説。

也有業內分析人士稱,此次出臺這一規定主要是因為本條是居民關注的焦點問題,關係到每個住宅用戶的切身利益。目前,我國住宅建築主要以建築面積進行交易,這樣會出現同一項目的建築面積相同而套內使用面積不同的問題,加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

“按照市場平均的得房率,若是以套內使用面積計算價格,全國的房價相當於還要提高20%至25%。”中原地産首席分析師張大偉分析説。

但張大偉同時稱,以套內使用面積計價的政策對於購房者實際購房成本基本無影響,主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。

樓建波也認為,實質上的價格上漲不太可能,“但體現出來的單價會上漲。假設建築面積是87平方米,室內面積只有70平方米,這套房子總價賣100萬元,按不同的面積來標單價,肯定是不一樣的”。

“價格是開發成本和利潤的總和,無論計價方式如何變化,單套房屋的總價,也就是消費者的購買成本,不會發生變化。另外,以套內面積計價的主要作用是要統一房地産價格統計發佈、價格評判標準和降低這個領域的法律爭議、糾紛,所以我不認為計價方式的調整會影響房屋總價。”北京房産律師王樹德對本報記者説。

系數規定不規範

公攤測繪有貓膩

近年來,隨著房價上漲,部分開發商趁機推高公攤比例。據媒體此前報道,部分房地産開發商為獲利,頻頻打起住房公攤面積的主意,“買100平方米得70方米”,個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對本報記者介紹,房屋買賣涉及三個面積,建築面積、套內面積和實際使用面積。

“建築面積包括房子的面積和外面樓梯、過道面積,這些肯定是購房者需要承擔的；套內面積講的就是房子的外墻,這個墻以內的地方,因為墻有厚度,而厚度是不能用的,但是這塊面積還是屬於購房者的。”嚴躍進説,民眾之所以關心公攤面積,也是因為相應房屋面積的計算是比較模糊的,“如果開發商能夠算得很清晰,那麼大家買房的時候就會知道自己需要付出的購房成本”。

記者注意到,在實踐中,一二線城市相對規範,住宅公攤系數在15%至25%之間,但還有很多城市並不規範,有些地方的住宅公攤系數甚至超過30%。

據業內人士透露,開發商從利益考量出發,傾向於做大公攤面積,這樣不僅可以收取多重費用,包括物業費、取暖費等,還可以在表面上降低房價,給購房者造成價格較低的錯覺。

此外,國際通行的房屋交易計價單位多為“所見即所得”的套內面積,國內對此雖無統一規定,實際操作中卻普遍採用建築面積計價。但時至今日,都無法律法規對公攤面積作出明確約束。

“《房産測量規範》提到的公攤面積計算方式在《住宅設計規範》中無相應體現,致使國內報批、設計、施工每個環節都不是特別清楚公攤如何計算,只能等著房子蓋出來,測繪部門最終來測公攤大小。這樣一來會導致不少亂象出現。”樓建波説。

對於公攤測繪裏的“貓膩”,在廣東從事房屋測繪工作的吳永輝稱,測繪單位一般按照“誰使用,誰分攤”原則計算公攤面積,基本交由開發商指認,而業主不具備專業知識,雙方資訊嚴重不對等。

儘管如此公攤並不合規,但在現實中,不知情的購房者往往被迫埋單。有業內人士直言,國內對於公攤系數的規定並不規範,基本靠經驗,亟須予以規範。

而王樹德對記者説,以套內面積進行房産交易,在一些地方早已有法可依。

早在2002年,重慶就率先出臺《重慶市城鎮房地産交易管理條例》,其中第13條規定商品房銷售應當同時公佈套內建築面積及其價格、建築面積及其價格,並載入商品房買賣合同。交易當事人發生面積糾紛時,應當以套內建築面積和套內建築面積價格作為處理糾紛的計價依據。

2013年年底,北京市出臺關於印發《〈北京市城市房地産轉讓管理辦法〉實施意見》的通知,第二十七條規定經濟適用住房、普通住宅、公寓及其他高檔住宅等居住類房屋的預售,均應當以套內建築面積計價,按套內建築面積結算房價款。獨立的別墅和整棟樓房預售,計價方式由當事人自行約定。

王樹德對記者説,2013年6月1日,《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》開始實施,明確了商品房合同面積及交付面積差異糾紛的處理原則。一般出臺司法解釋都是因為某個領域的法律糾紛比較多發並且缺少統一處理原則。

“以套內面積計價主要基於兩點考慮,第一是套內面積和建築面積計價方式有技術差異,建築面積計價不能完全反應各地的房地産真實價格水準；第二是建築面積計價容易産生法律糾紛,明確套內面積及套內價格有利於解決和減少法律糾紛。實際上,自北京及重慶以套內面積計價後,類似的法律糾紛少了很多。”王樹德説。

用設計控制公攤

定標準確保透明

2018年,在房價高漲的一線城市,限價之後的商品房社區品質下降,各方面設施面積縮水、裝修不合格等現象頻頻出現。

因此,也有業內人士提出了這樣的擔憂,未來如果開發商過度擠壓公攤,是否也會導致社區品質下調,包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水?

在接受媒體採訪時,杭州房産專家劉德科提出,省公攤的最有效辦法,就是在同一樓層同一個單元內排布七八套住房。目前,重慶的住宅樓盤普遍如此,其他城市都是同一樓層同一個單元內排布二至四套住房,“地産商必須把套內面積做到最大化,公攤面積能省則省,這樣才能實現銷售金額最大化。按建築面積計價,地産商就不必斤斤計較得房率”。

在嚴躍進看來,未來的問題涉及到開發商的建造成本,一方面是防範轉嫁到購房款,即所謂套內面積的成本轉嫁；另一方面要防範偷工減料,出現小區品質下降現象。

“比如根據要求,是要在單元門口修建坡道,但是有些小區因為單元門廳的面積不夠,建不了坡道。所以在制定設計標準、規範的時候,要明確普通商品住宅的公攤面積,具體到門廳、臺階等地方的寬度應該是多少。”在樓建波看來,上述這些都是關係到購房者實際居住的,如果臺階做得太窄,住戶在搬家時,都不一定能正常搬運傢具。

樓建波對記者強調,房産交易計價方式的改革很重要,但是最關鍵的還是要制定科學合理的公攤系數。“我認為,開發商應該充分披露的是兩個方面,第一是按什麼面積計價,第二是出售的房屋室內使用面積是多少、公攤面積是多少。”樓建波説。

此外,記者注意到,目前在坊間還有這樣的説法——如果想要真正告別“買100平方米房子只得70平方米”的現象,只能修改《商品房銷售管理辦法》。

樓建波對此説法不認同。“排除有個別企業虛構公攤面積的做法,甚至重復計算公攤面積的行為,公攤面積不是在房産交易環節認定的,而是在設計環節。如果設計的是普通商品住宅,公攤就要控制在一個合理的幅度。”樓建波説,他認為真正的問題是將來應該對普通商品住宅的設計嚴格把關,“比如,在設計室內面積是70平方米的普通商品住宅時,要控制住公攤,規定公攤不能超過多少平方米。這樣才有意義,只討論計價方法意義不大”。

在採訪中,不少業內人士強調,通過法律法規統一厘清“建築面積”“套內面積”“公攤面積”等關鍵概念,是確保銷售計價體系成功轉軌的重要一步。樓建波認為,統一劃定相關概念的重要性遠大於計價體系轉軌本身,包括政府、開發商、房地産仲介及其他專業團體在內的市場各個環節,採用整齊劃一的標準是保證市場公平透明有序的基礎。

房産稅按價值徵收

去公攤為計稅鋪路

在此次關於公攤面積的熱議中,還有一種聲音值得關注——這次的“去公攤”,或許正是為房産稅的徵收鋪路。有評論認為,“助推”住建部“取消公攤”徵詢意見的還有房産稅的立法。換句話説,實施房産稅前,公攤面積這筆“糊塗賬”必須厘清。

嚴躍進認為,從公攤面積角度看,確實不應重復收繳此類稅費,建議未來房産交易稅費、供暖費等統一按照套內面積收取,“此次《徵求意見稿》具有行業變革的意義,于居住者而言具有積極作用。從後續政策來看,房産稅以及與房屋交易面積掛鉤的政策都可能發生變化,最終都統一按照套內面積計算。這將為稅收計稅標準奠定基礎,也將以保護購房者權益為最終導向”。

此前,有媒體刊文稱,房産稅是否應計公攤面積存在兩難。一方面,由於板樓、塔樓、別墅等各類建築公攤面積差別極大,從0%至55%不等,一刀切以建築面積為單位收取房産稅有失公平；另一方面,如以套內面積為標準收取房産稅,開發商可能故意“紙面做高”公攤面積,幫助購房者“合理”避稅。

“房産稅肯定涉及計稅的標準,到底按套內面積或者建築面積,後續肯定要明確。如果都按套內面積計算,那麼購房者的成本相對會小一點,這也是值得肯定的地方。”嚴躍進認為,從長遠來看,未來要建設開放式街區的小區環境,公共通道部分該如何徵稅,會不會增加公攤面積,如何緩解社會矛盾,都值得深思。

樓建波的意見則是,房産稅不應該按房屋面積收取,應該是按價值徵收。

“如果要按每平方米多少來徵收房産稅,就可能涉及到‘到底是把公攤算到裏面還是不算到裏面’的問題。例如六環外面積較大的房産和二環以內一套小戶型房子,如果按房屋面積徵收房産稅,徵收的金額就可能出現有失公平的現象。按照價值徵收則回避了這種問題。”樓建波對記者説。（趙麗 本報實習生 董佳瑩）