過去三年的棚改紅利著實改變了很多城市的命運，連邊疆都被惠及。

尼加提家的舊房子，已經閒置了兩個月了。國際會展中心對面，三室兩廳，租金從5500降到了5000，但依舊無人問津。

這個結果是在尼加提預料之中的，畢竟外來人員在烏魯木齊是一個太小眾的少數派。

在新一份的“985畢業生最愛去哪些省份就業”統計裏，31個省市裏，新疆排在了第24位，2017年時又後退了5位，在它後面的，是黑龍江、內蒙古、甘肅、西藏、寧夏、海南和青海。 

作為新疆的首府，烏魯木齊在吸引高端人才方面也並不亮眼，很多原本從地州搬來的人，這幾年因為環境和生活節奏不適應，又搬了回去。

而本地的人，並不缺房子，在2009年的時候，福利房、公務員小區等自建房，還能佔據到烏市房地産市場的半壁江山。

甚至許多老一輩的中高收入群體，他們的房子每年空置的天數在不斷增多。

比如尼加提爸媽住的那個小區，算是烏魯木齊數一數二的高檔小區，購買者多是中年以上的中高收入人群，以獨棟、聯排和花園洋房為主，一到冬天，小區裏便人煙稀少，空置無光的房子顯得整個小區格外清冷。

尼加提的爸媽也早在10月的時候就飛去三亞度假了，要到過年才回來。“前幾年海南火，都買了海南。去年海南買不了了，他們幾個玩得好的朋友又開始相約往雲南去了，也有的就是去廣東廣西自駕遊，喜歡哪就在哪租個房子住半年，反正都不會在新疆過冬”。

房價10年翻3倍

位居西部省會之首

看似甚少人口流入的烏魯木齊，房價卻沒有降下來。

烏魯木齊市統計局的數據顯示，2018年前三季度，烏市商品房銷售額237.37億元，同比增長11.7%，其中，住宅銷售額189.09億元，同比增長11.7%。

易居研究院的數據顯示，2018年1-11月，烏魯木齊的新建商品住宅成交均價呈緩慢上漲狀，到11月的時候，成交均價已經達到了8415元/平米。 

而在統計局2018年12月的70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數裏，烏魯木齊環比增長了4%，同比增長了9.8%，二手住宅環比增長了4%，同比增長了13.7%。

安居客的數據裏，2018年12月時，烏魯木齊天山區的新房均價已經達到了1.2萬元/平米，水磨溝區和經濟開發區環比略有下調，但每平米單價也都突破了1萬元。

翻看歷史，烏魯木齊的房價，也是追隨2009年的中國房地産新週期開始往上走的，到2014年的時候，房價基本翻了一倍。到如今，又再翻一倍，已經是10年前的三倍水準。

如果從烏魯木齊的每人平均工資水準來看，目前烏魯木齊的房價，是已經高過每人平均承受能力的——根據統計數據，2018年，烏魯木齊的薪資水準平均數為5194元/月。以最舒服的房價在月薪上下10%左右浮動的標準來説，顯然這個房價線，是吃力的。

但如果放到整個國內，或者以省會（首府）城市來劃分二線城市的話，烏魯木齊的房價收入比，在國內的省會（首府）城市裏，又是屬於壓力較小的，甚至可以説是已經非常理想的了。不到1萬的均價，不到2倍的房價收入比，在目前省會（首府）城市裏，只有呼和浩特、蘭州、西寧、銀川低於烏市。

但在這幾個西部省會城市裏，烏魯木齊的房價水準已經是最高的了。

棚改吸引房企扎堆涌入

土地出讓金同比增4成

2018年在全國主要熱點城市都限購的形勢下，西部城市的成交趁勢異軍突起。

統計局的數據顯示，2018年1-12月，西部地區商品房銷售面積45396萬平方米，比上年增長6.9%，銷售額31127億元，比上年增長23.4%，量價的同比增速都是四個地區中最快的。

房企也看到了西部的價值空間，把這裡視為一個優秀的洼地。

而房價收入比依然較其他同級城市舒適的烏魯木齊，成為這部分城市裏的重要一個吸收點。

烏市統計局説，2018年自年初以來，我市房地産呈現出較好的增長態勢，且增長速度逐月呈現上揚態勢——1-3季度，烏魯木齊市完成房地産開發投資額389.3億元，比上年同期增長56.0%，增速較今年一季度和上半年分別提高了33.9個、37.7個百分點，較去年同期提高40.7個百分點。其中，住宅投資226.8億元，佔到房地産投資額的58.3%，同比增長57.9%。

其2018年全年的土地出讓金額，在中指統計的《全國40大中城市出讓金同比漲幅》裏，排到了第8位。 

據尼加提回憶，綠城算是進疆最早的全國性房企之一，入疆已經10年了，然後是萬科、綠地、中海、金科、保利、萬達。大概2016年的時候，恒大從五家渠轉戰進入了烏魯木齊。2017年，碧桂園、富力來了，2018年時，融創、陽光城、紅星美凱龍、佳源也都來了，“尤其2017年以後開始吧，這些大房企來得勤了，烏市人也開始對房企的品牌有了了解和更多的追求”。

把這些大房企吸引而來的一個重要原因，是烏魯木齊的棚改紅利。

數據顯示，2015年，烏魯木齊棚戶區改造計劃建設房屋6000套，建築面積60萬平方米，實際新開工房屋7180套，完成年度開工建設計劃套數的119.67%，建築面積86.94萬平方米，完成年度開工建設計劃面積的144.9%。包括天山區波斯坦巷片區、水磨溝區一號立井片區等17個項目，新建35棟高層，18棟多層。

2016年，烏魯木齊棚戶區改造計劃是15216戶，實際完成了15242戶，超額完成全年計劃任務。

2019年，烏魯木齊計劃完成約64293戶棚戶區改造徵收任務，其中，徵收36947戶，現有房屋功能完善27346戶。

這些棚改戶手裏的“定向房票”，為烏魯木齊樓市的流通需求架起了有力的靠山，“包括這兩年政府在戶籍政策、人才引進方面做出了很多利好，加上公積金貸款額度提高等資金方面優惠政策的出臺，銷售上還是比較有保障的”，烏魯木齊某樓盤行銷負責人如是説。

大戶型與高端産品走俏

産品同質化與扎堆化明顯

這些房企扎堆進來以後，為烏魯木齊帶來了兩個改變。

一個改變，是去化週期的拉長。尼加提回憶身邊朋友買房的經歷，“以前買的基本是看了就定了，這兩年的都會走好幾個盤，選上1-3個月再定，加上去年內地樓市下行明顯，觀望的時間就更長了，反正有那麼多房子，不愁沒得選”。

而另一個改變，就是産品的同質化。

2018年的前三季度，烏魯木齊90平方米以下住房銷售額25.1億元，同比下降24.2％；140平方米以上住房銷售額31.99億元，同比增長6.4%；別墅、高檔公寓銷售額17.56億元，同比增長82.1%。

就連烏市統計局在三季度報告的最後一句，都流露出摁不住的喜悅：“今年我市住宅銷售的熱點是大戶型和高檔住房，數據反映出我市市民買房的需求由剛需轉向追求品質的更高層次”。

高端項目的份額提高，對於房企來説，自是好事，在同等麵粉價之上，可以添加更多的産品溢價成分。

中海·會展九里最小戶型98平米，陽光城·文瀾公館最小戶型110平米，萬科·天山府最小戶型105平米，烏魯木齊碧桂園125平米起……房企在烏魯木齊，找到了大平層的打造樂趣。 

而在漢族人居多的解放路以北，這樣的同類産品扎堆現象就更為嚴重。比如在國際會展中心片區，就有綠地、綠城、萬科、中海、富力等房企項目扎堆而立，而戶型上卻甚少差異。

“烏魯木齊的房地産市場發展，還是比較落後於內地的，因此在戶型要求上並不高”，上述行銷負責人告訴彈房君，在內地，買小戶型的多是年輕人，但在烏魯木齊卻是相反，小戶型基本是地州來的年輕人們買來給父母住的。“本地市民對戶型的最大追求點就是大臥室、大面寬、南北朝向，所以在配比戶型的時候，90平米左右的小戶型基本只佔5-10%，三居室佔50%左右，四居室配比也會較高”。