居住條件和城市品質是衡量一個城市發展水準和居民幸福指數的重要指標。改革開放40多年來，我國城鄉居民每人平均居住面積顯著增加、居住條件顯著改善。隨著城市發展，城市更新被提上日程，很多城市正在探索以城市更新提升城市品質的路徑。

2018年12月19日至21日召開的中央經濟工作會議明確，完善住房市場體系和住房保障體系。之後召開的全國住房和城鄉建設工作會議把加快解決中低收入群體住房困難、解決新市民住房問題列入今年的重點工作。

2019年伊始，地方“兩會”集中召開。經梳理髮現，經濟發展、城鄉建設、脫貧攻堅、生態環保、營商環境、政府建設等成為地方“兩會”的“關鍵詞”。多省市在政府工作報告中強調，繼續加強房地産市場調控監管，完善住房市場體系和住房保障體系，加快發展住房租賃市場，保證房地産市場平穩健康發展。在城市更新方面，北京、廣州、東莞等城市將在老城復興、老舊小區改造、發展空間拓展等方面創新思路，實施一系列新舉措。

因城施策，“穩”是主基調

北京市政府工作報告指出，2019年要更好解決群眾住房問題，完善住房市場體系和住房保障體系，保持房地産市場平穩健康發展。完成1200公頃住宅供地，加快已供地住宅項目開工建設和入市步伐。

北京市人大代表、首開集團董事長潘利群表示，穩定的房地産市場對開發企業和老百姓都有好處。市場穩定了，預期就穩。對於開發企業，市場穩定就不會瘋狂拿地；對於老百姓，市場穩定就不會在樓市“高溫”時非理性“搶房”。

福建省政府工作報告指出，將加強房地産市場精準調控，健全促進房地産市場平穩健康發展長效機制，夯實城市主體責任，編制實施住房發展規劃，福州市、廈門市編制“一城一策”實施方案，切實穩地價、穩房價、穩預期。

四川省政府工作報告強調，加強房地産市場監管，促進房地産市場平穩健康發展。完善住房市場體系和住房保障體系。

江蘇省政府工作報告也指出，將加大住房保障力度。落實好城市主體責任，因城施策，健全市場體系和保障體系，著力解決好城鎮中低收入居民和新市民住房問題。

麥田房産分析師張葉松表示：“綜合來看，各地2019年年初的房地産市場調控表態與2018年年底中央經濟工作會議傳達出的2019年房地産政策方向是一脈相承的。在這樣的宏觀政策指導下，因城施策或將是2019年政策的一大特徵。”

58安居客房産研究院首席分析師張波認為，無論地方採取何種調控措施都是為了“趨勢的穩定性”、把脈城市房地産市場發展的趨勢和走向，在堅持落實長效機制的基礎上，結合當前實際情況，通過適當調整政策保障樓市穩定。因此，一方面，整體來看，調控會既有放鬆又有加碼；另一方面，同一城市在不同時間段將出現政策調控的鬆緊度變化。

加快推進租賃住房建設

黨的十九大報告確立了“租購並舉”的住房制度改革方向，旨在讓百姓可通過購房或租房來滿足住房需求，實現住有所居的“安居夢”。

2018年，深圳市加大民生保障力度，推進住房制度改革，穩房價、穩租金、穩預期取得實質進展。深圳市政府工作報告總結到，2018年，深圳市出臺了全國首個關於加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見，構建商品房佔40％、政策性支援住房佔40％、公租房佔20％的供應結構，著力解決住有所居的問題，破解高房價對實體經濟和人才的擠壓影響。全年建設籌集人才住房和保障性住房8.9萬套、供應4.6萬套，開工老舊小區改造7890套。

“之所以出現‘炒房’現象是因為房地産具備了金融屬性。破解‘炒房’問題的途徑是培育住房租賃市場、向住房租賃傾斜。”中國建設銀行董事長田國立表示，當前，我國住房租賃市場還不發達，但我國正在從高速發展階段向高品質發展階段邁進，住房是高品質發展最基本的要求。

展望2019年，多地在地方“兩會”中強調，將著力完善住房市場體系和住房保障體系，促進住房租賃市場穩定。

北京市在保持房地産平穩健康發展、堅持“房住不炒”的同時，將加大政策房、保障房的供應，出臺進一步規範管理住房租賃市場的政策措施，促進住房租賃市場穩定。根據計劃，今年，北京市將加強老舊小區改造工作統籌，多渠道建設籌集租賃住房5萬套（間）、政策性産權住房6萬套，完成棚戶區改造1.15萬戶。

北京市住房和城鄉建設委員會副主任鄒勁松透露，列入北京市2019年首批保障房開工計劃的項目共116個，將提供13.6萬套房源。其中，政策性租賃房項目45個、房源約4.6萬套，包括0.8萬套公共租賃房、3.5萬套集體土地租賃房、0.3萬套企業自持租賃房。此外，還有約9萬套政策性産權房，共涉及71個政策性産權房項目。在增加建設量的同時，今年還將出臺集體土地租賃房建設導則，提高住房品質。

針對公租房違規轉租轉借的情況，鄒勁松介紹到，在多措並舉進行整治的同時，將不斷加強規範公租房的使用監督管理，完善政策和長效機制。未來，違規轉租轉借行為將會付出更沉重的代價。下一步，還計劃將有關轉租、轉借等違法違規使用公租房的資訊抄送其他相關部門和單位，將查實的、違規使用保障房的家庭納入聯合懲戒備忘錄名單，實行聯合懲戒。

“集體土地租賃房有助於産業發展。”潘利群認為，一些集體土地租賃房面向産業園區員工，既解決了職工住房的燃眉之急，又有助於增加地區産業發展的吸引力。據介紹，首開集團與北京市順義區合作的順義區首個集體土地租賃房項目即將推出，房源主要面向周邊企業員工。

在福建省政府報告中，加大住房保障力度是2019年工作之重。報告強調，2019年將繼續堅持租購並舉，推進棚戶區改造，完成棚戶區改造4.5萬套。加強共有産權住房和租賃房建設，培育住房租賃市場，完善住房保障體系。

“市民對美好生活的嚮往就是我們的奮鬥目標”、“要像抓經濟建設一樣抓民生保障，像落實發展指標一樣落實民生任務。”深圳市市長陳如桂在政府工作報告中指出，2019年要辦好十個方面40件民生實事和一批民生微實事，並突出強調持續改善居住條件，全市人才住房、安居型商品房、公共租賃住房要開工籌集8萬套/間、供應3.4萬套/間，開工改造老舊小區4448套等。

在廣州市“兩會”中，解決住房領域的民生問題成為政府工作報告中濃墨重彩的一筆。報告指出，今年，該市將加大住房保障力度，增加公租房供給，提高房屋租賃補貼。此外，還將進一步加大住房保障政策研究出臺的力度，在出臺人才公寓政策的基礎上，研究探索共有産權住房的相關政策。

此外，天津市政府工作報告也指出，將增加長期租賃住房供應，大力培育和發展住房租賃市場。

以城市更新提升城市品質內涵

隨著城市發展，城市更新被提上日程。

中共中央、國務院在對《北京城市總體規劃（2016年~2035年）》的批復中提出，要做好歷史文化名城保護和城市特色風貌塑造。老城不能再拆，通過騰退、恢復性修建，做到應保盡保。

在老城復興的過程中，北京正創造性地打造共生院模式，即新老建築共生、新老居民共生和文化共生，在保證宜居性的同時煥發出老城的生機與活力，用一種如繡花般精細的織補方式更新歷史文脈豐厚的核心區。2019年，北京市將著力推出一批城市更新試點區域和試點項目，推動城市減量提質發展。堅持“保障對保障”，按照申請式改善、共生院改造的思路，推進核心區平房院落有機更新。其中，以長安街西延線、永定河兩岸為重點加強城市設計，基本完成首鋼南區規劃優化，加快推進冬奧廣場片區改造建設，努力打造城市更新標桿工程。

廣州市政府工作報告強調老舊小區改造對城市更新的意義。報告指出，今年，廣州市將以繡花功夫推進城市精細化管理，繼續推進老舊小區微改造，加快推進基礎設施修補和完善、電梯加裝提速以及二次供水設施升級改造。

值得注意的是，東莞市政府工作報告提出，將實施發展空間拓展工程，以城市更新提升空間承載力。堅決打贏空間拓展攻堅戰，著力提升集約發展品質。牢固樹立城市空間集約開發理念，力爭在土地整備、城市更新、“兩違”治理等難點、痛點問題上取得突破，全方位優化拓展城市生産、生活和生態空間。

在提升城市品質內涵上，東莞市東城代表團提出，搶抓粵港澳大灣區發展的機遇，抓好空間拓展，堅持土地統籌開發，持續推進違建治理，著力推進城市更新，開展對TOD項目的探討。提升城市管理水準，實施城市精細化管理，保障社會安全穩定，抓好鄉村振興，推動工業園區改造，推動生態宜居美麗鄉村建設等。

東莞市東城街道黨委副書記、辦事處主任邵宏武表示，2019年將著力抓好城市更新和産業更新兩個“更新”，把城市更新放在重要的位置，作為拓寬城市發展空間的最重要抓手。同時，打好三大攻堅戰，即：土地整備攻堅戰，通過收購、收儲、合作等方式進一步加強土地的統籌力度，釋放土地的價值；品質提升攻堅戰，落實好各級責任，實施“微改造，大提升”，實現管理精細化；項目落地攻堅戰，從年初抓起，力促項目儘早落地。

東莞市政協委員盧瑞權也建議，要充分利用好舊廠房改造和城市更新的機遇，從法律法規、政策扶持、更新舉措等方面著手，穩步推進城市更新，盤活舊廠房、舊村莊、舊物業用地用房等資源，加速解決歷史遺留問題。在政策上，擴大集體土地轉國有土地的適用範圍、減少操作流程，促進産業升級和城市建設“雙翼齊飛”。

此外，多地代表、政協委員均表示，城中村改造不再是簡單的一拆一建、千村一面，而要充分考慮當地居民的實際情況、古舊建築保護和産業的特點，保證村民、參與改造的房企與社會大眾等多方面的利益，讓改造後的新社區實現産居結合、居民安居樂業。