中國網地産 甘逗

2017年，中梁地産提出“雙千億”目標：到 2021 年，銷售額和總資産均超過千億，目標進入20 強，衝刺10強。而2016年中梁還是一匹銷售額只有336.8億的“準黑馬”。

事實是，中梁提前38個月完成三大目標大滿貫。截至2018年上半年，中梁總資産突破千億，達到1347.26億元；億翰智庫研究院的數據顯示，2018年前10月，中梁全口徑銷售額突破千億達到1150億，正式躋身千億陣營，排名房企銷售第19位。

2018年11月13日，中梁正式提交招股書，開啟赴港IPO之路，這也是近8年擬上市房企中規模最大的一家。倘若此次中梁能成功敲鑼，相較于2018年以來赴港上市的美的置業、弘陽地産、萬創國際、大發地産、萬城控股、恒達集團、銀城國際等多家房企而言，中梁將成為上市房企中資産和銷售規模最大的一家。

對於中梁，千億已以最快速度抵達，前方的IPO之路還會遠嗎？

速度中梁：業績上升與負債下降

作為企業，最想看到的情景，莫過於負債與業績的“此消彼漲”。

億翰數據顯示，2018年前11月，中梁全口徑銷售額達到1289.9億元，穩坐房企TOP20陣營。回首2015年，中梁的銷售業績也才剛剛過百億大關。

2016年，中梁將總部遷至上海，便開始了“一路開挂”模式，2016年銷售額以100.48%的同比增長率提升至336.8億元，2017又以125.03%的增長率將銷售業績迫近千億至757.9億元。2018年中梁劍指千億，提前完成全年目標，躋身中國房企TOP20寶座。

數據來源：億翰智庫

從百億到千億，中梁用了不到三年時間。

除銷售業績展現“黑馬”之姿外，中梁其他各項數據也給其順利上市提供相當有力的支撐。中梁招股書顯示，截至2018年6月30日，中梁控股營業收入97.31億元人民幣，相比2017年的29.46億元增加230.31%；物業銷售收入2018年上半年96.21億元相較于2017年同期的28.86億元增幅約233.3%。

來源：中梁招股書

截至2018年6月30日止，中梁實現凈利潤8.37億元，流動負債總額為1184.2億，有息負債佔比不足10%，為97.49億元，流動比率為1.1倍，凈負債率報告期內持續下降。

2018年上半年，中梁凈負債率已下降至44.6%，下降如此之快引起行業高度關注。根據招股書，中梁凈資産負債率的快速下降，得益於集團銷售結轉為收入並導致盈利增加，公司保留了優質資産。中梁方面在招股書中給出的解釋是，過去幾年凈負債率較高是因為主要應對業務增長其融資需求不斷加強以收購額外地塊，同時相關物業項目尚未開始預售及産生現金流入。

其實，從2017年開始，中梁凈負債率開始大幅下降，中梁招股書顯示，主要是由於總權益的增加，中梁總權益自2017年底的6.55億元分別增加260.2%及72.6%至2017年底的23.54億元以及2018年上半年的40.61億元，主要原因歸於集團保留盈利的增長。

來源：中梁招股書

對於今年房企普遍相信的“真理”：管理好現金流   沒有現金流會立馬“死”。中梁也深諳其道，現金流方面，截至2018年6月30日，中梁現金及銀行結余達到198.62億元，現金流充足。

渤海證券資料方面顯示，中小房地産企業現金流緊張，而AA級的房地産開發商甚至負增長，現金流已出現缺口。這在融資環境較為寬鬆的情況下不是突出問題。但2018年以來，國家房市調控政策升級，融資環境收緊，疊加國內外宏觀因素影響，房企融資成本上升，短期內融資難融資貴的現狀難以短期扭轉，房企對於流動性管理，回款運轉和融資拿地的調度能力將會決定生存境地。

特色中梁：首創地産阿米巴

作為一家綜合性物業開發商，中梁從溫州出發，佈局了長三角多個城市。為加速全國化進程，同大多數規模化房企一樣，中梁選擇在2016年將總部遷至上海。

中梁在實行全國化擴張同時實行“總部一線，佈局三四線”的戰略，在去庫存等政策的東風下，抓住了三四線城市樓市回暖的行情。

2016年，它以平均5天拿一塊地的速度拿下68塊土地，耗資246億元。2017年以平均三天拿一塊地，每週有四五十塊土地上報集團的速度繼續全國化擴張。快速擴張的中梁，在佈局三四線城市之外，也十分重視重點二線城市的投資力度，目前在全國重要城市群的13座二線城市精準落子，包括成都、杭州、蘇州、成都、重慶等在內，這是有別於“閩係發展模式”原始路徑的戰略。

區別於其他盲目佈局三四線城市房企，中梁控股堅持“深耕長三角、面向華東、輻射全國“的發展戰略，在持續深化全國化佈局中，拓展了四川、河南、湖南、山東、湖北、雲南、重慶等新區域。

2018年中梁的觸角更是延伸至內蒙古、遼寧等地，直至覆蓋全國110個城市。據招股説明書顯示，中梁已進駐長三角、環渤海、中西部、海峽西岸、珠三角五大核心區內22省110個城市共316個項目，總土地儲備面積超過3500萬平方米。億翰智庫數據顯示，2018年前11月，中梁的拿地貨值2136億元，房企排名第11位。

來源：億翰智庫

此外，中梁拿地方式上也越來越多元化。除了傳統的招拍挂和收並購方式，還通過代建、小股操盤等模式獲取土地，還積極尋求合作夥伴，聯合碧桂園、萬科、融創、濱江、寶龍等品牌房企合作開發，降低資金成本，從而有效應對發展風險。

值得注意的是，中梁文化的核心是“人”，這也為其一直高速的發展穩住根基。

吸引優秀的人加入，更要人盡其才，中梁不止在組織上創新，更結合自身特色創造中國第一個地産阿米巴管理模式：劃分控股集團、區域集團、區域公司等多級管控架構，總部向區域充分授權，區域作為經營主體，自主經營、獨立核算、自負盈虧，最終形成了“精總部，強一線，小組織”的阿米巴經營模式。

招股書中表示，阿米巴生態系統的支撐體系之一是激勵計劃，其中包括為中梁的高級管理層和其他僱員提供具有利益共用和風險共擔功能的共同投資計劃。截至今年8月31日，中梁附屬公司231個物業中的158個為共同投資項目，佔比達到68.4%。

截至2018年6月30日，中梁阿米巴體系助其實現快速扁平化複製和擴張，其下屬子公司從2015年底的48家增至2018年上半年的705家，員工從740人擴招至1萬+。

如今，“千億三大目標”已提前實現，上市在即，中梁下一個“大滿貫”目標會是什麼？