原標題：杭州商品房庫存大起底 住宅庫存近35000套不算多

2018年還剩最後11天，回顧這一年的杭州樓市，經歷了從火熱到冷清的行情暖冷變化：上半年，從一次性付款到萬人搖號，全民陷入“買房狂歡”；下半年，新房頻頻流搖，二手房價格“腰斬”，購房熱情迅速熄滅。

隨著下半年行情的逐漸降溫，杭州新房的庫存開始隨之增加。克而瑞的數據顯示，從今年7月份開始，杭州商品住宅庫存量連續四個月增加，截至11月底，顯性存量達到570萬方，同比上漲36%。

消化570萬方的住宅，對於整個杭州市場來説，並不算難事。不過，儘管樓市整體上仍保持合理健康的存量，但是對於個別板塊來説，庫存的壓力已經是懸在頭頂的“達摩克利斯之劍”。在進入下行的大背景下，這些板塊將面臨極為嚴峻的挑戰。

近期，商報記者實地探訪了多個庫存高企的新房板塊，並結合克而瑞浙江區域和杭州市住房保障和房産管理局的客觀數據，對杭州樓市庫存現狀進行一番梳理。

市區住宅庫存34259套 去化僅需4個月

目前，杭州可售房源有多少？

來自杭州市住房保障和房産管理局官網的數據顯示，截至12月19日，杭州市區（包含主城區、余杭、蕭山、富陽、臨安）可售商品房共計93474套，可售商品住宅共計34259套。

這些房子，可以賣多久？以今年的成交速度來計算，克而瑞浙江區域的數據顯示，今年前11個月，杭州市區共成交了134246套商品房，月均成交12204套。93474套商品房，需要7.65個月消化。

再來看住宅。數據顯示，今年前11個月市區共成交91303套住宅，月均成交8300套房源。按此計算，目前在售的34259套房源，僅需4.12個月，就能全部消化。

而從歷史來看，目前的庫存量，也屬於比較低的位置。以主城區住宅為例，目前存量為8688套，僅比去年同期多了1350套，是2010年以來的第二低。

從2015年年底開始，杭州樓市狂飆突進，庫存快速消化，並在2017年達到了歷史最低水準。

“從目前的顯性庫存來看，杭州市場的庫存量並不大，是比較安全健康的，” 雙贏機構總經理、浙大房地産研究中心高級研究員章惠芳説道。同時，她認為應該考慮到隱性供應，包括即將開盤的項目，以及今年剛拿地的項目。

昨天，隨著華潤置地拿下良渚新城商住地塊，2018年杭州市區涉宅用地的出讓就此落幕。據記者統計，今年杭州涉宅用地的總出讓面積共計592.3萬方，將成為未來兩年樓市的供應主力軍。

“不過，各個板塊參差不齊，有些面臨比較嚴重的庫存壓力，一旦出現了開盤去化困難的情況，就有可能引發價格戰。”章惠芳説道。

臨安剛需項目傾軋 可售房源需10個月去化

去年8月，臨安正式撤市設區，成為杭州的第十區。乘著這一波東風，臨安樓市開始大踏步向前進，外來購房者大量涌入，涉宅用地連續出讓，地價連創新高。不過，在杭州開啟“公證搖號”新政後，臨安率先吹起涼風，第一塊流拍的土地，第一個不用搖號的高層樓盤，第一個無人登記的非低密樓盤，都出現在臨安。

截至昨天，透明售房網的數據顯示，臨安可售房源共計11204套。而今年前11個月，臨安共成交了11410套新房，按照這個成交速度，總共需要10.8個月才能去化。

而更大的考驗還在後面，從去年6月至今，臨安共出讓了31宗純宅地，出讓面積達到了113萬方，總建築面積超過300萬方。這些地塊，主要集中在青山湖、錦北、錦城等區域，大都定位剛需及首改，同質化嚴重，加劇了內部競爭，有不少已經開盤在售，整體去化並不樂觀。

“近期，臨安樓盤不好賣的一個原因在於，它的殺手锏幾乎消失了，”某房産業內人士表示。目前，臨安的高層成交價在1.4萬—2萬元/平方米，個別項目甚至超過了2萬元/平方米，跟杭州其他剛需板塊相比，性價比並不突出，導致進入臨安的購房者數量大為減少。“對於剛需來説，這個價格還有更靠近主城區的選擇。對於投資客來説，這個價格的上漲空間很小。”

而臨安當地的拆遷戶購房群體，早在去年就已經基本消化完畢。不過，臨安也有自己優勢：首先，它是杭州十區唯一不限購的區域，可以作為外地購房者進入杭州的跳板。第二，杭臨城際鐵路預計將在2019年開通，將大大縮短與主城的通勤時間。

南部新城12盤混戰 可建面積超過150萬方

蕭山的南部新城，是杭州“庫存重災區”的熱門候選之一。去年至今，南部新城板塊共出讓了10宗地塊，總體量約150萬方，再加上此前在售的光明·尚海灣和佳源·湘湖印象，如今南部新城出現了12盤混戰的局面。

11月中旬，隨著捂盤兩年之久的光明·尚海灣推出最後一批房源，南部新城的新一輪出貨潮就此開始。在尚海灣之後，濱江碧桂園·臥城印象一次性推出全部392套高層和54套排屋房源；德信碧桂園·印江南在10天之內連續兩次開盤，共推出720套房源；東原旭輝·璞閱在12月初首開，推出107套房源；德信金茂·佳源府在昨天領出首張預售證，推出294套房源。

此外，板塊內的新盤綠城九龍倉·桂語朝陽、德信·市心府、融信旭輝·湘湖悅章等，也將在近期開盤。

相比于臨安“溫吞水”般的行情，南部新城顯然更受到購房者的關注。“南部新城缺乏足夠的産業支撐，人口凈流入並不大。此前一直靠低價來吸引板塊外部的購房者，定價過高的話，對於外來購房者的吸引力就會降低。”業內人士表示。

在限價的行情下，目前南部新城的帶裝修高層價格在25000元/平方米左右，不過購房者似乎並不買單。除了印江南的毛坯房源（均價22000元/平方米）首開當天售罄外，其餘開盤項目都有房源剩餘。

而尚未入市的項目，樓面價更高，綠城九龍倉·桂語朝陽和禹洲項目都超過了2萬元/平方米，德信·市心府和融信旭輝·湘湖悅章也超過了1.7萬元/平方米，對於它們來説，面臨的挑戰更加嚴峻。