杭州商品房庫存大起底 住宅庫存近35000套不算多

來源:杭州網 2018-12-21 16:21:49

原標題:杭州商品房庫存大起底 住宅庫存近35000套不算多

2018年還剩最後11天,回顧這一年的杭州樓市,經歷了從火熱到冷清的行情暖冷變化:上半年,從一次性付款到萬人搖號,全民陷入“買房狂歡”;下半年,新房頻頻流搖,二手房價格“腰斬”,購房熱情迅速熄滅。

隨著下半年行情的逐漸降溫,杭州新房的庫存開始隨之增加。克而瑞的數據顯示,從今年7月份開始,杭州商品住宅庫存量連續四個月增加,截至11月底,顯性存量達到570萬方,同比上漲36%。

消化570萬方的住宅,對於整個杭州市場來説,並不算難事。不過,儘管樓市整體上仍保持合理健康的存量,但是對於個別板塊來説,庫存的壓力已經是懸在頭頂的“達摩克利斯之劍”。在進入下行的大背景下,這些板塊將面臨極為嚴峻的挑戰。

近期,商報記者實地探訪了多個庫存高企的新房板塊,並結合克而瑞浙江區域和杭州市住房保障和房産管理局的客觀數據,對杭州樓市庫存現狀進行一番梳理。

市區住宅庫存34259套 去化僅需4個月

目前,杭州可售房源有多少?

來自杭州市住房保障和房産管理局官網的數據顯示,截至12月19日,杭州市區(包含主城區、余杭、蕭山、富陽、臨安)可售商品房共計93474套,可售商品住宅共計34259套。

這些房子,可以賣多久?以今年的成交速度來計算,克而瑞浙江區域的數據顯示,今年前11個月,杭州市區共成交了134246套商品房,月均成交12204套。93474套商品房,需要7.65個月消化。

再來看住宅。數據顯示,今年前11個月市區共成交91303套住宅,月均成交8300套房源。按此計算,目前在售的34259套房源,僅需4.12個月,就能全部消化。

而從歷史來看,目前的庫存量,也屬於比較低的位置。以主城區住宅為例,目前存量為8688套,僅比去年同期多了1350套,是2010年以來的第二低。

從2015年年底開始,杭州樓市狂飆突進,庫存快速消化,並在2017年達到了歷史最低水準。

“從目前的顯性庫存來看,杭州市場的庫存量並不大,是比較安全健康的,” 雙贏機構總經理、浙大房地産研究中心高級研究員章惠芳説道。同時,她認為應該考慮到隱性供應,包括即將開盤的項目,以及今年剛拿地的項目。

昨天,隨著華潤置地拿下良渚新城商住地塊,2018年杭州市區涉宅用地的出讓就此落幕。據記者統計,今年杭州涉宅用地的總出讓面積共計592.3萬方,將成為未來兩年樓市的供應主力軍。

“不過,各個板塊參差不齊,有些面臨比較嚴重的庫存壓力,一旦出現了開盤去化困難的情況,就有可能引發價格戰。”章惠芳説道。

臨安剛需項目傾軋 可售房源需10個月去化

去年8月,臨安正式撤市設區,成為杭州的第十區。乘著這一波東風,臨安樓市開始大踏步向前進,外來購房者大量涌入,涉宅用地連續出讓,地價連創新高。不過,在杭州開啟“公證搖號”新政後,臨安率先吹起涼風,第一塊流拍的土地,第一個不用搖號的高層樓盤,第一個無人登記的非低密樓盤,都出現在臨安。

截至昨天,透明售房網的數據顯示,臨安可售房源共計11204套。而今年前11個月,臨安共成交了11410套新房,按照這個成交速度,總共需要10.8個月才能去化。

而更大的考驗還在後面,從去年6月至今,臨安共出讓了31宗純宅地,出讓面積達到了113萬方,總建築面積超過300萬方。這些地塊,主要集中在青山湖、錦北、錦城等區域,大都定位剛需及首改,同質化嚴重,加劇了內部競爭,有不少已經開盤在售,整體去化並不樂觀。

“近期,臨安樓盤不好賣的一個原因在於,它的殺手锏幾乎消失了,”某房産業內人士表示。目前,臨安的高層成交價在1.4萬—2萬元/平方米,個別項目甚至超過了2萬元/平方米,跟杭州其他剛需板塊相比,性價比並不突出,導致進入臨安的購房者數量大為減少。“對於剛需來説,這個價格還有更靠近主城區的選擇。對於投資客來説,這個價格的上漲空間很小。”

而臨安當地的拆遷戶購房群體,早在去年就已經基本消化完畢。不過,臨安也有自己優勢:首先,它是杭州十區唯一不限購的區域,可以作為外地購房者進入杭州的跳板。第二,杭臨城際鐵路預計將在2019年開通,將大大縮短與主城的通勤時間。

南部新城12盤混戰 可建面積超過150萬方

蕭山的南部新城,是杭州“庫存重災區”的熱門候選之一。去年至今,南部新城板塊共出讓了10宗地塊,總體量約150萬方,再加上此前在售的光明·尚海灣和佳源·湘湖印象,如今南部新城出現了12盤混戰的局面。

11月中旬,隨著捂盤兩年之久的光明·尚海灣推出最後一批房源,南部新城的新一輪出貨潮就此開始。在尚海灣之後,濱江碧桂園·臥城印象一次性推出全部392套高層和54套排屋房源;德信碧桂園·印江南在10天之內連續兩次開盤,共推出720套房源;東原旭輝·璞閱在12月初首開,推出107套房源;德信金茂·佳源府在昨天領出首張預售證,推出294套房源。

此外,板塊內的新盤綠城九龍倉·桂語朝陽、德信·市心府、融信旭輝·湘湖悅章等,也將在近期開盤。

相比于臨安“溫吞水”般的行情,南部新城顯然更受到購房者的關注。“南部新城缺乏足夠的産業支撐,人口凈流入並不大。此前一直靠低價來吸引板塊外部的購房者,定價過高的話,對於外來購房者的吸引力就會降低。”業內人士表示。

在限價的行情下,目前南部新城的帶裝修高層價格在25000元/平方米左右,不過購房者似乎並不買單。除了印江南的毛坯房源(均價22000元/平方米)首開當天售罄外,其餘開盤項目都有房源剩餘。

而尚未入市的項目,樓面價更高,綠城九龍倉·桂語朝陽和禹洲項目都超過了2萬元/平方米,德信·市心府和融信旭輝·湘湖悅章也超過了1.7萬元/平方米,對於它們來説,面臨的挑戰更加嚴峻。

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