北京推史上最嚴公積金新政，目的何在？

作者：張文絞

買房更容易了？

在北京樓市已經降溫的情況下，調控政策仍在加碼。

這次是，住房公積金貸款新政。

具體看，從“認房又認貸”，到貸款額度與繳存年限掛鉤，再到提高首付比例、下調貸款額度，新政實施後，人們使用公積金貸款購房變得更加困難了。

易居研究院副院長楊紅旭稱之為：史上最嚴公積金新政。

目的何在？

新政出臺後，有觀點認為，北京限購政策全國最嚴，普通人購房已經捉襟見肘，政府為何要再出重拳？

從政策的出臺背景看，有兩點考慮：

其一，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。延展開來，國家要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度。

在中原地産首席分析師張大偉看來，“租購並舉”可與此次公積金調整聯繫起來。“每繳存一年可貸10萬元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計算，最高可貸120萬元。”這意味著，年輕人22歲開始工作，到34歲左右才能滿足貸款120萬元的條件。對於經濟實力弱、薪資又不高的年輕人而言，收緊公積金貸款的“大門”，他們可能會放棄買房轉而選擇租房。

客觀上來説，這有利於房屋租賃市場規模的擴大。

也有觀點認為，貸款額度和繳存年限掛鉤是為了體現公平性。公積金是一個大池子，前些年可用於貸款的錢還比較多，但近幾年，隨著公積金提取和貸款量的增加，可用於貸款的錢在減少。在這種情況下，繳存時間長的人獲得更多貸款，更加公平。

其二，落實北京城市總體規劃要求。新的北京城市規劃，將北京定位為全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心。根據這一定位，疏解非首都功能成為一項重要工作。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，貸款額度與繳存年限掛鉤，城區人口郊區購房適當放寬貸款額度，這些新政都與北京的城市規劃有關。“北京市區人口過於擁擠，未來非首都功能産業會外遷，公積金調整正是配合了産業結構的調整。”

這符合北京城市的總體規劃要求。但也有觀點認為，新的公積金政策，城六區人口郊區買房公積金貸款只有最高10萬元、20萬元的上浮額度，對動輒幾百萬元一套的房子來説“並不解渴”。

影響如何？

貝殼研究院首席市場分析師許小年認為，此次北京公積金政策的調整會進一步減弱需求。在目前商業信貸保持緊縮的狀態下，公積金政策調整不僅影響低總價的剛需市場，還會對換房鏈條“釜底抽薪”，進而影響中高端改善市場。

“由此估計，2018年第四季度北京房地産市場的情況不容樂觀。”許小年説。

具體到購房者，則體現在購房成本的增加。

新的公積金政策參照現行商貸政策，調整了首付比例。原來首套普通住房公積金首付比例最低20%,新政策提高至35%（經適房、共有産權房除外），二套房首付比例不低於60%.

首付比例增加，貸款額度降低，人們要想買房只能增加首付和換成商業貸款。

倘若換成商業貸款，有人算了一筆賬，假設之前公積金貸款120萬元，貸25年，等額本息需支付利息55.4萬元，月供5848元，換成商業貸款後需要多付43.3萬元的利息，月供增加至7290元，每月多還1442元。

有過購房經歷的人了解，商業貸款需要看購房人的流水，工資一般要達到月供的2倍。倘若月供7290元，月平均工資就要達到1.5萬元，基本是北京月平均工資的2倍。

對在北京打工的人而言，尤其值得注意的是，同日公佈的《關於落實放管服、優化營商環境提升住房公積金歸集服務水準的通知》明確，住房公積金繳存人及配偶購買北京的住房，或購本人及配偶身份證、戶口簿記載的縣、市或戶籍所在地的省會城市內的住房，方可辦理公積金提取，否則不予辦理。

也就是説，如果張三是河北邯鄲人，只有在北京、邯鄲、石家莊購房才能提取公積金，否則無法提取。

新的政策同時提到，因工作變動遷出北京，且在遷出地未建立住房公積金的，繳存人男年滿55周歲，女年滿50周歲，方可辦理銷戶提取。

貝殼研究院院長楊現領分析，總體來看，此次公積金政策調整對市場的衝擊可能會超過預期。（來源：國是直通車）