中國網地産 張志峰

2018年8月14日，中南建設（000961.SZ）發佈了2018年半年度報告。 

凈利潤增長 盈利略有改善

報告期內，中南建設實現營業收入人民幣153.16億元，同比增長20.89%；歸屬於母公司股東凈利潤9.27億元，同比增長180.08%；扣除非經常損益後歸屬母公司股東凈利潤9.02億元，同比增長176.22%，較去年年底的1.1億元增長720%；加權平均凈資産收益率5.25%，同比增長3.23個百分點；基本每股收益約0.25元，同比增長180.16%。

需要指出的是，中南建設雖然利潤水準有大幅增長，但與其在2017年年報披露的利潤水準比較低有直接關係，利潤增長仍是痛點。其扣非後歸母凈利潤僅為1.1億元，而這還是在出售了旗下中南（深圳）房地産開發有限公司大部分股權後計入了賬面收益，依靠變賣資産也使得其當期業績由負增長搖身一變為正增長。

報告顯示，上半年中南建設房地産業務實現營業收入104.62億元，同比增長37.7%；簽約銷售金額652.45億元，同比增長44%，相比2017年全年銷售額963億元已完成67.75%；簽約銷售面積520.33萬平方米，同比增長20%。毛利率也由2017年同期17.67%提高6.68個百分點至24.35%，盈利性來講相比去年依靠變賣自有資産來實現盈利有了較大改善。

而在銷售區域方面，長三角地區及山東地區的銷售額分別貢獻了中南建設上半年銷售總額的65.28%、15.48%。長三角區域城市仍是中南建設上半年的銷售主力地區。

負債率持續攀升 短期償債暫無憂

中南建設的資産負債率近兩年持續維持高位，截止報告期末已上升至89.86%，較去年同期增長2.17%，自2016年中期82.84%已上升7.02個百分點。預收賬款也由去年年底的684.3億元上升至目前的921.6億元，因預收賬款主要為收取客戶購房的現金，若拋開預收款部分，中南建設的資産負債率將降至41.19%。

報告期內，中南建設通過非公開定向融資3億元及發行10億元中期票據，同時其銀行授信總額728.64億元中，仍有402.27億元未使用，資金方面尚屬充足。但需要指出的是，作為大股東的中南城建手中的股票質押並不樂觀，其質押率已達78.12%。

另一方面，中南建設的有息負債為571.5億元，同比增長了31%。期末現金儲備191.82億元，相比2017年末142.7億元增加49.12億元，結構上看，短期借款為94.5億元，相比去年年末增長31.38%，其中抵押借款部分就佔據了63.62%。

若加上一年內到期非流動負債的52億元，中南建設的短期負債規模合共佔總有息負債的25.63%。現金儲備已覆蓋短期負債，償債壓力較小。

雙主業務驅動 回款狀況良好

報告期內，中南建設持續完善長三角、珠三角、京津冀都市圈及內地核心城市佈局，新增80個項目，新進入重慶、合肥、石家莊、溫州、惠州、梅州、泉州等城市，合共規劃建築面積1138萬平方米，佔2017年全年新增項目面積的76%。目前，其擁有項目總計258個，在建開發面積合計3133萬平方米，未開工面積2272萬平方米。

作為中南建設另一主業的建築施工業務，也從近年來單一的施工總承包向 PPP 等方面升級。上半年新增合同額287.3億元，同比增長59%。此外，公司上半年繼續成功參與獲取了18個PPP項目。

在回款情況上，中南建設未完工項目中總包部分回款率在77.25%左右，PPP項目也保持在70.48%；上半年竣工項目的回款率也保持在83.22%。

但值得注意的是，參與PPP項目一次性投入大、難以短期回收成本産生效益，不管是作為開發方還是持作經營方，普遍存在回款難、回報週期長的問題，也變相考驗著企業的現金流。

雖然中南建設在2018年並未制定具體銷售業績目標，結合其上半年銷售情況來看，地産業務實現快速週轉，雙主業保持良好回款狀態的情況下，預計下半年中南建設有望實現其邁入千億房企的目標。

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