5年前，大家提起物業公司，第一反應都是房地産開發公司的附屬，不僅業務能力無法自主，且往往要靠母公司輸血維持運作。5年後，再提起物業公司，“高PE”和“新利潤增長點”已成為它們新的標簽。

截至目前，港股主機板上已有彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務、祈福生活服務、浦江中國六家內地物業公司成功掛牌上市。其中，彩生活、中海物業、綠城服務，都是從從事地産開發的母公司分拆而來。但它們目前的動態市盈率，卻都遠超母公司。

（動態市盈率為截止2018年2月2日收盤時的動態市盈率）

資本市場這番反應，一方面是源於對內地房地産行業增速放緩的預判，另一方面則是源於對物業行業中長期前景的看好。

當然，並不是所有的物業公司都能打動資本市場，獲得高PE。高PE背後，除了要會“講故事”，還要能“夢想照進現實”。

再過幾天，又有一家內房企的物業公司即將登陸港股——雅居樂集團旗下的雅生活，彈房君搜刮了幾份研報資料，扒扒它的“故事構成”。

一、背景：“雅居樂物業”+“綠地物業”雙品牌

雅生活的業務開始於1993年，1997年公司正式成立，開始為雅居樂集團在廣東中山的物管項目提供服務。2001年的時候雅生活成為了國家第一批具備一級資質認證的物業管理企業。

伴隨著雅居樂集團的全國性佈局，2006年雅生活也開始擴張全國版圖，服務項目開始向西安、成都、南京、三亞等地覆蓋。

2015年起，雅生活開始外拓業務，也緊跟時代的腳步，開始更多地在業務中運用網際網路+技術，並於2016年上線了自主研發的雅管家APP、雅助手APP、雅商家APP和雅管家微信公眾號，進而將線上資源和線下資源進行整合，搭建成為以雅管家APP為核心的雅管家綜合管理平臺。

2017年，雅生活繼續高歌猛進。6月時，雅生活以10億元收購了綠地物業並引入了綠地集團成為雅生活的戰略投資者，為雅生活未來的業務發展提供了強有力的支援。9月時，雅居樂發佈公告，建議分拆物業板塊——雅生活在香港聯交所主機板獨立上市。

今年1月29日，雅居樂公告旗下雅生活服務股份有限公司就建議分拆及全球發售刊發招股章程。根據相關安排，雅生活已于1月29日至2月2日完成全球IPO招股，並將於2月9日正式在港交所掛牌。

二、定位：中高端物業管理公司

得益於雅居樂集團地産項目的中高端定位，雅生活自成立以來，也一直定位為以中高端物業管理服務為主的綜合生活服務集團。目前公司的業務主要分為三大板塊：物業管理服務，業主增值服務以及非業主增值服務，基本已形成了覆蓋物業管理全鏈條的一體化服務體系。而收購綠地之後，雅生活還將打開商用物業，尤其是超高層商業的物業管理市場，將雅生活打造成商用及住宅物業管理的標桿品牌。

此外，與其他物業公司明顯不同的是，由於雅居樂集團的地産物業銷售中，旅遊地産佔了近20%，因此雅生活不僅是旅遊地産管理專家，還是超大型物業管理領域的領跑者。截至2017年9月30日，雅生活單個管理建築面積超過百萬平方米的項目有12個。基於旅遊産業特點，雅生活為業主針對性地在銷售、收樓、入住、度假各階段推出一體化社區增值服務業務。比如：銷售階段的置業遊；收樓前的一對一特色預約收樓；收樓中的一站式驗房服務和無憂託管服務；收樓後的開荒清潔、配送代收和長短期租賃運營服務；度假階段的當地特色旅遊活動和長短期租賃運營等。

三、體量：2020年管理面積可達2億平米

根據雅居樂集團的公告披露，截至2017年9月30日，雅生活在中國65個城市提供物業管理服務，在管總建築面積約為7620萬平米，服務業主及住戶逾一百萬。

2017年6月，雅生活與綠地集團互相入股合作，綠地集團取得雅生活20%股份，成為雅生活集團長期戰略性股東，而雅生活也因此獲得了更多的物業管理項目——原綠地物業所管理的417萬平米管理面積，其中包括中國第一高樓武漢綠地中心等大型高端商業體。而在未來2018-2022年的5年時間裏，綠地將確保雅生活每年自綠地開發的物業中獲得700萬平米物業服務面積，還有300萬平米物業服務面積的優先獲得權。則五年的話，可得到3500-5000萬平米的綠地項目的管理面積。

盤點雅生活近3年的在管面積可以看到，雅生活的在管面積每年都保持著超過40%的同比增速。2017年由於收購了綠地物業，管理面積增速更是突破50%。按照這個增速，預計到2020年時，雅生活的物業管理面積將超過2億平米。

四、盈利能力：毛利凈利增幅顯著

按雅生活招股書披露，從2014年到2016年，雅生活分別錄得營業收入8.26億、9.34億、12.45億，年複合增長率達到22.8%。截至2017年9月30日，雅生活的收入為11.69億元，同比增長增至34%。這份收入中，業主增值服務為6500萬，同比2016年增長了39.2%，而非業主的增值服務為2.06億。

在收入同比增長明顯的同時，雅生活自2014年以來，也在不斷降低人工成本，已經從2014年的52.7%降到了2017年前三季度的35.7%。這也拉動了公司利潤的提升——2017年前三季度，雅居樂的毛利達到了3.83億，凈利率達到了17.2%。

五、運營目標：A+H雙股架構

剛結束的全球IPO招股動作中，雅生活共發行了3.33億股股份。其中香港發售佔10%，國際發售佔90%，供合資格雅居樂股東申請的優先發售包括2783.53萬股預留股份。股價介於每股10.8港元至14.2港元，預計集資最多47.3億元，市值可達166億港元。

在港上市後，雅生活將通過選擇性地尋求戰略投資、收購及聯盟機遇，拓展物業管理服務組合，預計集資所得約65%或25.89億港元將用於選擇性地把握戰略投資及收購機會，以及進一步發展戰略聯盟；當中約45%或17.93億港元將用於收購其他物業管理公司，約10%或3.98億港元將用於收購與集團存在互補性的小區産品及服務公司，及約10%或3.98億港元將用於與業務合作夥伴共同投資物業管理産業基金。

此外，雅生活執行董事兼首席執行官劉德明還表示，雅生活登陸港交所，只是踏入資本市場的起點，在合適的時機，雅生活未來將尋求在A股上市，打造成為“A+H”架構物業公司第一股，特別是國內的物業市場非常大，在一些政府採購上，會對國企或A股上市公司比較青睞，登陸A股將為獲得更多，也為不同域領的投資者提供更多的選擇。

總結

從幾個基本點來看，雅生活登陸資本市場，已具備了足夠的名氣與體量，也有清晰的發展目標，在物業行業依然被視為“朝陽産業”的當前，登陸港股市場，繼續乘載“高PE”東風並不難。當然，一入資本市場，投資者最關心的，還有一點就是回報率。據悉，雅生活的股本回報率在2017年的三季度已達到了32%，且上升勢頭強穩。這一點，也成為雅生活打動首批認籌者的重要籌碼——從已經完成的認籌情況來看，國際價值型投資者積極認購，其國際部分更錄得超額認購，反應理想。