【中國網地産 甘逗】“翻開相片的一瞬間，大連的一切又回到眼前，安詳的街道和明凈的天，清澈的空氣和陽光的臉。海風吹動著帆船點點，坐看夕陽伴著海鷗盤旋，情侶漫步在沙灘把手牽，此刻我的心已飛得很遠。”

——歌曲《大連》

歌手趙翔的《大連》唱出了大連的美麗與浪漫，這個有“東北之窗”“ 北方明珠 ”“浪漫之都”之稱的新一線城市，宜居指數在全國40個城市中排名第四。但這樣美麗的海濱城市，由於産業轉型等諸多因素還是逃脫不了近些年人口外流的“東北人口困局”，據統計，每年大概有3.5萬人進入大連，但是也有3.5萬人流出大連。

於是，鏈家把研究轉向這座新一線城市，在大連海邊描繪了一幅與眾不同的“大連曲線”。

東北的大連 進化曲線有點不一樣

“房住不炒”的概念越來越深入人心。2017年中國的房地産市場在調控之下，很多的城市的價值的分佈發生了調整。在未來沒有資金支援的情況下，很多城市房地産趨於向價值回歸，向居住本質回歸。

當然，大連也一樣。由新房開發轉向二手房市場、由剛需轉向改善型需求、由以購為主轉向租購並舉、由小市中心轉向新區格局，諸多變化使大連呈現出與眾不同的“大連曲線”。

提到“大連房産進化”，鏈家研究院首席市場分析師許小樂結合《2018年大連房地産市場展望》分析未來大連房産市場五個方面的進化：增長曲線進化、品質居住進化、存量市場進化、居住本質進化、區域平衡進化。

鏈家研究院首席市場分析師 許小樂

傳統動力復蘇，新興動力增強，經濟增長動力超過預期的大連展示著不斷進化進化的增長曲線，城市發展的各項指標均走在東三省前端。鏈家大數據顯示，從2000-2015年，大連每人平均居住面積由21㎡到現在的接近30㎡，人們對居住品質的需求日益提升，由“有的住”向“住得好”轉變。

目前大連的二手房市場已經跟新房並駕齊驅，未來將進一步走強，市場主體將更加依賴存量，二手房交易佔比逐漸上升。另外，支撐大連房價上漲的去庫存政策、棚改貨幣化、居民加杠桿政策未來可能趨弱，未來房價的驅動力主要以人口增長、居民收入為主，更多以改善性需求的平穩釋放為主，房價不大會出現大起大落。目前，城市中心與周邊區域的房地産市場發展存在不平衡，表現在市中心需求旺盛但供給有限，主要是土地供應、公共資源配置的不平衡，近年來甘井子區、開發區增速較快，説明市場出現從內向外延伸的態勢，進入均衡發展的階段。

中國的大連 健康發展美好未來可期

大連的經濟在結構調整和動力轉換方面走在東三省前面，未來將成為東北地區城市的領頭羊，大連的房地産市場前景並不悲觀。

“你越來越不靠房子賺錢的時候，你可能迎來了你的春天。”鏈家研究院院長楊現領如是説，“沒有一個城市的長期繁榮是建立在高房價基礎之上的，以北京為代表的高房價的城市會帶來生存的困境，反而當房價不高的時候，城市的活力才會慢慢起來。總的來説，大連這座城市並不悲觀，需要改變的是市場參與者的思維。”

鏈家研究院院長 楊現領

大連目前仍然保持“去庫存”的政策基調。在政策利好條件下，大連新房住宅市場熱度維持較好，與周邊的瀋陽、青島、濟南等城市相比，大連是2017年新房交易量唯一增長的城市。而另一方面，大連市場供需總體趨於平衡，房價收入比維持在9.5，處於相對合理的水準，可見居民購房壓力不大，增量需求空間有限。

房地産作為一個行業，作為一個整體，開發的大浪潮已經結束，房價的大漲大落時代也已結束，房地産銷售的好時期也進入尾聲，行業的穩定能讓産業和資金的匹配關係更加合理，讓城市長期的保障機制建立起來。開發的週期結束，房價的週期結束，銷售的週期結束，未來房地産總體進入一個品質居住的時代，特別是小型的開發商要提供更具品質的住宅和服務。

大連是一座怎樣的城市？競爭力何在？對此，楊現領表示，全中國能找到大連這樣獨具特色的城市是很少的，差異性是它最強的競爭力。大連城市房價總體不高，如果能適時啟動人才吸引政策，強調與東北的關係，把大連變成東北的大連，把東北的凈流出人口吸引到大連，便更具發展潛力。

大連房地産市場的健康發展，將在不久的將來給城市帶來新的機遇。房地産市場背後的邏輯是可支付、有品質、可流通，雖然在政策上有所限制，各地方市場表現均有所不同，但對房屋的內在需求是不變的，圍繞“居住”而打造服務也讓市場的未來充滿張力。

中國的大連，依然保持著樂觀態度，迎接可期的美好未來。