做一個點不難，做一條線需要更多專業功夫，但要做成一個跨行業且包羅縱深的面，則需要的心力、花費，都將遠遠超過既有經驗。

尤其是做産業園運營。從拿地、規劃，到開發、招商，再到最後的長期運營，這是一個比傳統房地産開發更加重資産和繁複的領域，需要沉澱3年以上的時間，才能看到收成。

而這期間，對企業的耐心、資金鏈、戰略規劃、跨界招商等能力，都是一場不可出錯的考驗。

位於北京市海澱區中關村壹號南區的IC PARK（中關村積體電路設計産業園），是首創置業挑戰“跨産業面”的第一站，也是轉型戰略的關鍵一站。

聯手中關村發展集團 以IC業撬動産業地産轉型

在做IC PARK之前，首創置業和科技領域的企業，已經有了幾個“點”的接觸先例——首創空間大廈，是原百度總部；中關村西區的CEO首創拓展大廈，是愛奇藝的總部。

但進入科技産業，將合作從點拓成面，IC PARK是第一個。

在首創置業副總裁胡衛民看來，北京“疏解非首都功能，構建高精尖經濟結構”的城市規劃，決定了發展科技創新産業將成為首創置業轉型的不二之選。另外，在房地産行業已經到了相對持續和穩定的階段，高科技龍頭企業卻能實現50倍、100倍的市盈率，也彰顯出這一行業未來的發展空間。

幾點考慮下，首創置業聯合中關村發展集團，以積體電路行業為撬動點，聯手打造了只針對積體電路設計行業上下游企業而設的，高標準、專業化、智慧化的IC PARK。

胡衛民表示，首創置業在房地産開發方面具備了足夠的經驗，而中關村發展集團在高新技術産業園區領域也有多年的開發經驗，且形成了自己專業團隊和品牌影響力。在IC PARK項目合作方面，二者差異分工，資源互通——首創置業發揮在産品定位和開發建設中的優勢，而在後期的招商運營中則借助到中關村發展集團的經驗和在行業裏積澱下的品牌影響力。

根據規劃，IC PARK園區將由16棟樓組成，融合孵化器、企業總部、商務辦公、産業平臺及附屬配套等多重業態。其中自持與銷售比例各為50%。

經過2年多的建設，IC PARK已於今年底實現竣備，目前已有豪威科技、兆易創新、兆芯、文安智慧等30家行業龍頭企業率先入駐，預計明年將正式投入運營。

根據中國半導體行業協會統計，2016年中國積體電路産業銷售額為4335.5億元，同比增長20.1%。其中，設計業繼續保持高速增長，銷售額為1644.3億元，同比增長24.1%，為設計、製造、封測三個環節中增長最快的領域。

而在北京，積體電路設計業同樣發展勢頭強勁。2016年，北京積體電路設計業産值272億美元，增速高達59.81%。目前，北京擁有積體電路設計企業約90家，年産值位居全國前列。在“北（海淀）設計，南（亦莊）製造”的産業空間佈局下，IC PARK也已被規劃為未來的北京IC設計業核心企業集聚點。

對於IC PARK的未來運營目標，首創置業方面表示，將計劃引進150家IC設計業上下游企業入駐園區，預計能實現300億規模的年産值，佔到全國積體電路設計業年産值的15%—20%。

而首創置業也會發揮自身的金融優勢，從多方面為園區企業提供創新金融支援，扶持企業發展——一方面，IC PARK計劃引入“國家隊”合作，包括北京市的産業基金以及國家級的積體電路産業基金；另一方面，首創置業還計劃成立研發創新基金和成果轉換基金，直接參與入園企業的孵化，支援其不斷加大創新研發投入。

産業地産基因擴張 未來將佔集團營收四分一

對於習慣了“369”高週轉模式的房地産企業來説，運營産業園區，是一門全然不同的手藝活。

首創置業副總裁胡衛民説，“産業地産發展的模式和住宅開發不一樣。住宅開發是通過銷售實現週轉，從而帶來規模。而産業地産則是以持有為主，後期的運營還需要不斷的投入，不能只是當一個房東收租金而已。當然，産業地産反過來能帶給企業和當地政府的回報也不一樣，它所帶來的産業的規模、經濟的增加值，都是可持續的，只是這其中需要一個過程，而這個過程從設想，到形成規劃、接洽資源、落地運作需要3年，甚至更久。而這個時間，也是對企業耐心和資金鏈的考驗”。

在“産業+地産”的轉型路上，首創置業其實已經走了近10年。而去年以來一系列調控政策的出臺，更讓首創置業堅定了轉型路線。胡衛民認為，“房住不炒”指導思想的提出，可以看成是中國房地産行業里程碑式的轉捩點，其意義絲毫不亞於1998年的房改，“尤其是十九大以來，長效機制的陸續制定，更意味著房地産行業將出現根本性變化，比如提高房企自持地比例，大力發展租賃住房。這個新業態的發展，讓房地産企業從原本的面對散戶、産權分割式銷售，變成面對金融機構、投資者、信託機構。未來中國房地産整個發展都會進入新階段，房企轉型升級是必然選擇”。

對於産業地産的轉型目標，首創置業也有自己的規劃。胡衛民透露，IC PARK項目只是一個起步，主要是總結經驗、培養團隊、積累資源。而未來，首創將以多種方式在北京及全國範圍內，發展佈局更多不同類型適應區域和時代發展需要的産業園區。

至於産業地産的營收目標，他表示，“短期內，希望産業地産營收能佔到整個公司營收的10%左右。長期的話，希望能佔到四分之一。而這份營收裏，不僅僅只是租金，還包括對園區內企業進行投資獲得的長期收益。”