（來源：諸葛找房）

好像沒有什麼比房價降價更讓沒房族開心的了。

數據顯示,今年8月份,北京全市二手住宅共網簽7712套,較2016年同期下滑70%。媒體報道,北京地區多位房産仲介表示,目前北京地區房價較房産市場火熱時平均每平米下降1萬元左右,基本回落到去年年底價位。

諸葛找房監測到的數據顯示,截至到9月11日,北京市二手房掛牌均價為67576元/㎡,這是從今年2月份到達72735元每平米的頂點之後連續5個月的下跌,不過從周來看,價格下探明顯收緩,本週僅比上周下跌0.16%。

北京二手房掛牌均價回到去年▲

上周開始,北京二手房掛牌均價跌幅收窄▲

經過將近半年時間的調整,北京房價終於回到了去年年底的價格水準。

不過,即便全市的掛牌價格在下降,但並非意味著所有區域的價格都在鬆動,總有一些區域和小區抗跌能力超強,並不隨著大勢下跌。諸葛找房監測到了3827個小區,有1249個小區的掛牌價相比三月份呈現出上漲態勢,538個商圈中也有57個商圈價格上漲。

這些價格不降反升的商圈和小區,呈現出什麼樣的特點,請看小諸葛的整理分析。

丨逆勢上漲最猛的是房山週口店

小諸葛用8月份北京掛牌商圈價格和今年3月份的掛牌價格進行了對比,篩選出57個掛牌價價格上漲的小區。

北京部分商圈掛牌價格漲幅▲

和大家印象中不同的是,這57個商圈並不是分佈在城裏核心區域,而是分散在北京城八區以及周邊各個區縣,密雲、懷柔、平谷、大興、房山均有商圈上榜,城區房價的上漲使得很多難以承受高價的剛需把眼光拋向房價相對較低的郊區,房價持續上漲論使得部分剛需族“恐慌性購房”,先在郊區買套房,以免郊區房價後續上漲。此外、郊區的交通逐漸完善、商圈發展較快,生活越來越便利,多種原因疊加造成了商圈價格上漲。

更讓人意外的是,今年價格上漲最快的商圈是房山週口店區域。價格從3月份掛牌均價12293元每平米上漲到24118元每平米,上漲幅度高達96%。今年年底,房山燕房線地鐵將通車運營,這對區域是個重大利好,週口店作為支線中的一個站點,受地鐵運作的刺激造成價格上漲亦可理解。不過從絕對價格上來看,週口店目前的掛牌均價較低,儘管上漲幅度達到96%,但兩萬多的現價,還是可以處於可接受的範圍之內。

漲幅超過10%的商圈共有19個,只有5個位於北京城八區,12個分佈在北京周邊區縣。隨著調控的深入,北京城中心的價格出現了大幅度調整,這和北京城八區在上一輪的瘋狂上漲有較大關係,絕對價格已經處於高位,即便上漲也不太可能出現較大漲幅。但北京周邊區縣部分區域絕對價格相比城八區而言較低,調整空間也相對較大。

因此,如果從投資角度上來看,選擇城八區之外的商圈,收益率亦會比較大。

丨三分之一小區價格有上漲

諸葛找房共監測了北京3586個小區從今年3月到8月的價格變動情況。數據顯示,有1249個小區的掛牌價格出現上漲,佔北京小區總數的三分之一。

從漲價小區的城區分佈來看,昌平、朝陽、大興、豐臺、海淀、西城分別超過100個小區掛牌價出現上漲,數量最多的為朝陽,這和朝陽區區域面積廣、小區數量多有關係。

從數據來看,東城區上漲的小區數量並不多,遠遠少於處於同一地位的西城區。東西城老城區的主要優勢在於學區房,針對中小學學區,西城區的優勢遠高於東城區,所以從區域而言,東城的漲價空間弱于西城區。

掛牌價漲幅最高的為西城區車公莊五棟大樓小區,小區3月份掛牌均價為78547元每平米,而8月份的掛牌均價漲至115495元每平米,5個月漲幅達到47%。為典型的因學區而漲價的情況。

3月份來,二手房掛牌價仍上漲的小區分佈圖▲

從地圖上的小區分佈來看沒有明顯特點,不過一般而言小區價格堅挺甚至價格上漲,學區仍然是主因,城區沒有新房入市,稀缺的教育學區資源成為價格的主導因素,因此整體來看,漲價小區的分佈在城內比較集中。此外,小區的環境、新的交通和規劃利好也是原因之一。也就是説,小區自身的條件也會對其房價是否有漲價空間造成影響。

如位於門頭溝的華潤西山墅,今年3月份掛牌均價在4.9萬每平米,8月份躍升至6.2萬每平米,雖然該項目並非學區房,但地處位置也在門頭溝,環境優勢顯著,依然保持了價格的高增長。

不過,這個價格異動情況並不代表真實情況,掛牌和成交房價和小區的出房房源的具體情況有著強關係。如果當月掛牌房源主要為戶型、朝向位置俱佳的房源,當月均價會出現偏高的情況。

以下為北京漲幅最高的小區TOP30 ☟

(排名不分先後)