海口瓊苑廣場小區創新物業服務模式 國內首提“信酬制”

1月15日，記者從海口市美蘭區瓊苑廣場小區了解到，該小區堅持創新改革精神，在“酬金制”物業服務模式基礎上結合外省已採用的“信託制”，探索出新的物業服務模式——“信酬制”。

據了解，“信酬制”與四川省成都市推行的“信託制”核心類似。該模式運用信託理念，業主將物業費與公共收益設立為“共有財産”。業主大會作為委託人，物業企業作為受託人，全體業主作為受益人，物業企業依照約定進行管理，獲得管理人酬金。在該物業模式下，通過開立業主大會名下信託財産的“雙密碼”賬戶，賦予業主對所有財務資料的隨時查閱權，保證每一名業主的知情權和監督權，做到所有物業費和公共收益“收的明白、花的清楚”。

“我們經過到北京、成都等地與政府相關部門負責人、專家學者座談學習後，探索新的‘信酬制’，每一名業主可通過手機電子銀行，隨時隨地查詢共管賬戶的收入和支出情況。”小區業委會主任陳多光説。

據介紹，“信酬制”模式由業委會制定初步預算，其中包括所有收入的10%作為物業企業的報酬。業主們通過後，撥付給物業企業。物業企業根據預算制定小區的管理方案，若超出預算則由企業承擔。如果小區遇到重大自然災害，可重新調整預算。

“‘信酬制’是我們協會主抓的一項創新物業服務模式，這種模式可使物業公司回歸到管家的身份，做好服務獲得業主支援，從而提高繳費率，企業也實現利潤提升，物業和業主才可以在共同監管中建立信任感。”海口市業主委員會協會會長肖江濤説。

此外，作為物業行業主管部門，海口市住房和城鄉建設局物業管理科科長譚柯，對“信酬制”給予支援和肯定。

“這是我們海口小區物業管理模式的創新，希望這種模式可以推廣，為創建和諧美好的社區新生活做貢獻。”譚柯説。

延伸>>>“信酬制”不同在哪?

半年前，海口市美蘭區白龍南路瓊苑廣場小區率先在海南省內推出“酬金制”物業服務模式，引起了社會的廣泛關注。為打造更好地創建和諧美好社區環境，該小區又在“酬金制”基礎上結合外省已經成功的“信託制”模式，創新提出新的物業服務模式——“信酬制”。

何為“信酬制”?它與現有物業服務模式有何不同?又會給海南乃至國內物業服務模式帶來什麼樣的改變?值得我們關注和思考。

瓊苑廣場小區。

目前物業服務模式主要為“包乾制”部分地區創新出“酬金制”或“信託制”

“要想理解‘信酬制’，首先要了解目前小區物業服務現狀和主要模式，才能明白它的不同之處。”海南省業主委員會協會秘書長、海口市業主委員會協會會長肖江濤説。

據了解，住宅小區傳統物業服務模式分為“包乾制”和“酬金制”兩種。

“包乾制”，是指由業主每個月負責向物業服務企業支付固定物業服務管理費用，費用的使用管理均由物業服務企業決定，盈餘或者虧損也由物業服務企業享有或者承擔。目前海南和國內大多數省份一樣，主要採用的模式是“包乾制”。

“酬金制”則是指在小區成立業委會後，由業委會從公共賬戶預收的物業服務費和小區公共收益中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由全體業主享有或者承擔。目前，“酬金制”模式在海南並不多見，但國內其他地區已有採用。

除了以上兩種模式外，四川省成都市委城鄉社區發展治理委員會探索出“信託制”模式，獲得當地群眾廣泛認可，成為破解小區治理難題的一種新方法。

“信託制”是運用信託理念，業主將物業費與公共收益設立為“共有財産”。業主大會作為委託人，物業企業作為受託人，全體業主作為受益人，物業企業依照約定進行管理，獲得管理人酬金。在“信託制”物業模式下，通過開立業主大會名下信託財産的“雙密碼”賬戶，賦予業主對所有財務資料的隨時查閱權，保證每一名業主的知情權和監督權，做到所有物業費和公共收益“收的明白、花的清楚”。

瓊苑廣場小區。

“信酬制”核心與“信託制”類似側重建立業主與物業間的信任

推行“酬金制”僅僅半年時間，在效果仍未完全凸顯的情況下，瓊苑廣場小區為何又要進一步改變物業服務模式?“信酬制”，是否就是“酬金制”+“信託制”?

作為海口市業主委員會協會黨支部書記、瓊苑廣場小區業委會主任陳多光介紹，由於“酬金制”物業服務模式在小區仍處在探索階段，甚至在一些方面也還存在可探討、可商榷的問題，需要在實踐中不斷檢驗、改進、完善和豐富。截止至今，通過近半年的實踐，從中總結了不少相關經驗，同時也發現日常運作也存在不少的問題。比如，小區雖然設立了共管賬戶管理所有公共財産，但目前現行的行業法規並沒有相關條款規定，共管賬戶對每個業主都公開透明什麼程度?如果不能完全公開，導致部分業主對公佈的報表數據産生不信任感;其次，物業服務企業花費的每一筆資金都需要報業委會審核，不僅考驗著業委會的專業能力，同時也考驗著業主、業委會和物業服務企業三者之間的信任感。

“經過我們到北京等地與政府相關部門負責人、專家學者座談，在學習成都比較成功的‘信託制’模式後，將小區現有的‘酬金制’物業服務模式通過融入信託法的原理，對此進行優化和升級，結合‘酬金制’探索出‘信酬制’。”陳多光介紹，“信酬制”核心本質與“信託制”類似，不同之處在於公開透明的程度,並且“信酬制”更為重視業主和物業雙方之間建立起信任，推動更好地解決小區公共事務。

據介紹，瓊苑廣場小區“信酬制”模式在今年初，由物業企業根據小區實際情況制定年度初步預算和工作計劃，小區決策通過後，由物業服務企業根據年度預算執行和實施。預算原則是“以收定支”，不能出現赤字，其中收入按“權責發生制”計算，成本則按“收付實現制”計算。若超出預算則由物業企業按相關法律規定報業主大會表決，但總體支出不得超過小區應收收入，如超過部分則有物業企業自行承擔。預算執行年度中，由於情況變化，可對預算進行調整，但調整還是按上述原則進行。

“物業企業回歸到了管家的身份，只有做好服務提高交費率，才能實現利潤提升，服務越好，獲得業主支援交費越多，相應地獲得的報酬就越高。”陳多光説。

物業：收支透明能增加業主信任業主：隨時查賬保障知情和監督權

對於“信酬制”，瓊苑廣場小區物業服務企業經理張曙強表示非常支援。

“‘信酬制’給我們物業小區一年全部收入10%的酬金，也就是説收取上來的物業費多了，小區總收入增加了，我們能拿到的錢也會相應多一些，客觀上是進一步強化我們的積極性和服務水準。”張曙強説，要想業主們積極主動配合繳費，把繳費率提升上去，就必須得到業主的信任和認可，所以“信酬制”基於共管賬戶隨時可查的特點，讓物業服務透明化，有助於物業“乾淨做企”贏得信賴。

“這與以往的‘包乾制’和‘酬金制’有明顯區別，我們以後可以用手機通過小區專用賬戶密碼就隨時可以查看賬戶的所有流水，如果有疑問可以找物業質疑，或者等到月底物業公示當月收支明細來對比數據。”小區業主羅昆山説，這更加保障了他們作為主人翁的知情權和監督權，錢交得明白花得清楚，大家自然會願意繳費。

據了解，為了贏得小區業主們的信賴，物業服務企業還積極墊付資金，改善了小區多個公共空間設施，包括物業用房、小區花園、道路、健身設施等等。其中，光是花園鋪設磚路，安裝健身娛樂設施，就已墊付了將近32萬餘元，且施工招投標和資金使用全部公開。

“我們通過墊付資金改善小區環境面貌，讓業主們看到我們服務的誠意，有助於加強雙方的信任感，這樣我們的服務合作也會細水長流堅持下去。”張曙強説。

業內人士：互相信任是物業服務核心住建部門：支援新模式提升百姓幸福感

國內社區治理專家舒可心認為，“信酬制”本質核心與“信託制”類似，一切公共財産都向每個業主透明，而不是“酬金制”只向業委會幾個人透明，而導致業主們對業委會的不信任，因此這種新模式，有利於建立業主、業委會、物業之間的信任感。

“‘信酬制’物業服務模式的核心是徹底公開透明，建立信任，沒有信任就會有衝突。”肖江濤認為，在物業管理中構建信任最好的途徑就是小區所有的收支都全公開全透明，每個業主都可以查賬，可以質疑小區每一筆開銷。這種模式不僅能從源頭上化解小區物業糾紛，還能引導更多居民參與小區公共事務，在日常生活中習慣性關注社區公共事務，從而建立社會信任，社會的廣泛合作才有可能。推而廣之，它可以有利於經濟建設，有利於國家治理體系和治理能力建設。

作為物業行業主管部門，海口市住房和城鄉建設局物業管理科科長譚柯對“信酬制”給予支援和肯定，但同時也呼籲業主積極參與事務，尤其是按合同約定及時交物業管理費。

“海口瓊苑廣場小區自主創新的物業服務新模式，業主、物業都遵守契約精神，再加上互相信任，就有利於不斷提升小區居民百姓的幸福感和獲得感。”譚柯説。