剛剛結束的五一小長假期間，全國房地産市場有統計數據的城市一片慘澹，北京等城市成交總量同比大跌近八成。與此同時，一直堅挺的成交價格也出現下行跡象，4月份的“百城房價指數”顯示，近半數城市環比下跌，甚至萬科等開發商也對未來樓市流露出悲觀態度。

與去年持續全年的“高燒”不同，今年一季度，樓市降溫明顯。官方數據顯示，一季度房地産開發投資、商品房銷售額、銷售面積等核心指標均出現同比大幅回落。其中，萬科一季度雖然實現銷售面積415萬平方米，銷售金額為542.3億元，同比分別上升11.7%和24.2%。但營業收入94.97億元，同比下跌32.16%；15.3億元的凈利潤更是13年來首次出現同比下滑，降幅為5.23%，幾乎與行業整體降幅持平。

2014年開局全國商品房銷量不佳，市場成交低迷已是不爭的事實。數據顯示，2014年一季度全國商品房銷售面積達2億平方米，同比下降4%，繼2012年3季度以來全國商品房銷量增幅再次出現同比下跌。

與此同時，樓市潛在新增供應也如期回落。據統計，1季度全國商品房新開工面積為2.9億平方米，同比大幅下滑25%，降幅達歷史新低。

偉業顧問市場分析師趙紅娟認為，從宏觀層面來講，樓市下調主要受兩方面因素影響：

一是2014年以來，銀行信貸收緊，與此同時，房地産投資整體資金來源增幅下滑明顯。據統計，一季度房地産投資資金來源合計為2.9萬億元，同比漲幅為7%，繼2012年2季度以來資金來源增幅最低，同時，也遠低於2013年全年27%的增長水準。房地産作為資金密集型行業，資金不到位是造成新開工面積下滑的重要原因。

二是中國整體經濟形勢不妙，經濟下滑壓力依然較大。一季度全國GDP增幅為7.4%，較上季度下降0.3個百分點，漲幅創歷史新低。房地産業和中國經濟密切相關，經濟形勢不佳往往會加劇對房價下調的預期，隨之市場觀望情緒將更加濃厚，影響市場交易量走低。

除了上述原因外，對於萬科來説，凈利潤和營收的雙重下降是否還有別的原因呢？

2013年，萬科高調轉型。定位城市配套服務商，第一個商業地産項目亮相、收購徽商銀行、進軍社區金融，均大大超出其住宅開發的業務範圍。

據21世紀經濟的報道，萬科在2013年一系列的舉動，似乎都有著未雨綢繆的意味。正如萬科總裁鬱亮所言，萬科銷售規模達到1萬億不太可能，住宅市場每年十幾億平方米的銷售也不可持續。如何平滑風險，突破極限？對萬科來説，有兩個方向，一是資本化持有型物業， 獲得租金和管理收益等穩定的現金流；二是搭建金融平臺，理順從開發到運營的資金鏈條，並將社區業務向金融服務延伸。

對於收購徽商銀行股權，萬科管理層只模糊表示，徽商銀行一來可以讓萬科為社區業主提供金融服務，二來可以為其5000家供應商提供融資幫助。截至目前，這兩項業務並無實質性進展。

“對於萬科而言，目前面臨了各類威脅。”房地産業內人士嚴躍進告訴記者，從市場産品結構看，萬科目前嘗試轉型社區建設，亟須在社區商業等方面投入資金。這樣的戰略轉型，顯然會使得萬科的各類投入成本加大。而且從目前萬科的業務重心看，預計此類成本未來還有可能上升。

不少業內人士也表示，萬科涉足商業地産，最大的軟肋在於商業地産的開發模式和傳統的住宅開發並不相同。“萬科的優勢在於做住宅，做社區商業確實是一個很好的路徑，但是目前很多做商業地産的，一般都是借地標性商業綜合體來贏取市場的。”嚴躍進告訴本報記者，從這一點看，萬科想擠入一個城市中，可能還是有難度的。比如目前一線城市，不乏一些知名的海外商業地産商在操盤。而且此類項目，多半對商業地産金融的認知程度比較好。萬科恰是缺乏此類金融手段。而對於一些二三線城市，也往往是群雄盤踞。畢竟一些優質地段和商圈已經被其他地産企業所分割。本質上，萬科還是缺乏商業地標性的産品，並導致市場對萬科商業地産的認知度不高。

除此以外，嚴躍進也建議到，目前萬科涉足此類商業，關鍵是要積聚更多的供應商資源。此前萬科面臨的供應商多半是圍繞住宅業的，但做社區商業需要更多業態支援的供應商。從這個角度看，萬科需要拓展包括金融、文教、酒店、零售業等合作夥伴。萬科必須先做一個供應商的整合者，才能真正做好商業地産商。不過這個過程比住宅業開發的週期可能會更長，耗費的資金也比較大。

總部設于廣東深圳的萬科企業股份有限公司，成立於1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業，也是股市裏的代表性地産藍籌股。2010年公司完成新開工面積1248萬平方米，實現銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元，率先成為全國第一個年銷售額超千億的房地産公司。這個數字，也相當於美國四大住宅公司高峰時的總和。

但一年之後，2012年綠地及保利也加入千億軍團陣營。而2013年，千億俱樂部的規模再次擴大，已由3家增加至7家，分別是萬科、綠地、萬達、保利、中海、碧桂園、恒大。房地産研究機構預測，2014年房地産千億俱樂部有望擴容至8到9家，或首現雙“兩千億”格局，萬科、綠地有望雙雙進入2000億房企行列。

萬科在房地産江湖的“老大”地位被挑戰，一方面説明房地産業競爭日趨白熱化，很多優秀企業脫穎而出，從從昔日的“萬保招金”到後來的“萬保中恒”，再到今天的“萬綠萬保”，房企座次的急劇變化，實際上就是一個優勝劣汰的發展過程。

其次，萬科的“式微”與萬科管理層近年在多元化經營上邁不開大步脫不了干系。住宅專業化是萬科成為行業“老大”的利器。在萬科30年的歷史上，曾經介入過超市、礦泉水、影視等領域，也曾經開發過商業地産和寫字樓，但最終，王石剝離了這一切，用住宅專業化、規模化這一路徑實現了萬科的超速發展。但“成也蕭何敗蕭何”，萬科如今被多面“夾擊”，也是因為其他房企經過多元化的積累終於急起直追，向萬科的“老大”地位發起了挑戰。

而且，可以預見，隨著萬達在文化産業的開疆辟土、綠地在海外不斷拿地、恒大在礦泉水上“另辟蹊徑”，即使短期內無法帶來立竿見影的效果，長線而言，都是對萬科的強勁挑戰。單説恒大冰泉水，國內市場發展空間就很大。恒大集團董事局主席許家印表示，恒大冰泉計劃2014年實現銷售額100億元，3年達到300億元，未來更要實現年産量1500萬噸、實現與房産業務相當的千億銷售目標。

萬科當年剝離多元化經營，緊抓住宅房地産這個主業，讓萬科在房地産江湖獨領風騷30年，但萬科今天面對綠地、萬達、恒大等等追兵，房地産江湖重新洗牌也許在所難免。

從競爭結構上看，包括恒大、綠地等房企都對萬科的既定業務産生了一個替代性的作用。而且此類房企的品牌影響力大有趕超萬科的姿勢。在市場出現低迷的情況下，如果僅僅依賴老牌子，那麼可能在提高客戶關注度方面的優勢會弱化。