10月24日,仲量聯行于上海發佈了《2023上海産業園區市場發展與展望白皮書》,通過剖析這一熱門業態的發展現狀,探討未來趨勢和機遇。
“上海産業園區市場承載了眾多高品質産業的創新發展,經濟發展的結構性轉型,驅動高科技屬性行業快速發展,使園區的産業聚集效應愈發加劇,科創氛圍日益濃厚,吸引眾多高端科研行業或戰略新興産業企業入駐。”仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示。在此背景下,仲量聯行梳理了近200個産業園區項目中超過3600家企業,並對産業園區內100余家企業租戶進行調研,結合60余份投資機構調研結果,深入了解當前園區租戶的需求,並探究了在短期供應壓力和長期産業發展的共同作用下,園區物業投資市場的變遷和機遇。
五大行業需求旺盛 産業複合成租賃新動能
白皮書顯示,積體電路、生命科學、人工智慧、新能源汽車、遊戲這五大行業,是上海産業園區的租賃需求動力。過去兩年,五大行業在上海産業園區內的新增租賃需求達到近70%,推動上海在優勢行業引領全國。
仲量聯行華東區研究部董事丁婷指出,隨著技術的進步,産業園區的産業聚集效應加劇的同時,各産業逐漸體現出産業鏈長、科技含量高的特徵愈發凸顯。這使得不同行業之間的邊界逐漸模糊,産業之間的相互滲透和交叉也日益增多。此外調研結果顯示,上海産業園區中近36%的企業橫跨了兩個及以上産業類型,産業複合交叉的趨勢凸顯。
隨著産業間更深度地交叉融合,全新的産業類型有望在創新中誕生,這種融合將為傳統産業的轉型升級提供更多機遇,也將上海産業園區市場的持續發展注入新動能。新興領域作為未來産業發展的重要力量,也將煥新上海産業園區的租賃分佈格局。
租戶軟硬體需求升級 園區需納入産業思維
在經濟結構化轉型的大背景下,産業園租戶對降本增效的關注度明顯提高。仲量聯行對上海11個産業園區板塊、12個
細分行業的103家企業(跨越不同面積段租戶)進行問卷調研發現,企業更加注重物理空間對産業資源和生産要素的調配,越發強調不動産策略通過優化整體的物業選址、空間佈局等策略,有效控製成本,提升公司效率,使辦公場所能夠服務於企業的長久發展。
在選址考量上,以往企業主要考慮租金成本、政策補貼、交房標準、餐飲設施以及交通可及性等因素。當下企業選址對於租金成本的敏感度有所上升,對配套設施、企業品牌形象、人才資源的關注度提升最為顯著。同時,濃厚的科研氛圍能夠為企業提供更多合作渠道,更加受到重視。
站在産業園經營者視角,物業條件與資管服務的“雙通道升級”不容忽視,園區經營者需拓展提升“産業思維”,服務於高科技屬性租戶的快速發展,以此築巢引鳳,在市場競爭中脫穎而出。
此次調研中,有89%的租戶認為目前所入駐園區項目的物業條件及資管服務有待提升。其中71%的租戶希望在物業條件有所提升,包括物業品質、園區配套等方面的升級;有43%的租戶對於資管服務的需求進一步提升,主要圍繞“行業交流及合作支援、融資支援及諮詢、人才支援支援、孵化支援、市場推廣支援”五大維度。
仲量聯行上海商業地産部産業園區總監俞則人指出,伴隨租戶的産業需求多元升級,産業服務在項目運營中的重要性不斷增強,未來,是否能為入駐企業租戶提供豐富的産業資源將成為産業園區經營者的核心競爭點,園區經營者需將資管服務納入産業思維,提高與租戶需求適配性。
89%投資者將追加投資 投資策略多元提升
白皮書顯示,過往十多年,上海産業園區投資市場主要經歷了三個階段,第一階段(2011年至2015年)投資視角主要基於類工業資産;第二階段(2016年至2019年)內資及外資地産基金投資活躍度增強,並嘗試以“非核心區的類辦公樓資産”的邏輯投資産業園區物業。進入第三階段(2020年至今)産業園區投資繼續成為關注焦點,但投資邏輯由傳統辦公樓轉向産業視角出發,市場朝多元化、精細化方向邁進。
根據仲量聯行投資機構問卷調研結果,投資者即便在短期內的市場承壓情況下,依然對上海産業園區保有投資熱情。在受訪的投資者中,超過70%的投資機構已佈局上海産業園區市場,89%的投資者在未來三年將追加投資或考慮收購産業園區物業。
與此同時,産業園區具備服務産業發展的獨特屬性,使得對於産業園區的投資有別於其他物業投資。問卷結果顯示,上海産業園區投資者增加了産業視角,在地段選擇、標的甄選、租戶租金、投資模式等方面都更加考慮産業要素。
在産業紅利和短期供應壓力共同影響下,當前的産業園區投資市場呈現四大主要趨勢:板塊甄別愈加重視産業定位;行業類型成為評估物業租戶的核心考量;財務測算趨於謹慎保守;産業視角催生特有投資方式,包括自用型企業的售後回租、産業自用企業與資本聯合投資開發、以及PE+RE私募股權與不動産基金相結合的模式。
投資者的策略多元化也持續提高。問卷結果顯示,採用核心型及核心增益型投資策略的企業數量正在逐漸增多,接近62%的投資機構更傾向於核心增益型的投資策略,已經超越了傳統的增值型或機會型的投資策略,而傾向於核心型投資策略的企業也超過半數。
