顧雲昌：預計2013年房地産市場溫和回升_中國訪談

活動標題

【訪談】中國房地産研究會副會長顧雲昌

活動描述

時間：2013年1月29日
嘉賓：中國房地産研究會副會長
簡介：作為房地産開發的前端，土地市場冷暖直接關係到開發商預期的好壞。最近，兩則關於土地市場的新聞引發了大家的廣泛關注。國土部為何發佈“地王”標準？深圳的土地改革對土地市場以及房地産市場又有何影響？今天我們的節目就特別邀請了中國房地産研究會副會長顧雲昌，請他為大家做進一步解析。

文字內容：

中國網:
顧會長您好！非常感謝您接受我們的採訪。近日，國土部公佈了新的地王標準，按照此標準，去年全國僅有兩宗土地稱得上是“地王”，這一標準一經公佈引起了大家廣泛的關注與討論，您對這一標準是怎麼看的呢？地王的本質又是什麼？

2013-01-28 16:09:01
顧雲昌:
因為去年下半年特別是第四季度以後，各地買地熱情有所提升，特別是一些大城市，北京、上海這些地方有些高價地開始拍出來，溢價也比較高，所以關於“地王”的概念又被社會所重視。我看了看國土部的公告，大概意思是説如何衡量“地王”。應該説在同樣的地段，樓面單價或者宗地成交總價超過歷史最高水準才叫“地王”。不能説土地價格高一點就叫“地王”。

這樣的標準是有道理的，土地價格，同樣的地段價格超過了歷史最高價成為新“地王”或者因為面積太大，總的地價超過了多少億，這樣讓人們對“地王”、高價地有個判斷，而不是人云亦云，又拍出高價的，又有“地王”了，這樣的標準在輿論上有引導作用。

2013-01-28 16:11:14
中國網:
國土部為何會選擇在今年年初公佈“地王”標準，這一標準的公佈會對土地市場和房地産市場産生怎樣的影響？它是否會在一定程度上推高房價？

2013-01-28 16:11:30
顧雲昌:
因為這兩年市場調控下來以後，土地價格比較平穩，房價也比較平穩，但是在四季度又出現了一些城市回暖，一些大城市好的地段，比如説北京很特別的一些地方單方地價比較高，樓面地價很高，所以人們很關注，都在評論這個事情。如何來看待這個事情？大家衡量“地王”有個標準，不是人云亦云，不是你説地王就是地王，這樣對於輿論的引導，政府對於地價的控制標準也有所好處。

2013-01-28 16:11:44
中國網:
“地王”會不會在一定程度上推高房價？

2013-01-28 16:11:57
顧雲昌:
實際上房價嚴格地講是由當時市場供求關係決定的，在這個時段上社會上供和求的關係最後決定了它的價格。舉個例子，同樣在一個地方兩棟樓都在賣了，如果品質差不多價格應該一樣，但是A地塊當時拿的是便宜的地，B地塊拿的是“地王”價格的地，市場決不因為你買地的價格是地王價格，就接受你的高樓價，如果他們品質是一樣的，那他們樓價應該是一樣的，由房屋市場價格來決定他們的房價。當然，作為B地段來説開發商肯定要想，我當時拿的地那麼高價格，我賣這個價格可能虧本，賺的錢不多；A地段以便宜的價格拿到這個地方，賣這個價格他賺的錢多。這是一個關係。

第二個關係，如果在同樣的地段上拍出了高地價，甚至地價拍出的價格比現在的房價還貴，之所以開發商能夠接受這樣的價格，説明開發商對未來兩三年的預期好，就會導致這個地方的二手房價格會上漲。比如説二手房價格是3萬元/平米，土地單方地價就拍出了4萬元/平米，這意味著開發商樣品能賣4萬元/平米價格，就會促進這個地方未來的房價走高，繼而導致二手房價隨著拍出的新地價提升，促使二手房房主提升房價。你看地價都4萬元/平米，我賣3萬元/平米太便宜了，我也可以賣4萬元/平米甚至更高。“地王”有這樣的推動作用。

剛才我講的兩種關係都是存在的。

2013-01-28 16:12:41
中國網:
國土部地價所的所長趙松在會上説，2012年出現的大多數地王係媒體的炒作與誤讀，導致市場信號的失真，您對一説法是怎麼看的？“地王”概念是否準確地表徵了房地産市場的預期？

2013-01-28 16:12:53
顧雲昌:
這是一個研究機構的判斷或者是他個人的判斷，我覺得他講的有一定的道理，因為2012年下半年，特別是第四季度以後，全國的樓市開始回暖，也導致土地市場開始出現復蘇的情況，特別是一些好的地段，稀有的地塊可能地價拍的比較高，媒體報道了這個情況，但有所放大，好像都是“地王”出現了。

其實沒有那麼嚴重，如何來看待樓市回暖的信號，要看中國土地市場的特點。我們現在主要是政府一家來供應土地，政府作為土地供應者、賣者當然不希望地價往下降，這是必然的。但是地價如果往上漲得太高了可能社會有輿論。所以，地方政府是有矛盾的，他本意是希望土地價格越拍越高，因為土地價格拍得高財政收入就高，財政收入高政府可支配的資金就多，無論是投資、社會保障還是其他費用方面，政府有充足的資金，誰都不願意使土地價格往下掉。但是地價又對房價有這樣一種作用，使地價不能漲得太高，是這樣一種情形。

2013-01-28 16:13:05
中國網:
關於土地成本在房地産開發成本中所佔的比例是否過高一直是爭論的焦點，包括任志強在內的諸多房企代表也認為，地價是推高房地産價格的一個重要因素，您對這個觀點是怎麼看的？目前地價在房價中所佔的比例是否合理？

2013-01-28 16:13:17
顧雲昌:
各地的土地價格，地價佔到房價的比例不一樣，各個地段也不一樣，沒有標準的，是根據各個不同的城市，不同的地塊有這樣的比例關係，這是完全統計出來的，誰也沒規定説地價必須佔房價的多少，不能高於多少，沒有這個標準。因為完全是由土地市場的供求關係，加上房屋市場的供求關係最後決定了房價和地價。

應該説我們現在土地價格佔到整個房屋價格當中的比例是比較高的，或者有的很高，什麼原因呢？現在房價高的原因之一也是地價高，地價是怎麼形成的呢？也是土地的供求關係所決定的，大家都要買地皮，地皮又很少，肯定把地價提高。

反過來看有些城市，大量供應土地，貴陽或者重慶，過去重慶直轄市十年的時間中有大量的土地供應，供應量很充分，需求量是一定的，必然導致土地價格不會很高。像北京、上海市中心、二環、三環甚至四環的土地供應量很少，大家都想來這裡買地，供應量很少，需求量很大，必然會把地價炒高，這是供求關係問題。

由於中國土地市場只有一個供應者就是政府，政府有意、無意促進地價的提高，這個地價提高與他的財政收入相關聯，這就是中國土地制度的特點。中國土地制度和一般國家的土地制度不一樣，人家的土地制度供應主體是多元的，有政府的，有個人的，有土地地主的，這樣互相之間形成競爭，而我們的土地市場沒有競爭對手，只有開發商和開發商之間競爭，而賣者沒有競爭，只有買者的競爭。這樣一種市場情況，土地價格提高恐怕是一種必然結果。

2013-01-28 16:13:28
中國網:
中國房地産市場是從2003年開始實行土地的“招拍挂”政策，至今也將近10年，現行的土地政策與房地産價格調控之間存在怎樣的關聯？

2013-01-28 16:13:41
顧雲昌:
我們的土地使用制度改革大的方面分兩部分：第一步是土地的有償使用，原來是無限期的無償使用，第二步有償使用改革當中怎麼辦呢？是以協議的辦法還是“招拍挂“的辦法，2003年起要求一律要進行 “招拍挂”，“招拍挂”就是不通過協議的辦法，而是通過市場公開的辦法來招、來拍、來挂，競爭主體是開發商或者更多需要土地的人，而供應土地的是政府。這種土地制度的形成體現了市場經濟的一種特色，價高者得，如果土地供不應求的情況下，必然會推高房價，供不應求一是土地沒有做規劃，國家拿出的土地不多，供應的計劃少，而且我們整個需求大，開發商都想買土地；二是有的地方政府有意地減少土地供應量，形成“饑餓性供應”，明明需要很多土地，但我現在放的少一點，放的越少買的人越多，供求關係越緊張，土地價格也會上升，這種情形在有些地方也是存在的。

“招拍挂”制度應該説是市場經濟的體現，採取“招拍挂”政策而不是內部協議的辦法，因為內部協議容易出許多腐敗的問題，也是不公平的，“招拍挂”是體現公平的。但在我們現在土地制度情況下，在中國城市土地節約用地、供應量減少、政府一家把握供地的情況下，“招拍挂”制度客觀上推高地價恐怕成為一種必然的趨勢。本身土地價格在全世界各地，除非出了經濟問題都在不斷地提升，而我們的地價在過去幾年提升的速度比較快。在不少城市，在一定程度上土地價格的漲幅恐怕超過房價漲幅。

2013-01-28 16:13:52
中國網:
新一輪的土地制度改革在深圳破冰，農村建設用地第一次獲批入市，這也是打破了國家作為土地出讓單一主體的模式，這一舉動給土地市場帶來怎樣的信號呢？

2013-01-28 16:14:06
顧雲昌:
現在農村建設用地，開發商可以直接向農民買地，如果這個市場開放，深圳是個大膽的探索，我認為這是個方向。中國的城市用地是比較緊缺的，人多地少，但並不等於中國所有的建設用地緊缺。現在可以這麼説，中國一半以上的人住在城裏，還有一半不到的人住在農村，但我們發現農村扣除了耕地以外佔有的建設用地遠遠多於城市多數人佔有的城市土地，大概是4：1，就是説城裏佔整個國家建設用地的1/5，還有4/5是農村建設用地，現在在農村住的人還不到50%，只有47%，這樣整個建設用地實際不缺，但城市建設用地非常緊張，搞得我們用地容積率越來越高，樓越蓋越高，而且每年指標不夠，造成地價不斷地提升。

如果農村的建設用地也能通過合理合法的形式成為城市建設用地，特別是深圳這個地方本來就在城區邊上，儘管是農村的建設用地，開發商直接和他談，將來供應土地的主體就變成政府加上許許多多集體土地所有者，這樣實際形成競爭態勢，一是使城市土地的使用量增加，實現供求之間的平衡，使地價相對平穩；二是打破政府一家壟斷土地的市場，形成政府土地和農村土地之間直接競爭，即使將來政府沒土地，全部是農村集體用地，他們之間互相競爭，互相競爭的結果是有利於土地市場的完善和發育，也是有利於地價的控制。

2013-01-28 16:14:17
中國網:
深圳土地制度改革將會對房地産市場産生怎樣的影響？

2013-01-28 16:14:29
顧雲昌:
如果地價下降了，土地佔房屋成本的比例下降，有理由導致開發商在這方面也下降他的房價，因為現在房價、地價之間是互相促進的，房價促進了地價，地價促進了房價，哪一方面降價都有可能導致地價下降或房價的下降。

2013-01-28 16:14:40
中國網:
目前深圳土地制度改革新的模式有沒有可能在全國推廣？

2013-01-28 16:14:49
顧雲昌:
我認為經濟學家或房地産商，或政府層面討論都認為這應該作為我們今後改革的方向，在成都、重慶試點實際也是希望把農村的集體用地轉為城市建設用地，通過多種渠道，而不是僅僅通過政府一個渠道，一個閘門來放量，這應該是市場經濟的一種體現。

2013-01-28 16:15:01
中國網:
對於未來土地市場而言，2012年下半年的土地市場行情是否會在2013年繼續？

2013-01-28 16:15:11
顧雲昌:
2012年上半年土地市場非常冷清，隨著2012年房屋市場的回暖，下半年土地市場要逐步回暖，但現在看來回暖的速度還不是很快，因為從全年來看土地交易量和2011年相比同比下降了19.5%，也就是説下降將近20%。但我們看到第四季度土地市場在回暖，土地市場的回暖是在房屋市場回暖之後，大概有個時間差。房屋市場全年已經是正的增長，房屋市場增長2%的銷售量，土地市場減少了19.5%的銷售量。

我估計根據這樣的態勢，現在開發商資金實力也雄厚起來，加上資金方面也不是太緊張，社會總融資額也在增加，再加上整個市場回暖態勢，改變了開發商的預期，所以開發商買地的積極性正在上升，所以有理由認為，在2013年上半年土地市場會保持去年四季度土地市場回暖勢頭，這個態勢會繼續下去，這也有利於我們下一步市場平衡。如果説我們的土地供應量減少20%就會造成下一步房屋供應的減少，就會形成下一輪房價反彈，所以在加快土地推出，也是動員開發商來買地，我認為恐怕是下一階段要做的事情。

2013-01-28 16:15:21
中國網:
您對2013年的房價預期是怎樣的？

2013-01-28 16:15:32
顧雲昌:
我的預期，2013年房地産市場總體是溫和地回升，溫和地上升，溫和地增長，和中央提出來的“穩增長”、“穩中求進”的大方向是一致的。房地産市場也是穩步推進，溫和上升，這種可能性比較大，也可能上半年上漲比較明顯，下半年相對平穩，這種勢頭可能是一種大概率。

2013-01-28 16:15:46
中國網:
非常感謝您接受中國網的採訪！（結束）

2013-01-28 16:16:02
中國網:
（責編/主持：佟靜攝像/後期：林凡凡）

2013-01-28 16:16:25