中國國際經濟交流中心經濟每月談：加快保障性住房建設 _網上直播

活動標題

CCIEE第十六期“經濟每月談”

活動描述

中國國際經濟交流中心定於10月11日（星期一）上午9：00，在北京梅地亞中心二樓多功能廳舉行第十六期“經濟每月談”，本期主題為“加快保障性住房建設，促進房地産市場健康發展”。中國網現場直播，敬請關注！

文字內容：

鄭新立:
各位來賓，各位朋友，大家上午好。非常高興與各位新老朋友見面。今天是中國國際交流中心舉辦的第16期經濟每月談。本期每月談的主題是“加快保障性住房建設，促進房地産市場健康發展”。大家知道，加快保障性住房建設、促進房地産市場健康發展的問題涉及到千家萬戶。黨的十七大報告提出，要實現住有其居的目標。這個目標的實現，特別是低收入群體實現住有其居的目標，就要靠加快發展保障性住房建設來實現。保障性住房建設是我國當前經濟社會中萬眾矚目的焦點和難點問題，也是解決我國民生現實問題的關鍵，涉及到方方面面，錯綜複雜。可以説，既是一個經濟問題，也是一個社會問題。

2010-10-11 08:47:31
鄭新立:
妥善解決好這個問題，對我國經濟社會民生發展具有極端重要的意義。黨中央、國務院對這個問題非常重視，已經下決心要解決好這個問題。

2010-10-11 09:07:02
鄭新立:
今年8月13日到8月21日這8天之中，中共中央政治局常委、國務院副總理李克強同志兩次提到了房地産的調控，兩次提到要抑制投機炒作。這樣，給外界一個強烈的信號，房地産調控的政策不會放鬆，房地産調控的目的不僅僅是抑制投機的炒作，而是促進房地産市場平穩健康發展，滿足廣大群眾的住房需求；明確了房地産問題不僅僅是一個經濟問題，更是一個民生問題。住宅，我們説它是一個商品，但是它是一個帶有某種社會性和公益性的商品。房地産業的發展，應當有自己與其他産業發展不同的相應的政策。房地産的調控要同保障性住房建設聯繫在一起，抑制投機性炒作要與安居工程相提並論。在房地産問題上最基本的前提是民生，最根本的目的是民生，要解決好普通居民的居住問題。這是政府應盡的責任和義務。所以，在這樣的思路下，房地産調控才能夠把握正確的目標和方向。

2010-10-11 09:07:25
鄭新立:
在具體的工作思路上，要堅持保障性住房和商品房既要分類管理，有保有壓，但是又要統籌兼顧，尤其是在滿足公眾住房需求問題上，要發揮兩者的作用。因為從實際情況來看，不管是廉租房、經濟適用房和限價房，保障性住房不可能覆蓋到所有人，絕大部分人仍然需要購買商品住房。因此，李克強副總理在座談和考察保障性住房問題時，特別強調要堅決繼續搞好房地産市場的調控。

2010-10-11 09:09:45
鄭新立:
在9月29號，也就是國慶節前夕，國家有關部委又分別出臺了措施，包括加大貫徹落實房地産市場宏觀調控措施的力度，完善差別化的住房信貸政策，增加住房的有效供給，加快推進房地産稅改革試點工作，以鞏固房地産市場的調控成果。特別是提到要切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設的計劃和供給計劃。我們認為，從克強副總理最近的講話以及最近出臺的一系列調控措施中，不管是房地産行業的人士還是房地産方面的專家學者，還是關心這一問題的所有的媒體和大眾，都會從不同的角度和層面對加快保障性住房建設、促進房地産市場健康發展産生新的思考、新的認識。

2010-10-11 09:10:41
鄭新立:
今天，我們榮幸地邀請到了全國人大財經委副主任、國家統計局原副局長賀鏗同志，住房和城鄉建設部政策研究中心主任、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮同志，全國工商聯房地産商會會長聶梅生同志，中國國際經濟交流中心副研究員馬慶斌同志。我們將邀請他們對有關問題發表演講。另外，中國國際交流中心研究員王軍同志會發佈國經中心的幾項研究成果，包括國情指數，國際大宗商品價格指數和上海航運指數。請大家鼓掌歡迎他們蒞臨。

2010-10-11 09:11:46
鄭新立:
下面第一位演講的就是全國人大財經委副主任賀鏗同志。賀鏗同志是我們國家著名的統計教育家和經濟計量學家，是九三學社中央副主席，國家統計局原副局長。下面大家用熱烈的掌聲歡迎賀鏗同志為大家作精彩演講。

2010-10-11 09:12:35
賀鏗:
女士們、先生們，上午好。我根據今天討論的題目，發言題目是《對加強保障性住房建設的認識和建議》，談三個方面的認識和建議。第一，保障性住房的保障對象和標準怎麼理解；第二，政府實施保障性住房的辦法是什麼；第三，發展保障性住房的政策目標應該是什麼。

2010-10-11 09:13:14
賀鏗:
大家知道，住房問題是與食品一樣重要的必需品。因此，解決住房問題，成為所有國家政府關注的一個很重要的問題。無論是發達國家還是發展中國家，以及欠發達的國家，都很重視這個問題。保障性住房其他國家也很重視。儘管是題目有所不同，實際上都是要解決低收入者的住房問題。現在政府對於保障性住房建設越來越重視，各級政府都在抓這項工作。剛才鄭主任已經介紹了一些情況。但是我認為，我們現在對於保障性住房究竟怎麼理解，政府應當怎麼做，在這個問題上，並不是很統一。因此，我們要在這方面作出成績，就會有難度。

2010-10-11 09:14:37
賀鏗:
保障性住房，我們現在理解的相當寬泛。農村裏面危房改造，也在這個範圍內，城市裏限價房、經濟適用房、廉租房、公租房都放在這裡面。這樣其實有一些東西不應當屬於保障性住房。所以我要談的第一個題目，就是保障性住房保障的對像是什麼，應該是什麼樣的標準。根據我們國家人口眾多，經濟發展水準並不高這樣一個實際，保障性住房的保障對象和保障標準只能是解決低收入居民的基本住房的基本需求，不可能把標準弄得太高，保障的面也不可能太寬。低收入水準究竟怎麼來界定？我覺得，我們國家恐怕比美國的標準應當更低一點。美國對於低收入水準，對住房做一些保障性的補助，他們約定的是低於平均年收入80%的家庭為低收入者。

2010-10-11 09:16:15
賀鏗:
我們根據測算，究竟根據各地的家庭年平均收入低多少才能列入保障性住房範圍？根據我的想法，恐怕是60%，保障對象應該只有10%或者15%的家庭。所以，保障不可乙太寬。因為你定得太寬，標準定得太高，國家不可能有這樣的財力去保障。有的經濟學家，把保障性住房或者解決居民的住房問題提出來，要和新加坡類比。這個，我不贊成。新加坡是幾百萬人口的國家，新加坡是一個小國。中國13億人口，這樣一個大國來解決住房問題，按新加坡那個辦法，我認為是絕對沒有辦法實行的。新加坡所謂建組屋這種辦法，輻射的居民大概佔他們住房的85%，新加坡的自有住房的自有率90%以上，這在一般國家是沒有辦法做到的。因為它是一個小國，容易做到。所以，我們效倣新加坡的情況是不可以的，“大國不可以師小國”，這一點應該明確。這是第一個問題，保障性住房應該有明確的保障對象，而且它的標準不可能太高，是解決最基本的住房需求。

2010-10-11 09:21:04
賀鏗:
第二個問題，政府實施保障性住房的辦法應該是什麼辦法？總的來説，我認為是多建廉租房、發展公租房、補貼購買商品房。廉租房解決的對像是低收入者，發展公租房解決的是中低收入者的住房問題，補貼購買商品房，應該是針對於中等收入的人群。政府要做的，主要是用財政力量建廉租房，把關廉租房建的規模測算。低收入人群應該怎麼解決，應該主要是用廉租房的辦法來解決。未來三十年到四十年當中，應該按照國家的規劃，每年平均大概有1400萬到1600萬的農村人口要轉移到城市，這1400-1600萬向城市轉移農村人口的住房問題，大多數都是低收入者，他們的住房問題怎麼解決？很大程度需要住廉租房。所以，廉租房的建設應該根據我們的財力，盡可能多建。財政的來源不能説是一時一事，應該有一個穩定的來源。我主張，把土地轉讓金全部收繳中央，主要是用於解決廉租房的建設問題。二是各地都應該開徵房産稅，房産稅中相當一部分也應該用來解決廉租房建設的問題。如果説能夠做到土地轉讓金和房産稅的一部分穩定用於建設廉租房，我認為這個數目是可觀的，而且廉租房的建設是可以加快的。發展公租房，我們現在是國家牽頭在做。根據別國的經驗，公租房應該是由社會的非營利機構來做，政府進行監管。政府在土地使用等方面、稅收方面，進行減免。因為土地和費用、稅收有減免，這些機構公租房的房租標準政府就有權力進行控制。所以，公租房應該是政府監管之下，由社會機構來做，政府自己來做不是辦法。

2010-10-11 09:24:01
賀鏗:
一方面，經費的來源會有問題，另一方面，你把這個房子建起來以後，怎麼向需要保障的對象出租，怎麼管理，這又是一個問題。就像我們的經濟適用房一樣，經濟適用房建起來了，你怎麼賣給需要買經濟適用房的人，現在就存在很多問題，而且許多地方出現了很不正常的問題。所以説，政府有些事情是可以做的，有些事情是不好做的，有些事情是只能監管而不能直接插手做的。所以，我認為，公租房的問題應該是由政府監管之下，由社會機構去做。公租房當中應該還包括一部分居民的自有房，有時候情況的變化，用不完了，有多餘的，向社會出租。北京這個情況應該是比較多的，都是居民自己的房多餘的，出租給需要住房的人住。但是，這個租賃市場，我認為，現在是非常混亂，而政府在這方面管理力度是不夠的。在北京這種社會的出租房子亂到什麼程度呢？亂的原因是什麼呢？主要是仲介公司。仲介公司現在把需要出租房屋的人和需要租房子的人中間完全掐斷了，基本上出租的人和需要租的人見不著面，而這種現象政府還沒有下力氣去管，把房子的租賃市場弄得很亂，這樣對於需要租房的人影響很大。所以，這個問題，我建議政府要加大力度進行管理，堅決管理好、理順好租賃市場。

2010-10-11 09:28:24
賀鏗:
還有一部分收入很低的人，又不是太低，他們有能力想辦法買房。政府給予一定的資助，這是多數國家採取的辦法。我覺得，這在我們經濟力量許可的情況之下，也可以考慮怎麼樣資助中等收入或者中等以上收入的居民購自有住房。這是政府的保障性住房方面總體的思路，我個人的認識和建議。

2010-10-11 09:30:34
賀鏗:
第三個問題，發展保障性住房的政策目標究竟是什麼。我認為，只能是雪中送炭，而不可以是錦上添花。現在我們有一些提法比較亂，好象我們在解決居民保障性住房問題的時候，標準越來越高，胃口越來越大。當然有一些是作為不正常的情況報道的，比如説從媒體上、網路上。我們看到深圳經濟適用房，四室兩廳，在高檔社區，裝修很精美。在常州還出現了連排別墅是經濟適用房，這種情況是非常不正常的。所以説，保障性住房是滿足低收入者住房的基本需求，這一點是必須清楚的，絕不可以去搞錦上添花，要嚴格實行一戶一宅政策。多數國家調控住房的過程當中，都是一戶一宅，沒有説兩戶、三戶，現在二套房、三套房。這種提法是相當不科學、相當亂的。你要改善，改善是可以的，我們的住房政策就應該是一戶一宅，許多發達國家都是這樣的指導思想，一戶一宅。這是基本的，保障性住房更應該是一戶一宅，根據解決的對象，一定要是基本需求，不是太寬的要求。

2010-10-11 09:31:17
賀鏗:
在與保障性住房建設相關聯的一個問題，就是我們對於房地産調控的問題。房地産的調控，我今天不著重講，我曾經在一些場合講過。房地産調控，不管是多少條，我認為現在行政色彩比較重，市場的辦法不夠。市場的辦法，根據國外的經驗，主要就是開徵房産稅。開徵房産稅的目的就是遏制投機，增加房屋的財産保有環節的成本。你既然買那麼多房子放在那兒，如果不發揮效益，就是為了投機，就是為了所謂的投資，那你放在那兒是要有成本的。所以，開徵房産稅應該是遏制投機的一個最重要的辦法。房産稅應該是在一個必要的基本的面積是不徵稅的，或者徵了稅要退稅的，超出這個面積就徵稅，超過的越多就徵得越高，實行累進制。這樣既遏制投機，又引導合理消費。比如説，我只有三個人、兩個人，我有120平方米、100平方米，夠住了，我不願意住得太多。

2010-10-11 09:33:14
賀鏗:
比如現在北京每人平均35平方米，三個人就是105平方米。這105平方米可以不徵稅，超過這個就要徵稅，超過得越多就徵得越多。這樣就可以真正遏制投機。其他的辦法，都不能從根上解決問題。而且有的國家房産稅還要針對開發商。開發商不是捂盤嗎？有的國家規定，這個房子竣工以後，三個月沒有售完，就開徵房産稅。開徵房産稅了，怎麼捂盤呢？房地産調控的問題，應該讓房地産健康發展，調控不當，就不可能健康發展。房地産是民生産業，不是一個投機的場所，不是一個投資的場所，就是像糧食一樣，是滿足人們基本需要的一個民生部門。所以，要搞好保障性住房的建設，調控好房地産，我們的房地産業才能夠健康發展。

謝謝各位，我就講這麼多。

2010-10-11 09:34:37
鄭新立:
感謝賀教授的精彩發展。他一是提出了保障性住房的總體設計，包括保障性住房銷售的居民佔我國整個城市居民的比例到底多少比較合適，保障性住房的面積標準等等。另外，他提出要把農民工的住房問題納入到保障性住房的範圍，用提供廉租房的辦法，為農民工在城裏提供保障性住房。這個建議肯定會受到農民工的歡迎。第三，他提出土地出讓金要收回中央。這是一個非常大膽的建議。另外，他還提出了用經濟的辦法進行調控。賀教授這些見解都是非常有見地的。

2010-10-11 09:35:59
鄭新立:
下面請城鄉建設部政策研究中心主任、中國城鄉建設經濟研究所陳淮同志演講。陳淮同志曾任國務院發展中心市場研究所的副所長。這幾年主要研究房地産問題，他的見解也非常深入、獨到。下面我們以熱烈的掌聲歡迎陳淮同志為我們作演講。

2010-10-11 09:36:55
陳淮:
謝謝大家，我是到了會場才知道，今天這個月度的會是重點講保障，並且多個國家講，時間很有限，咱們擇其要和大家交流。

今天會議的主題是保障性住房建設和房地産市場健康發展。從這個題目説起。首先説保障房建設不等於住房保障體系，保障體系和房地産市場之間也不是一個相互隔絕的關係。我們先説他們倆之間有什麼關係。很長一段時間以來，頗有一些輿論説，保障歸保障，市場歸市場的説法。這種説法應該説比起單純強調市場配置資源是一種進步，但是是不完整、不完全的。最近國際上對中國關於人權的説法又強烈起來了。什麼叫人權呢？美國人説了，我們那個《獨立宣言》裏寫著呢，“人人生而平等，有追求幸福的權利”，這叫人權。咱還別小看這兩句平淡無奇之話。人人生而平等，是對皇權、王權以及種種貴族制度、社會等級制度的否定，的確是歷史進步。人人有追求幸福的權利，更是對神權的一種否定。所有的宗教都告訴老百姓，你這輩子活著沒多大勁，努力多吃點苦、受點罪，要忍耐，爭取死後進入天堂，或者下輩子託生個好人家什麼的。你要一不怕苦，二不怕死，你怎麼能想著娶漂亮媳婦住好房子呢？肯定是受了資産階級思想腐蝕，已經變成修正主義了。坦率説，的確有它的歷史進步意義。但是到了上世紀中葉，五十年代之後，包括美國人在內，人們也認識到，人人有追求幸福的權利是不完整的，就有人追求上幸福了，就有人一輩子也追求不上幸福。怎麼辦？有人買到更好的房子了，有人可能依靠他自己的競爭力是無法從市場中獲取充分的生存資源的。怎麼辦？於是，人們就提出，人人有享受基本社會保障的權利。我們所討論的住房保障體系就是這樣一個人人有享受社會基本保障的權利中的一個組成部分。

2010-10-11 09:37:34
陳淮:
首先我們説，它和市場是什麼關係？沒有這樣一個非市場化的資源配置體系，以競爭、以優勝劣汰為資源配置原則的市場化配置資源體系就不可能完善。就像奧運會一樣的，得金牌固然是鮮花簇擁，記者圍著拍照，廣告商圍著他，給我們當代理人吧；小姑娘給寫紙條，“劉翔哥，我想你”。應該有這個機制，一切優質資源向優勝者身上堆積是鼓勵社會進步的機制。但是劉翔腳崴了，因病傷退出比賽的人怎麼辦？他們是不是就應當無人救助，連回家的路費都沒有，躺在那裏，生死有命富貴在天呢？這也不是社會文明的體現，否則下一個奧運會比賽的時候，跑得慢的給跑得快的下藥的事件就會多起來了，“我叫你跑得快，我叫你邁腿就拉稀”。用在社會上，社會矛盾就會發展到激化、對立和對抗。所以，我們一定需要一個不依靠競爭，沒有競爭能力，不依靠優勝劣汰、和等價交換沒有關係，他不能給社會做貢獻或他只能做很小的貢獻，而社會給他房子住的機制。這個機制叫保障。

2010-10-11 09:40:58
陳淮:
第二層意思，中國住房保障體系是一個年輕的體系，整個社會化的保障體系迄今最多不過是十年。中國以前不是沒有保障，我們叫“生老病死有依靠”，依靠的是公有制，這個成本是包含在企業運作成本中的。在改革開放前二十年中，我們沒有太多注重這樣一個保障體系。但是到九十年代末期的亞洲金融危機的時候，大量的國企停産半停産，包含在國企之中的“生老病死有依靠體系”不能維持下去了，我們才開始建立社會化的保障體系。僅僅十年多的時間，我們從城市最低生活保障、下崗失業保障、養老金社會發放的保障以及其他的保障，陸續發展到住房保障體系。一個13億人口的大國，一個有6.2億城鎮人口的巨大群體，我們用十年時間，應該説走得是不慢的。這是一個天翻地覆的社會革命，一個資源配置體系的重新搭建，我們別把這件事想得太容易。

2010-10-11 09:44:07
陳淮:
住房保障體系並不等於就是保障房建設，住房保障體系是針對一個社會發展過程中人所必需的住房這種東西，採取政府行為給予支援的一種保障體系。我剛才説，人人生而，老天爺派你到這世上走一遭，你就要體面的活著，享有基本生存需要保障的權利。你什麼都幹不了，社會也應當給你一個房子住，這就叫基本保障。住房保障體系，從客觀規律和國際經驗看，結合中國的國情，有四個層次的組成部分。我們剛才賀主任所講到的基本保障以及大家所關注的今年的廉租房建設，以及其他的保障房建設，屬於基本保障或者叫最低保障。我們把它歸結為救助、救濟性的保障，如同民政局發低保一樣的，有一些重度殘疾人、無人贍養的孤寡老人，家庭勞動力和人口需要負擔嚴重不匹配的人的家庭，需要社會救助才能生存下去；如同我剛才説的，如果家裏別説沒有勞動力，就是有勞動力，掙的工資如果按每人平均達不到北京最低生活費標準，民政局有義務、有責任給你補到最低生活費。這就叫救濟性的保障。廉租房就屬於這個保障體系的構成。

2010-10-11 09:45:18
陳淮:
這個構成對中國來説格外重要，在於我們是個發展中國家，我們是一個底子薄、發展歷史短的國家，我們是一個發展嚴重不平衡的國家，我們同時還是一個大人口從農村向城市快速聚集遷徙過程的國家。低端老百姓所佔比重比發達國家要高得多。

2010-10-11 09:47:24
陳淮:
這個歷史階段，我們需要二十到三十年才能從一個金字塔型的社會財富分佈結構過渡到橄欖型、棗核型的結構，也就是中産階級佔主要比重的結構。因此，在發達國家，有6%-7%的人群是需要社會和政府不要錢或者基本不要錢給房子住的人。不僅僅是我剛才説的這兩種，比如在美國還有未婚先孕的單親母親、家庭暴力的受害者、非法移民等諸多來紐約，這類人群相對穩定的佔到6%-7%，他連租房都租不起，政府基本上不要錢給房子住的，但是保障的標準只是滿足基本住房需求。我估計，得比賀主任略微悲觀一點。中國保障的群體恐怕不是10%-15%，而是15%-20%略多，這個比例是城市大小東西部，以及隨著時間的推移，會逐步變化的，但是起步的時候，由於中國老百姓祖上爺爺爸爸那一輩都是無産階級，沒有人有財富累計，大家都從一無所有起步，所以這個比重比發達國家大。救濟、救助性的人群保障廉租房，廉租房也並非就一定是實物房，包括實物房，包括貼租，也包括貨幣保障。

2010-10-11 09:48:32
陳淮:
第二個層面是援助型的保障，和救助型、救濟型相去配的援助型，也屬於住房保障的題中應有之義。全世界的年輕人哪怕是發達國家的年輕人，也勢必面對一個不可改變的兩難，也就是他一輩子工作積蓄是足夠買一套稱心如意、滿足改善功能住房的。但是，攢夠這些錢需要到40歲-45歲，而他25歲或者28歲就需要結婚娶媳婦，這就存在一個時間差，這是一個天然的自然屬性的差別。在城市中，實際上還存在著千差萬別的很多其他原因導致的，比如大家説的夾心層，比如説“北漂”、流動人口。援助型的保障是指，自己有一定能力解決住房問題，但是不足，需要政府給予幫助。但是這個不足覆蓋的面是比較寬的。假定説自我解決依靠市場化的方式解決住房問題，有需要十成能力，有八成能力缺兩成也叫不足，十成能力中有兩成缺八成，也叫不足。這個援助型的包括大家詬病的但我以為有存在意義的經濟適用房，包括近兩年政府大力提倡的公共租賃住房，包括公務員享受的住房補貼，包括今後可能發展的貼息、貼租。順便説一句，大家説，首套房首付提高到三成，是不是就把窮人或者“夾心層”排除在外了？我以為這個認識恐怕是對房地産市場發展規律了解不多的一種認識。因為全世界皆然，房貸三成首付是一種常態。我們原有的兩成首付是一種打折優惠，是在2009年“保增長、保民生”過程中，刺激經濟的一個短期性的優惠性政策，不會有一個商店每天都打折優惠，那就不叫打折。因為兩成首付的風險是由銀行這個作為企業的主體來承擔的，在短期內負擔社會責任是它應盡的義務，但是要求銀行長期承擔這種低於正常風險臨界點的貸款比例，恐怕是超出銀行負擔。

2010-10-11 09:50:31
陳淮:
一些“夾心層”付三成首付之後，他自己的負擔加重了，我們有沒有可能從低首付的貨幣政策調整為援助型的財政政策呢？我認為這個餘地很大。比如説貼租，比如説在首付問題上的政府擔保等諸多，當然這是處在研究階段的設想而已。但是講援助型保障的時候，順便説到，我們在援助型保障的範圍內，有很多文章可做。我們的兩進兩現的小戶型也屬於援助型保障。我們剛才説了，保障和市場之間並不是完全隔絕的，有一個重要的連接點。連接點在哪呢？在過去十年裏，我們蓋了70億平方米的城鎮住房，蓋了八千萬套住宅，理論上説，我們現有的八千萬套相當於現有城鎮居民家庭的三分之一，僅僅十年時間，蓋的新房就有這麼多。從這個指標上我們聽出來，我們蓋房的速度是不慢的。但是同一組數據還可以另有一個解讀。如果説在過去十年，有30%到33%的家庭住進了新房，每年每百戶家庭也只能有三到四戶住新房，這還是過去十年我們住房建設大躍進的一個過程。如果有一百戶老百姓想改善住房條件，每年只能蓋三到四套新房的話，哪三到四戶先改善的問題就提出來了。如果我們説了，保障歸保障，市場歸市場，那這一套四套的分配完全交給市場的話，顯而易見的結果就是誰最有錢誰先改善，出價最高那三到四戶優先改善。

2010-10-11 09:53:54
陳淮:
而政府可以做的，就是讓那些住房嚴重困難亟待改善的群體，參加工作不久，急等著結婚娶媳婦和父母分開住的“夾心層”優先改善。這也是政府的一種援助型保障性行為，這也是我們在過去幾年中一直堅持，特別是今年以來格外強調的土地供應和住房建設中一定要有相當比例的小戶型、兩進兩限房以及公租房，另外的是經濟適用房和廉租房這五類房的原因，這也屬於援助型。政府通過種種方式的援助政策，使那些需要有一個過渡期的群體，也適當滿足自己的住房需求，也適時滿足自己的住房需求。

2010-10-11 09:55:44
陳淮:
第三個層次的保障，也是保障體系中的應有之義，最典型的就是公積金，我們把它稱為互助型的保障。老百姓互相幫助和政府有什麼關係？怎麼就成了政策了呢？公積金顯而易見是一個重要的政策性工具，比如政府規定，每個僱主都得給僱員建立公積金賬戶，是強制的，儘管我們現在的覆蓋面還遠達不到，是三分之一略強。但是政策和行政性規定是有的，並且我從網上經常看到，有位小白領説我是房奴，我的工資裏扣除稅費、個人所得稅、公積金以後所剩無幾。這個説法中有一個重要的瑕疵，扣公積金不是扣掉了，而是得到了，每從你的工資中繳隨一塊錢公積金，你實際上得到了兩塊錢。因為你的僱主還得給你配繳百分之百，而且，這兩部分配繳是免個人所得稅的。假定你這五千塊錢交12%的公積金的話，你除了1600塊錢免交個人所得稅，實際上還有另外1200塊錢也是免交個人所得稅的。這部分相當於政府補貼15%到20%。鼓勵這種互助型的政策性工具，也是我們今後完善住房保障體系的一個重要方面。住房公積金是一個好工具，只是我們現在還存在著比較多的不足和缺陷，需要進一步完善。比如覆蓋面不充分，代際互助，比如説正主任以上的社會層次的官員，工資很高，累計很多，但是他不需要貸款和買房，但是剛剛參加工作的“夾心層”年輕人需要利用這種政策貸款工具，但是他所能貸的額度是非常低或者有限的，叫貸記互助功能不充分。另外，繳存和使用的規定也存在一些問題，比如有些地方公積金繳存額大量貸不出去，由於條件過於苛刻，我們進一步完善的問題。但是這個框架、這個層次的工具我們是有了的。

2010-10-11 09:56:58
陳淮:
第四個層次的保障，我們略為生疏，但是很可能是今後一個長期發展過程中住房保障中最重要的部分，自助型保障。我自己幫自己，還要你政府幹嗎？你的政策體現在哪兒？其實這種保障體系是將來更符合中國國情也符合客觀規律和國際經驗的。什麼樣的政策工具叫自助型的政策保障體系呢？比如説住宅儲蓄銀行，或者住宅儲蓄賬戶。與公積金賬戶的區別在於，它不是強制繳存的，是自願繳存的，但是你往這個賬戶裏存錢可以享受減或者免個人所得稅。一方面，通過這種政府暗補的方式，給需要保障的人群提供了一個新的出口，另一個，也鼓勵和促進人們對自己解決自己的住房需求負起更大的責任。你就是不存，自己自然在解決住房問題上，要比別人更多困難，如果你願意對自己將來娶了媳婦以後還要生孩子，生了孩子以後還要贍養父母，這些問題考慮在先，政府給予你減或者免個人所得稅等諸多優惠。這個儲蓄的賬戶可能只有一個出口，就是用於住房消費，而不能唱卡拉OK或者幹別的。這種政策性工具，應該説值得我們調查研究，更有普及的機會。

2010-10-11 09:59:08
陳淮:
我順便再説幾句創新。在發達國家，除了低端的救助型保障是一個相對穩定的比例和相對穩定的品種之外，因為市場經濟發展比較充分了，城市化任務基本完成了，人口向城市的遷徙已經結束了，人口在城和鄉的分佈已經穩定了。這個保障體系中，更多的主要集中于，除了我剛才説的相對穩定的救助以外，主要是互助和自助性的保障。比如説美國有退伍軍人基金、公務員基金、教師基金等等，實際上這都是政策參與其中的互助型加自助型保障為主。而且這種保障，跟剛才講到的公共租賃住房，也是我們最近研究的。我們説公共租賃住房不由政府出錢，那由誰出錢呢？我們説可以由企業承擔，政府貼租就可以了。我們最近也在做一個研究，企業説，政府只要給我貼租，我願意承擔，我也不求厚利，但是我不虧本，略有薄利就可以了。問題是怎麼退出，政府説你長期持有，保證你不虧本就行了，每年給你貼息，或者貼租就行，你從銀行貸款建公租房，政府給你貼租的租金略高於利息不就行了嗎？那也不行。因為企業的財務報表上，他的負債資産就變得很龐大，對企業經營來説也是一種很不利的風險，就需要市場參與時的退出機制。誰當這個債務人的問題，借銀行的錢建公租房，誰當債務人的問題，和住房儲蓄賬戶和公積金相配合，就可以想社會發行債券的方式投資基金，就可以承擔債務人長期負擔這個債務，通過政府政策貼租，持有這個資産的問題。這些都是我們在不斷的社會發展中面對的新問題。我想，以中國人的聰明，不難解決這些問題。

2010-10-11 10:01:07
陳淮:
除此之外，在住房保障體系中還有很多值得探索的創新層面。我們創新層面是只停留在理論探討，離實際操作還有一定距離，但是理論框架是存在的，比如説可交易的房價指數。我們為什麼在過去兩三年中，房價起伏不定，而且過快上漲總是不斷出現呢？因為有一些明年、後年、三年、五年以後的需求，恐慌性地提前入市。為什麼提前入呢？他規避價格上漲的風險。如果我們有交易的政策性住房指數，老百姓就可以通過購買指數來規避價格上漲的風險，而不必非得儲備一個實物房。他兒子才上高中，把他將來娶媳婦的房子都預備好了。這種需求就可以在時間上合理地配置。

2010-10-11 10:03:36
陳淮:
另外，投資性的需求並非都是不合理的需求，投資也是中國老百姓從總體的逐步的小康走向全面小康的一個重要體現。社會的利益訴求已經從增加收入發展為增加收入和加速個人資産累積並重的發展階段，這叫全面小康。但是如果我們有這種虛擬的指數交易方式，如果你認為房價會漲，你無需購買實物住房，只需要買指數就夠了。我們可以把這種需求從實物型住房市場中合理地分離出來。這些實際上都是人們在市場經濟發展過程中，在各個領域有過不同實踐和操作的。我們是一個發展中國家，我們是一個對市場經濟認識還不充分、了解還不多的經濟體，我想，隨著社會的發展，隨著類似我們今天這樣的論壇的舉辦，我們的認識和我們的經驗，會不斷地提高與充分。

僅供參考，謝謝大家。

2010-10-11 10:04:24
鄭新立:
感謝陳淮同志的發言，他講了四種類型的住房保障可以採取的模式。聽了以後，給予啟發。下一位演講者是全國工商聯房地産商會的聶梅生會長。聶會長原來曾經擔任建設部科學技術司司長，她長期從事房地産行業的工作和研究，相信她今天的演講一定能夠給我們帶來很多啟發。大家歡迎。

2010-10-11 10:05:44
聶梅生:
大家早上好，非常感謝這次會議邀請我來做關於房地産方面的演講。這次主題是保障性住房，剛才兩位已經切入主題進行保障性住房的一些分析。我認為保障性住房實際上和房地産市場密不可分的。我從另外一個角度，來分析一下當前房地産市場和它的政策，以及保障性住房的一些關係。

今年有兩次政策出臺，那就是宏觀調控。在宏觀調控的政策當中，不管是“國十條”還是最近出臺的“國五條”，都有大量篇幅是關於市場調控的，也有大量篇幅是關於保障性住房。但是調控本身就是雙刃劍，怎麼減少振蕩平穩發展是我們的目標。這次調控與以往不同的在於，市場無形的手反作用力是非常強的。所以，局面就比較複雜。

2010-10-11 10:10:05
聶梅生:
我們看一下，“國十條”當時出臺的背景。國十條是在4月份出臺的，那時候對中國經濟的分析和現在的分析是不太一樣的，那時候認為經濟進入熱區，GDP在一季度高達11.9的增速，房地産投資特別快；那時候出臺是怎麼樣使中國的經濟不要繼續熱去，房地産不要過熱，CPI不要過快上漲。這樣的背景出臺了這些。一個是GDP的問題，流動性，去年放了將近10來億，形成的金融風險，資産價格上升，房地産泡沫和調結構。今年重要的問題就是調結構，調結構就必須騰地方、騰空間，就需要房地産適當退出，給調結構騰空間。促改革，今年關於土地制度、房産稅、農村土地流轉，小産權這些問題都密集到今年。這是經濟層面的問題。

2010-10-11 10:11:18
聶梅生:
房地産從來都是一頭挑著經濟，一頭挑著社會。在社會方面穩定社會，保民生和城鄉一體化協調發展。最近很多關於城鎮化，甚至於認為城鎮化這種提法是不太合適的，或者有關於新的城鎮化發展方向，都在最近説了很多各種不同的意見。在社會層面和經濟層面都要求房地産在今年做出一些大的動作。我認為，去年保增長、保民生這樣經濟救援和經濟刺激的前提下，必然有很多問題留到今年。不管是經濟問題還是社會問題，都在今年集中爆發。這是第一次國十條的背景。

2010-10-11 10:13:39
聶梅生:
最近又進一步出臺了國五條，國五條在國慶節之前出臺的。我自己認為大概是這樣一些背景需要説一下，據説國家統計局要到21號出來9月份的數據，但是可以感覺到交易量和交易額雙雙恢復。8月份就已經恢復了，9月份的數字比8月份高得多，房價在熱點城市有上升的動力，交易量恢復，房價就有上升的動力。第二，調控的效果被這次市場的反彈消化掉，8月份數字出來以後我就比較擔心，我就覺得比較麻煩，可能9月份還要上。如果是這樣繼續反彈，調控的效果，國十條對市場反彈消化。今年的目標可能就是穩定房價等等。CPI指數在上升，上升以後在通脹預期又一次的跟一季度一樣，又出現了一次通脹預期，就使選擇保值增值這種投資性的購房就會選擇在CPI有上升的情況下推動房價走高。同時人民幣匯率問題最近鬧得比較熱，最近周行長已經講了，進入了上升通道。在這種情況下，熱錢進入中國，進一步就會炒高房價。這是當前“國五條”的背景。為了堅決堵住投機性的做法，出臺暫時性的媒體説是限購令，“國十條”並沒有什麼限購。但是“國五條”裏面更明確，各個地方出臺了很多關於二套房，建購一套房，各個城市陸續出臺細則，以使後期長遠性的政策要有個接續。剛才賀主席講應該出臺房産稅，我一直主張要出臺房産稅，這是一個根本。但是出臺房産稅必須有時段，另外做一些接續，哪怕是強制的穩定也是必須的。

2010-10-11 10:14:19
聶梅生:
同時，我們繼續要為今年的調結構，尤其是保民生騰出空間。保民生就是保住房問題。我一直認為在中國房地産市場上，商品房這塊是過度發展了，但是在保障性住房，這十年中是缺位的，而且缺位的不少。現在這兩大塊哪一塊是缺的，我認為保障性住房在中國整個住房體系當中，由於政策的不穩定性，一會兒保障性住房，一會兒經濟適用房，由商品房來解決。我在住建部呆了很多年，當時房改以後是這麼一個調子，後來慢慢改過來改過去。最後這個政策是比較清楚的，尤其是“國十條”、“國五條”。保障性住房就是在中國的房地産市場中解決中低收入、一部分中等收入的住房問題。

2010-10-11 10:16:14
聶梅生:
所以我覺得，“國十條”和“國五條”的出臺，除了要解決經濟性問題之外，很多是保障性住房的問題。但是在大家的關注點上，尤其在傳媒的關注點上，都放到經濟領域説。而且“國十條”和“國五條”都把經濟領域的一些問題最後濃縮到一點，兩個字就是“房價”。

現在調控以後，效果已經顯現，房價並沒有過快上漲。這就是環比，環比連續幾個月持平，穩住了。當然這是到七月份。八月份的環比會不會上？我覺得，同比有可能還是在下，去年四季度漲得很厲害，反正現在房價沒有過快上漲。房地産開髮指數實際上是在緩慢地回落，三月份以後，整個房地産的經濟指數一直在回落，調控是有效果的。

但是，大家是不滿意的。為什麼不滿意？八月份整個的房價，國家統計局報出來，全國平均房價已經到了七八千，超過兩萬的城市有深圳、杭州、上海、北京，大概這樣四個城市，杭州一會兒高一會兒低，一萬九千八是將近兩萬，是相當高的態勢。在這種情況下，整個宏觀調控的滿意度大家認為沒有達到預期。

2010-10-11 10:17:54
聶梅生:
看一下調控之後的交易量。實際上，4月份調控，5月份就下降，下到七千萬平方米以下，6月份就上升到9千萬平方米，我們一年大概是十億左右。6月份完了以後，7月份下降。大家認為，可能會下來，結果8月份又上漲，交易量上來進入銷售面積上來了。我認為，9月份的數據出來以後，一定是超過七千萬平方米，一定比八月份高。所以住建部做了很多調查，9月份才出臺這個“國五條”。換句話説，今年的商品房銷售面積，如果全年來看，並沒有很大的下跌。我們從昨天萬科的交易量可以看得出來，萬科9月份總結完之後，他今年賣了七百億，每年是六百多億，已經超過去年全年售房的銷售額。可以看得出來，前面一些大的龍頭企業今年的房子是賣得不錯的。

再看一下大家關心的開發商的自有資金率到底怎麼樣？開發商的資金充裕度和房企資金來源，2009年是1：1.6，到了8月份是1：1.2，和去年差不多了，從來沒有斷鏈。很多開發企業認為，今年不會出現房地産緊繃、斷鏈，加大力度對整個市場沒有太大的問題。

2010-10-11 10:19:53
聶梅生:
從國家來講，固定資産投資一月份開始下，房地産投資跟固定資産投資反向，所以對房地産進行調控。但是，調控以後，房地産投資也是在高位，和固定資産投資一起在高位。這應該説是大家的預期。

這裡我想強調幾個數字。房地産的經濟和社會當中，同樣非常重要，我們要改變把房地産這樣的行業改到以保民生為主，需要做很多經濟上和體制上的手術。房地産投資每年大概是三千億到四千億，最高的時候，六月份提高到五千八百億，固定資産投資大概是兩萬到三萬億。它的佔比，在今年這樣調控的情況下，都在20%，房地産投資佔固定資産投資的20%，佔貸款的比例大概是30%。這也是央行報出來的數，每個月都做統計，就沒下來過。到最後央行的數據和統計局的數據差很多，後來央行就不報房地産的信貸，只報個人的消費信貸，這裡面主要是房地産，佔比是30%。在經濟中就是這樣的比重。由於這樣大的比重，土地銀行稅收對房地産高度關聯。我並不認為這個合理，我認為很不合理，但是要動這一塊“大手術”，比如説去年全國土地收入是一萬多億，拆遷補給農民的只有5000多億，政府的土地成本和土地收入是1：3，你讓地方政府的土地收入沒有，他怎麼辦？經濟和社會怎麼穩定？

2010-10-11 10:21:34
聶梅生:
另外，國土資源部的公告，去年全國84個城市土地抵押貸款是兩萬多億，拿到土地只有再抵押貸款，比2008年上升到40%多。由於這樣的關係，你地賣給了開發商，開發商拿到土地徵以後就進行銀行抵押貸款，銀行就要出來那麼多錢，支付土地的抵押貸款。這種情況之下，土地、房地産相關的稅收佔了中國稅收的貢獻超過35%，這樣大的數字。所以，我們去年的企業營業稅增長了41%，房地産行業稅增長了118%。所以，土地、銀行、稅收，從經濟上分析這個問題，跟房地産是高度關聯的，除非我們有一些根本的改革性的措施，逐步地使我們的銀行和稅收不高度依賴房地産。這樣才能調回去。

2010-10-11 10:23:39
聶梅生:
調控以後，大概出現這樣一個資金市場的變化。很多人跟我要這張圖，覺得能研究點什麼問題。底下是國內銀行貸款，實際上並沒有怎麼減，銀行還是仍然追捧房地産這一塊，那就是銀行貸款。各貸每個月都是六七百億，加上開發貸，是一千多億。藍線是銷售金額，房地産到底賣了多少錢出去，4月份調控以後變化不太大，8月份銷售額上升，9月份銷售額肯定要上去。現在政府比較關心房地産開發投資，希望開發投資不要降。如果降得太多的話，現在匯率上升、出口困難的情況下，投資如果下降，房地産開發投資，開發商很會穩住他的資金鏈。永遠是在這兩個之間，不會太多的。銀行給他多少貸款，他賣多少房子，這是他的資金來源，他有多少錢投多少。你看這條線，這就是市場的一種自我保護，市場一種無形的手在調控房地産市場，最終形成這樣的局面。9月份，我認為這個肯定會上去的，銀行這一塊拉平，投資到後面會進行調整。

2010-10-11 10:24:34
聶梅生:
這次調控解決了大問題。一是解決了開發商資金杠桿率。原來去年曾經到過1：10倍，現在降到5倍以下，這是成績。但是，1-8月，土地購置比去年同比增長了37.9%，土地購置費用同比增加了84%。剛才那條線上投資很高，實際上是去買地了。尤其是國有一些大的央企，購地的積極性非常大。這裡面出現一個什麼問題，我同意賀主席的一些觀點，現在租金快速上漲，房價，沒怎麼太降，也沒怎麼太漲，但是租金大幅上漲，政府的良苦用心是房子通脹。但是實際上，我們看一下一個數據，上半年是2.6，其中食品是5.5，居住類是3.9，房價是沒有進CPI的，但是房租和抵押貸款是進去的，它已經超過了CPI的平均值2.6，這還是上半年。下半年漲了那麼多，遠遠高於除了食品類的其他大類，怎麼看房子的漲，以北京為例，今年上半年漲了18%，這可不是小數，環比是2%。如果CPI環比是2%，那是什麼樣的？房地産就是這樣漲。而且我們居住類的權重是算得比較低的，我們是14.69%，美國居住類是42%，加拿大為36%，國際控制值30%，國家統計局説要調，但是調得到30%嗎？如果從14.69%調到30%，我們租金上漲推動CPI，那就不是3.5、3.6的問題了，我們也在底下算了一下，可能是相當可觀的CPI的上漲。這種情況下，大家會不買房嗎？如果再不調利率，就會出現房價猛漲。現在北京租金平均2700元一個月，佔了工資收入的絕對在30%以上，絕對超過豬肉、綠豆的漲價。所以，這個事情要特別注意，就是CPI的上漲擠壓了中低收入的消費，針對中等收入的公租房應該出來。

2010-10-11 10:26:19
聶梅生:
最後我想談一下，和保障性住房住房有關的，比較擔心的就是房地産調控本來有一定的空間給産業結構調整，但是産業結構的調整需要時間。最近中央的一些都是堅持産業結構調整，否則的話，我們出口這一塊，如果受匯率影響，我們競爭力就會下降。但是，因為9月份的數據沒有出來，上半年我們原材料、燃料、動力價格的上漲是比較大的，人力成本上漲也是比較高的，現在要求工資要提高，燃氣、天然氣、電力、水都要漲價。這種情況下，如果我們CPI和PPI上漲都不夠的話，説明生産企業的利潤下降了，因為成本上升了。如果這樣的話，調結構的動力就不夠，因為利潤不夠。這種情況下，利潤不夠，就要往房地産投資，看股市，出了“國五條”以後反而上去了，突破了2700點，房地産板塊還在漲價。對比下，到底哪個産業是可以形成利潤的？所以，調結構當中，有一個和房地産調控相銜接的問題。

2010-10-11 10:28:04
聶梅生:
大力加大保障性住房建設，這是房地産兩個板塊。我覺得缺位的是恰恰是這一塊，那一塊是過度發展了，怎麼樣補上？我覺得，資金不容樂觀，可能會形成青黃不接的情況。今年説是保障性住房和改造棚戶區580萬套，農村危房120萬戶，去年有非常大的增加，而且住建部分析，這一塊的投資要佔房地産投資的10%，原來估計房地産投資會下降，因為調控會下降，這一塊補上。實際上沒怎麼下降，但是如果是10%的話，大概就是四千億，因為我們每個月大概投進去三千甚至到五千億，一年是四萬億左右。我覺得，保障性住房這一塊青黃不接是有可能的，去年我們只完成了三成，欠帳六成。今年又下來這麼多，到底怎麼樣？由於留給地方政府的時間不多，住建部強力推這件事情，而且跟地方簽保障書。我覺得四季度是很有起色的。地方政府的招數就是讓開發商再建，建一個小區，其中20%就建保障性住房。實際上我覺得這不是很好的辦法，必須從根本上解決資金來源。如果讓開發商從土地環節進入以後，他們來代建，最終開發商還是會在剩餘的商品房上找回來，那一塊的調控又會被消化掉。

2010-10-11 10:30:06
聶梅生:
最近有一個比較好的事情，就是關於公租房的事情。我最近跟很多開發商在討論這個事，已經有相當多的開發企業願意介入國家的公租房建設。他們也認為，如果二套房、三套房控制住，尤其是出臺物業稅的話，大家就不會去買二套房、三套房，整個商品房市場，增量型的、擴張型的可能就會走到頭。其實，我是這樣認為，中國的租房市場是C2C的市場，個人對個人，這不是一個正常的市場。國外關於租賃這一塊都是機構出面，但是持有這一塊的是物業，然後出租。這樣就形成B2C的模式，而這個B是需要政府推動的，需要基金來介入的。所以最近我們和建行、和很多單位，由我們商會發起，可能會報到全國工商聯，通過工商聯向主管部門説。就是公租房由大型的開發商出面出錢形成基金，而不是説萬科蓋這個小區一塊。租賃也一塊，不是這樣的，形成一個公租房基金，由政府監管，來解決B的問題，來解決公租房投資的問題。因為他們是不差錢的，尤其是9月份，房子貸瘋了，根本不差錢。這個錢應該引導到保障性住房裏去。把現在這套組合拳進一步加大力度並不取，應該有一些新的出路。“十二五”期間，應該及早釋放這樣一些改革的信號，給市場指明方向，比如現在釋放物業稅的信號，穩定人心。物業稅的事情，我不太同意在原來八十年代出臺的物業稅的基礎上修修改改，要是搞物業稅，就要涉及到農村土地流轉，招拍挂、小産權等問題。物業稅涉及到土地出讓金，如果光是給買、住大房的交稅，同樣解決不了剛才説的經濟上的關聯，要解決土地出讓金，解決地方財政和國民財富，不能讓國民財富受損，不能讓房子不值錢。所以，這都涉及到根本的改革問題，需要時間，但是必須要走。

2010-10-11 10:32:04
聶梅生:
拓寬房地産融資渠道，不能光從銀行一家出，應該開放房地産私募基金、投資基金。這樣錢就不會炒房，而是通過更高層次的平臺來解決銀根和地根，銀根和地根的改革應該是將來房地産的一個方向。還有一個支援我們産業結構的調整，應該讓房地産搞綠色低碳的房地産，提高性價比，不能蓋那些“脆脆房”、“豆腐渣房”，而應該用新能源、保溫材料來充實房地産，除了買土地以外。所以我覺得，中國經濟轉型的大買家，實際上是在房地産這個産業，應該是公共建築、商業建築、民用建築和保障性住房，都應該走向綠色低碳。所以我想，從另外一個角度考慮這個問題。謝謝。

2010-10-11 10:35:10
鄭新立:
非常感謝聶會長的發言。她用大量的數據、圖表，非常科學、精確地對“國十條”、“國五條”出臺的背景和效果進行了解讀，同時跟下一步怎麼樣完善房地産的宏觀調控，也提出了治本之策的思路。她的發言給我們很多啟發。下面請國研中心的副研究員馬慶斌同志介紹國外房地産情況。

2010-10-11 10:36:21
馬慶斌:
很榮幸有這樣一個機會和我十分敬仰的鄭主任和在座的各位領導能夠探討這樣一個問題。剛才聽了很多專家的演講，我很受啟發。實際上，接到這個題目以後，最近一直很激動。激動的更多的原因就是因為保障性住房和房地産對於而這個年齡的人來講更有切身利益。很多時候很多專家談的很多問題，應該説讓我和我周邊很多人都有這樣的體會，就是房地産應該穩定，同樣保障性住房應該更多供應。我想以“他山之石”來回答一下這個問題，看看別的國家是怎麼做的，因為時間問題，我只能以粗線條的方式來探討這個問題。

2010-10-11 10:37:04
馬慶斌:
實際上，保障性住房不僅是自古有之，就像大家熟悉的杜甫詩詞，“安得廣廈千萬間，大辟天下寒士俱開顏”。他在他的破房子裏面考慮的不是自己改善住房的問題，考慮的是其他的事情，道德還是比較高尚的。我們國家有很多國有企業在爭當地王的同時，也考慮更多的責任的話，也許保障性住忙的問題會解決得好一些。

實際上發展到今天，發達國家如何處理保障性住房和房地産問題上也存在很多問題。今天主要有三點，第一，梳理其他國家的做法。在這個基礎上歸納幾點經驗，我提出一些不成熟的建議，供大家參考。我講到美國的時候，大家可能會感到十分不舒服，正因為美國的做法，導致全球的次貸危機，美國有很多做法還是值得借鑒的。我總結叫政策的介入和市場的主導。上世紀六十年代以後，美國政府不再直接建設保障性住房，美國和新加坡是兩個比較典型的特例，美國的保障性住房是零，而新加坡是85%以上。今天我們要專門講一下，作為美國來講，我認為有三點，在六十年代以前，完全是靠市場提供保障性住房。在他失敗以後，作為一個資本主義國家，又走向另外一個極端，完全靠市場，總結為“成也市場，敗也市場”，關鍵是政府和市場的問題上，邊界在哪？

2010-10-11 10:37:53
馬慶斌:
美國在不同的經濟發展階段，制定和修訂的住房保障法規，通過法律的形式保證住房和房地産的發展。但是它有一個很大的變化，上世紀七十年代以後，基本上停止了補貼私人發展商，而是補貼中低收入家庭，變化很大。92年以後依託“兩房”幫助中低收入家庭住房問題。美國1980年以後，保障範圍從中低收入逐步縮小到低收入，由於經濟的發展，規模越來越縮小。

2010-10-11 10:40:37
馬慶斌:
德國是一個比較成功的案例，有八千多萬人，但是全國住房有四千多萬套。實際上，很多人在考察德國經驗時更多是從體制上。事實上，從其他角度來考察的話，你會發現，德國的房價之所以穩定，不僅僅是因為有一套完美的體制，更重要的原因是它的發展模式。中國未來解決房地産問題時，不僅僅是從政府和財政的角度以外，更多的要考慮未來中國城鎮化走什麼道路的問題。這一是從宏觀層面上解決保障性住房和房地産發展的問題。作為德國來講，可以總結為，它分類實施培育多元化建房主體，它對福利性建房和個人建房、購房是一個鼓勵的態度。從財政或者稅收的角度，對於住房買賣則給予高額的交易費用。它是完善而嚴格的租房法律體系。在德國，自有住房是42%，租賃住房率為58%。德國法律規定，如果你的房租超過20%就違法，50%就是犯罪。對於低收入群體的補貼，不僅僅是補貼窮困的人，更關鍵的是對租房人通過補貼或者貼息的方式，讓租房人和承租人都能夠得到他應該得到的東西，因為是對各個利益體的保護，而不是簡單的保護弱勢群體。德國建立了鼓勵制度穩定價格的住房金融體系。德國實際上是先存後貸、合同儲蓄的模式，和公積金的模式不同，強調的是合作而不是盈利。現在合同儲蓄佔到德國房貸的總額一半，德國強調的是住房與消費品的屬性，而弱化了資産的屬性。如果去德國小城鎮轉轉，發現德國的小房子非常漂亮，環境也很優美。

2010-10-11 10:43:03
馬慶斌:
新加坡也是中國借鑒比較多的國家，它和美國利益相反的方向，政府是住房市場的主角，85%的人居住在保障性住房以內。它的成功主要有：第一，它成立了專門的機構來運作；第二，它有強大的金融支援；第三，政府扶持和嚴謹的住房分配和管理制度，進入和退出標準都相當完善。而且再分配上也根據不同的發展階段，經歷了由廉租房向廉價房的過渡。所以，不同的階段不同的國家採取了不同的政策。

具體來講，新加坡專門成立了一個半官方的主管機構，建屋局來進行管理，資金是貸款和政府補貼。

2010-10-11 10:45:23
馬慶斌:
建立完善的進入標準和退出機制來講，這是一個值得借鑒的地方。按照家庭收入和家庭人口的規模，來進行優惠，比如説買一居補貼三分之一，三居是百分之五，四居以上在成本上加百分之五。這和我們很多做法可能有所區別。採取分級優惠的方式，買的房子越小，得到的優惠越多。分配的優先權，按照你申報的次序來決定，應該説還是比較公開透明的模式。限制炒房，對於租屋的家庭套數有嚴格規定。這裡面最大的問題就在於，租房資訊的透明化和公開化的問題，如果資訊不是透明的，不知道對方到底有多少套房子。印象中比較普遍的就是，當你去買限價房或者經濟適用房的時候，或者銀行貸款的時候，都是你的公司或者企業給你開一個工資證明，如果買經濟適用房，基本上自己開一個數額很低的工資證明，蓋個章就完了。如果去銀行貸款，需要把收入寫得很高，中國在這種基本的資訊方面不是太科學。為了防止租屋的衰退，一個很大的問題就是在國際上很多租屋或者廉租房容易退化為貧民窟。為了防止這點，必須進行定期的教育或者基礎設施的改善，這是我們需要借鑒的一點。

2010-10-11 10:46:18
馬慶斌:
因為時間問題，我對上面一些國家進行簡單梳理，認為有幾個政策的啟示。

一是政府應該儘快介入，並設立專門機構，必須採取市場化的運作。

二是通過建立和完善住房的保障法規，在美、日、新加坡這些國家，保障性住房法都是大法，但是我們國家還沒有一部專門涉及住房保障的法律，這一點需要在具體工作中進行完善。

三是以住房儲蓄為核心的保障性住房金融體系。目前完全靠政府財政解決沒有成功的案例，光靠市場，像美國，也是失敗的案例，如何在這兩者之間找到一個比較好的界限，我們看一下英國的發展歷程，你會發現很有意思。英國在二戰以後，它的保障性住房曾經一度高達60%、70%，隨著經濟發展，人們住房問題基本解決以後，保障性住房逐步下降到20%左右，説明不同時期保障性住房的比重應該是不同的。而且據一些研究機構研究發現，當你的保障性住房低於50%的時候，對房價中長期的影響是很小的。當然這個數據還有待遇驗證。但是説明一個問題，如果我們簡單地靠一定的保障性住房來影響房價的話，我認為還是有難度的。

2010-10-11 10:47:39
馬慶斌:
四是所有成功的關鍵在於，完善保障性住房供應和退出機制。哪些人該買，哪些人不該買，應該買多少，新加坡做得比較完善，更關鍵的問題是他如何退出。有的人買了廉價房以後，或者我租了廉租房以後，我是不是永遠租下去，如果我擁有了廉租房或者廉價房，我就轉租給別人，對有些人來講是另外的收入，但是他侵佔了一種公共資源。所以退出機制就相對重要。最近英國政府也在討論一個問題，就是廉租房退出的問題。這是世界上所有國家都關心的問題。讓老百姓住進一個房子比較容易，再搬出來難度比較大，尤其是大規模的。所以，這裡面應該先行一個政策的設計。

2010-10-11 10:49:28
馬慶斌:
再有，保障性住房應該有階段性。通過梳理一些西方的保障性住房，發現他們的政策有很強的階段性特點。一般保障性住房有三個階段。一是供需矛盾比較突出的總量供需矛盾，比如中國目前來講很明顯這一點，城鎮化快速發展，每年一兩千萬人口進入城市，特別是大城市，矛盾主要體現在總量的供需上面。當大家的總量問題逐步緩解以後。下一個矛盾就會轉變為第二個階段，也就是結構性矛盾階段，戶型大小的問題，不僅要吃飽，要吃得更好，更高的階段是吃飯不是為了吃了，還要為了好看。三是公平和效率的階段。像美國，歷史上沒有遇到太多的，一、二階段很少，他們的缺點是市場上程度太高了。二戰以後，特別是二戰到六十年代，日本在快速城鎮化階段，它的保障性住房曾經高達40%、50%。到目前為止，日本的保障性住房比例是在44%左右。應該説，在不同的階段應該制定不同的保障性住房的比重，以及不同的政府和市場的邊界。通過前面的例子可以知道，隨著矛盾的轉化，你會發現政府補貼方式也不一樣，首先從實物建房到補貼，所謂私人的企業建廉價房，再到後來直接補貼老百姓或者中低收入者，在不同的階段應該有不同的財政方式和補貼方式，中國應該儘快制定中長期的保障性住房的戰略規劃，而不是簡單地説今年市場有問題了，我就建保障性住房。未來的十年二十年，是中國城鎮化快速發展的十年二十年，相對來講應該體現在總量供需矛盾和結構性矛盾上。

2010-10-11 10:50:48
馬慶斌:
保障性住房的供給方式也發生變化，供給的對象應該是越來越小的。隨著經濟發展水準越來越高，從中低收入者逐漸專項低收入者，保障的範圍越來越小。這與經濟發展水準是有密切關係的。基於上面的分析，我們提出一些政策建議，從宏觀方面來講，研究和探索更加符合中國實際的城鎮化道路。前幾天，鄭主任交給我一個任務，專門探討中國城鎮化的問題。德國的房地産穩定，不是簡單地建一個法律制度，最關鍵的問題在於，德國走了一條比較特殊的城鎮化的道路。你會發現，在1910年德國已經完成了城鎮化，有65%的人住在小城鎮和鄉村，到目前也是60%以上的人住在小城鎮中，而不是大城市。中國大城市的房價飛漲，很大的問題也是中國需要反思一下我國目前城鎮化發展道路的問題。目前農民工流動方向來講，應該説一半以上的農民工流到縣級以上的中等城市和大城市。這説明一個問題，大城市的就業機會多。但是也説明一個問題，農民工為什麼不願意回到家鄉？就是小城鎮和農村的生活環境還有待於改善。

2010-10-11 10:52:28
馬慶斌:
我曾經到上海和浙江工作，發現很多經濟發達地區，在解決住房問題上有很多成熟的辦法，比如説浙江，為了解決農民工住房的問題，可以用政府統一規劃，農民在自己的建設用地上建房的方式，政府規劃，農民自建，解決農民工住房的問題。北京前段時間採取了一個方式，在集體建設用地方面建設廉租房的方式，為農民工和剛畢業的大學生解決廉租房的問題，這都是好的探索。我曾經也到過北京密雲的蔡家洼，原來是很貧窮的地方，一個小山村用幾年的時間快速發展起來，而且老百姓就在當地打工。這種模式遠比你讓他盲目地進入城市好得多，這種模式已經超出了中國改革開放初期那種所謂的鄉鎮企業型的村的發展模式，而是一種更高級的方式。這還有待於研究。城鎮化發展到一定水準以後，農民先進大城市，折返到鄉村以後一種創業模式，更加符合中國當今城鎮化的模式。我個人也比較推崇這種方式，就是就地城鎮化，便於保護中國的文化，而不是簡單地涌入大城市。

2010-10-11 10:53:58
馬慶斌:
建立完善而成熟的房地産市場。簡單講，保障性住房穩定房地産市場，難度是很大的。實際上保障性住房的本還是在於城市的房地産市場裏，如果一個國家的房地産一路飛漲，讓老百姓不知所措，這時候也就是説，被保障人越來越多，這是最可怕的。如果你的房地産處於穩定的上升的趨勢，這是經濟發展的需要，但是如果過快上漲，買房上午一個價下午一個價的時候，被保障人就會越來越多，無形地增加了政府的財政負擔，這是一種惡性迴圈。現在中央政府推出一系列政策，來穩定房地産，這是一個互動的過程。應該實行“雙軌制”住房制度。很多國家經驗表明，政府應該為中低收入者和低收入群體建設保障性住房，市場應該向高收入者提供住房，提供可行的道路。應該強化廉租房，而且要封閉運作經濟適用房和限價房。現在很多城市在經濟適用房和限價房方面，更多的是今年買了，五年內賣給市場，現在也在探索封閉運作的問題，體現了公用資源的公平性的問題，它應該給予那些應該給予的人。這是最重要的。用農村的集體建設用地解決農民工住房的問題，用農民的地解決農民的問題，這方面在北京探討得比較好。財政引導拉動民間資本進入保障性住房建設，這是老生常談的問題，我就不説太多了。把保障性住房的問題納入政績考核體系，因為保障性住房最關鍵的還是地方政府。如果他們有積極性的話，會找到百個理由告訴你。

2010-10-11 10:55:19
馬慶斌:
保障性住房裏的社會問題。2005年以及在最近，法國的巴黎等等很多地方發生了騷亂，一個很大的問題在於所謂的貧民窟，貧民住在窮人的地方，富人住在富人的地方，就會引起很多新的問題，所謂的仇富心理，等等一系列的問題。為了避免，應該形成良性的，提倡混合居住，讓大家都有互相的文化的交融。這也是下一步需要在保障性住房建設方面需要關注的一點。謝謝各位！

2010-10-11 10:56:57
鄭新立:
馬慶斌同志收集了大量國外的案例，給我們開闊了眼界。我們怎麼借鑒國外經驗呢？九十年代，我在國家計委政策研究室工作的時候，我是國務院住房改革領導小組的成員，所以有機會去剛才他説的幾個國家考察過，專門考察了新加坡的、德國的、荷蘭的、日本的、美國的房地産市場。我的評價是，美國的房地産制度過於市場化，對我們有可以借鑒的地方，但是它的過度市場化也不是我們不能參照的。新加坡過於行政化，保障的面過大。我是很推崇德國的住房制度，它是把政府的幫助和市場的手段結合起來，特別是用住房金融的方式，用互助基金，住宅銀行。住宅銀行運作了四、五十年了，歐洲各個國家裏，德國的住房問題解決得是最好的，而且德國住房價格是很穩定的，從五十年代價格到現在基本上沒有大的變化，德國老百姓買房子的收入是三個三分之一，一個是自有資金的三分之一，銀行貸款三分之一，另外獲得互助基金的支援佔三分之一。由於住房價格的穩定，帶來了整個德國的市場價格的穩定和整個市場的穩定，以及社會的穩定。所以，這個經驗還是很值得研究和借鑒的。

2010-10-11 10:58:07
鄭新立:
還有一個不成功的典型，剛才馬慶斌沒講，就是日本。日本我覺得是失敗的典型，我去考察過，它把房地産當成一種金融手段，房地産商抬高價格，用房地産高價資産作為抵押，向銀行貸款，形成一種惡性迴圈。最後價格高得出奇，在東京市市區最繁華的地段，一平方米土地最高能夠達到七千萬日元，高得不能再高了。泡沫破裂以後，二十年都不能爬出房地産泡沫破裂的陷阱。所以，日本應該作為反面教員，我們不能走這個路子。馬慶斌剛才還講了一個退出機制，也很重要。到紐約看，市中心蓋了很多紫紅色的幾十層的大樓，都是廉租房或者保障性住房。它的制度也很簡單，家庭年收入三萬美元以下的，都可以申請廉租房，包括我們留學生到那兒也可以申請。三萬到五萬美元是一個彈性區間，還可以繼續住，但是家庭年收入超過五萬美元了就出去，自己找房子去。它的政策很簡單，操作也非常方便。

2010-10-11 10:59:36
鄭新立:
馬慶斌還講了要強化地方政府的責任，這一條講得非常好。現在調控房地産價格的手段掌握在我們地方政府手中。各個地方房地産價格差別比較大，價格比較高的也就是集中幾個一線城市，多數的省會城市特別是地縣級城市，價格基本上是合理的。地方政府增加一些保障性住房的土地供給，保證它的開工率，對穩定地方的房地産價格馬上會起到非常有效的作用。所以，國務院從前幾年出臺的穩定城市住房價格的意見一直到今年的“國十條”、“國五條”，都強調了要強化地方政府在穩定城市住房價格方面的責任，這是説到了點子上，説到了要害上。這一點希望通過媒體的宣傳，哪個地方的房價漲得比較厲害，哪個地方比較穩定，我們可以把穩定的宣傳宣傳，房價漲得太厲害的，也可以報道報道。為什麼房價漲得這麼高？實行問責制，房地産價格就會穩定下來，保障性住房就能滿足居民的需要。

2010-10-11 11:00:54
鄭新立:
還有一條，馬慶斌剛才把保障性住房建設和城市化道路結合起來。這個有新意，提出了一個新的研究課題。一個是現在大城市的就業機會多，但是住房價格高，生活成本高。小城市房子比較便宜，生活成本低，但是就業機會少。怎麼解決這個矛盾？現在搞城市群可能是一個辦法。另外，我們的城市化還要以中小城市和小城鎮擴容為主，就是通過增強中小城市和小城鎮就業的吸納能力，對人口的吸納能力，來實現我們的城市化。特大型的城市，就不要再去增加人口了，這樣會帶來很多負面的問題。

2010-10-11 11:02:20
鄭新立:
另外提出了就地城市化問題，我們長三角、珠三角，一些發達的市縣，現在老百姓在自己的村莊裏蓋起了別墅式的房子，環境很好。這些地方二三産業很發達，就業也很好，不必要再跑到城市裏去才算城市化。我們應當制定一些標準，比如説這些農村在公共服務、基礎設施，基本上享受到城裏人同樣的生活了，而且大部分勞動力已經到二、三産業就業了。這些地方是不是已經實現城市化了？我們可以走出一條有中國特色的新型城市化道路。特別是剛才講到有些農民工的住房，可以通過農民的建設用地來建設一些廉租房，來解決農民工住房的問題，這都是解決問題的非常好的思路。

總之，馬慶斌的講話從國外國內的實踐，有很多可以解決我們住房問題的好的辦法。下面是交流中心的王軍同志發佈指數。

2010-10-11 11:03:23
王軍:
非常高興今天利用這個機會代表我們國經中心發佈三季度的國經指數。有關一些詳細內容，希望大家會後訪問我們的網站，或者下面再交流，因為一會兒還有媒體和在座專家互動的時間。

第一，中國經濟景氣指數。這個景氣指數是三個方面，一是中國經濟的先行指數和一致合成指數，因為數據的原因，我們現在得到的是前八個月的，九月份的數據還沒有公佈。我們的一個基本判斷，這裡面我只講一下要點和判斷，儘管兩個月以來PMI出現了回升，在一定程度上印證了經濟自助行恢復在增強。但是從編制的指數來看，經濟增速自一季度回落以後，下行的態勢還沒有完全扭轉。截止到8月份來講，還沒有給出下行趨勢發生逆轉的拐點。目前的反彈，大家甚至認為是企穩走強，但是還是短期性的，對四季度的走勢尚需進一步觀察，如果過於樂觀的話恐怕還過早。

2010-10-11 11:04:36
王軍:
二是消費價格先行指數和CPI走勢的情況。一季度的時候，我們預計，今年年中會出現峰值，從現在來看，四季度還是處於下降的趨勢。四季度上漲空間應該説是有限的，全年價格調控目標能夠順利實現和完成，3%左右應該沒有什麼問題。

三是關於出口。從出口先行指數和出口增長率指數來看，二季度末、三季度初已經開始掉頭向下，第四季度出口增幅會明顯回落，特別是隨著四季度匯率的變動，國內結構調整以及出口退稅政策調整的影響擴大，四季度出口增速預期將顯著放緩。儘管受國內需求放緩因素的影響，但是我們注意到最近政策性鼓勵擴大出口的政策在實行，未來進口增速會保持相對平穩的態勢，不會出現明顯的放緩。

總之，從全年來講，凈出口對GDP的正向拉動作用是逐步顯現的。

2010-10-11 11:05:56
王軍:
第二，國際大宗商品價格指數。這個圖當中，黑色的線是大宗商品價格指數。中間那個線是CRB指數，紅色這個線是美元指數，紫色線NYMEX原油收盤價指數。

2010-10-11 11:06:49
王軍:
有三個特點，一是大宗商品價格整體連續上漲。二季度出現走低，但是三季度出現連續大幅上漲，同比漲幅都超過20%，9月份是32.5%。CRB的指數也是出現了強勁反彈，創了今年以來的新高。歷史上來看，美元指數放在上面觀察，一般來講，美元指數都會引起國際大宗商品價格的連續上漲。第三季度來看，美元指數出現了連續的下跌，對應反映了國際大宗商品價格出現連續大幅上漲。9月份實際上已經跌破了80%的關口。

2010-10-11 11:08:21
王軍:
二是工業品和農産品價格同時出現較快上漲。藍色的線代表工業品價格指數，紅色代表農産品價格指數，兩指數同時在三季度出現上漲。特別是工業品的指數漲幅都超過20%，而且9月份超過了30%。相對來講，農産品價格七到八月份漲幅比較低，但是9月份的漲幅比較快，29%，特別是環比來看，月份和9月份環比都超過5%，上漲速度還是非常快的。其中農産品期貨市場出現了全方位的上漲，最近一兩個月以後，白糖、玉米、棉花、大豆、豆油、大米等品種出現了連續大幅上漲。從具體的品種，能源指數、能源、基本金屬、貴金屬、鐵礦石、稀土分類來看，也出現了表現不一的情況，漲得最快的，稀土最近出現了一些政策上的調整，藍色的線，鐵礦石的指數是走平的。能源市場因為夏季是淡季，上漲乏力，穩中有升，三季度突破80美元。基本金屬三季度仍維持連續上漲，特別是9月份漲得比較快，28.3%，其中LME鋁的價格漲得較快。貴金屬當中因為黃金的必然作用增強，我們看到黃金期價9月底突破了1300。鐵礦石的價格，同比出現下降，但是仍在高位橫盤。這半年來，出現了稀土行業的限制措施，稀土指數漲得非常快，特別是8月份，百分之百的上漲速度。

2010-10-11 11:11:06
王軍:
三是國內的物價，我們認為，國際大宗商品價格上漲，未來有可能引致國內物價上漲。這個數據剛剛到8月份，9月份的數據還沒有出來，但是從大宗商品價格來講，應該是在反彈。從歷史來看，國際上大宗商品價格上漲的因素，會帶動國內物價上升。5月份達到高點以後，從我們PPI來講，環比是出現回落的，但是我們觀察到的國際大宗商品價格指數是略微領先於PPI的。雖然從2月份一直下降，但是從三季度開始上升，9月份出現反彈，可能在後期拉動工業品價格上漲，環比來看，還是有上漲的趨勢。包括上游的原材料、燃料和動力購進價格指數也有可能走高。最近農産品價格上漲比較高，特別是國際農産品價格的波動，可能會成為未來一個新的漲價因素。長期來看，推動價格上漲的因素還是存在著，未來通脹預期的壓力還是存在著。當然，由於我們國家國際市場和國內價格傳導機制並不是很通暢，短期內受到影響還是有限的，四季度受到國內環境的影響，走跌的可能還是比較大的，不排除國際因素會成為一個新的漲價因素。

2010-10-11 11:12:33
王軍:
第三，上海航運指數。這是06年到今年9月份走勢的變化情況。有這樣幾個特點，由於第三季度全球經濟發展還沒有出現明顯改善，包括貿易的數據，整個來講，航運市場總體發展是微弱的不景氣，和上半年區別不是很大。三個主要分類市場，幹散貨市場，有這樣兩個特點，表現比較平穩，鐵礦石、煤炭、糧食這三大主力品種交易量波動幅度都沒有超過3%。糧價微幅上揚，而運價又微幅下跌，這個市場是波瀾不驚的。從油輪市場來看，由於原油交易量三季度還是相對高位運作，八、九月份出現一些季節性的下滑，但是新造船舶不斷投放，運價是往下輕微滑動，9月份出現小幅下滑。同時，墨西哥原油泄漏事件告一段落，但是這個影響會在未來比較長的時間顯現。集裝箱班輪市場和前面兩個市場部一樣，擺脫了前面兩個季度比較低迷的頹勢，好于上半年。儘管人民幣和日元的升值影響到消費品的購買能力，但是總體上消費品貿易市場還在低位徘徊。班輪運價水準比較明顯上升，特別是集裝箱船的期租價格出現了80%的上漲。所以，集裝箱訂單在三季度是39萬標箱，創造了2008年危機以來單季最高水準。

2010-10-11 11:13:50
王軍:
以上是主要的三個指數，向大家做一介紹。謝謝大家。

2010-10-11 11:15:04
鄭新立:
下面休息十分鐘，然後回答問題。

2010-10-11 11:15:25
鄭新立:
下面各位可以向以上發表演講的嘉賓提出問題。

2010-10-11 11:15:40
新京報記者:
請問聶老師兩個問題。剛才你也提到“國十條”部分效果被消化掉了，另外“國五條”又很像限購令，所謂高度需求被抑制住了。會不會有報復性增長的風險？其次，四季度如果我們對房地産市場加大調控，會不會加大滯脹的風險？尤其是在節能減排等多種因素作用之下。

2010-10-11 11:21:22
聶梅生:
其實這兩個問題都不是保障房的問題。因為今天的主題是保障性住房的事，大家還是多關注這方面。關於報復性反彈的問題，我認為，不管是“國十條”還是“國五條”，針對購房群體的遏制還是投資和炒房部分，尤其是“國五條”更加清楚，關於第二套房、第三套房的限制，報復性反彈的問題，如果這次主要是針對投資和炒房的部分，我認為是不會出現的。這個之後，在“國五條”當中就明確提出來，要推房産稅，從個別城市的試點逐漸向全國推開。發改委早就説了，在“十二五”計劃當中，稅制改革當中，房産稅是重要的。如果是對投資炒房的堅決遏制打擊，再加大房産稅的推出，我認為房地産市場出現報復性反彈的可能性是沒有的。

2010-10-11 11:22:57
聶梅生:
關於滯脹的問題，首先還是在於脹。我聽了國際經濟研究中心的一些數據，因為我很期望知道這樣一些宏觀的數據。如果消費指數全年控制在3，我們PPI指數恐怕也漲不到哪兒去，這種情況下就沒有通貨膨脹的事。至於滯，就看最後GDP能落到哪兒，同時看出口的四季度下滑和人民幣升值會不會引起很大的經濟上的下滑，如果沒有，全年保持適當的GDP增長範圍之內。從房地産投資來講並不擔心，房地産投資現在不會大幅下降，因為很多樓盤在建，尤其是資金率充裕度是比較高的，8月份就是1.2了，9月份賣得很好，應該説資金的充裕率比較強的情況下，建一半的樓盤不會不建，再加上政府不許土地囤積，一年以後收回，等等這樣一些政策促使房地産投資不會大幅下滑，這種情況下滯脹的可能性，只是在經濟界當中説，如果是通貨膨脹上去，如果GDP大幅下滑，出口出不去，房地産崩盤。

目前我們在中國，會回到一個比較平穩的狀態。

2010-10-11 11:23:55
經濟觀察報記者:
請問聶會長，您剛才提到2009年保障性住房只完成了40%，為什麼沒有百分之百完成或者更多比例的完成？原因是什麼？今年保障性住房投入四千億，不知道這四千億是否已經落實？這四千億的來源是什麼樣的資金構成的？地方政府這方面的資金是否已經到位？我聽到財政部説，在保障性住房的建設，如果從土地出讓金裏提取很少一部分比例就能實現，不知道這種情況落實的怎麼樣？

2010-10-11 11:27:40
聶梅生:
您説的這些問題我都難以回答，因為我現在的職務是全國工商聯房地産商會的會長，恰恰站在民營企業的角度分析市場，因為全國工商聯是民企的總商會。你説的問題數據都是哪兒來的，都是正式公開數據。我只是根據數據分析，去年是沒有完成的，因為去年年初報過一次，我記得保障性住房是要投入四萬億的10%，也就是四千億，去年就是這個數，是國家發改委當時提出來的，我記得很清楚是四萬億的10%，到了9月份的時候，大概只完成了一千多億。這個數字是正式公佈的，9月份才一千多億，到年底會怎麼樣？但是去年的情況是情有可原的，因為去年是拉動經濟嘛，所以去年是有欠帳的。今年又提出來佔房地産總投資的10%，580萬套。如果“國五條”能夠大力推動，到四季度能夠促使，這之前我看到一個數據，起碼開工量要達到60%，如果開工量達到60%的話，大部分的錢就要投進去，因為要開工建設嘛，我的理解，恐怕不是竣工580萬套，而是指今年要推出這些，在強力推動下應該是有望完成的，因為“國五條”很大一部分是在社會保障性住房，從各方面給予支援，土地、財政，使得地方政府的軍令狀，都要促使完成，會好過去年，580萬套能夠更多地在建開工。

2010-10-11 11:28:21
路透社記者:
請問聶會長，“國五條”是房産稅儘快出臺，首次明確房産稅物業稅了，您預計有沒有大概的時間表？另外房産稅是對增量還是對存量？

2010-10-11 11:29:49
聶梅生:
我注意到“國五條”當中房産稅，它是從試點推向全國，第一步還是試點。我覺得大家更應該關注的是試點。試點的模式，通過各地方的媒體慢慢出來比較看得清楚的試點，而這個試點各個城市是不一樣的。比如説當時提到中央有上海，有重慶，還有其他的城市。但是，並不是完全一個模式，這樣才會出現試點。至於國稅局的，有一次機會跟他們正面討論過這個問題，這三種在我的腦子裏都不是完全一樣的房産稅的模式，也可能有的執行國稅局的這個，有的是上海的，有的是重慶的模式，一段時間以後，才可能更好地總結，因為現在是試點，然後才能推向全國。發改委的説法，“十二五”是放在稅制改革當中。一是“國五條”説要試點，發改委説“十二五”要改革。我認為明年就是“十二五”，這個事就是論月數。原來論年數，之前有“三年不出臺”等等，鬧了很長時間，現在不是論年數了。根據這個角度，我個人認為是論月數。

2010-10-11 11:31:39
每日經濟新聞記者:
您剛才演講中提到“國五條”三成首付是一種常態，當然可以用一些政策，三成首付執行以後，會不會擠出一部分剛性需求，並且使未來的成交量會受到影響？

2010-10-11 11:33:59
陳淮:
連首付都不要最好。我們研究要按照客觀規律，而不是我們主觀的願望，哪怕是最善良的願望。沒有什麼擠出剛性需求，我稍微把你的問題擴大一點説，“國五條”不是僅僅限制投資性、投機性需求，另外這個限制不僅僅是短期的限制，務必要弄明白，是抑制四種需求，一是投機性、投資性需求，這是大家注意到的，第三套房就不賣你，在一些大城市最好不這樣。二是抑制奢侈性需求，住房需求層次有四個層次，滿足基本住房需求、適度改善性需求、享受性需求和奢侈性需求，對過度佔有優質資源的需求堅決抑制，這是已經明確的。顯然，不管是第幾套房，凡是買大別墅，優質景區買的，一定不是第一套。三是抑制那些不具備購房風險防範承受能力的需求，這就是你説的三套房是國際慣例，也是正常的住房按揭貸款的貸款利率。兩成首付是一個短期的優惠，打折恢復到常態，這不是一個短期的政策，將來十年當中，絕大部分時間不低於三成首付，把那些風險承受能力不夠的需求抑制住。這些人應該怎麼辦呢？我們今天討論的主題就是保障性的方式，包括保障性住房和援助型的保障，公租房過渡，三成首付付不起，公租房過渡到你能付得起三成首付的時候為止。四是過度超前的需求。你剛結婚娶媳婦，兒子還不知道在哪兒呢，你買一百六十平米幹嗎呢？無非是加大你自己的持有成本，加大了你的還貸壓力，也加大了社會運作的風險，也導致了社會配置資源的浪費。逐步循序漸進地根據你的實際需要，現在你還沒到鄭會長這樣的級別，你買那麼多西服幹什麼呀？過度超前的需求。請注意，首先不僅僅是針對投機性、投資性，把所有不合理的需求都從市場中退出去。

2010-10-11 11:35:31
陳淮:
另外，這次的抑制，絕不是今天才抑制，將來作為一種制度發展，也必定對他們採取合理的抑制措施，才能保證房地産市場的健康發展。但是人們説，我沒有這個風險承受能力，我就不該住房子嗎？那您叫抬桿，那是用另外一種辦法來保障的，另外一種辦法來滿足你的住房需求的。謝謝。

2010-10-11 11:37:53
中央人民廣播電臺記者:
鄭主任，今天我們專家們提了很多好的政策建議，相信他們當中肯定有一部分會成為國家政策當局出臺的一些政策和措施。事實上關於房地産出臺的政策措施並不少，但是執行力度往往是大打折扣的。我們想知道的是，是不是房地産目前的建設並不是在於政策多少，而是在於執行力度。剛才您強調了，馬博士提出的，強化地方政府的責任是非常好的建議，但是怎麼樣強化他們的責任呢？怎麼才能把執行力度執行到位呢？阻力到底在哪兒呢？謝謝。

2010-10-11 11:38:37
鄭新立:
本來我主持會議，沒有回答的義務，既然提給我了，我就説一下。制度建設和制度的執行，目前在我們穩定城市住房價格、保證房地産業健康發展的過程當中都是需要的。一方面，我們現在有一些制度還不完善。剛才介紹了，國外都有住宅方面的立法、房地産方面的立法，我們這方面的立法還很欠缺，所以要完善法制，完善制度。該出臺的法律要儘快研究制定。第二個，現有的政策、現有的一些法規，要嚴格地執行，特別是有些法規缺乏操作性，要提高它的操作性。比如説，國務院前幾年出臺了一個關於穩定城市住房價格的若干意見。我認為是一個非常好的意見。如果那個文件不折不扣地、百分之百地執行了，可能我們的“國十條”、“國五條”也就沒有必要出來了。正是因為執行得不夠，我們“國十條”出來了，然後到三季度又出來了“國五條”。所以，執行也是非常重要的，這兩方面當前都要同時並重。

2010-10-11 11:40:19
新華社記者:
請問陳淮老師，剛才您提到了市場歸市場，保障歸保障，這句話本身是準確的，如果保障不是您所説的四個層面的廣義的保障，僅僅是狹義，只是針對中低階層的保障這種説法是不是有其準確性呢？您怎麼看？

2010-10-11 11:42:02
陳淮:
你自己就提了一個非常不準確的中低收入階層，救助性的保障只對困難群體和特困群體，是有嚴格明確的，沒有什麼中低收入。特困群體是指領低保的，困難群體是指他有勞動能力，有工作，有收入來源，但是工資收入只能在最低工資線上不久的群體。所以，首先是實物保障的部分，理論上説是針對低端群體，沒有什麼“中低收入”這麼一説，你本身就模糊了。

第二，這個保障部分也並非不可以由市場化的方式參與的，比如説我們把這種專門持有商業地産的基金也可以一定程度上移植到包括廉租房的建設，因為國外有很多規模巨大的基金，將來國內也會有很多這樣，他們在自己的資産組合中希望持有一部分優質的，不會通過技術過時、加速折舊會磨損的優質資産，並且獲得長期穩定回報的資産，廉租房可以通過政府貼租的方式，就變成這些機構投資者，比如説基金持有的辦法，它本身就是有市場化的辦法來貫徹政策的落實。

2010-10-11 11:43:20
陳淮:
我們現在由於包括公共輿論環節當中的混淆，實際上並不是所有的保障房都落實不到位或者沒完成。所以，我不贊成把這個保障擴大到“中”這一説。謝謝。

2010-10-11 11:44:27
國經中心:
我向馬博士提一個問題。您剛才強調要加強地方政府的責任。但是，剛才聶會長提到一個數據，580萬套，四千億，但是我看到中央電視臺新聞頻道播的一個數據，一個月之前，中央政府劃撥六百億，這是什麼概念呢？一套一萬兩千塊錢，中央政府提供的資金是一萬兩千塊錢，地方政府要提供剩下85%的錢，這個配套資金是非常大的問題。就是説，地方政府一年拿一萬多億的土地出讓金，要出三千多億做保障性住房建設。我個人認為，這是問題的根源所在，地方政府之所以沒有積極性做這個事，中央不出錢，地方來出錢，但是，中央和地方的財政收入基本上是1：1，地方政府還包括土地出讓金的時候才是1：1，剛才賀鏗主任説把土地出讓金收回來，地方政府肯定是更不幹了。我個人認為，中央政府在中央性住房裏的定位和作用，應該怎麼看這個問題。

2010-10-11 11:46:14
馬慶斌:
實際上你剛才已經回答了這個問題。我個人認為，有時候就像大人管孩子一樣，為什麼孩子不聽話，肯定孩子有孩子的理由。地方政府之所以執行力度有難度，一個很大的問題，也許就是因為他有他的理由，而且理由就是經濟的原因，涉及到下一步的財政改革的問題。

實際上，陳部長，現在也有人在探討一個問題，一個好的制度，不在於你簡單地懲罰一個壞人，比如説投機者，而是讓壞人幹好事，那就是好的政策。從經濟學的角度來講，也許將來最好的模式就是發展限價房，因為解決了土地出讓的經驗，更好地彌補建房成本的問題。但是如果沒有一個好的制度約束的話，限價房又容易流失成為福利房。就像剛才鄭主任講的，建立一個好的體制制度，可能有更好的資訊披露等等。如果講政府地方的責任，應該更宏觀的角度還要談一下財政體制改革的問題。剛才鄭主任談到很多好的一點，城市的環境並沒有很大的變化。我前段時間去了一趟長沙，長沙的房價比較穩定，路過了杭州，杭州的房價就一路飆升，這裡面可能是多種原因。這個問題你剛才已經回答得不錯了，我就簡單地從別的角度講一下了。

2010-10-11 11:48:10
建設銀行:
請問陳淮老師兩個問題。第一，剛才陳淮老師講了住房保障體系的層次，是不是這樣？低收入群體如果租的話就租廉租房，如果買房的話就是經適房，如果是中等偏下的群體，他租的話是公租房，買的話是限價房，是不是這樣的層次？第二，前兩天有一起經濟適用房項目檢出混凝土不達標的情況出現，被責令拆除重建，您認為這是普遍問題還是個案？謝謝。

2010-10-11 11:50:38
陳淮:
第二個問題，我剛才實際上已經回答過一次，這需要政務性資訊的發佈。

第一個問題，住房保障體系中是多元多層的相互交叉的，沒有截然分開的。有些人在一生中永遠停留在一個社會層次，有些人是不斷提升過渡的，有些變化是代際之間的，現在他的收入可能就能住到公租房，但是他很快三年之後兒子當了房地産開發商的副總了。這樣的情況是比較複雜的，沒有説張三就是副科級、李四就是正局級，沒有這樣的區分，本身就是動態的。另外，社會本身也是不斷發展的，包括最基本的住房需求也是隨著社會發展變化而不斷變化的。二十年前，戶有一間房就叫脫睏了，九十年代初，就是在北京的重點大學，中國科學院，雙講師能分到一間筒子樓，還是需要領導特批的。現在，最低保障也必須是戶有一套房才叫脫困，才叫滿足基本住房需求，包括廉租房也必須是成套住宅，這是一個重要的變化。所以，我們把人貼上標簽，誰是貧下中農，誰是富裕中農，這是辦不到的事，只能通過市場和實踐的發展。另外，中國是發展嚴重不平衡的國家，在西部貧困地區，在欠發達地區，中小城鎮不一定缺廉租房，在上海、北京這樣的特大城市，有可能反而很缺這種低端保障住房，所以，這個事是複雜的、多元的概念。

2010-10-11 11:52:05
陳淮:
最後，剛才有人問到鄭主任一個問題，地方政府負責制。我想補充一句，實際上“國五條”核心問題，一個是抑制一些不合理的需求，再一個重點就是地方政府問責制。這個問責制已經明確無誤了。所以，關於地方政府問責有這樣幾個，第一個，必須有細則，“國十條”出了以後，很多地方沒有實施細則，或者有了細則也是語焉不詳。第二個，加大保障性住房的供應。第三個，對房價上漲過快和過高都負有責任。如果大家關心最近的地方政府出臺的細則，地方政府有的是招。再者，地方政府有千奇百怪七十二變的辦法保證開發商不能漲價。只要漲價，我總有斷你口糧的辦法。所以，實際上核心問題是兩個，一是強力地抑制一些需求，二是地方政府問責制落到實處。

2010-10-11 11:54:24
鄭新立:
我非常贊成陳淮對我的問題的補充，實施地方政府問責制非常重要。感謝各位的參與，今天上午經濟每月談到此結束，謝謝。

2010-10-11 11:56:55

圖片內容：

中國國際經濟交流中心經濟每月談：加快保障性住房建設

全國人大財經委副主任賀鏗發表演講

中國國際經濟交流中心經濟每月談：加快保障性住房建設

城鄉建設部政策研究中心主任、中國城鄉建設經濟研究所陳淮演講

中國國際經濟交流中心常務副理事長鄭新立主持本次論壇

全國工商聯房地産商會的聶梅生發表演講

國研中心的副研究員馬慶斌介紹國外房地産情況

共同校對文字

城鄉建設部政策研究中心主任、中國城鄉建設經濟研究所陳淮演講

全國工商聯房地産商會的聶梅生發表演講

全國人大財經委副主任賀鏗發表演講

國研中心的副研究員馬慶斌介紹國外房地産情況

交流中心的王軍發佈指數

新京報記者提問

每日經濟新聞記者提問

CCIEE第十六期“經濟每月談”