2008年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》出版發佈會 _網上直播

活動標題

2008年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》出版發佈會

活動描述

2008年4月27日上午9:00，中國社會科學院在一層學術報告廳召開“2008年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》出版發佈會”，屆時，相關專家、領導將出席會議，並作主題發言。中國網進行現場直播，敬請關注！

文字內容：

謝壽光:

各位領導、各位專家、新聞界的朋友們，女士們，先生們，大家早上好！非常歡迎大家在週末出席由中國社會科學院環境城市發展中心和社會科學文獻出版社聯合主辦的2008年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》的發佈會。

2008-04-27 08:50:02
謝壽光:

我們會議開始之前，請允許我向大家介紹出席今天會議的領導和嘉賓：中國社會科學院學部主席團秘書長何秉孟研究員，中國房地産協會秘書長朱中一先生，國土資源部土地勘察規劃院副總工程師鄒曉雲先生，國家統計局固定資産投資房地産業處翟善清處長，國土資源部明天信化有限公司副總經理陳雲峰先生，中國房地産協會産業研究部紹新立女士，中國社會科學院城市發展與環境研究中心牛鳳瑞主任。

這次一年一度的房地産高峰論壇和《房地産藍皮書》的發佈會，都受到了社會和媒體的廣泛關注。有一些年份藍皮書的推出在媒體和業界，甚至在普通的消費者中，還會引起很大的討論甚至是爭議。在這裡，我再一次説明，作為皮書系列之一，《房地産藍皮書》是我們社會科學院與城市發展與環境研究中心的專家為首的研究團隊，長期以來對社會廣泛關注的房地産問題，包括價格、銷售、房地産在工薪基層的地位和影響，以及年度長期建設的成果。

今年房地産的形勢裏不確定的東西會更多一些，關注的點也會非常多。包括政府這幾年對房地産進行宏觀調控，出臺了各項以關注民生為出發點的措施。到底實施以後産生的效應如何？在今天的會議上專家將會給大家談談他們的看法。現在我們首先有請中國社會科學院學部主席團秘書長何秉孟研究員講話，大家歡迎。

2008-04-27 09:06:29
何秉孟:

各位專家、學者，新聞界的朋友們，大家早上好。今天我們聚集一堂，舉行2008年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》發佈會，我向主辦單位中國社會科學院、城市中心和社科文獻出版社，以及為此書出版付出辛勤勞動的作者表示祝賀。向到會的房地産業的領導、專家和新聞界的朋友表示衷心的感謝。

在我國現階段，房地産業的健康持續發展不僅關係到整個國民經濟發展的速度和品質，而且直接關係到建設和諧社會，實現全面小康兩大戰略的歷史進程。在基本解決溫飽之後，城鎮居民住房的增量需求和改善需求雙雙出現，滿足城市居民的基本生活需求，幫助他們實現居者有其屋的人生夢想，是實現以人為本的基本要求。

從這個意義上來説，房地産業的健康持續發展是建設和諧全面小康社會的重要物質保證。住房分配製度改革以來，我國房地産業迅猛發展，有效地帶動國民經濟快速增長，改善了城鎮居民的諸多條件。但也存在著某些值得關注的問題，如：房價偏高，供應結構不夠合理，房地産局部過熱等等。

房價偏高導致部分住房困難的中低收入家庭買房難，引起了黨和國家的高度重視。十七大報告明確提出要實現居者有其屋和健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難。這是黨代會報告裏第一次專門提及住房保障制度，第一次明確了保障方式和保障對象。

2008-04-27 09:10:15
何秉孟:

2008年十一屆人大政府工作報告更是把住房問題作為民生問題的重要內容，用一個章節來專門論述，這是政府工作報告對住房問題論述最多的一次。為抓緊建立住房保障體系，政府工作報告還提出了一系列的政策原則和具體措施，政府結構改革方案，甚至決定組建住房和城鄉建設部，進一步表明國家對解決居民住房問題的重視和決心。

2007年我國住房保障制度建設也邁出了重要步伐，出臺了一系列政策。8月國務院發佈《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出了住房保障制度的目標和框架。11月建設部等部委發佈了《廉租住房保障辦法》、《經濟適用房管理辦法》，進一步完善和細化了住房保障制度，為解決中低收入家庭住房問題提供了政策保障。

然而，我們必須看到正由歷史所反覆表明的，形成一個好的政策、辦法和方案的出臺固然不容易，但要落實政策、兌現辦法或者是方案，真正解決問題，似乎更困難，更是一個艱苦、複雜的實踐過程。因此，我們必須對房地産業繼續進行深入、系統的研究，這對於完善我國房地産市場體系和保障體系，保證房地産業的健康發展具有非常重要的意義。

2008-04-27 09:13:31
何秉孟:

由中國社會科學院城市發展與環境研究中心組織編撰的《房地産藍皮書》已連續出版發行五年，參與這項工作的有關同志從學術的角度審視和評判我國房地産業的發展，對我國房地産業發展起到了一定的治理和支撐作用。我認為這是一項值得肯定和鼓勵的工作。我預祝這次新聞發佈會取得成功。

2008年中國《房地産藍皮書》將住房保障作為主題，儘管作者們都做了艱苦的努力，但由於資訊數據、實踐力量的主客觀條件的限制，報告還不可避免的存在著這樣和那樣的不足，希望參與工作的專家學者繼續保持謙虛、謹慎、執著、創新的精神，踏踏實實的作學問，把這項工作越做越好。我還希望在今天的論壇上，與會的專家學者暢所欲言，不吝賜教，提出批評和建設性的意見。同時，我也希望通過與媒體的共同努力，使《房地産藍皮書》的成果得到更廣泛的傳播，為我國房地産業健康穩定發展作出更多的貢獻，謝謝大家。

2008-04-27 09:16:14
謝壽光:

感謝何秘書長對《房地産藍皮書》的鼓勵和支援。下面有請《房地産藍皮書》的主編，中國社會科學院城市發展與環境研究中心李景國研究員對藍皮書的最新內容和主要成果做一個發佈，大家歡迎。

2008-04-27 09:17:39
李景國:

女士們、先生們、新聞媒體的朋友們，上午好！下面我代表課題組做主題演講，我演講的題目是“2007—2008年中國房地産形勢分析與預測”，演講的內容分三個部分：

第一部分：2007年中國房地産市場的形勢。

一、2007年中國房地産市場的主要特點：

特點一：投資持續快速增長，中小戶型投資比重不高，投資增速自東部向西部越來越高。2007年全國完成房地産開發投資2.5萬億元，同比增長30.2%，增速比2006年提高約8個百分點。其中，商品住宅投資約1.8萬億元，同比增長32.1%，為2003年以來增速最快的一年，增速比2006年提高6.8個百分點，高於同期房地産投資的增速，延續了2004年以來住宅投資增速一直高於同期房地産投資的態勢。住宅投資佔房地産總投按比重達到71.2%，為2003年以來的最高。

需要注意的是，在商品住宅投資中90平方米以下的中小戶型投資，只有約4200億，僅佔23.3%。納入住房保障體系的經濟適用房的投資為834億，同比增長了19.7%，但仍低於同期住宅投資的增速，所佔比重也比2006年下降了0.3個百分點。

從東中西三大區域投資增速看，呈現自東向西越來越高的格局。2007年東部地區的房地産投資同比增長2.6%。中部地區房地産投資增長為35.4%，增速高於中部地區。西部地區房地産投資增長率為36.5%，高於東部和中部。其中住宅投資也呈現相同的態勢，西部增速為40.5%，中部為33.9%，東部27.9%。分省市區看，北京房地産投資增長率為16%，上海為25%，均低於全國30.2%的平均水準。住宅投資增速超過55%的省區分別是新疆、吉林和海南。從經濟適用房投資增長看，中部地區增幅高達48.6%，高出全國平均水準28.9個百分點。增幅超過100%的省份分別為江西、廣東、山東、甘肅和貴州。

2008-04-27 09:19:24
李景國:

第二個特點：土地購置扭轉了連續兩年下降的局面，地價繼續上漲。2007年全國土地購置面積4.1億平方米，同比增長11%，扭轉了2005和2006年購置絕對量連續兩年減少的局面。

從這個表(幻燈)可以看到，2005年和2006年土地購置面積同比增長均為負值。土地購置價格為1198元每平米，比2006年提高150多元，上升幅度為14.9%。2007年全國土地開發投資近1500億元，同比增長22.9%，但增幅同比下降5.8個百分點。同時土地開發面積同比下降20.5%。開發投資增幅下降一方面與前兩年土地購置面積絕對量的減少有關，也會對未來一兩年市場供給産生一定影響。

第三個特點：市場需求總體旺盛。市場需求總體旺盛的表現之一是銷售面積及增速大於當年竣工面積及增速。2007年全國商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長5%。而銷售面積達到了6.91億平方米，同比增長24.7%。銷售面積比竣工面積多了約2億平方米，或者説銷售面積為竣工面積的近1.5倍。表現之二是商品住宅控制面積繼續下降。12月底全國控制商品住房約6700萬平方米，同比下降16.6%，降幅較2006年加快8.6個百分點。這表明2007年商品住宅供給增量相對於市場需求明顯不足，成為刺激房價上升的原因之一。

第四個特點：房價繼續在高位增長。部分城市房價上漲較快，一些城市年底房價下降，商品住宅需求旺盛必然推動房價上漲。按照商品房全年銷售總額和銷售總面積之比計算，2007年商品房均價3885元每平米，比上年上升15.4%，增幅同比上升9.1個百分點。其中住宅價格上升17.5%，同比增幅上升11.3個百分點。

從全國70個城市房屋銷售價格指數看，部分城市房價上漲較快。房價上漲較快的城市不僅有一線城市，也有中西部的二線城市。分月統計結果顯示，房價同比在前五名的城市，北京12個月份均榜上有名，深圳10個月份在列，西部的烏魯木齊全年有一半的月份都在前五名。根據有關部門的監測，2007年70個大中城市房屋標準價格平均漲幅為7.6%，其中上半年房價漲幅基本平穩。從6月份開始加快，到11月份房價漲幅有所放緩，12月份部分城市房價環比漲幅下降，70個大中城市房價環比下降的城市有18個。

2008-04-27 09:24:10
李景國:

二、存在的問題：

1、房價增長仍然較快，調控措施力度不夠。近年來，國家在土地交易、信貸發放、稅收徵管、外資利用、利率調整、資訊披露、套型結構等各個環節密切出臺調控措施。但2007年房價快速增長的勢頭仍然沒有得到有效抑制，其中一個重要原因是調控措施沒有得到不折不扣的落實。例如2007年在住宅投資中，90平方米以下的中小戶型投資僅佔23.3%，據套型結構調控的要求差距還很大。

2、土地交易波動過大。部分城市土地交易價格履創新高，並向二線城市蔓延，但同時也多次出現土地市場交易坡度過大，增長商品房供給的不穩定性。

3、保障性住房建設力度不足。2007年全國住宅總投資達到1.8萬億，同比增長了32.1%。同期經濟適用房的投資增長率比商品住宅投資增幅低12.4個百分點，佔住房投資的比重也繼續下降。

4、住房保障邊界擴大與公共財政支援能力的矛盾較大。住房保障制度是國家保障無能力購房群體基本住房條件所採取的輔助政策。各國對保障對象的劃分、範圍各有不同，我國將住房保障對象界定為中低收入群體，不僅意味著保障住房的受惠人群增加，也意味著增大了公共財力支撐。在現階段，如何實現保障性住房建設目標與公共財政向匹配，建立起良性的住房保障機制是需要面對的重大課題。

5、仲介監管亟待加強。2007年房地産仲介公司失信和違規行為影響特別突出，損害了住房市場健康發展。一些仲介公司存在人員素質不高、管理鬆懈、重短期營利、輕誠實守信的諸多問題。總體來看我國房地産仲介市場起步晚，具有廣闊的發展空間，但規範市場、加強監管和制度建設對於仲介市場繁榮具有重要現實意義。

2008-04-27 09:30:41
李景國:

第二部分：2007年房地産市場備受關注的兩大熱點問題。

2007年我國房地産市場廣受關注的兩大熱點問題：一是房地産市場是否出現拐點的問題。二是住房保障問題。

關於房地産拐點討論，近年來，國家密集出臺抑制房價過快增長的措施，但房價一直持續走高。2007年1—9月國家加大了宏觀調控的力度。9月27日央行和銀監會聯合出臺第二套住房房貸新政，有針對性地遏制房地産投機、投資和改善性需求。10月以後，一些城市，如北京、上海、廣州、深圳、南京等城市的房屋銷售量倍減，房地産價格出現下降，如此引發中國房地産市場拐點的爭論。

大致可以分為五種看法：一、沒有出現拐點。二、已經出現，或應該出現拐點。三、斷言出現拐點尚為時過早。四、拐點的出現仍然是不成熟的命題。五、一些開發商降價是為了做大自己，吃掉別人的行為。

我們認為，儘管適應中國房地産市場價格過渡上漲的因素正在增強，不能排除一些城市在某些時刻的房價上下波動，但從房地産市場的基本面看，還不具有整體走降的條件和環境。

第一、需求推動房價上漲的力量依然很強。中國的城市化和工業化進程導致的剛性需求，城鎮居民消費結構升級引發的改善性需求，舊城改造，舊房拆遷造成的被動性需求，幾種需求的疊加決定了需求推動房價上漲的力量依然很強。

第二、中國人多地少。土地資源稀缺，城市用地尤其稀缺。保護耕地是國家的基本國策，供地從緊政策使市場增量受限問題難以得到改觀。

第三、目前房價出現大幅下降的拐點沒有政策支撐。

第四、國內外原材料價格不斷上升，勞動報酬逐步增加，房地産産品品質和科技含量持續提高，導致房地産生産成本走高，這些基本面短期內難以發生根本性改變。某些城市出現的房市交易量下降，市場觀望氛圍濃厚，並不能證明房地産下降的大拐點已經降臨。至少提出該論點還為時尚早。

2008-04-27 09:35:10
李景國:

二、關於住房保障體系建設的問題。

住房關係到國計民生，在市場經濟條件下必然存在部分家庭沒有能力自己解決住房問題，政府和社會應承擔起為這部分家庭提供基本住房保障的責任。近年來，政府相繼出臺了一系列住房保障措施，包括加強廉租房建設、經濟適用房建設等。但是存在投入機制不健全，配套措施不完善，經濟適用房、廉租房供應量嚴重不足，部分城市政府建設保障力度不夠等問題。

2007年，國家相繼出臺了《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，《廉租房住房保障辦法》等政策措施，明確了廉租房保障制度實施的時間表和保障範圍。提出了包括廉租房、經濟適用房和具有一定保障性質的限價房等在內的住房保障架構。國家加大對保障性住房建設力度，使中低收入者看到了希望，但是要把政策落到實處，需要作出長期、艱苦的努力。

首先必須注意政策執行的條件和成本。如住房保障建設離不開公共財政的支撐。我國各地發展不平衡，建設住房保障體系的能力和進展難以整齊劃一。在深化改革，完善社會主義市場經濟體制的背景下，政府主導與市場機制如何有效地結合起來是一項有待深入研究的課題。在房地産調控上既要強化政府住房保障的功能，又要不以損害發揮市場配製資源的基礎作用為考量，需要政策來支援。

2008-04-27 09:43:40
李景國:

房地産市場供應主體是企業，開發企業的目的是營利，在政府的主導下如何吸引企業積極參與也是一個難題。住房保障建設不僅關係廣大中低收入底層的切實利益，而且涉及當地開發商的利益，更有地方政府的利益，其中關係需要平衡。如果監管機制不完善，在土地出讓以及房屋銷售等環節出現暗箱操作，造成新的不公，可能帶來較大的負面效果，達不到預期目的。

其次是僧多粥少問題難以回避。房價在高位持續較快增長，中低收入者等沒有能力的購房群體在增加，購房保障建設必然是一個由低水準到高水準長期建立的，可能需要較長的時間才能夠完成。在低收入家庭住房困難情況下，如何真正落實經濟適用房、限價房等保障性和具有一定保障性的住房政策，實現有效供應，以及解決低收入家庭住房困難等等，都是難題。

還有政策公平問題。一面是不斷上漲的房價，一面是政府制定的保障性住房建設。住房保障建設制度不完善，監管不到位，容易滋生腐敗。這就提出了我國住房保障制度如何更加公平、公正的問題。

2008-04-27 09:44:06
李景國:

第三部分：2008年房地産市場趨勢與對策建議。

一、2008年房地産市場趨勢。

趨勢一：房地産調控力度進一步加強。影響房地産市場的因素錯綜複雜，幾年來宏觀調控的政策措施不斷出臺，但房價依然在高位持續增長。2008年房地産宏觀調控力度將進一步加強，一方面出臺的政策將繼續深化落實，另一方面，新政策主要集中在從緊的政策及完善住房保障，房地産融資管理和抑制需求等方面。

趨勢二：資源在向保障性住房傾斜。2007年既有的住房政策理念發生了較大轉變。在強調住房經濟市場屬性的同時，要更重視其作為民生基礎對社會公平和城市化的促進效應，對住房保障體系建設日益重視。國家住房和城鄉建設為主建，意味著住房問題將得到更加強有力的領導和管理。我國住房政策理念和方向將發生轉變，土地、資金等資源將向保障性住房建設傾斜。

趨勢三：開發企業將繼續有並購和衝突。在國家宏觀調控力度不斷加大，國際資本進入和美國次債危機的影響下，2008年我國房地産行業競爭將更加激烈，企業將繼續分化。一些龍頭企業通過上市投資和規模性的投資增加競爭力，比較優勢日益明顯，對市場的壟斷和領導能力日益增強，一些中小地産商經營環境日益嚴峻，優勝劣汰將繼續加速房地産行業重新洗牌。

2008-04-27 09:44:23
李景國:

趨勢四：供給平穩增長，結構改善。土地供給方面，促進住房市場有效供給有望成為國家長期的政策目標。2008年一級市場土地，特別是住房用地供給有望平穩增長。同時，國家加強對閒置土地處理力度，二級市場進入實際開發的土地供給將有較大幅度的提高。在用地結構方面，隨著國家相應措施的落實，用於中低檔次，特別是廉租房、經濟適用房、限價房的土地供給將增加。在住房供給方面，基於2007年住宅用地供給的較大增長和國家加大閒置用地的處理力度，現有住宅開發將加快。2008年住房供給量將保持增加態勢，在供應結構方面繼2007年經濟適用房和兩限房較大幅度的增加，可以預計2008年中小套型的住房供給將有較大增加，包括廉租房在內的政策性住房，將有較大幅度的提高。住房供應結構將進一步改善。

趨勢五：房價上漲趨緩，但出現拐點的可能性不大。房價經歷連續多年的高速增長，2007年更高，對於國家調控政策效力的發揮，2008年房價上漲的幅度將低於上年。儘管高位房價的城市可能出現房價的振蕩，但全國房價出現整體向下的大拐點的可能性不大。

2008-04-27 09:50:36
李景國:

對策建議：

一、增加有效供給。相對於工業化和城市化的進程，特別是經濟發展比較快的城市，新增居住用地數量偏少，比重偏低，仍在全國用地綜合平衡的基礎上適度調整城市用地供給。在年度出讓土地中相應增加居住用地，在用地供給需求旺盛的背景下，市場形成房價上漲的強烈預期，囤地囤房成為一種開發模式，為此，應加強監督執行國辦發2006文件的力度。居住用地出讓要求開發商提出詳細的開發規劃。

二、繼續遏制投機性需求，規範市場風險。在房價持續增長預期的引導下，閒置資本和熱錢形成的投機性住房需求膨脹，為此應當遏制、打擊投資性需求，特別要監控國際熱錢非法行為，防範市場風險。應在健全住房資訊的基礎上提高第二套住房按揭的比例，對閒置住房增收閒置調節稅。

三、構建多層次的住房保障體系。我國是發展中國家，城市居民家庭收入水準較低，積蓄有限，廣大中低收入基層即使有銀行按揭支援，也仍然面臨首付和還貸壓力。為滿足他們的需求，在發展物業市場的同時，要更大力度加強住房體系，構建多層次住房保障體系。改革職工導向住房公積金制度，探索建設面向廣大住房困難家庭的住房公積金制度，增強中等收入的家庭購房能力，完善對住房保障目標人群的識別管理機制，建立以持續低收入和住房期限作為購房保障人群的識別機制。

四、注重政策的銜接性和協調性。

眾多因素影響房地産市場，對房地産市場的調控涉及諸多管理部門，為提高房地産市場調控的效果，需要強化政策之間的銜接和部門之間的協調。比如加強國家相關管理部門之間的協調和溝通。相關部門應定期進行資訊溝通和協調，突出政策的科學性、全局性，保證調控結構的一致性。又如強化政策的協調性。房地産市場客觀上存在多元利益之間的博弈，中央政府與地方政府，地方政府之間，政府部門與企業，房地産供給産品需求之間的利益不同，對政策的理解和執行也存在著差異，國家政策的重點在於統籌兼顧，綜合協調各方面的利益。

我的演講完了，謝謝各位。

2008-04-27 09:51:29
謝壽光:

感謝李景國研究員和大家共用了成果。我覺得這個報告裏面的很多內容都是具有新聞意義和價值的。下面進行專家演講階段，首先有請中國房地産協會朱中一先生演講。

2008-04-27 09:55:55
朱中一:

有機會參加2008年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》的出版發佈會感到很高興。剛才聽了何秘書長的主題講話，聽了李景國研究員對藍皮書內容的介紹，覺得很受啟發。

一、從基本觀點來説。基本的素材，基本觀點我還是贊成的。另外一個社科院完全作為第三方，對中國房地産進行深入的研究，我作為行業協會的負責人，表示感謝。

關於對2007年房地産市場情況的分析，或對2008年房地産的預測與建議，在3月20號中國房地産協會的報告會上面，我們以預計産業與市場專業委員會的名義，發佈了《關於2007年中國房地産市場情況的報告》和《2008年房地産市場預測估計的報告》。同時，還發佈了《城市住房合理性研究》，《城市住房供需結構研究》，《流動性過剩與房地産宏觀調控的研究》以及《完善與創新廉租住房制度》的專題研究。聽了剛才李景國研究員的講話，我們的基本想法，基本的觀點，基本素材是一樣的。

根據市場關注的問題，大家關注的層面不同。你們提的是兩個問題，一個是拐點問題，一個是社會保障問題。我們當時在研究報告裏面提了四個問題。第一個是商品房價格和土地價格出讓上漲過快的問題。第二個問題，房地産開發投資增速加快，但商品住房市場有效供應不足，中小戶型的住房供不應求的問題。第三個問題，中等偏低的家庭住房問題。第四個問題，市場上出現拐角的方案問題。

你們也提到了，住房保障制度必須要落實，但從政府層面，各地政府從認識上已經完全認識到這是政府責任，而且在力度上在進一步加強。至於拐點這個問題，我們當時沒有提出來，我們覺得還需要觀望。因為從根本上我們就不想承認那個拐點。社會上小報小刊把局部地區的市場波動，把局部地區樓盤的降價稱之為拐點，我覺得沒有必要去爭。這個問題要看數目，看實例，應該站得高一點。但是我們覺得作為市場經濟，個別地區、個別樓盤價格的上漲下降，有起有落都是正常的。但就全國來説，是觀望，不能是拐點。我們是從市場的角度提的。

2008-04-27 09:57:14
朱中一:

剛才李景國研究員講的2008年的建議，我覺得你們建議的觀點我們都認可。我們當時提了五點建議：

第一點建議，既要穩定政策，狠抓落實，又要因地制宜。實際上就是你們講的政策連續性，我們考慮得更多的是我們國家的地域很大，經濟發展不平衡，再加上房地産的利益是很強的，這些國家是要考慮到的。

第二點建議，我們提出要服從實際的擴大房地産的融資渠道。尤其在當前實施從緊的貨幣政策是必要的，但是要保持長性，保持住宅建設的市場規律，否則對下一步的房地産是不利的。

第三點建議，大力發展二手房市場和租賃市場。這個基本觀點是不一樣的。目前空置房下降，閒置房上升，怎麼樣推動擁有兩套房以上的家庭把房子推向市場。

第四點建議，加強房地産供求體系的建設。我們分析了一下，當前從市場的觀望上，有一些老百姓感到迷茫也好，重要的原則就是底數不清，資訊不暢，理論不通。所謂底數不清，咱們搞城市住房體系建設很多年了，發生了很大變化，但是住房的情況究竟怎麼樣我們不清楚。所謂資訊不暢，包括政府的資訊，輿論報道的資訊，包括開發人製造的資訊，互相之間並不是暢通的，也包括部門和部門之間都不是暢通的。第三個，輿論一定要正確引導。咱們也理解媒體，媒體要報道一些東西，但你正面不説，你就用你自己關注的那一點來宣傳，全部怪媒體也不合適，主要是政府怎麼組建資訊發佈制度，完善新聞體系，這是最重要的辦法。

我的建議就是，加強基礎設施的建設，就是我剛才講的四個專題。我們認為這四個專題，是房地産當前，也是今後一段時間房地産應該關注的問題。所以我們把四個專題研究的成果給了建設部，把2007年的市場情況和2008年的市場預測和建議已經送到國務院辦公廳了，等待領導的決策。

總體上，儘管我們兩個的報告提的問題很多不一樣，但是觀點、基本素材是一致的，所以我表示感謝。

2008-04-27 10:01:57
朱中一:

第二個問題：我想講一下關於一季度的情況。國家發改委4月22號在網站上已經發佈報告了，我個人是贊同發改委的報告的。17號國家統計局基本數字出來以後，咱們的觀點就出來了，因為我們的觀點是以數字為依據的。我個人覺得，2008年一季度隨著國家宏觀調控政策和住房保障體系的建設逐步落實，城市低收入家庭的住房問題已經在逐步解決，政府下了很大的功夫，房地産供求關係有所緩和，房價漲幅總體趨緩，住房結構進一步改善，投資、投機性得到控制。但是，住房的價格整體上還在高位運作，成交量下降。這是一季度的基本判斷。

具體的有這麼幾個方面：

第一個，住房保障工作積極推進，低收入家庭的住房困難問題正在加快增長。這就包括了各級政府正在落實國務院《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，抓緊落實今明兩年廉租房的計劃和經濟適用房建設的計劃，多渠道籌集資金，努力增加房源。同時按照建設部《關於加強廉租房品質的通知》，加強廉租房的品質。所以第一季度，解決的程度還是很大的。

第二個表現，絕大多數地級以上城市開始做年度的住房建設報告。全國280多個地級以下的城市基本上都公佈了2008年的住房計劃，有210多個城市公佈了2009年的住房建設計劃，編制2008到2010年住房建設的工作正在抓緊執行。房價漲幅較快還提出了限價房的建設計劃，廉租住房建設計劃的公佈實施和廉租房計劃的編制對平衡供求關係，調整住房結構，引導消費預期，穩定住房價格發揮了積極的作用。這一項作用，應該是這一屆政府，或者是從去年年底以來一項有效的工作。對調整結構，穩定預期起了相當大的作用。

2008-04-27 10:06:45
朱中一:

第三，住房價格漲幅總體趨緩。去年11月份到今年3月，全國70個大中城市商品住房消費價格指數比分別為1.9%，1.1%，0.3%，0.3%，0.2%和0.3%。珠三角地區主要的一些城市從去年11月份以後，房價在起伏當中回落，長三角地區基本穩定。包括像北方的城市漲幅總體還可以。北京地區昨天的報紙説，北京市住房價上漲了，但總體的漲幅還是趨緩的。70個大中城市，一系列精品房、商品房、住宅的價格逐漸上漲。

第四，市場供應的指標仍然保持較快增長，銷售量指標逐漸下降，供求緊張關係得到緩解。可以看國家統計局發佈的數字，3月份全國完成的開發投資4688億元，同比增長32.3%。其中住宅投資3364億元，同比增長34.7%。房屋施工面積15.86億平方米，同比增長27.5%。竣工面積7856萬平方米，增長26.9%。其中商品住房的用戶面積6397萬平方米，同比增加27.4%。90平米及以下的住房比例也在提高，像北京市一季度90平方米以下佔全部住宅新開工面積的比重為49.3%，比上年的同期提高了26.3個百分點，比上年的全年提高了很大的比例。説明90平方米以下的比例也在提高。但是，從銷售的情況來看，全國一季度的商品房銷售面積同比下降了11.4%，銷售面積有所下降，但是銷售額並沒有下降。銷售面積其中商品住房的銷售面積下降了。雖然商品住房的銷售面積仍然大於竣工面積，大銷售面積已呈現下降的趨勢，説明供求矛盾還是緩慢的。

2008-04-27 10:12:16
朱中一:

第五個特點，住房租賃市場開始活躍。由於一些地方的高房價導致中低收入家庭難以購房，以及財政部、國家統計局最近出臺了《有關住房優惠政策》，使部分購房者由持幣觀望轉向租賃，特別像北京、廣州等城市，居民住房租賃的成交量呈上升趨勢。我前天在南寧了解了一下，現在二三線城市的租賃市場也開始活躍，南寧1—3月份住房的租賃價格總指數同比上漲了4.7%，環比上長了0.9%，住房需求大幅度增加，部分黃金地段的租金上漲了20%。造成今年一季度這種市場的變化，我個人覺得是有五個因素交織在一起的。第一個是政策的引導，主要是國家出臺了解決住房的意見，央行提高了住房貸款比例抑制了這一發展。第二個就是國際公佈了住房設施計劃和五年計劃，引導並穩定了消費者需求。第三個，企業本身也趨於理性。就像我們原來的報告，深圳、廣州、北京、上海去年銷售量在下降，開發量也在下降，是同步的，需要關注的就是少數媒體以拐點論評價房地産。第四個，可能是由於積極的原因造成觀望。一季度的時候銷售量都比較低，當然二三季度都開始上升了，包括銷售量總價等等。這就是前兩年日本的情況。也有特殊的原因，就是今年南方很多城市遭受了冰凍雪災，對這些原因也要客觀的分析。但是關注二三季度的情況，根據去年和前年的情況，要繼續尊重市場，密切關注市場的走向。

2008-04-27 10:16:19
朱中一:

對下一步房地産市場總的分析判斷，我也比較贊同你們的一些觀點。發改委4月22號網上發佈的資訊，也是很相近的。因為從國家層面上來講也是很重視的，包括溫家寶總理在今年的政府工作報告當中用很大的篇幅講了房地産的一段話，這段報告應該是在歷次政府報告當中是最長的。另外是將原來的建設部改為住房建設部，還有一個就是市場的供求情況，你們講的幾方面的需求情況，我們也是贊同的。需求旺盛仍然是我們國家現階段市場需求發展的特徵。咱們現在屬於城鎮化的快速發展階段，理論界對於城鎮化有一些爭論是合理的。但2005年，當時建設部組織兩位專家，給中央政治局講課的時候，説每年增加0.8個百分點就比較合理，但實際的情況，每年都是1%—1.5%。咱們按每年增加1500萬，每戶按三口人算，按90平米來算，那麼有一半的新房，一半的舊房，所以新房和舊房都需要2億2000萬平方米。

去年以來，國家對重慶、成都的城鄉統籌地區，對武漢環境友好型、資源節約型的實驗地區，還有今年批的北部灣的規劃圈問題等等，這些地方城鎮化的問題為加快步伐創造了條件。城鎮化步伐的加快會必然造成房地産開發需求量的增加，客觀上也容易造成開發量的增加，還容易造成房價的壓力問題。

2008-04-27 10:24:19
朱中一:

從供給方面來説，我們國家土地每人平均面積，在客觀上難以滿足需求。就目前來説，無論市場、老百姓還是國家層面，更多的是關注房價，而房價成本在提高，土地成本在提高，鋼材也在提高。4月1號《經濟觀察報》的一篇報道，題目是“全國人大問詢四部委”，裏面有一段話，近期巴西、澳大利亞到我國的鐵礦石均上漲5%以上，在巴西、澳大利亞的礦石價格入境價格比重分別上漲了60%、50%。其他的原材料，包括勞動力成本都在漲。在這種情況下，讓房價降下來難度是很大的。

另外現在提倡建設省地節能環保，節能環保開始的時候成本肯定要提高，一定要老百姓受益，所以我們覺得房價的上漲壓力還是很大的。再加上目前咱們的渠道狹窄，銀行的利率上漲跟不上物價的上漲，這種投資性需求也是很難避免的。至於股市和房市之間的關係各有各的説法，但是不管怎麼樣只要投資渠道狹窄，購房的各方面都難以解決。房價在二三季度上漲的壓力還是比較大的，相比中西部地區壓力會大一點。一個是城鎮化的步伐在加快，另一方面由於房價的基數低，所以房價上漲的壓力比較大，這是我個人的一些想法。

當然，今年房地産的不可預見性還很多，比如説美國次貸的影響也很大，還有國家的從緊政策等等原因，對老百姓的住房都造成了一定的壓力。我覺得不管是這種不確定因素也好，還是其他原因也好，總體來講，由於市場的供給關係，由於各級政府對房地産的重視是堅定的，我們覺得2008年房地産的市場是朝著國家明確的總量基本平衡、結構基本合理和房價過快上漲的目標，邁出實質性步伐的一年，是房地産理性回歸的一年，這也是各級政府和廣大群眾所希望的。謝謝各位。

2008-04-27 10:26:12
謝壽光:

感謝朱先生給我們提出的建議。下面請國土資源部中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲演講。

2008-04-27 10:33:41
鄒曉雲:

大家早上好。一年一度的皮書發佈會，在社會上影響還是挺好的，挺正面的。因為從社科院這個平臺上來説，對整個房地産市場或者是住房制度的一些意見，我覺得是超脫的一面，它的視角是不一樣的，可能更多的是從社會發展的角度關注。

今年的主題是住房保障性的問題，這個視角挺好，我非常同意剛才主題發言李景國博士對市場的總體判斷，也同意剛才嘉賓的發言。我們很樂意見到政府在住房保障方面所採取的一些措施，而且整個的情況在向好的方面發展。我們可以看到市場購房者現在的心態，現在的期望，或者是持幣觀望的心態都反映了一個問題，就是對市場的理性回歸有一個很好的預期。這當然與現在採取的一些措施都對住房的社會需求有一個很好的預期。但是，我們也看到，儘管在這麼強勁的措施之下，在成交量很小和下降的情況下，房價還是在高位上漲，我覺得這是一個很不正常的現象。由此，我們提出一個居住公平的問題。居住公平是是一個很重要的理念，在房地産發展的政策上，或者是住房保障的政策制定過程當中，必須要有住房、居住公平理念的指導，而不僅僅是保障的問題。保障可以保多，可以保少，但公平是很重要的一個事情，它是一個社會問題。我們都清楚，即使不知道居住公平這個概念，大家也會有公平意識，這種意識是我們與生俱來的，都有很深的體會。所以，如果説住房保障政策要做得更好，必須要有居住公平概念的指導，如果沒有的話，住房保障政策是不可能持續的，而且是容易發生偏移的。

2008-04-27 10:34:31
鄒曉雲:

實際上，我們國家在人多地少的情況下，住房居住的供給性顯得很重要。因為我們的住房是有限的，每人平均居住的面積是有限的。大家知道現在糧價上漲，各個方面都在上漲，這是有關係的。在這種有限資源的情況下，大家可以想像，如果土地資源被一部分人所控制，或者被一部分人的利益所控制的話，大部分的人就不可能享受到住房給我們帶來的好處和實惠。可能這種問題在土地資源比較充分的國家就不會存在這個問題，也不會特別嚴重，但在中國是尤其嚴重的問題。所以説，政府在控制土地供應規模、比例、結構上面，是尤其要注重居住和供給的問題，這是一個很重要的問題。

我們現在看一看中國的土地市場、房地産市場，可以看到很多不公平的信號，或者是一些指標。比如説房價和收入比的問題，它的內部實際上就有一個不公平的問題。儘管房價和收入的比在現在的社會上有很多不同的爭議，對數字的大小高低有爭議，這個並不重要，重要的是大家可以看到有很多的工薪階層，中低收入的社會成員他們購買房屋很困難，沒有其他的解釋，主要是他們的收入太低，房價太高。由於房價太高，最後讓大多數人不能夠購買到房屋，也不能夠享受到土地帶給我們的福利，這個也就是不公平的。

另外讓中低收入者按照高收入者的水準去購買房價，或者是讓他們用相同水準去買房，這顯然也是不公平的現象。我們從經濟學上去分析，這是市場上的一種不合理。但是從社會學上去分析，是一種不公平現象，它的價格門檻把很大一部分人擋在了公平之外。

前幾年聽到開發商説，我們只給富人蓋房，近期也聽到我們説：商品房對富人來説並不高，但是他們忽視了土地資源的公平，忽視了社會價值。如果在西方提出這種觀點是不會有人追問的，因為土地資源是很自由的，但是在中國現有的土地供給政策下，在現有的房屋開發政策下，如果開發商要提出這種觀點的話就是一個很不負責任的説法。

大家都知道現在的土地供給和房屋開發政策是非常具有壟斷性的，是非常有利於房屋開發商階層的，是符合他們利益的。從這一點上來説，這是我對他們的一個批判。

2008-04-27 10:41:40
鄒曉雲:

第二點，看一看投資住房與自居、居住住房面積的比例，這種比例也反映了一個公平性的問題。由於投資性住房的比例過高，實際上擠壓了用來居住住房的面積，很顯然，投資性的比例過高後大家購買住房就很困難，也被擋在門外了，最後造成很多人買不起房。北京市統計局和建委在2006年做過一個抽樣調查。他們在北京選了大概15個小區，最後調查了500多戶用戶，發現有17%的房屋是用來投資的。投資的比例，當然不能絕對的説是高或低，不能很好的判斷。但大家想一想，如果還有一些房屋賣不出去，或者還有很多房子不願意賣，比如説開發商有不願意賣的想法，實際上加上這些因素之後，在市場流通的房屋比例會大大的縮水，這種不公平的現象也會帶來一些社會問題。

再比如，土地閒置和房屋空置的問題，這也是住房不公平的具體表現。在土地資源非常有限的情況下，閒置、空置的比例高會造成社會資源的浪費。同時用於開發的住宅少，最後也會導致房價上漲，購房者買不起房子。大家也知道有天價地的問題，現在也出現了天價房的問題。

2008-04-27 10:50:15
鄒曉雲:

還有就是居住區位享受不公平的問題。現在在大城市裏面可以看到，有很多舊房和老城區的改造，最後收入低的居住者都被遷到比較偏僻、偏遠，價格比較低的地方，這也是一種不公平。當然，如果從社會學的角度去研究這個問題，不公平會更多。我們單從經濟上去研究，那麼這些土地在拆遷的過程當中，實際上是沒有還給居住者的，很大一部分的收益都被政府或者是開發商拿走了。區位上的好處並沒有被原來的居住者所享受，或者是被中低收入者享受。由於城市中心的地價和房價不斷的上漲，中低收入的人群就被自然的排擠到比較偏遠的地方去。從經濟學上説這是很自然的想法。但我們的政府應該從這些方面採取措施，逐步地控制。當然政府也採取了一些措施，比如説在小區當中建廉租房，建中低收入者居住的房屋，但效果並不好。效果不好，不是説大家住在那裏的效果不好，是實現的程度不高。

比如説，住房資源佔有成本上的不公平。現在佔用大戶型的人和佔用小戶型的人，他們交的稅收還有其他方面的成本基本上都是一樣的，沒有區別對待。在房地産開發商和住房購買者之間，在稅收方面也是一樣的。比如説現在講的物業稅收，房地産開發商是不交的，但是房屋居住者是要交的。現在很多人都在講物業稅的問題，實際上在我們國家制度的情況下，房地産開發商拿到土地蓋完房以後，他也是所有人，房屋的産權擁有人，住戶購房者也是産權，但是這兩種産權在稅收上，在資源佔有成本上應該是有區別的，但現在沒有區別，所以這也是不公平的現象。

2008-04-27 10:50:48
鄒曉雲:

還有一點不公平的，就是購買住房。在經濟的使用上面，比如説貸款買房，也是不公平的現象。現在一説要調控市場，就要增加購房者的金融門檻，這是一種很不公平的現象。美國的次級貸為什麼發生？實際上就是讓美國的人很容易獲得貸款的支援。他們的門檻很低，他們有很寬鬆的貸款條件，但在我們國家是很簡單的提高金融，只是做一些宏觀的調控，這是不公平的現象。

在風險的控制上也有不公平。比如説預收制度上面，我們只保護了開發商前期投入資金的來源問題，但是沒有考慮到購房者預交資金的安全性和風險。另外，我們在房價振蕩的時候，開發商有一些風險是轉移到購房者身上來的。前一段時間在深圳，一些購房者要求補價，因為房價下降了，當然從市場規則上來説是不合理的，或者是不合要求的。但是從風險上來看，房價上漲那麼高，究竟是由誰造成的？在非常高的情況下，我不得不購買房，而購買之後房價又突然下跌，這種風險究竟應該由誰來承擔？很顯然，在這種承擔上，購房者就沒有受到保護。所以在風險的保護力度上面，也存在不公平的現象。

2008-04-27 10:51:01
鄒曉雲:

通過種種分析我們可以看到，房地産的居住保障或者是居住制度都沒有真正的體現居住公平的理念。那麼，政府究竟應該有什麼作為？第一點，我呼籲應該從制度層面上，更高一層的法律法規上面，要明確的體現居住公平理念。我查了一下，我們的制度當中很少體現到這種字眼，我們只有在更高一層的理念指導下，住房保障才能夠可持續的發展。

第二點，政府的調控目標。我個人認為政府的調控目標不應該要盯住市場的穩定，至少不要把第一目標作為市場的穩定，我們的第一目標應該是公平。中國改革開放30多年，發展已經到了一定的程度，我們應該把第一目標做一下調整，放到公平上去。公平是一個社會問題，市場準入是一個技術性的問題。這是政府必須要做的第二件事。

第三點，政府要在住房政策的設計上面，或者是計劃、法律上面，應該有更多的公眾參與。我個人覺得現在的公眾參與還遠遠不夠，如果公眾參與得少，公平性就打一定的折扣。只有讓更多的人參與，我們才能夠有更多的公平。

第四點，在資源緊缺的狀況下，對中低收入者土地資源的控制和住房的控制，要有切實可行的傾斜政策。國土資源部下發了一個要求，就是政策性保障住房不低於70%。現在的住房和城鄉建設部也在住房結構上有一些規定，這些規定當然都是很好的，但怎樣去落實，現在的難度確實非常大。這些需要我們政府的努力，也需要全社會的努力，也需要我們的公眾積極的參與和推動。才能夠把住房保障走向一個更加合理。

謝謝大家。

2008-04-27 10:53:47
謝壽光:

感謝你的演講，關於這個問題做了很多論述，現在我們有請明天信化有限公司總經理陳雲峰先生講話。

2008-04-27 10:56:33
陳雲峰:

各位嘉賓大家好，很高興參加今天社科院舉辦“2008年房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》”的出版發行會。今天會上我講四個觀點。

第一點，因為我是來自房地産一線的，是開發商企業的代表。我們是獨立運作的明天信華投資控股公司，我在這裡介紹兩個項目，我們在2005年開發了北京東部朝陽公園外面青年路的國美第一城項目。這個項目是100萬平方米，我們是2005年度住宅的銷售冠軍，當年的銷售額有32個億，銷售的單價綜合起來是5500元。

另外我們開發的項目在北京的北部，就在立水橋天通苑前面的項目是“明天第一城”。這個項目是50萬平方米，我們在2006年度基本銷售完畢。在2006年度我們的項目排在北京銷售的第八名，銷售均價是6500元每平方米。介紹完這兩個項目，我談一點感受。

作為一個房地産的開發商，能夠參加像今天這樣的會議感覺特別的高興。剛才發言的領導裏也有一些談到公平，我覺得公平對開發商也要公平。我提一個觀點：就是截止到今天為止，走進社科院能跟政府的官員、專家學者一塊坐在主席臺前探討房地産行業發展，我是唯一的一個開發商代表。可能以前大家都有這樣或者那樣的顧慮，或者有這樣和那樣的想法，但是公平的社會首先要聽來自不同角度的聲音，這樣大家才能夠明確事情的原委，這也是公眾參與的信號，這也是一個好的現象。以社科院為主的政策研究機構重視全面房地産市場的每一個有機鏈條，大家都參與進來，來促進房地産行業的健康發展。

2008-04-27 10:57:58
陳雲峰:

第二點體會：我在會前瀏覽了一下《房地産藍皮書》，書中不僅對2007年—2008年房地産的形勢做了分析和預測，而且裏面也涉及到了住房保障、土地供應，包括房地産的投融資，特別是美國次貸危機對中國的啟示，也對中國的商業地産的市場和政策也進行了分析。從一個房地産的從業者來説，我感覺這個書是一個好書。它有幾個特點，就是觀點鮮明，數據全面、充分，分析得比較透徹。

房地産行業是一個發展才10年的年輕行業，發展非常快。但是在理論上一直不完善，大家眾説紛紜。作為在房地産企業的一個高級管理人員，我也試圖更多地了解政策，更多地了解國外房地産發展的現狀，我也想看到在房地産領域裏其他企業的發展。但是在市場上，現在很難買到一本非常全面的好書。大家注意到一個細節，就是在書後面有一個定價，是59元。我買到的所有關於房地産的書基本上都在500塊錢以上，而且都在機場比較好買，在一般的書店還不是特別好買。因為房地産這個行業發展太快了，政策一直跟在房地産發展的後面做，所以寫這些理論的人都跟在政策的後面寫，所以造成很難看到這樣的好書。在房地産行業裏，第一個是買書都很難，而且都很貴。從這個角度，咱們這次《房地産藍皮書》也帶了一個好頭，就是先降價。

今天的會議朱秘書長也講了，就是我們每個人都要説實話，可能你説的是錯的，可能是對的，但是大家都要説實話。現在社會上有一個現象，房地産老總們開會的時候，如果誰説過房地産行業價格要往下降，大家都要過來質問你兩句，“你為什麼這樣説？這日子你不想過了呀？”房地産行業的從業者説降價會挨罵。

前兩天發改委發佈了一個房價要持續上漲的報告，後來被迫又撤回去了。説實話之後被收回去了，這不是一個好的現象。一個好的現象是大家都説實話，而且不能相互指責

2008-04-27 11:10:39
陳雲峰:

第三點，我也看到今天會議的主題是加強保障性住房。我覺得這是一個好事，而且書中對保障性住房做了很多論述。我特別同意幾位專家説的，就是保障性住房這一方面也需要公眾的參加，也需要調動我們這樣的企業和全體開發商的參加積極性。因為政府本身不可能自己蓋房，所以一開始的時候政府開會的時候很亂，最後我們一個大的突破就是有條件拿地，就是限價格，限購買群體，我覺得可以加限。在加限的過程中，這是對土地市場的規範過程，也是一個讓房地産行業健康發展的過程。在這個過程當中，我同意公開、公正的參與。事實上房地産開發商不僅是國企，有一些私企也有興趣，對一些限價房大家都很有興趣，這裡面都有利潤，為社會做貢獻也開發商的一個心願。

另外，只有把保障性住房搞好，商品房市場才能夠健康發展，要兩手抓。包括我剛才説的，我們今年開發的兩個樓盤才5000、6000多，我們這兩個樓盤是11000套房，我們的理念就是不追求暴力，我們追求的是資金的快速回籠。我們這樣的開發商不少，但是提到開發商的時候大家就説開發商是和暴利相聯繫的。包括一些專家也提到，説房價降了，買房子可以要求補償，如果不補償的話，不能夠保障買房子人的利益，那麼開發商的利益誰來保障呢。如果房價降了，我給你補，如果房價漲了你給我補，這才是一個公平。

2008-04-27 11:15:09
陳雲峰:

第四個就是開發商怎麼去面對變化。我作為一個職業經理人，在這種房地産市場的大的變化面前，也是高度緊張的。剛才主任問，我們能夠不能夠正常休息，怎麼能夠正常休息呢，現在壓力這麼大，不能夠正常休息。所以我們覺得房地産開發商現在要重視這種風險，第一要控制開發的節奏，就是一定要儘快的使土地進入開發。為什麼？因為現在開發商拿到一塊地，地的成本就佔整個開發成本的45%左右，差一點一半，甚至有的超過一半。就是説房地産開發商主要的資金風險就壓在這塊地上了。大家都知道一個簡單的道理，房價在漲，地價也不斷的在漲，我看藍皮書裏面有一個報告，地價漲多少，房價就應該漲多少。不管開發區上次賺多少錢，你在拿到這塊地的時候就會掏出更多的錢，漲價的速度和房價的速度是有一比的，所以要控制好結構。

前兩天網上在討論，説如果房地産市場出問題了，是開發商先死，還是銀行先死。大家在網上吵得不亦樂乎，有的説那個先死的，有個説這個先死的，以至於後來又了百日巨變的説話，現在在網上有了倒計時。

2008-04-27 11:18:07
陳雲峰:

第二點，要控制好工程管理的進度和品質。我們開發的樓盤旁邊現在就有20萬的大盤開不了房，因為欠施工隊的錢，不能驗收。現在已經托了5個月，每天是萬分之三的賠償額。開發商也面臨著攜妻帶女跳樓的命運，壓力也是非常大的。包括現在的金融市場，非常嚴格的對按揭、回款做了規定。不光是開發商拿到非常困難，而且房地産開發裏面的工建，就是商業和寫字樓的項目只要蓋完了，通過建委的驗收，銀行才放另外50%的款，這個影響也很大。

第三點，開發商也在謹慎的製造價格。在北京有兩個項目，一個原來東四環的一個項目，它的價格一致賣到16000、17000左右，但是迫於市場壓力，就把新開發的樓盤改了一個名，結果賣了13000，非常快。這就是非常理智的調整。包括萬科，在上一個星期打廣告説：“學習萬科好榜樣”。就像王石這樣的領導，能夠敏銳的覺察到消費市場的變化，是一個非常了不起的企業家，我個人非常佩服他。

第四點，認真落實戶型政策。這個報告裏面説中小戶型的供應仍然不足，確定現在房地産開發商有很多人津津樂道，就是怎麼把兩個小戶型拼一塊，變成大戶型賣。為什麼？在北京大戶型還是有市場的。但是通過我的那個樓盤，我們當時有一部電話，當時有70%的電話是要購買100平米以下的一居和兩居的。我看到規委提的文件要70%的90平米以下的供應的時候，我就感覺政府內部有中堅力量，有高人，這個刀掐得非常準，你在走錯誤的道路，必須扭轉過來。所以，開發商這樣去做的話，也會讓自己的市場收益得到好的回報，沒有必要採取各種方法去變通。

2008-04-27 11:18:20
陳雲峰:

最後一個觀點，提幾個小的建議：

第一個建議，大家都在提降低房地産價格，讓房地産的增幅減下來。像前兩天股市當中減少印花稅就是一個非常強有力的舉措，但是在房地産行業，實際上這樣的舉措特別少。我建議是不是能夠把二手房的稅負減下來？在這裡可以説一個數據，了解到北京市的一個區的地稅50%的收入來自於二手房過戶的3%的印花稅，支撐現在這個區50%的財政收入。所以稅政府一加上去，就上癮了，很難降下來。現在盤活存量房是一個最簡單的降低房價的道路，所以現在買二手房，上11%多的稅，五年內的二手房，確實沒有必要，每次加稅都沒有對房地産的市場形成好的作用。可能是由於影響了利益層面，沒有得到落實。

第二個建議，昨天建設部有的官員表態，保障性住房也要嘗試著面對戶口外的人群。大家都提到拆遷，對於現在的原住民是不公平的，大家想到沒有，實際上在廣大的像北京這樣的城市當中，更痛苦的是從農村借了父母親戚的錢上完大學之後，找工作，沒有住房的這些人，他們需要房子結婚，他們也是我們這個社會應該關注的弱勢群體。所以，嘗試這種保障性的住房，特別是廉租房，在每個房價高的區域建5萬套，每套10平米就可以，像大學生宿舍一樣，投放到市場。這樣的話，這些年輕人就不會再去擠買房的售樓處的門檻了，就能把商品房的價格降下來，其實是一個很簡單的而不是很複雜的事情。就像小平同志説的先試一試再看，拿出一個區，試一下。

2008-04-27 11:20:18
陳雲峰:

第三點，這個報告裏面提到了業委會的問題，我突出的感覺到業主的問題，從開發商的角度恨不得馬上成立業主委員會，因為物業公司現在根本沒有制約，他們除了掙錢沒有別的，他們沒有把業主的利益放在首位，普遍管理太差。但是開發商退了之後，業委會成立不起來。有兩個突出的問題，比如説很多的小區有很多租出去了，租的戶跟業主是分離的，因為是業主委員會，只有業主才能夠組建，租的人沒有權利。實際上又走了中國城市的怪圈，在這裡住的組建不了業主委員會，參與率非常低。

就連現在的大學生，政府都主張下到農村。我提一個建議，能不能在居委會和業委會這邊設立專職的人員，給他們提供好的機會，現在人大常委會都有專職的人員，咱們也可以嘗試，在一些地方強制性的成立業委會。像國美第一城項目已經交房兩年了，連居委會都成立不起來，還在招人呢。大家知道居委會招人是什麼樣的素質，説這裡住著多少個住戶，讓他把這些人管起來，跟居委會銜接，跟物業公司鬥，他怎麼鬥得過來。雖然這個是小問題，但是反映社會底層的一個很尖銳的問題，就是天天談菜價、油價，給咱們提供物業的人，他們的價格和他們的服務等問題都提到了，這本書非常好。

以上就是我的一些不成熟的觀點，給大家做參考，説的不對的地方，大家都批評指正，謝謝大家。

2008-04-27 11:21:06
謝壽光:

非常感謝陳總，他代表房地産商談了非常好的建議和意見。現在我們可以看，從藍皮書的發佈，剛才朱秘書長説到的第三方，我們需要在中國構建和諧社會的過程中，專家也好，業界也好要理性的參與。所以根據這種理念，要有不同的利益群體，發出一種理性的聲音，而不要情緒化的去炒作一些事情。

今天傳遞的很多資訊，包括像我們這些人自身都是很受啟發的。過去我們認為，老百姓有的人大公司和物業公司和房地産商是一起的，制度上並不清楚。實際上我們的開發商，也希望怎麼來制約物業公司。這些東西，理性的聲音，應當説在今天的會上顯得非常高。，最後有請藍皮書主編，中國社會科學院城市發展與環境研究中心牛鳳瑞發言。

2008-04-27 11:21:42
牛鳳瑞:

一年一度的新聞發佈會，感謝各位專家、各位領導和新聞媒體的同志們。最後我有一個發言，題目是“中國房地産宏觀調控與住房保障體系建設問題”，為什麼講這個問題？也是藍皮書的主題。有一些東西還沒有在藍皮書完全説出來，我在這裡做一個發言。

宏觀調控是社會主義市場經濟體制應有的因素，不存在要不要宏觀調控的問題，這一點沒有爭論。但是宏觀調控的時機選擇，力度的把握和方式方法的採用等等，卻有一個逐步完善和提高的過程。我們在學界更多的是爭論，在房地産的發表上政府承擔著相互聯繫，但又不能相互混淆，不能相互代替的三個方面的宏觀調控的責任。這裡面我把政府對於房地産的宏觀調控分了三個方面：

2008-04-27 11:23:09
牛鳳瑞:

第一，對房地産行業的宏觀調控。在城市化加速階段和完成工業化階段，住房有效供給不足仍將是今後幾十年內中國房地産業面臨的主要矛盾。中國住房的滿足首先要滿足部分社會群體的要求，到滿足大多數人的需求，由較低水準的滿足到較高水準滿足是一個長期的過程。房地産業的健康發展關係到國民經濟又好又快的發展，關係民生改善。但是，中國房地産業的發展本身也有一個逐步完善和提高的過程。現在我們房地産業的批評很多，但是有一個基本點，就是多建房、快建房、建好房，增加住房的有效供給，應是中國房地産行業宏觀調控的長期的主導方向，也是我們解決房地産市場問題的基礎。

這裡邊把房地産行業和房地産市場分開談。房地産行業的調控方向主要是增加有效供給，任何有利於增加住房供給的方案都值得我們去預示，任何妨礙增加供給的政策都應慎之又慎，權衡利弊之後再出臺。

2008-04-27 11:24:06
牛鳳瑞:

政府調控的第二個方向，就是房地産市場的宏觀調控問題。中國要建設市場發揮基礎作用的住房資源配製體制，就要承受體制改革的重任。同時也不能奢望市場化的改革能夠解決中國住房的所有問題，尤其是政府應該承擔構建住房保障的責任，不應該交給市場去承擔。當然，企業和市場如果參與這個過程是另外一回事。房地産市場調控的核心是房地産開發用地的升值收益合理分配問題，關鍵是統籌協調政府、市民、開發商以及拆遷市民他們之間的利益關係。重視解決房價過快上漲對滿足普通市民，改善性住房需求所造成的負面影響，這是完全正確的。我們一直在重視這個問題，但我要説的是，對房價上漲作出過度的反映可能弊大於利。在強化市場手段，在市場領域的作用，對房地産市場實施正確的管理，使廣大購房者能夠買到貨真價實、物有所值的房子，這是房地産市場調控的主要方向。

這裡麵包括規範房地産市場的交易環境，加強稅收徵管，打擊違法經營和合同欺詐、囤房存地，加強房地産品質的監管，強制房地産資訊的披露等等，我認為這是我們政府對房地産市場調控的主要方向。政府對房地産宏觀調控的第三個方向，就是根據公共財力提供的可能，加了一個前提“著重著力建設和完善住房保障體系，確保低收入階層的基本住房需求。”

2008-04-27 11:26:22
牛鳳瑞:

2007年，國家房地産政策繼續密集出臺，高調提出住房保障體系建設，受到廣泛擁護。但是要把住房保障體系建設落到實處，首先要從國情和各地的發展階段出發。既包括非戶籍人口在內的全部常住人口進行規劃，實施正確的引導，防止誘發過高的預期。為此需要在四個層次上統籌兼顧。

第一個層次：廉租房建設與經濟適用房，經濟適租房，雙限房等等的統籌兼顧，這幾種現在都算保障性的住房，但是保障的對象不同，需要保障的迫切程度也不同。實現單位保障的公共投入也不同，統籌兼顧才不會造成新的不公平。

第二個層次：是住房保障體系建設與社會保障體系建設的統籌兼顧。住房保障是社會保障體系的一個重要組成部分，但不是社會保障體系的全部。住房保障與養老保障、醫療保障、失業、工傷保險、貧困救助等統籌兼顧，才有社會的穩定發展。

第三個層次：住房保障體系與以改善民生為重點的社會建設的統籌兼顧問題。社會保障是社會建設的一個重要方面，黨的十七大報告指出：加快推進以改善民生為重點的社會建設，必須優先發展教育，擴大就業，以創業帶動就業，增加城鄉居民收入水準，建立覆蓋城鄉居民的社會保障制度和基本醫療制度，提高全民的健康水準，完善社會管理，維護社會安定、團結等等。使全體人民學有所教，老有所得，病有所醫，老有所養，住有所居，這才是以改善衛生為重點的社會建設的全部內容。

第四個層次：是社會建設與經濟建設、政治建設、文化建設、生態文明建設的統籌兼顧問題。加快社會事業發展，改善人民生活，有賴於經濟又好又快的發展。增強發展的協調性，建設生態文明，形成節約資源和保護生態環境的産業結構，增長方式和消費方式，也離不開社會主義民主的擴大。政府提供公共服務能力的增強和社會主義文化事業的發展，實現公共資源在各個部門、各個領域合理的、高效率的配製，才有可持續的社會建設。這是住房保障建設需要從四個層次上進行統籌兼顧的問題。

2008-04-27 11:26:59
牛鳳瑞:

由於房地産的産品個性化和房地産市場的區域特點，在房地産市場資訊的把握上我們必須承認以下一個事實，開發商一般比政府把握的資訊更充分。再一個，地區市場資訊的把握上我們必須承認這樣一個事實，當地政府一般比中央政府的資訊更充分。這是合理劃分房地産市場機制與行政干預邊界的邏輯起點，也應是中央政府和地方政府合理匹配的基本點之一。

當前中國房地産業面臨的主要形勢不是市場過度，而是行政干預過度所導致的市場關係的扭曲。我們有一個主要傾向和一個次要傾向問題。未來中國房地産政策的基本方向首先應是堅持市場化的改革方向不動搖。在市場化改革中完善市場配製房地産資源，基礎作用的機制。主要是運用價格杠桿調節住房的分配，逐步滿足中高階層不斷提高改善性的住房需求，其次是合理的劃分市場機制與行政干預的邊界，合理匹配中央政府和地方政府的事權和財權。根據公共財力提供的可能性統籌兼顧，優化各項建設支出的結構，增加公有廉租住房的建設，進一步完善和細化廉租住房的操作程式，滿足低收入階層合理的、基本的住房需求。

我想做一個簡短的發言，對中國的房地産宏觀調控問題和住房的保障體系建設問題，做一個學術性的發言，謝謝諸位。

2008-04-27 11:28:24
謝壽光:

感謝牛鳳瑞主任對今天的論壇做了一個學術總結性的發言，今天的個性議程已經全部完成，很多媒體如果需要進一步深入的採訪與會的專家和發言者，可以根據各自的需求進行會下採訪。謝謝領導和專家的光臨，謝謝媒體的大力支援，我們今天的論壇和發佈會到此結束，謝謝大家！

2008-04-27 11:29:18

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