中國社科院“第八屆中國宏觀經濟運作與政策論壇”（下） _網上直播

活動標題

中國社會科學院“第八屆中國宏觀經濟運作與政策論壇”(下)

活動描述

由中國社會科學院財政與貿易經濟研究所和義大利佛羅倫薩大學共同主辦的“第八屆中國宏觀經濟運作與政策論壇”擬於2007年11月10日（週六）08：30-17：00在中國社會科學院第1學術報告廳舉行。本次會議的主題為：住房與公共政策。中國網現場直播，敬請關注！

文字內容：

王誠慶:

女士們、先生們，現在我們開始今天第三單元的演講。這個單元的題目是“住房公共政策國際經驗”。實際上在今天上午兩個單元的研討中，各位專家、各位嘉賓發言大都談到了國際經驗問題。今天我們第一位發言的嘉賓請馬利蘭大學城市研究與規劃係的丁成日教授做演講。丁成日教授長期的從事土地、住房、國際研究的比較，造詣比較深，而且情況非常熟悉。因此在談論問題的時候常常會接觸到我們原來沒有重視到、沒有意識到的一些新觀點。下面請丁成日教授給大家做演講。

2007-11-10 13:18:18
丁成日:

非常榮幸能夠到這兒來，非常感謝財貿所的邀請，非常感謝所長和倪博士的邀請。

今天我想回答一個問題，這個問題可能會很有爭議。今天我談的問題是地價和房價的關係，土地供給和住房的問題。在這之前我想説一下，我有一個問題問大家，今天上午講了很多，聽了很多專家演講。談到土地稀缺、資源短缺可能存在的潛在影響。這裡面我想問一個問題，但是問這個問題之前我我想説幾個事實，美國大概有3億人口，美國的城市化，城市土地佔國土資源不到3%，美國城市用地2%、3%的資源支撐75%的全國人口，創造了70%、80%的GDP。日本城市土地佔的土地不超過1%，支撐了將近80%的國家人口，創造的GDP也是80%。中國600多座城市，佔了土地資源不超過1%，支撐40%多的人口，創造的GDP也是80%。

2007-11-10 13:26:42
丁成日:

所以我想問一個問題，在未來走向全面小康的時候，中國城市人口會達到55%—60%。這時候，一二十年意味著大約有兩億左右的人，或者不超過兩億左右的人進城，這兩億是現在城市人口的50%不到。按照目前的來説，1%的國土在增加50%的人口，也就是説城市用地會佔到全國用地的1.25%，我問的是中國的土地真的是稀缺嗎？經濟學來講，所有資源都是短缺的，不僅土地短缺，水都是短缺的，空氣都是短缺的，所以環境也是短缺的。

2007-11-10 13:28:17
丁成日:

中國未來的發展，土地真的是短缺嗎？我今天講的大致內容是資源配置問題和國際經驗。在一個充分發育的市場經濟中，資源完全交配的時候，市場沒有門檻的時候，國際理論已經得到結論，是房價決定地價，不是地價決定房價。150年前，英國發生關於農産品價格問題和出口關係已經有了結論。

2007-11-10 13:30:02
丁成日:

當然，土地這塊是任何一個國家和地區，不僅是中國以外，都有嚴格規定的，中國是這樣，美國也是這樣。所以，土地漲幅的費用和市場是另外一回事。以美國為例，一個城市的土地利用為60%、70%，把交通除外，60%—80%的土地用於住宅，所以研究城市供給就是研究住宅的供給。

城鄉按照經濟理論來講，應該定在城市立足等於農業立足加上開發成本，這樣的情況之下才有資源配置才是最好的。在不同的土地中，有商業住宅、工業，如果是充分競爭，各種土地價格供需關係是均等的。這種情況下，社會福利是最大化的。各個國家對土地供給、土地利用、土地資源分配都有種種約束。

2007-11-10 13:31:33
丁成日:

溫家寶總理説，中國有最嚴格的土地政策。這個話對了一半，土地是非流動性的要素，所以沒有國家性的土地政策。但很多地區的土地政策嚴格性不低於中國的嚴格性。所以從國家層面來講，溫總理是對的，中國是最嚴格的土地政策。但是落實到國外，這都是地方性的東西，不是全國性的東西。

各個國家的土地與供給和約束有幾個方面。第一，土地有供應分區。城市和城鄉是一大塊，農村又分很多，功能分區限制土地規模，這是一個。國外有農地保護，但是更多是為了糧食安全，更多的是為了環境。比如在美國，把城市邊界控制住之後，城鄉差距出來了，城市擴大到哪土地就定了。中國土地份額農村向城裏有多少可以轉，這是份額的事。

2007-11-10 13:33:40
丁成日:

最主要的土地供給政策約束了土地資源的利用，會影響城市土地的供應量和區位。比如我們講的配額制，這是國外比較通常的一些土地政策。這個土地供在一定的程度違背了市場的分配，所以國外有價格不均衡。這個市場失向，對土地供給的干預，對土地資源分配可以做到市場更正、市場失效，同時會實現政策目標，包括農田、環境、生態保護。對土地供給的干預會帶來價格的不均衡，帶來社會福利的損失。另一方面，我又實現了其他的政策目標，包括更正市場需要和實現其他的非市場性的目標。

鼓勵和不鼓勵一些東西，這是大的框架。

2007-11-10 13:35:36
丁成日:

回過頭來回答一個問題，土地供給對住房價格究竟有什麼影響。我可以説，在國際上來講，有兩個理論框架。第一個，限制土地供給，導致土地供給量不足，開發商沒有足夠的土地，造成短缺，最後導致住房短缺，産生了更多的住房需求，住房供需發生失衡，價格上升，這是大家公認的土地供給限制對房價的影響。

但是實際上，還有另外一個理論框架。香港就是在這個框架下。限制的土地供給，但是限制土地供給改變了長期的土地市場的供需均衡，使土地的地租發生變化。通過地租發生變化，使資本和土地在房地産開發過程中的替代關係發生改變，最後結果是住房的供給量沒有發生變化，但是房價上升了。

2007-11-10 13:37:08
丁成日:

所以房價的上升是因為土地價格的上升帶來土地資本。

住房需求很特殊，新增10萬人需要100萬平米的住宅，可以有N種方式可以提供。建一層樓可以用100萬平方米的土地，也可以用10萬平方米的土地建10層樓，也可以用1萬平方米土地建100層樓，最後形成100萬平方米的住宅。這樣來講，對土地供給的限制不以對價格的影響有兩個不同的調整機制。這裡要回答的問題就是它和住房價格問題不一樣。

按照這種理論框架，住房供給總量沒有發生變化，供需關係沒有發生變化。但是，因為對土地的期望值發生變化之後，影響到土地和資本的替代關係。香港的情況值得我們研究，香港可以説無論從宏觀層面或者其他層面它的土地供給制度非常嚴格。它的土地供給制度是地區公有，控制土地市場向外流放。香港在過去30年，房價是極其波動的。它的回報非常高。另外，香港跟中國很多城市有一定的類似性，香港整個房地産開發有幾個大的開發公司壟斷。

同時，還有一點很重要，香港的公有住房率非常高，整個住房當中50%以上是公有的。

香港有相當高的投資回報，所以香港投機性的購房的比例相當高。65年到89年香港土地供給的情況，是土地向市場發放的情況，這是整個住房建設的情況，你會發現這兩個圖，在時間上看不出因果關係。土地供給限制了土地開發強度和重要價值，對住房供給沒有影響。這是這個研究得出的結論。

2007-11-10 13:39:38
丁成日:

高房價和投資回報發生關係，土地供給對房價的影響可以説是非常複雜的。這也是它的結論。

在香港，很多人認為如果提高土地供給，香港的房價就會降下來。另外一個研究，從政府的土地供給和房屋的建設沒有直接的關係，這是另外一篇文章得出的結論。它做了一些回饋分析，回饋分析也認證政府的土地供給跟房屋的供給總量、市場的供給沒有直接關係。無論從直接的數據比較，還是從回饋分析得出都是一樣的結論。

政府無論怎麼供地，中間隔著一個開發商，有開發商在運作，土地供給跟住房的價格就變得不那麼線性，這是香港的情況。所以説，研究開發商的行為是在研究住房供給和土地供給關係中非常重要的。

美國Portland在很顯然控制城市土地總量。因為按照這個情況，只有在城市邊界之內的土地開發，由政府承擔城市基礎設施成本，如果在城市邊界之外開發的話，由開發商全部承擔所有的城市基礎設施和城市服務，這個開發成本是不可想像的。所以這種政策是開發商沒有任何利益衝動，並且在這之外開發。

但是研究發現，美國學者認為如果城市邊界對房價有很大影響，可是事實證明，在這個當中城市邊界對住房影響微乎其微。

2007-11-10 13:41:46
丁成日:

南韓首爾實行非常嚴格的土地政策，這在世界上也是非常典型的。結果造成土地供給短缺，住房短缺，高房價等等，所以説剛才講的土地供給對房價的影響，南韓的首爾就變成非常典型的例子。但是我想説，南韓首爾的例子同時是規劃和供給同步進行之後才有的影響，反過來就沒有這麼大的影響。

泰國曼谷，曼谷在上世紀80年代的時候，就基礎設施和沒有基礎設施的上升了21%，將近40%，這麼高地價的上升對房價基本沒有影響。原因何在？就是因為曼谷的高房價通過資本和土地的替代，通過改變政府允許率，這樣使資本和土地可以自由替代。結果是高地價並沒有對房價帶來影響。

2007-11-10 13:46:08
丁成日:

所以國際經驗得出一個結論，土地供給跟房價的關係可以説是非常複雜的。它對房價的影響可能有，有可能沒有，取決於很多其他制約的東西，而不是簡簡單單的土地供給一定會帶來房價上升。剛才説了，南韓就是典型的例子，有影響；曼谷沒有影響。地價對房價的影響是有其他約束在裏面，包括資本和土地替代關係是不是剛性，如果是剛性的，土地供給沒有了，住房自然短缺。如果土地供給少了，房子少供給一半，允許你建兩倍的住房，允許率上升以後，整個住房供給沒有影響。所以土地和住房的關係非常重要。

我談談中國的問題。中國房價為什麼上升？中國房價有三大學派，一種學派是土地供給學派，就是説政府供地少了，所以房價上升。第二個學派是需求學派，每年一千萬進城，一定收入增加會帶來需求關係，供給是剛性的，所以這個失衡房價上升。第三個學派是我的學派，就是預售制，這是整個住房上升的因素。還有投機，中國有沒有泡沫？我可以説中國住房投機一定是有的，因為住房投機的三個條件全部成立：第一，當一個商品是可交換的，是持久的，有潛在的增值性，一定會有價格的上升。任何商品，像我們的汽車，古董，只要有增值一定會有投機。

2007-11-10 13:47:44
丁成日:

第二，短期增值一定有投機性。第三，中國有巨大的個人儲蓄。中國現在個人社會儲蓄有多大，大家知道沒有錢沒有辦法投機，等到我有錢了自然投機。發展中國家缺少在住房之外其他可靠、穩定的投資渠道，除了房地産之外。

這三個條件全部成立，有錢，又沒有其他地方投資，看到價格上漲自然就會投機。在國外，如果不是投資性和投機性購房，如果因為收入增加改變住房消費，你會看到我買一個房子，退一個房子。我在美國買了一個房子，我買一個退一個，隨著收入增加，住房消費是很特殊的東西，不像買汽車或者其他東西，但是住房的消費一定是要換房，因為不可能在樓裏面加一棟房子，所以你要改變消費水準，一定要變換你的住房區位。

中國人這麼多買房，有幾個退了？沒見得幾個人退，所以一定是投機性的購房，而不是消費性的購房。所以中國的泡沫和投機一定是存在的。針對這一點，城市經濟學論證CBD，住房價格是隨著CBD下降的，住房價格下降了是保證空間平衡，住房價格和交通成本的一種抵消。住房價格和交通成本的抵消保證空間均衡，這是城市經濟學的最基本結論。

按照這麼推，土地價格會下降更快。土地價格下降是因為住房價格下降。通過這兩個關係的影響，北京大學一個學生做了分析。但北京的房價和地價表現出這樣的規定，就是至少從北京來講，這個地價上升速度快於房價的上升速度，得出一個結論，這樣的住房和土地關係是房價決定地價，而不是地價決定房價。

我説明一下，中國是因為拍賣市場地價高，所以整個起點往上走，但是增值部分跟地價沒有關係。如果今天的土地價格再便宜50%的話，整個房價的起點會降下來，但是整個增值還是預售制。

我的基本結論就是，國際經驗還是一樣，同時討論中國很複雜，因為房地産是有歷史的成績，不能考慮到歷史的成績，研究國外經驗，結合中國實際比較複雜，根據政府簡單的分析可能會誤導關於住房政策的關係。

謝謝！

2007-11-10 13:49:47
王誠慶:

謝謝丁成日教授給我們做了一個非常精彩的演講。在這麼短的時間內，講出了自己鮮明的觀點。通過香港、曼谷，包括首爾提出一個問題，就是土地跟資本的替代關係，從這個角度來考慮。我想這一點對於我們研究土地供應和住房價格，以及住房公積金政策開了一個很好的思路，謝謝丁教授。

下一個，我們請義大利佛羅倫薩公共住房辦公室的羅伯特·麥羅西先生給我們做演講，有請！

2007-11-10 13:53:11
羅伯特·麥羅西:

我今天的報告將向大家通過圖片的演示，介紹一下歐洲中等城市，比如佛羅倫薩城市的房屋整改計劃的經驗。之後，大家會通過我演示的圖片看到我要展示的關於佛羅倫薩房屋整改當中所積累的珍貴資料。

我的報告題目是關於佛羅倫薩市的公共住房整改的可持續和整合性。在這兩個特性當中結合整個歐洲較高的水準，我充滿信心的向大家做一個介紹。

2007-11-10 13:54:23
羅伯特·麥羅西:

第一張圖片向大家介紹在佛羅倫薩的房屋整改當中的幾個主要方式。之前喬萬尼教授已經向大家介紹過了他的專業知識，這次我主要向大家介紹關於公共住房這方面的一些情況。我在其中加入了關於社會建築結構的內容，相當於公共設施，將它進行翻修和重新利用，賦予它新的職能。

佛羅倫薩像其他的城市一樣，正在經歷城市重整的過程。在這個過程當中，我們要保證人民的生活水準，以及城市建築的水準，品質是不能夠受到影響的。在這個過程當中要完成一個蛻變，達到再生的目的。

2007-11-10 13:56:44
羅伯特·麥羅西:

歐洲的城市在擴張的時候，從數量上並不會增加，他們只是在某些城市上向外擴展。在這個過程當中，主要是對其中的部分老城區進行翻新，給它們添加新的職能，從而達到城市的再生和再利用。在這個過程當中，要強調居民區與城市環境的整合，要達到居民區與環境的協調與融洽。

2007-11-10 13:59:04
羅伯特·麥羅西:

在城市的重整當中，注意城市的可持續性是第一要素。也就是説在發展的過程中，不要超過城市的承受範圍。在這個當中要注意涉及到古城區的復興，對古城區進行整修，對於城郊需要進行修復，還有一些廢棄的工業區再利用，以及公共住房再利用和它們的轉變，將它們轉變為新的公共住房。

我們看一下這個圖片，在這個過程中要注意，住在不同城市環境中間的分佈，要避免對城市造成負面影響的變動。因為在過去幾十年當中，在歐洲經常出現，現在這些地區有一些已經被邊緣化，就是由於在規劃時超出了城市的承受度。

2007-11-10 14:02:20
羅伯特·麥羅西:

在其中受到當地對於房屋整改的選擇的方向的影響，在其中對於一些已經存在的歷史區域，古城區對其中一些基礎性的建設進行添置，對並不完善的設備進行補足。在城市的近郊，由於缺乏一些基礎性的設施，這一部分也是和城區一樣，需要進行重新修復，並對一些不足進行完善和補足。

這種新的居民建築區在市中心，由有較強專業技能的藝術家對歷史性的文物建築進行修復，同時保護它們原本的藝術價值。你們看到的圖片是義大利老城區的一些城市風光。在修復老城區住房的過程當中，要注意對老房子進行調整與重新利用，對於本來是作為古代的博物館或者古代宮廷的房屋，要重新賦予它使命。

2007-11-10 14:05:27
羅伯特·麥羅西:

根據目前的經驗，在這個過程當中有三個要點要注意：一是環境的可承受性；二是做計劃的時候、做選擇的時候所要考慮的其他各種因素，下面我會詳細介紹這些因素；三是對於項目進行管理。下面你們可以在幻燈片上看到五個影響在計劃選擇當中的因素，其中包括社會經濟的目標，以及對於所添加設備的不同職能，一共是五個內容。

2007-11-10 14:08:28
羅伯特·麥羅西:

在第二個特性當中有幾個要點是需要注意的：一是整合之後的品質一定要注意，比如你們看到的圖片，整合之後房屋的品質可以得到保證；二是對於廢棄區域的恢復；三是對於城市中剩餘空間的重新設計。對於整合之後房屋的建築品質，我建議各位去看一下圖片。

2007-11-10 14:09:54
羅伯特·麥羅西:

在這個圖片當中展示的是一個廢棄的公寓建設成了一個獨立的私人家園，在前面的空地上建成了一塊可以供個人使用的綠地。這就是現在要給你們看的圖片，關於佛羅倫薩市的。從這上面可以看到，上面有標注佛羅倫薩在進行整改當中的幾個重點區域，兩塊紅色的地方是正在做的幾個項目。

2007-11-10 14:10:55
羅伯特·麥羅西:

這裡是一個清單，是目前正在做的，或者是部分已經完成的項目。這裡麵包括：第一條，古城區建築的補救計劃；第二是關於廢棄古城區建設的補救；第三是對於已經存在的建築的整合；第四是實驗性的建築。一共是6個目前正在做的項目。到目前來説，除了我們之前提到的，還有10.4%是在新的區域建新的建築區的份額。

2007-11-10 14:12:41
羅伯特·麥羅西:

我再次用一個圖向大家展示兩個區域，是目前集中力量做的計劃。不單單是對私人住房，也包括公共空間進行重新的整合和設計，主要是對於已經存在的建築進行優化和翻新。這是利用私人出資對公共的設施進行整改的項目的介紹，大家可以在右側看到整個項目所包含的內容。當中有住宅，更多的是關於公共設施的，更多的是對公眾性的計劃。

2007-11-10 14:15:31
羅伯特·麥羅西:

現在看到的項目是針對於個人要求所做的，主要是針對一些企業或者個人用戶住房需要所做的整改計劃。你們現在看到的重新翻新計劃是關於五個半城區、半城郊的已經廢棄的工業區的翻新，改建計劃賦予它新的職能計劃。在這些計劃當中，也是要把它們建成更多的公共設備，為公眾和市民更好的服務。

2007-11-10 14:17:57
羅伯特·麥羅西:

這就是之前提到的那個區域的情況，是之前和之後的兩種對比，主要是公共空間做出了比較大的轉變。你們除了看到圖片以外，它也是個簡約的合同，不但是建築公司和市政府之間的，市民也參與其中，他們具有相當的發言權和決定權。這是他們在決定該區域規劃時市民參與發言的圖片，對於我們來説，市民的參與以及知情權是必不可少的要素。右側的圖片是佛羅倫薩市政府的市長和市民代表們進行對話。另外一張圖片是市民代表和政府官員在進行對話。

2007-11-10 14:19:17
羅伯特·麥羅西:

你們接下來看到的圖片是在古城區的八個中央區域中，對較大的古建築進行重新的整合和補救。

現在看到第一幅圖是之前貴族的住所，下面的兩個都是宗教性質的場所。之後又介紹了三個圖片，都是佛羅倫薩比較大的項目，這所有的6個項目在做的時候，除了公共住房以外，還在其中注意到了公共空間的利用，對於公眾設施的安置和一些補全。

2007-11-10 14:20:20
羅伯特·麥羅西:

你們現在看到的是對於這個區域整改之前和之後的對比，可以看到在整改之後，他們在前方特意騰出一塊空間，以作為這個區域的廣場。現在看到的這所建築，建築師賦予了它們現代的陽臺和庭院等新的功能。在經過這次整改之後，他們更適合現代人的居住，下面的空間也是現在更多強調的。這裡詳細記錄了當時在做這些計劃當中一些具體的數據，包括費用和建築面積等。這就是之前該建築在經過重新整改之後的樣子，通過前後的對比可以看到空間的改變和更多的現代感。

2007-11-10 14:22:46
羅伯特·麥羅西:

現在進入最後一個環節，佛羅倫薩房屋整改經驗的演變。這個環節當中，主要介紹佛羅倫薩的計劃性的模型。

在歐洲那邊，一個1萬人的居民區就已經是非常大的居民區了，在這種較大型的城市當中，這些整改計劃總會産生影響。在這個過程中主要的目標是城市的發展和復興，在整個整改過程中都有一個核心的指導方向。我們在當中作出的理想的設想，就是達成一種方式讓公共管理機構和私人機構在共同的目標下進行管理，在計劃以及實現整改計劃的時候，也是由市政府組織下由市民參與。

2007-11-10 14:26:55
羅伯特·麥羅西:

這個當中市民的參與是不能離開的，具體的組織由佛羅倫薩市政府來組織，之後和一些研究機構根據各方面的意見對可行性進行研究，包括經濟、技術、環境以及在管理上的可行性。通過他們的研究結果，我們來確定自己的整改計劃，包括城市的轉型，然後再確立出整改所使用的時間和各種方式和模式。三個研究所提供給我們不同的數據表格，這個過程中會有一個巨大的挑戰，在各方面的要求下的可行性。考慮到可行性主要包括安全環境下是否能夠達成快速的可行性，在管理財政方面和技術方面的可行性，私人投資者來參與這些公共項目的可行性，和最初設定的主要策略的可行性。

謝謝你們的參與。

2007-11-10 14:30:56
王誠慶:

感謝羅伯特·麥羅西博士從佛羅倫薩市的市政管理角度給我們介紹了佛羅倫薩市在處理古城保護方面的原則，並且介紹了分門別類的做法。下一個作演講的是中國社會科學院財稅所財政研究室的楊志勇研究員，他對房地産和財政管理政策研究比較深，現在我們請楊志勇同志做主題發言。

2007-11-10 14:35:41
楊志勇:

謝謝主席。各位老師、各位同學、各位朋友下午好！很高興有這樣的機會向大家報告我對中國住房公共政策的一些看法。

因為大家都知道，中國住房的公共政策是一個非常大的問題，而且關於住房問題是爭議非常大的問題。不同的人可能談出來都有不同的意見，或者同一個人在不同的時刻面對同一個問題，可能他的看法都不一樣。關於這個問題在現行政策當中，大家可以看到中間有很多模糊的地方。比如我們經常用的一個詞“低收入”，什麼是低收入，在不同時期有不同看法。還有什麼是中低收入；住房中小戶型，什麼是中小戶型、中低價位？兩年前的8千塊是中低價位嗎，現在在北京看來是中低價位了。所以這是很難説清的問題，但又是大家必須關注的問題。

2007-11-10 14:36:41
楊志勇:

我們來關注這樣的問題，主要是在政府的層面進行關注，所以我下面的報告簡單談一下政府在住房保障中的責任。後面從財政支出、稅收政策上談一點看法，政府在住房保障中的責任。

我們都知道只有安居才能樂業，安居才能和諧。我們的十七大報告中明確提到，並將居民住房列為關係群眾切身利益的問題。十七大報告説，健全住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難。這幾句話已經説明住房的問題在我們國家得到了高度重視。

2007-11-10 14:38:18
楊志勇:

關於住房的保障其實已經有了這方面的政策。這些政策我們簡單回顧一下，這些政策主要針對城鎮。我們在談論住房問題、房價問題，更多的是談論城鎮的問題。而城鎮的問題起步是從計劃經濟的福利分房説起的。福利分房向住房分配貨幣化的改革，在轉化過程中出現一系列的問題。這一系列問題也帶有中國特色，因為我們知道中國處於經濟和社會的轉型時期，體制上是計劃經濟向市場經濟轉軌，我們還是發展中國家，而且我們是一個大國。還有，城鄉分割的二元經濟結構，所以它的問題更加複雜。

2007-11-10 14:39:54
楊志勇:

從80年代開始一直有這方面的文件規定。比如94年、98年、2003年、2004年、2005年、2006年，到現在的2007年，從這裡可以看到，每一年似乎都有一些比較重要的規定，重要的辦法出臺。最近影響比較大的就是國務院24號文，2007年《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，這裡面主要提到低收入家庭的保障。這樣的保障我們可以看到，跟住房相關的提到廉租房、經濟適用房、限價房、商品房，提供多層次的住房制度，跟政府直接相關的就是廉租房、經濟適用房和限價房。商品房的問題，比如市場到底是什麼樣的市場，其實受到政府很多政策方面的影響。

2007-11-10 14:41:34
楊志勇:

我們現在要來分析這個問題，我想我們從經濟學的角度來看，從公共政策角度來看，我們首先要界定一下，住房到底是什麼性質的産品。我們知道，在改革之前，通過福利分房是不把它當成商品來看，後來大家認識到它是一種商品，而且又認識到它是一種特殊的商品，而且跟大家的關係非常密切。如果從經濟學來看，有可能把它和得有産品來説。住房就是私人産品，這種私人産品是因為市場提供時出現了問題，所以才需要政府解決。

政府為什麼來解決這樣的問題？因為這裡的市場是零，説白了就是公平問題，就是收入分配問題。只能夠從收入分配的視角進行分析。不管是住房分哪個層次，對於人人來説，都要居者有其屋。如果通過收入分配的視角分析，有些問題看的更加清楚。

2007-11-10 14:42:41
楊志勇:

這裡面我們有兩條線解決，一種是商品房市場，一種是保障性住房。現在政府比較推崇的就是保障性住房的問題。我們知道，廉租房、經濟適用房、限價房都是跟政府的一些政策規定有關。但是我們如果來看，比如經濟適用房、限價房，比如北京市推出的限價房很多沒有上市，具體對哪一些人銷售，現在還不是很清楚。但是我們來看，像這些住房如果真正的低收入是不可能買得起的。

還有，即使能買得起，還有中間保障不同人群公平的問題，這些怎麼樣來解決。很多地方比較推崇的保障性住房的問題，比如廈門模式，按照廈門市政府的領導人所説的，它就是香港的做法，最主要提供保障性住房，目標是保障性住房的比重要佔40%，覆蓋到40%的人群。

2007-11-10 14:44:54
楊志勇:

低收入人群到底怎麼算，佔多大比例，這個比例由誰來決定？因為既然把住房問題當成公共政策的議題，就跟所有人相關聯。這個40%、10%或者20%由誰來定？這是很大的問題。因為很多公共政策是不是有效，不是説政府作出對大家很有利的承諾就是最有效的。如果政府作出過高的承諾，而沒辦法實現，那麼這種承諾可能就會更糟糕了。

關於政府的保障住房就碰到一個問題，中國的土地是國有的，政府在解決住房問題比起其他國家有比較有利的條件。從這裡面所提供的政府官方數據，比如提到廉租住房制度，還有中央對地方，特別是中西部地區的財政轉移支付，來解決廉租房的資金問題，這裡提到廉租房最低保障的問題。

2007-11-10 14:47:12
楊志勇:

其實説到廉租房也有很多爭議，廉租房顧名思義只能收很低的租金，如果這些人收入已經很低了，為什麼政府就不能直接給他們住呢，只要有個條件的話，這是廉租房進一步的問題。因為住房問題有很強的區域性的特徵，是區域性壟斷的問題。這個壟斷的問題就決定了地方政府要在其中發揮很大的作用。事實上如果是相對發達的地區，可能由當地自己解決，如果是相對財力比較不足的地區，那麼可能就要由中央政府幫助他們解決。

也就是説政府在租房裏面牽扯到公平效益的問題，是由政府來解決，政府怎麼來解決都有效率公平問題，是由中央政府解決，還是地方政府解決，同樣有這個問題。前面提到的如果把住房當成一種特殊的商品，或者把它當成一個得優産品，如果這樣來看，是把人人享有住房當成基本權利，現在很多人強調有住的權利並不等於你有擁有産權的權利，如果有産權的權利我們面臨0和1的選擇。

這裡面又有一個問題存在，就是住房補貼問題。現在的現實是這樣，本來每個人的收入中要有一部分包括用於滿足自己住房需要的收入，但是因為現在很特殊，我們處在經濟社會的轉型期，有些人享受過福利分享，但是有一些人沒有享受。如果直接在工資裏面，可能很難保證他的公平問題，這也提出了比較複雜的問題。

2007-11-10 14:49:48
楊志勇:

下面談一下，從稅收的角度來説，關於這方面的稅收政策出臺很多。有些公積金和稅收有關係，比如公積金繳額的限度，比如説2%的限定，在一定時期之內免個人所得稅，這是一個鼓勵的措施。也有一些規定只在限制投資、投機，鼓勵稅收政策。當然有一些政策出臺變成了雙刃劍，比如二手房市場的個人所得稅、營業稅，加強徵管時變成雙刃劍，因為在市場上還是賣方市場，很容易將這些稅收轉嫁出去，這樣就變成二手房市場本來應該更加活躍可能就沒有了。另外一方面，它可能對抑制投機有一定的作用。

關於這方面的稅收其實還有很重要的契稅問題，如果從政府的稅收政策來説，應該是鼓勵資助的稅收政策。像原先的契稅，第一次購買公房可以免稅，現在福利分享局限于很少的範圍內，那麼能不能把這個政策可以擴展到第一次購買住房，還有住房的利息支出有沒有額度的扣除，這些方面都可以做，因為它能夠區分清楚資助跟投資。這裡面提到很多，比如對第一套房的標準做規定，這裡面有很多事情可以做。

2007-11-10 14:52:33
楊志勇:

現在很多人提到，用物業稅的辦法來調節。如果不開徵物業稅，就等於你的住房持有的成本很低，很多人可願意用很多房子，有很多種原因導致這方面的原因，這很重要。還有像缺少投資的途徑，有的人説如果有錢就買房子。很多人提到物業稅的問題，物業稅有兩種，一種是土地出讓金的物業稅，把土地出讓金包括出去。另外一種，不包括土地出讓金。

從官方來看，現在更加推崇的是後面這種簡單合併的物業稅。這裡面在徵收的時候就有一個難度的問題，就是房屋的評估價值，誰來評估，如果是仲介來評估，這個仲介評估誰來認可。這裡面是非常難的問題，還有稅率怎麼定。至於物業稅對房地産市場的影響到底有多大，其實很重要的取決於稅率的界定是多少。比如稅率假設是1%，如果一年房價上漲10%、20%的情況下，它所佔的比例很小，你能説它對這裡産生多大的影響。

至於它有多大影響，可能一開始是預期方面産生的影響，但預期一消除，接著可能就是報復性的上漲。所以這裡面對物業稅到底有多大的影響，其實可能要到具體的環境中才能進行分析。實際它對地産格局影響很小。

2007-11-10 14:54:42
楊志勇:

回過頭看二手房市場，一開始加強營業稅的徵管，結果後面都變成轉嫁性。所以稅收的出臺要考慮到稅負方面的問題，也就是説不要希望把所有的問題解決了。關於住房的整個公共政策，整體來説我們首先要明確它的問題是什麼，這個政策怎麼界定，誰能影響這個公共政策。現在提到土地供給，在其他情況下都不變的情況下，如果土地供給帶動住房供給增加，它對房價的影響是下降的。當然問題是能動性形成有效供給，誰來監督有效供給。

還有其他的因素，比如很多人談城市化、工業化，還有政府的住房保障，因為如果有保障性住房，就相當於商品房的替代品，還有商品房的定位。現在有一種觀點認為住房市場跟供給和需求沒有關係，是跟人民幣升值有關，因為人民幣在升值，特別像外資更願意進來，因為它的資産在裏面可以獲取資産升值的好處。

還有跟宏觀經濟格局有關，跟中國的人口有關係。現在變成住房市場從非常簡單的似乎給每個人提供住房的狀況，變成了現在跟宏觀經濟、風險關係非常密切的問題。

2007-11-10 14:59:51
楊志勇:

再接著，又跟銀行體系聯繫在一起，商業銀行的住房貸款可能支撐了中國現在的房價。但是，開發商、地方政府、銀行體系，由於他們利益高度集中，就形成了利益共同體，而且銀行體系和金融體系聯繫在一起。

像上午建行的行長談到，如果房價第一跌，銀行的金融體系如果出現問題，也許就會導致整個經濟的崩潰。從這個角度來談住房問題就變得越來越複雜。從現實的角度來説，假設如果有一個相對比較平穩的實現軟著陸，如果收入增長速度能夠快過房價自己的速度就不會有問題。在這種情況下，很多人談論收入分配問題，我們能不能通過改變一些政策，特別是對初次分配，很多住房問題跟初次分配有很大關係。

我簡單的談了一下關於住房的公共政策，著重提到了財稅的看法。謝謝大家！

2007-11-10 15:02:56
王誠慶:

謝謝楊志勇研究員。剛才從政府在住房保障中的責任談起，進而通過財政政策、稅收政策兩方面談了自己的想法，更重要提出了許多的問題。這些問題都值得深入研究。下面，我們安排兩位評議人對三位嘉賓所做得演講進行評議。第一位請中國社會科學院金融研究所的尹中立先生發言。

2007-11-10 15:05:39
尹中立:

謝謝主席先生。非常高興有第二次機會讓我發言。剛才提到三位專家的演講，尤其是丁教授的精彩發言給我印象特別深刻。他研究的兩個主題也是我目前這一階段所關注的重要問題之一。

我的結論和丁教授有很多類似之處，但是也有些不同。在這裡也提出來，供大家討論。第一個問題，地價與房價的問題。實際上這個問題在中國不僅在學術界，甚至在政府階層都是非常敏感，非常重要的問題。不同的結論不僅僅會導致不同的政策取向，還會意味著不同的部門要為這一輪房價的上漲承擔相應的責任。所以實際上從房價快速上漲之後，從03年開始，是房價決定地價還是地價決定房價就成為公案，不同的部門都站在各自的立場上導致不同的結論。

2007-11-10 15:06:11
尹中立:

我要補充的是，除了地價影響房價以外，可能還有一個價格和房價有很大的關係，就是股價。所以在討論房價的時候，應該把地價、房價、股價一起考慮進來，可能會看得更加全面一點。為什麼説股價和房價有很大的關係，我們看到，股價至少通過兩種的途徑對房價産生了影響：

第一，股價上升時會形成很大的財富效應。因為帶來的財富相應會使得房地産的市場購買力大大增加，尤其在05年年底到07年上半年，中國股票市場的財富效應是非常巨大的。05年底股價在1000點的時候，整個市場流通市值是1萬億多一點，現在是8萬多億，這還不算國有股和法人股。流通市值增加7萬億，這7萬億是所有參與者、股票市場投資者腰包中實實在在感覺增值的部分。

還有總的市值增加20萬億，在中國不到兩年中增加的，對整個市場産生的影響非常大。這是第一種作用。

2007-11-10 15:07:32
尹中立:

第二，當股價多一點，在不斷上漲的時候，房地産漲的最快，大大增加房地産上市公司的融資能力。大量資金直接作用於地産市場，使得推高地價，從而間接導致房價上漲。股價對房價也有反作用，這種反作用也有兩種作用方式：

一、房價的上漲會直接使得房地産股票上漲，在中國這一輪的股價上漲過程中，房地産充當了先鋒的角色。

二、使得房地産的準金融部門充分的得到了發揮。有人説房地産就是房地産，怎麼還有準金融，實際上我們忽略了一個重要的問題，也許歐洲的一些國家房地産的金融部門不是很明顯，但是在中國非常明顯。尤其是中小企業的貸款，還有民間的融資，大部分是以不動産作為媒介、作為抵押物，這和當年的日本有極為類似之處。日本稱日本的融資方式是土地本位制，中國的銀行融資實際也是土地本位制。

所以房價會通過這兩種途徑作用股價，兩者之間相得益彰，互相促進的關係。我們再説土地，我也很贊成丁教授的觀點，其實中國土地的稀缺並沒有大家想像的那麼嚴重。我在這裡補充另外一個數據，從現在媒體的宣傳來看，似乎到2020年要守住18億畝耕地的要求，就使得這10多年的時間內，我們可以支配或使用的土地只有2000萬畝，實際這是很大的誤解。我們可以看到，每年的土地平衡情況這裡面有很大的誤解。

2007-11-10 15:08:57
尹中立:

從每年土地減少的情況來看，並不是因為建設佔用耕地，這並不是佔有比重最大的部分。比如去年建設佔用耕地只有400萬畝左右，但是自然災害所導致的土地損失遠遠超過這個數，是500多萬畝耕地。但是大家又説，如果加上自然災害，是不是意味著耕地可以支配的建設用地會更少？實際不會這樣。我們可以通過土地整理的方式增加大量的耕地。

我們以前在耕地整理方面的投入非常少，我們每年正在增加大量資金做土地整理的費用。從原來的20億左右增加到100億左右，實際還大有潛力可挖。因為中國有大量的林地和草原，可以通過人工加工整理方式成為耕地。上午有一個聽眾説，農村的人進城，就意味著土地大量失衡，實際也有一定的道理。

中國的土地即使守住了18億畝耕地，其實難度並不是大家想像的那麼大，這裡面有很大的彈性空間。政府在宣傳方面也沒有必要在房價上漲過程中大力渲染最嚴格的土地管理制度，以至於被利用。實際在操作方面完全可以做到內緊外松。即使我們的城市面積再擴大50%，完全使得城市佔用耕地面積佔國土面積不超過百分之二點多，還達不到美國的數據，完全能夠解決中國13億人口的吃飯問題。我的補充就到這裡。

2007-11-10 15:11:10
王誠慶:

謝謝尹中立先生提出的不同觀點。下面我們請中國社會科學院財政與貿易經濟研究所的高廣春博士做評議。

2007-11-10 15:12:54
高廣春:

謝謝大家！我覺得義大利的學者從今天上午一開始就有不同的單位參與到論壇中，從教授到研究專家，再到政府官員，從不同的角度談到了義大利對解決住房的各個層面的問題。

我過去對義大利的住房問題了解不是很多，這次通過學者和政府官員的介紹，使我學到了很多。我過去對美國、英國和其他發達國家的住房問題關注的多一些，通過義大利國家學者和官員的介紹，我也看到發達國家在面對和解決住房問題上有許多類似的地方，發達國家在解決住房問題上有很高的效率。這是第一個感受。

第二個感受，不管是來自義大利的學者、教授還是政府官員，在談住房政策的問題時沒有涉及制度層面的問題，這也是西方國家在探討經濟問題中共同的特點。在既定的背景之下談住房政策。我認為恰恰忽略了中國人比較關注的問題，我們國家處在轉型階段，制度層面問題恰恰對解決住房問題是非常重要的約束條件。

2007-11-10 15:13:41
高廣春:

換句話説，政府住房的有效性和合理性和制度層面的約束條件有關，不同的制度約束條件下對保證政府出臺合理有效政策是不一樣的。大家知道，今年7月份美國住房與發展部長到中國來訪問，也接受國內媒體採訪，他是布希總統親自任命的，假如布希這屆政府在新的大選當中下臺的話，他作為政府部長也要卷鋪蓋卷走人，他這個部長是由總統定的，總統是靠老百姓的選票來定的，而總統靠什麼獲得老百姓的選票，重要的一個方面就是普通老百姓非常關心的住房問題。

我們知道，發達國家總統的選舉像我們中國人的高考一樣，老百姓的每一票和考試的每一分非常重要。在這樣的國家普遍關心老百姓的住房問題，而且想方設法取悅老百姓是歷屆政府的做法。就拿今年的美國的住房預算來講，美國總統預算辦公室提交的07年住房預算是361億，但是事實上，最後議會通過預算方案是390億，就是美國的議會在其他的預算問題上是斤斤計較，但是他們在老百姓的住房問題上非常慷慨。

中國的制度和發達國家的制度有不同之處。在中國的制度之下，如果通過制度層面保證政府公共政策的有效性和合理性是非常需要住房與公共政策研究對這個層面加以注意的。

2007-11-10 15:15:22
高廣春:

第二個感受，楊博士提到一個問題，住房屬於哪種性質的産品，楊博士的觀點非常明確，首先是商品，而且是特殊的商品。這讓我想到一個問題，我們今天探討和研究住房公共政策問題，現在誰來關心住房問題，是高收入群體還是中低收入群體，高收入群體不關心住房問題，因為高收入群體錢有的是，住房再緊張，價格再高，住房再稀缺，高收入群體是有房住的。這是我的觀點。

關注住房問題的是中低收入群體。我的觀點是關心中低收入群體的住房問題。住房産品的性質是什麼，到底是商品還是公共品，還是準公共品，這裡有一個比較清楚的解釋，顯然不是市場條件下的産品，更多的是公共品，或者準公共品。因為中低收入住房問題本身是市場缺陷的結果，市場機制解決不了的問題，靠政府來解決。政府解決的問題，它難道是商品嗎？肯定是公共品，或者準公共品。

2007-11-10 15:17:37
高廣春:

第二，如果把它當成準公共品，政府需要以什麼樣的身份或者扮什麼樣的角色，以宏觀層面或者微觀層面出臺調控辦法，或者把相關成本和損失硬性轉嫁到房地産商或者銀行家的身上，還是政府主動承擔起中低收入住房的責任問題。這個問題是非常要關注的問題。

我個人對這個問題研究的不是很透，只是提出來。但是我這裡有一個小的觀點，我的觀點就是政府不僅僅局限于出臺規定、辦法，而是更應該介入中低收入住房問題解決上。我同一個人交流這個問題，他提出非常簡單的方案，政府解決中低收入住房問題非常簡單，就是政府劃出一片地，專門給中低收入住房來做得，政府硬性規定，再一個區裏面必須拿出一定比例的空間，解決中低收入住房問題。

所以，政府直接介入中低收入住房建設問題是非常重要的。謝謝大家！

2007-11-10 15:20:57
王誠慶:

謝謝高廣春博士的評議。

2007-11-10 15:26:10
何德旭:

各位來賓、女士們、先生們大家好！現在我們進入論壇第四單元，主題是關於住房和財金政策。我相信在這個單元中大家會非常感興趣，另外我們邀請了三位演講嘉賓和兩位評議人，他們都是重量級的專家和學者，大家對他們的觀點也非常感興趣。

在三位演講嘉賓中有兩位是國內金融第一所的所長李揚教授，另外一位是國內財政第一所的財政部財政科學研究所所長賈康教授。所以我想大家對他們的演講抱有很大的期望。首先演講的是李揚教授，我在這裡要強調一點，李揚教授一向都是有很多新的觀點、新的思想，由於今天時間的關係，我們只給他15分鐘，發佈他關於住房及財金政策的觀點。

2007-11-10 15:26:30
李揚:

謝謝主持人，女士們、先生們下午好！我很榮幸參加這樣的研討會。把住房的問題當成公共政策來討論確實非常適當。由於時間有限，我在這裡想談幾個觀點，大概是六個觀點，關於住房與公共政策的觀點。

第一，如何認識它作為公共政策的地位。我們説住房本身它是一個私人品，但是為什麼與住房相關的問題那麼引起大家的關注，主要因為它本質上就是一個公共政策。可以從幾個方面來體現：

2007-11-10 15:32:57
李揚:

一是從保障基本人權角度，保障人的基本生存權利應當是人的天賦人權。所以，關於住房的政策自然就構成公共政策。

二是住房問題很複雜，本身是一個私人品，因為每一個房子都是一個具體的私人去住，所以從經濟學來説，它是經濟品。但是從社會安定角度來説，它涉及到人們的權利是不是能夠實現，涉及到社會是不是安定，因為住房問題又有公共性。所以在住房政策體系上必須兼顧商業性與公共性，同時必須注意它的商業可持續性。這樣來看，住房政策涉及到社會主義市場經濟體系怎麼建立的問題，涉及到整個宏觀經濟體系中財政政策和貨幣政策密切協調配合問題。

三是考慮到住房這樣一個行業，這個産業的重要性。我們知道住房作為一個産業，它的前連後續效果非常強，不管大家承認不承認，它事實是一個支柱産業。因此這樣一個支柱産業的健康發展關乎整個經濟能否健康發展的大問題。所以對促進住房市場健康發展，這是我們的公共政策。

2007-11-10 15:34:27
李揚:

四是住房涉及到很多的關係。住房涉及到居住者和開發商的關係，涉及到人與人的關係、人與自然、人與土地的關係，涉及到每個居民和政府的關係。所以以住房為依託，所有的社會關係都能集中起來。處理好這裡的關係當然是公共政策。

第二個看法，住房的公共性應當有法律保障。説得更明白一點，中國應當制定住房法規。這個法規中應當規定，滿足全體居民的住房需求是國家的責任。當然我們現在沒有這樣的法，我經常在會上説，中國制定的法特別多，但是有一些重要的法並沒有制定。我們剛剛才有所謂《就業促進法》，但是説實話，對於現代化的國家來説，兩個法最重要：一個是住房，一個是就業。據我所知，住房作為法律還沒有提到我們的立法部門議事日程當中去。

我們對這個問題簡單回顧一下。最早有住房法的在英國，當時是在馬克斯、恩格斯在做研究的時候，恩格斯有一本著名的著作《英國工人階級狀況》，他當時評論了英國政府的第一部關於工人階級的住房法問題。從此以後，英國、美國都有一系列的住房法的體系頒布和實施。

2007-11-10 15:36:37
李揚:

我引別國的事實主要想説明，資本主義國家本質不是為人民，但是住房都是它們公共政策的目標。我們共産黨領導社會主義理所當然應該有這樣的住房法。住房法應該至少包括這樣一些內容：

比如住房發展的國家目標、國家政府的責任、土地與住房發展、商業性住房發展、低收入階層住房保障和廉租房制度、土地財産制度、城市規劃、房地産金融體系、住房財稅體系等等。在這樣的法裏面應當明確對上述的方面作出規定，應該有法律的約束力。

2007-11-10 15:39:09
李揚:

我們中國理論界有一個壞處，不敢説真話，有點取媚于公眾。據我所知，明確的説這個話是任志強。我見到任志強，我説任總這個話説的對，但是不該你這個“狼心狗肺”的開發商説，你説了就不對了。但是他説的是事實，是我們必須要考慮的問題。

一個國家按照收入等級分成很多，他的可支配收入分成很多等級。大家知道中國按照收入分配來看，我們現在收入分配的差距在世界上是比較高的，差距是很大的國家。在這種情況下，大家用一個標準，一個房價來衡量住房需求能否滿足肯定是不對的。

所以我覺得國家應當明確地説，有一些人要買房，有一些人就不能買房，有一些人要租房，有一些人就只能由政府提供廉租房，滿足他基本的生存需求。你不能説一個下崗工人要買90平米，這就是不負責任的政策。所以這一點需要勾畫，把市場分出層次之後，應當説問題才能夠理的清楚。

2007-11-10 15:41:04
李揚:

第四個看法，我覺得要高度關注在住房發展中的土地問題。理論界關於土地價格和住房價格的關係説的很多，這裡我不做評論。但是在中國，由於是在迅速的城市化過程、工業化過程，所以土地逐漸被城市所佔有，逐漸被住房所覆蓋，這是一個基本趨勢。

但同時，中國是一個大國，是一個可耕地很少的大國。特別是人口和可耕地比，我們在世界中是相當落後的。因此保證一定的可耕地，保證我們的糧食安全又是我們必須完成的戰略任務，所以就必須保持一個平衡。這是它的一個要點。

另外，整個住房發展是在城市化的大背景下，因此所謂住房發展，所謂住房要使用土地，就意味著一批又一批的農民喪失土地。所以在處理好農民失地過程中的各種矛盾，構成中國住房發展的公共政策核心內容，搞的不好所有的事情都可能會被打亂。

我們現在看到中國的土地制度確實存在問題。前不久通過的《物權法》，它的一個核心立法思想就是在公有制下如何解決土地作為財産問題。但是現在因為細則還沒有公佈，《物權法》的使用，特別是在土地問題上的使用，到底有怎樣的彈性，我們還不知道。

我們想指出的是，現在的問題全部集中在目前土地的不明確上面。我們知道，農村土地轉為城市土地，轉為住房用地，中間有一個政府徵地的過程。這樣就把土地供應和土地需求隔開，一邊是城市政府用它們控制的價格，當然是比較低的價格，原先是3年清苗，現在是30年清苗費，土地的市場價值差的很多，用低價從農民手中拿到，然後那邊招牌挂，用高價賣給開發商，中間政府就獲得了這部分收益。

2007-11-10 15:44:14
李揚:

説實話，政府從土地上獲得收益，尤其是地方政府從土地獲得收益天經地義，世界各國都如此。香港政府也拆價，這個無可厚非。問題是中間取得收入的分配和使用應當合理，特別是應當考慮到失去土地的農民生計、就業、養老問題。

這個問題其實長期以來由於遇到了意識形態的障礙不太好解決。我前面説了，《物權法》的通過給了一個解決的法律框架，很好的是十七大公開提出了要增加全體居民的財産性收入的口號。我覺得更為解決這個問題給了政策的鼓勵。財産不動産、動産，動産、不動産主要就是土地及其土地輔佐物。

對中國農民來説有什麼？動産很少，只有那一點不動産。這樣一個不動産，怎麼能夠讓它資本化，變成財産，然後能夠保證土地被城市佔用之後不成為三無農民（無地、無業、無收入），現在中國最討厭的就是三無，像外國一個國家一個國家的人從土地上被排擠出來。如果不妥善安排他們的生計、就業、保障，這個社會就會出大亂子。

所以我們覺得，基本的路子應當承認農村土地作為農村居民的財産，然後以財産進入土地的流轉過程。比如可以入股、出售、獲得其他各種各樣的安排。

2007-11-10 15:46:21
李揚:

第五個看法，完善金融體系。應當看到，住房的金融體系純粹是商業金融和政策性金融相結合的體系。純商業肯定不行，純政策也是走不通的。這裡面涉及幾個問題：

第一，在貨幣政策上，應當對普通居民的開發住宅建設的金融和工商企業的金融要分開，中間做一些區分，但是區分不明顯。特別明顯的是，宏觀調控市場調控的成本幾乎直接、間接都轉到普通的居民頭上。所以在貨幣政策層面上應該對可能性和利率有一定差別的安排。

同時，需要有財政政策的配合。我們知道，像發達國家居民購房的利息支出是衝抵所得稅的。在這種情況下，利率水準的提高，對於普通居民購買住房來説影響甚微。這裡面體現我要提高利率要控制這個市場，但是控制這個市場的同時，不要讓普通人增加負擔。這個方面我們現在沒有。

第二，增加機構。我們現在基本上有兩類機構，一類是商業性機構，我們有銀行，全部由銀行發放貸款，這是肯定的，但是不完全。還有住房公積金，低進低出，但是住房公積金在我看存在很多的缺陷，需要改革。我們最近剛剛完成關於中國住房公積金制度改革的課題，適當的時候我們會公佈研究成果。

公積金有點類似像歐洲大陸普遍通行的住房儲蓄銀行，但是它和住房儲蓄銀行又不一樣。現在總的情況是，在多數城市都變成地方政府的小金庫，變成做別的事情的資金來源，並沒有用來滿足普通居民公積金繳交者的權利和需求，這種情況是不能容忍的。

2007-11-10 15:47:32
李揚:

另外，關於住房機構方面，應當允許合作。

第三，在金融安排中，應當允許金融創新。現在我們的金融工具很少，和住房有關的金融工具非常少，非常簡單。我們需要借鑒國際經驗，發展大量、多樣化的住房金融工具。當然，我們在提這個問題的時候，現在提有一個危險，也就是説我們剛剛看到的美國次級債，那是一個金融創新。次債，次債再CPU發展起來，規模本來不大的貸款，以它為基礎衍生出一系列金融産品，由於這些金融産品被人們廣泛購買並持有，於是發生次債的問題延伸到其他領域。

這裡面的教訓我們當然需要汲取，但是不能因噎廢食，發展住房工具體系也是相當必要的。
第四，金融系統應當著力於建立完善的住房金融資訊系統。剛剛不久，有關部門公佈第二套住房的政策。這個政策有很多的爭論，其中有一個問題，就是它在實施上有點困難。公佈不久，我們的經偵局局長説我們的系統不能識別第二套住房的資訊，沒有資訊政策怎麼實施。就變成一個良好的願望，有可能還不是良好的願望，這樣就有問題了。
我們知道金融系統是提供資訊，沒有資訊系統是失缺的。還有其他方面，比如我們應當讓保險機制進入金融系統，讓保證機制進入，使得這套體系能夠有效運作，滿足各種各樣人的需要。

2007-11-10 15:51:45
李揚:

第六，重要的是改變政府的職能。現在政府是中國經濟長期而且是大問題，這幾年我們在經營城市的方向把政府企業形象做得越來越完善，當然我還在財貿所的時候，我們和德國的研究機構和研究者共同做得，本身也無可厚非。問題是産生外國的概念和中國政府強烈的干預經濟事實結合之後，就産生了不好的效果。

政府在開發住房問題上，一面好象代表居民，但是另外一面更強烈的和開發商的利益聯繫在一起。更何況中間又有土地收益的問題。所以作為一個公共政策的住房問題上，政府在其中發揮的作用是可疑的。它的可疑主要在於它更多的是商業利益，而失去了公共利益。

所以我們覺得，如果整個經濟體系的改革進一步政企分開、黨政分開，其中最主要的領域是在住房，要首先分開。政府應該明確在發展這樣的體系中，在政策實施過程中應當做什麼，不應當做什麼。不應當向著開發商，不應當以取得土地收益為目的來經營土地，不應該為了吸引外資把土地的價格扭曲。

它應當首先做廉租房、社會保障體系，預算應當有安排，而且應該有越來越大的安排。第二，它應該提供資訊。大家知道，我們老是制定政策，所有的政策都有一個很大的缺陷，在住房領域中表現的更明確。新增無數，到底這個地方有多少房子，到底有多少人沒有房子，有多少人有兩套房子，有三套房子，到底這個地方房價和你的收入狀況有什麼樣的比例關係，一概不知，然後就制定政策。

所以我覺得，政府所要做得很大事情就是收集、整理、分析，並定期向社會發佈當地的房地産市場情況和居民住房的情況。這是它的又一個功能。

第三個功能，應當管理市場，嚴厲打擊各種各樣違法違規的行為。

第四，就地方政府來説，應當嚴格執行國家關於房地産市場的各種宏觀調控政策。現在我們出現了地方和中央相博弈的情況，使得著眼于中央的住房政策不能夠得到很好的落實。

由於時間有限，我今天就講這六個觀點。這個事情是很大的事，我這六個問題並沒有覆蓋所有的問題，比如房地産市場的管理問題、財稅問題，另外我所説的事情也沒有展開分析。如果大家有興趣，我們在下面進行交流。謝謝各位！

2007-11-10 15:54:42
何德旭:

李揚教授談到的六個觀點確實非常重要，值得我們很好的思考和深入的研究。我們再次向李揚教授表示感謝。下面做演講的是財政部財政科學研究所的賈康所長，他也是我們非常著名的財經學家，他的職務很多，對於財稅問題以及宏觀經濟問題都有非常深入的研究。

下面我們就把15分鐘時間交給賈康教授。

2007-11-10 15:56:05
賈康:

謝謝主持人。剛才主持人也過獎了，因為我意識到時間很緊，我會儘量按照15分鐘控制。

女士們、先生們下午好！我自己接到發言的題目是關於房地産稅制的，主要就房地産稅收和相關問題談一些自己的基本認識。

一個是簡單勾畫現在中國有關房地産的稅收現狀。我們現在的房地産稅費曾經用一個表述概括，就是兩個雙軌制，一個不規範。兩個雙軌，指內外雙軌運作、城鄉雙軌運作。一個不規範，就是説稅制多而亂。在城鎮內外資雙軌運作稅制裏面，在營業和非營業的房地産方面也是兩個軌道。現行稅制只考慮對營業性的房産有稅收。另外，我們對於地段因素考慮明顯不足。其他涉及到房地産實際産生的各種稅種很多。作為一般的統計，大家一般認同在各個層次和環節，房地産直接或間接有關的稅種多達11種。

2007-11-10 15:57:31
賈康:

最近幾年，隨著經濟適用運作裏面一些突出問題，比如大家都關心的房地産是不是過熱，房價持續走高的問題，我們在調控方面有很多的措施。在98年之後的時間，那個時候沒有突出矛盾，我們曾經在稅收方面做過放鬆的處理，就是為了激活房地産市場，支援住房制度改革，曾經降低了過房交易營業稅和契稅。但在04年以後，新的一輪宏觀調控中要抽緊銀根，要抑制住房市場投機行為，採取一系列稅收方面收緊的措施。

2007-11-10 15:59:55
賈康:

在最近幾年，比如06年時，以抑制投機和投資性購房需求為目標，當年6月1日開始，徵收住房轉讓環節營業稅，對購買住房不足5年就轉手交易銷售的，按照取得售房交易全額增收營業稅。在轉讓住房個人所得稅方面，也是在那個時候，開始實質性的執行。06年8月1日起，個人轉讓住房要按照財産轉讓項目繳納個人所得稅，有的地方要求個人所得稅不完稅産權證就不能夠發放等等。

進入07年，國家稅務總局下發通知，加強徵收房地産開發企業土地增值稅調整房地産開發企業土地增值利潤。06年年底，國務院常務會議決定，城鎮土地使用稅每平米年稅額提高到三倍等等。這些政策的舉措從研究者來看，主要還是想穩定房價和抑制房地産市場的投機行為和預防過渡泡沫化。

其實政府並沒有明確説過要降低房價，但是這裡面確實産生一些誤解。包括剛才李揚所長提到的，社會心態上很多呼聲認為政府應該解決居者有其屋的問題，意味著人人都應該買得起有自己一套産權的住房等等。政府要干預房地産市場的房價，就應該使房價走低等等，這些都是誤區。

2007-11-10 16:02:09
賈康:

但是政府這種調控的意圖也不能説不包含某些部門、某些行業的官員有過這種想法，是不是這種調控措施出臺以後就可以使房價走低。現在總體來看，房價總體上漲。回顧最近幾年，上海在一段時間下降6%，但是很快又反彈。這是很粗略的關於房地産稅費和這幾年從稅收角度對於房地産市場運作調控的情況。

第二層面，簡單做幾點分析。我們可能要提出一些問題，第一，大家認為政府有必要調控，而對於政府以稅收等手段對房地産市場做調控的措施不滿意，那我們首先要問，如果沒有這種稅收措施，房地産的價位是不是會表現的更高，漲得會不會更厲害，我的回答是肯定的。不能認為這些措施出來以後，這些稅收沒用了，不能這樣解釋。如果沒有這些稅收措施，可能我們現在的漲價會更厲害。

2007-11-10 16:04:23
賈康:

第二，政府是不是可以只依靠稅收政策在房價問題上包打天下。作為研究者，我的回答是否定的。因為稅收不可能成為一個萬能的調節工具解決所有的問題。我們國家現在的房價的上漲有其他國家稅務所不能調解的必要的因素。

坦率地説，我個人這樣看。在中國已經進入的工業化、城鎮化、市場化，提速的黃金髮展期和超常規的經濟發展起飛階段，房價上漲應該是一種中長期的趨勢，不排除短期會出現波動。如果從幾十年來看，更要確信無疑地看到，這種長期的經濟增長一定會引進房價的上漲。我們城鎮化率現在一般報的是44%，再走6、7年，按照前些年的速率每年提高1個百分點，我們會迎來一個轉折。中國將在2012或者2013年前後，出現第一次城鎮人口高於農村區域人口的轉捩點。而這個轉捩點到來以後，我們還要往下走幾十年。而小平同志規劃的現代化戰略基本眉目三步走，那個時候城鎮化率可能要提高到80%左右。即使到那個時候，按照市場經濟其他國家的經驗，這個城鎮化率還會繼續提高。美國現在是98%以上。在這樣的過程中，越來越多的社會成員要生活在城鎮區域。這種長期趨勢我們同時要看到另外一個趨勢，就是居民收入水準和總體的經濟社會結構合理化，還有相關各方面的管理水準提高也是長期趨勢。

2007-11-10 16:07:20
賈康:

現在看起來，一些比較尖銳的矛盾如果我們處理好，憑藉這些提高的過程，我們是有可能化解矛盾。在黃金髮展中間處理好矛盾凸顯的問題。在又謹慎又樂觀，又看到挑戰的視角之下，我們可以看到政府可以做什麼，不可以做什麼。

我現在主要講政府可做的事情。一個是任何一個地方政府，它應該在中央必要的協調之下對轄區之內的不動産功能區和相關公共基礎設施做好高水準的、有前瞻性的頂層規劃和設計。比如北京，到底功能區怎麼擺，公共交通體系怎麼構建，在這樣的大框架下，各種各樣的網點怎麼配置，廉租房是連片還是打散的居民區等等，政府必須牽頭做這個事情，也沒有別的力量能夠做好這個事情。

第二，政府必須提供基本住房保障體系，再加上多層次房地産調控體系。這是政府要在構建和諧社會中托底的一個不可推卸的作用。我非常贊成李揚所長的觀點，不可能托底在有産權屬性的産權房上面，必須托在廉租房的上面。廉租房之上可能還有政府有意引導的試租房，並不一定是最低收入階層和弱勢群體，可能有些年輕同志體會到大學剛剛畢業以後開始的一段時間，找一些試租房，比較乾淨，比較體面，但是不需要買它的産權。工作五年、十年、八年，根據自己的發展情況再通過一定的自己資金組合購買相對合理小戶型的房子等等。

政府主要應該關注的是托底和必要的政策引導，政府不要管價位。

第三，政府顯然需要實時抑制炒房行為。現在很多地方確實包括炒作因素，政府的炒房行為要加以抑制，稅收也是要考慮的手段之一。

2007-11-10 16:09:48
賈康:

第四，資訊監管。

第三個大方面，正面談談我對房地産稅制在現在階段上可做得各種事情。除了已經出臺的短期抑制炒作行為政策之外，應該特別關注在房地産不動産保有環節物業稅或者市場經濟條件下，其他國家以方面房地産、不動産稅命名的房地産稅的主力稅種。我們必須充分重視中國物業稅的重大意義，把它作為重中之重的大事。

2007-11-10 16:11:16
賈康:

這個稅制如果能夠推出，在房地産的保有環節上，它的稅收就會實現最基本的內外資並軌。同時考慮它會在國際上引導大統一市場並軌。特別是它的調節機制創新意義非常重要。我們現在定到很多的職責，説地方政府變成了土地財政，靠土地資産收入形成了大宗收入來源，引起嚴重短缺行為。確實有這個問題，但是其他市場經濟國家的地方政府。從廣義來説，他們也都是土地財産。地方政府在轄區內培養稅源主要看土地和不動産方面，他們主要的稅收來自土地、不動産的保有環節，就是現在物業稅的稅種組織的收入。

這種收入是必須按照稅基評估值考慮，是可以若干年可以重新評估一次的。在每年徵收情況下，它是細水長流的，不會刺激地方政府的短缺行為，而是會形成它專心致志優化本地投資環境，改進本地投資服務的行為。這正好是市場經濟所要求的政府既不越位，也不缺位的內在機制。

2007-11-10 16:12:05
賈康:

這樣的機制對中國的意義不言而喻，非常重大。我們可以把這種短期行為的土地財政改造成為長期行為的土地財政。市場經濟要求的地方政府職能和財源建設契合就可以靠這個支柱稅種實現，而且在房地産需求方面來看，它的行為和預期會發生重大變化。

現在各個方面想購房的，他們會有這樣的稅種之後調整自己的預期，更多的考慮適中的小戶型的房子。開發商、土地和房地産相關的開發主體，他們就要適應這個需求結構的調整，更合理的集約和合力開發土地提供需求方要求的更多小戶型，更多的低價位的不動産。

這樣的經濟手段調節目標值得我們非常看重，現在大家都注意到，物業稅的試點範圍已經從六處擴的到十處，而且很多的研究者和社會各界都在關注，現在的空轉什麼時候轉為實轉，什麼時候把試點比較快的推開。這方面的配套條件我們做過一些初步了解，對中國的改革來説，現在很快到位還有困難。

相關的管理人員、相關的適用技術因素到位和在《物權法》推出以後怎麼樣使財産登記制度、財産保護制度和真正的實名製作為前提的基礎工作能夠到位，工作上顯然還是很有難度的。當然，有難度需要我們更重視它，而想方設法儘快克服。

總體的發展趨勢恐怕是漸進的，但是我們應該盡可能把漸進過程推的快一點。我個人作為研究者有這樣一種建議，在有關部門下決心把房地産方面的物業稅由空轉轉入實轉時，是不是可以考慮明顯的營業性和非營業性，這樣有助減少摩擦，取得社會公眾高度的認可。

非營業性的房産如果開徵物業稅，建議從獨立的別墅、豪宅開始。另外在方案裏妥善處理公務員，落實政策房和其他複雜棘手的問題。這些初步的看法借此機會向大家彙報出來，請批評指正。謝謝！

2007-11-10 16:13:04
何德旭:

謝謝賈康所長的精彩演講。他同樣給我們提供了許多有價值的見解，同時也提出了許多房地産稅制方面值得研究的問題。再次謝謝賈康所長。

下面我們有請義大利佛羅倫薩大學教授馬克·尤金·第·簡多米尼克進行演講。他在房地産方面有很多的研究，我們同樣希望他能帶給我們更加精彩的演講。

2007-11-10 16:15:10
馬克·尤金·第·簡多米尼克:

女士們、先生們各位教授，我們今天一直在一起，我認為我們討論的內容非常有意義，而且對未來的發展很重要。顯而易見，住房是一個很複雜的問題，不可能在一天之內就討論清楚，甚至一個月都不可能很清楚，這應該是學者、研究機構長期研究的一個問題。

我認為，這次論壇是很重要的。不僅僅是因為我們提出了一些建議，更重要的是因為它為仲介之間的合作提供了一個平臺，也為我們的今後奠定了基礎。今天我們討論的主題是非常重要的，我要講的內容是關於住房和公共政策的理論問題和對策。如果大家有具體的問題還可以給我發郵件。

2007-11-10 16:15:54
馬克·尤金·第·簡多米尼克:

有許多學者都曾經作過人力資本對於工資水準的研究，我們的研究方法是建立一個基本的平衡，我們認為，一個地方的生産力和公共設施對於工資是有相反的作用。在一方面，人力資本是通過提高生産率來提高生産力水準的，另一方面，如果是人力資本對於它所産生的效率有積極影響的話，當地的工資水準也會下降。

2007-11-10 16:19:08
馬克·尤金·第·簡多米尼克:

我們研究的是生産力和工資水準之間的相互作用，我們發現勞動力的流動對於生産力和工資水準都有影響。這個原因就是人力資本和延伸效應，同步提升生産力從而提高生活水準。人們生活的環境和其他的設施比較好，生活品質比較高的話，這些人就願意接受較低工資水準。

我們還發現，教育水準和人力資源也是互相影響的。如果我們只考慮教育水準和工資之間的影響，可能會得出錯誤的結論。很多人認為，一個地方的人力資源不會帶來任何的社會收益，但其實結果並不是這樣的。很多方面的學術論文也提到了人力資源的因素。就是都把注意力放在工資上，對於人力資源的定義就不會這麼正確。

我們研究了當地的人力資源，對於家庭租金水準的影響，以及個人工資的影響。研究結果顯示，在當地的人力資源和不平均的租金水準之間有一個相互關係，這種關聯是非常動態的關聯，它不受一些變數的影響。其實在增加的居住人口和範圍，這種關係依然存在。

在另一方面，當地的教育水準對工資的影響就不是那麼動態了。在研究過程中我們發現，這種利率在2%到3%，在有些具體的地方，教育的影響被顯示為零，就是非常不明顯。對於消費和生産之間的相互關係來講，我們的結果可以證實這兩個之間是相互抵消的。謝謝！

2007-11-10 16:21:37
何德旭:

非常感謝馬克·尤金·第·簡多米尼克先生，他從另外的角度討論了住房公共政策方面的問題。下面我們進入評論階段，我們請了兩位資深的財政金融領域專家進行評論。首先評論的是財政部財政科學研究所的副所長白景明教授，大家歡迎！

2007-11-10 16:25:16
白景明:

各位下午好，謝謝主持人。下面我談一下體會，剛才三位專家談了關於房地産財稅政策方面和貨幣政策的研究。我個人感覺，他們的研究還是很深入的。

李揚教授特別從政府公共政策的特徵角度、重點的角度和金融政策的角度進行了很好的演講。我體會他關於這個問題的三個看法，一個是注意財政政策、貨幣政策的協調；第二，政府職能部門市場的轉變；第三，應該法制化。

這些我個人感覺都是當前中國政府對房地産進行政策調控時必須注意的問題。如何注意是另一個層面，但是現在必須注意到這個問題。我們現實的問題是法制化程度、政府職能轉變必須解決。由於這幾個方面，包括貨幣政策和財政政策協調，如果沒有做好選擇，或者選擇有了一定偏差，可能問題就出現了。當然不一定是當期的，可能是前期的問題，累計到現在必須解決。

2007-11-10 16:26:14
白景明:

賈康教授對稅收政策的概括還是非常明確的。兩個雙軌，一個不規範。這確實是中國當前房地産稅費政策當中的特徵。由此出發，賈康教授所談論的一些觀點，比如稅收政策究竟對房價進行抑制還是其他的，這些政策很有見解。還有關於物業稅的分析，把土地對房地産開發的環節轉移到在保有環節進行調節。這些都是非常有見解的。

還有國外的教授所談的內容，這也是很好的角度。前面幾位專家談的都是對當前中國政府作出政策選擇很有意義，主要是視角和政策重點。受他們的啟發，根據他們所談的我覺得有些問題需要深入研究。

第一個問題，就是中國的政府調節房地産市場時，就像兩位專家談的，財政政策和貨幣政策、金融政策要協調，關鍵是如何協調。我們國家在貨幣政策的角度、金融政策的角度建立了住房公積金，有上萬億的規模，但是管理上有問題。還有其他貨幣上的政策，利率的調整，包括住房公積金貸款利率都在調。

在財政政策當中，稅收政策和支出政策如何配套。從財政角度來看，現在抑制房地産的物價上漲，或者確保正常的土地供應，正常房地産供應也出臺了一些政策。這裡麵包括營業稅、契稅也做了調整，包括在所得稅方面也有一些調整。但是這兩邊如何協調，這確實是一個大問題。

2007-11-10 16:28:01
白景明:

第二，財政的角度，支出政策和稅收政策如何協調。現在我們國家根據剛才兩位談的，我們的支出政策和稅收政策應該是兩個視角，兩個切入點。但是這兩個如何協調，我們的稅收政策就像剛才賈所長所談的，側重抑制房價。我們的支出政策確保供應，從廉租房的角度，支援廉租房的建設，還有經濟適用房的建設方面財政支出政策也是做了土地出讓金和一些費用的減免。

但是這兩方面如何協調，我們更多側重用哪個手段更明顯。稅收政策對抑制房價確實有它的作用，有效果。但是是不是支出政策的作用究竟有多少，可能還需要研究。特別是廉租房和經濟適用房的政策，經濟適用房的爭論很大，當然這些都需要研究。

第三，進一步需要研究的就是土地的稅費政策和房産的流轉政策如何協調。現在説中國的房地産稅收多，稅費多，關鍵是在土地的轉讓、土地開發的時候多。相應在房産流轉的時候，應該説稅種和費率都是正常的，跟其他的比如營業稅、印花稅、契稅的轉讓環節並沒有多，關鍵在土地的開發環節。

現在稅費多，説政府的土地稅費多，房地産稅費多，主要體現在這個環節上。比如現在有10種、20種，地方政府跟中央政府還不一樣，它們如何協調。在解決房價過高時，這是需要注意的。因為最終轉嫁給消費者的房價是包括稅費的。有的時候這裡面比重比較大，關鍵是土地開發的稅費和房産流轉環節的稅費如何銜接。

這是我的一些啟發，就此向大家彙報一下。謝謝各位！

2007-11-10 16:28:52
何德旭:

謝謝白所長。下面有請中國銀行王元龍研究員做點評。

2007-11-10 16:33:43
王元龍:

謝謝。非常感謝能給我提供這樣的機會。今天的三位專家發言非常好，從金融和財稅的角度談了住房消費的問題，國外的專家也有獨特的角度。所以我今天聽了以後很受啟發。

剛才白所長也做了評價，也是非常全面的。我覺得我好象已經無話可説了。剛才李揚所長在談到住房消費和金融政策時，他總結了六個方面，我覺得已經把這個問題説得非常到位。李揚所長也暗示了，我們這個單元還有金融機構的在這兒，所以我想從金融機構的角度來説，我來自中國銀行，儘管我不代表中國銀行的觀點，但是我從一個金融機構人員的角度，我談一下，我特別贊同李揚所長提到的住房政策是公共政策。但是他又特別強調，要兼顧商業性和公共性，這一點我非常的贊同。

他特別強調商業上有可持續性，這恐怕是我們研究住房和金融政策的一個基本點。剛才他還提到，要完善住房金融體系，講的也很全面，提到了要增加機構金融創新。所以我想從這個角度談一下自己的看法。

2007-11-10 16:34:24
王元龍:

我講三個觀點。

第一，從金融機構來看，住房信貸，特別是住房的按揭貸款對金融機構，特別是對商業銀行有著非常重要的意義。這個意義表現在兩個方面：一個方面，從發達國家的經驗可以證明，住房按揭貸款有一個強勁的發展時期。按揭市場隨著房地産市場的發展，它具有長期快速發展的潛力。

我們有幾個數字。比如美國從1945年戰後到1980年，發生儲貸危機，按揭貸款和房地産市場持續增長35年。在日本從1952年復興到1989年泡沫經濟，房地産和按揭市場增加40年。在大多數的亞洲市場經濟國家從60年代初期的經濟起飛到1997年亞洲金融危機，房地産與按揭市場增長了40年。

所以説，在中國這個增長勢頭還遠遠沒有完成。即使在房地産和按揭市場發達國家，住房按揭貸款市場也有穩定的發展空間。比如説澳大利亞，從1965年以來，澳大利亞的市場就保持了穩定增長的態勢。從1986到2006年的20年間，年均增長率是15%左右，高於年均GDP3.3%的5倍以上，所以證明房地産按揭貸款市場有非常巨大的潛力。

另外，住房按揭抵押貸款在商業銀行貸款中的比重也在不斷增加。主要有兩個原因：第一，直接融資市場的迅速發展把大部分的公司貸款轉移到了資本市場，公司貸款必然要趨向萎縮。第二，住房按揭貸款是人們解決住房的根本問題的最有效途徑，隨著社會信用體系發展將會進一步推進人們的消費習慣。

2007-11-10 16:36:16
王元龍:

第二，住房按揭貸款是人們解決住房的根本問題的最有效途徑，隨著社會信用體系發展將會進一步推進人們的消費習慣。

我還有一個數字，美國1997年的住房按揭抵押貸款餘額是9000億美元，在美國大型的商業銀行的資産比例大約佔23%。現在這兩個字是19000億美元和34%。所以這些數字都表明，這個市場對金融機構是有非常巨大的市場。

2007-11-10 16:38:43
王元龍:

第二個重要意義在於，從銀行各種資産的比較來看，按揭貸款具有風險低、收益穩定的優點。我們也有幾個數字，2006年中國人民銀行房地産金融報告裏面顯示，中國商業銀行個人按揭貸款資産品質最好，不良貸款率只有1.5%左右，工商和建行低於2%，中國銀行大約在1.2%。這是第一個觀點。

第二個觀點，中國正在面臨著空前巨大的房地産與按揭貸款的發展空間。這裡有幾個因素：第一，中國房地産市場的增長週期現在還遠遠沒有結束，它的發展空間巨大。因為房地市場從92年住房公積金開始已經發展16年，按照中國政府到2020年全面實現小康社會總體目標來估計，中國房地産與按揭至少還有13年的快速增長期。房地産需求至少有160億平米的市場空間。

第二，住房按揭市場的發展也擁有極其廣闊的空間。1997年年末，中國商業銀行住房按揭貸款餘額只有137億元人民幣，到去年年底，這個規模已經達到2.2萬億人民幣。也就是説在十年期間，增長了160倍。如果我們做一個粗略的估算，中國的商品房90%由個人所購買，70%的人在購房時需要借助銀行貸款才可以順利買房。按照目前商品住宅均價3000多元，70%購房需要貸款，如果按照50%的按揭比例計算，在未來13年，意味著還有17萬億人民幣住房貸款的需求，這個估計不包括房價上漲和按揭比例的上升。

第三，中國國內銀行的住房按揭業務現在仍處於發展的啟動階段。在美國，住房按揭貸款規模已經達到GDP百分之百，而中國的規模只相當於GDP的10%。國內商業銀行住房按揭餘額相當於市場發展空間大約只有13%，中國各大的住房按揭貸款佔貸款總額比例在20%以下。所以，從這三個方面來看，中國的住房按揭市場仍然有巨大的空間。

2007-11-10 16:41:33
王元龍:

第三個觀點，住房按揭貸款政策需要調整和完善。我想有幾點：

第一，住房按揭貸款的産品是一個複雜的體系，需要有專門的部門來開發産品，規劃和發展。正如剛才李揚所長提到的要鼓勵金融創新。

第二，由於國內金融機構競爭激烈，一些金融機構已經設立了專門的部門來發展住房按揭業務。現在來看，四大銀行佔住房按揭的比重、市場份額大約90%左右，基本處於寡頭壟斷的狀況。這種狀況估計也會繼續得到改善，因為現在中小金融機構發展非常迅猛，而且外資銀行已經開始涉足這個領域。

第三，國內的各大商業銀行目前來看，仍然把住房按揭作為普通的零售産品對待。普遍嚴重缺乏集中的産品開發，專業的客戶服務與積極的行銷手段。所以這個方面還有許多努力之處。

第四，需要整合房地産開發貸款的按揭資源，儘快實現住房按揭的專業化、集中化的發展。

第五，是否考慮設立專業的按揭銀行，我個人認為這已經是大勢所趨。剛才李揚所長提到，要解決房地産金融體系，恐怕靠傳統的渠道已經明顯不能適應新的發展，需要增加機構。我個人認為，恐怕今後有一個重要的方面，就是按揭銀行要呼之欲出。實際在國外的專業按揭機構非常普遍，比如在美國從事住房按揭貸款的專業銀行有900多家，將近1000家，佔銀行總數的11%，佔美國銀行體系總資産的15%左右。

2007-11-10 16:42:24
王元龍:

第二點，需要儘快的開發住房按揭證券化産品，防範住房按揭資産發展的週期性與系統性風險。我們知道住房按揭隨著經濟週期，特別是房地産發展有很強的週期性，造成住房按揭對商業銀行隱藏比較大的系統風險。住房按揭的迅速發展和規模化，也會因為它的還款期比較長，一般在20年以上，可能對銀行帶來流動性風險。這些問題可以通過按揭資産的證券化和投資銀行的債務抵押證券的方式來解決，這些方面國內有些金融機構已經開始起步。

最近發生的美國次級債的危機，實際對中國的金融機構也有重要的啟示。實現住房按揭資産的證券化可以有效解決或者轉移銀行按揭資産的風險。在美國，住房抵押貸款中間大約有60%左右已經被證券化。

這就是我從金融機構政策，特別是住房信貸政策的角度來看，還有需要空間，這也要求我們的政府和監管機構在這方面應該進一步放鬆管制，增加創新。謝謝！

2007-11-10 16:44:41
何德旭:

謝謝王元龍博士。下面，我們有請義大利佛羅倫薩大學費拉利教授就今天的會議做一個全面的總結。大家歡迎！

2007-11-10 16:45:30
奎多·費拉利:

謝謝主席。我非常榮幸能夠總結今天的論壇。我希望能夠充分的總結今天的發言、評論和討論，並且希望這種總結能夠為未來的研究有所幫助。

今天在討論中，我們得出了一些經驗和教訓。由於時間的關係，請允許我僅提以下要點。

首先，對於中國的宏觀經濟表現的總體評價。中國的經濟增長迅猛，其GDP在今年第二三季度以超過11%的速度增長。今天上午的發言人提到了這一點。在這種情況下，通貨膨脹率較低，CPI的指數也仍然可以接受，同時也有非常好的收入再分配。我認為這种經濟的效益使得中國在全世界處於領先的地位。這種大的背景應該是這次論壇討論的一個框架。

2007-11-10 16:46:03
奎多·費拉利:

關於住房的幾個觀點引起了今天各位發言者的注意，同時他們還提出了一些解決方案。所有的相互補充使得我們今天的討論非常的有意義，但是找到了中國住房市場存在的問題。請允許我在這裡做一個總結。
根據今天的分析，有1200萬的家庭處於住房困難狀態，政府提供的補貼並沒有完全被低收入的家庭所獲得。
第三，二手房的市場發展的程度不夠高。住房的專業和金融服務也不能夠完全匹配。同時，社會保障性住房方面存在一些缺陷和弱點。
這些是我總結出來的要點。針對這些問題，我們在討論中提出了一系列的解決方案。

2007-11-10 16:48:46
奎多·費拉利:

首先，政府應該優先考慮那些購買第一套住房的人們，金融機構提供的金融産品，應該降低利率。特別是針對那些低收入家庭降低利率。同時，政府應該鼓勵建造新的住房。

第四，應該增加投資，並且採取一些新的方式土地的價格應該下降，因為它們有可能影響住房的價格，應該降低稅負壓力。在評論者和發言者中或多或少都涉及到了這些觀點，希望政策制定者將會考慮這些因素。

最後，這不是我第一次參加社會科學院的討論會，特別是財貿所的討論會，與會者的高水準以及討論的內容另我很震驚，我希望這將對政府的政策制定過程有所影響。同樣，我還想感謝出色的會議組織工作，感謝中國社會科學院財貿所以及米蘭的研究機構，還有CISA對本次論壇的成功所作出的重要貢獻，我感謝你們大家，謝謝！

2007-11-10 16:50:13
何德旭:

非常感謝費拉利教授充分、全面、精彩、重要的總結。到這裡，我們今天的論壇議程已經圓滿結束。剛才費拉利教授感謝了主辦單位和工作人員，在這裡我要特別感謝在座的各位聽眾，是你們的熱心和積極支援參與才有今天會議的圓滿成功，非常感謝大家。我們期待明年第九屆中國宏觀經濟運作與政策論壇再相會，謝謝大家！

2007-11-10 16:52:30

圖片內容：

1 2 lastpage