2007年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》出版發佈會 _網上直播

活動標題

2007年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》出版發佈會

活動描述

中國社科院編撰的以房地産政策為主線的2007年《房地産藍皮書》即將出版。定於4月27日上午在社科院舉行“2007年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》出版發佈會”，以“聚焦房地産政策”為主題進行研討。中國網進行現場直播,敬請關注！

文字內容：

謝壽光:

各位領導、各位專家，女士們、先生們：大家早上好！

由中國社會科學院城市發展與環境研究中心和社會科學文獻出版社聯合主辦的2007年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》2007年版出版發佈會現在開始。
2007-04-27 08:54:12
謝壽光:

會議開始之前，首先介紹一下主席臺就坐的專家和領導。中國社會科學院高全立副院長；中國建設部原副部長、中國房地産原協會會長、著名的房地産領導和專家楊慎會長；中國房地産評估師協會副會長兼秘書長柴強；國土資源部中國土地勘測規劃院地價所所長鄒曉雲；北京市國土資源局研究室主任孫惠林；國家統計局固定資産投資司房地産處處長翟善清；中國社會科學院城市與發展研究中心主任牛鳳瑞。
2007-04-27 08:56:16
謝壽光:

還有一些專家也陸續的會到，包括社科院金融所副所長王國剛和一些專家。出席會議的還有南韓大使館經濟部一等秘書韓相國。

房地産問題一直是最近幾年來社會高度關注的。中國社會科學院城市發展與環境研究中心，每年都要推出他們的研究報告《房地産藍皮書》。每次《房地産藍皮書》的推出，都會在新聞媒體和社會各界引起引起廣泛的關注和反響。
2007-04-27 08:58:35
謝壽光:

會議正式開始之前，就媒體如何有價值的、準確的把藍皮書的成果表達作一點説明。

2006年《房地産藍皮書》發佈的時候，在有關房價以及其他房地産政策的相關問題上，在媒體裏引起不同的意見。在採訪專家的時候説法上也有不一致的地方。藍皮書的一個特點，代表的是專家的個人觀點，每一個藍皮書的課題組的總報告是代表主編者的意志。作為出版者來説，我們通過根據皮書的技術的規範，以及我們的規定，有關審稿的原則進行把關、審查，既不代表出版社的觀點。
2007-04-27 09:01:33
謝壽光:

所以，如何準確地利用專家的研究成果，希望各家媒體有一個準確的把握。也就是前兩天，《農村綠皮書》發佈會上，有一些領導同志的發言代表的只是自己個人的觀點，其中有一家媒體應當説是沒有很好的把握，而是炒作，所以，造成了不必要的混亂。因此，在這個問題上，我們每次會議裏，一方面大家把藍皮書書中的內容準確地表述，如果根據自身的要求可以單獨採訪與會的個別專家，但是僅僅代表專家本人的觀點，並不代表中國社科院，也不代表出席會議的某些領導部門的同志。
2007-04-27 09:03:07
謝壽光:

因為這些問題我想要反覆説清楚，免於誤導。現在媒體也非常厲害，可能會給我們日常的工作造成混亂。房地産的問題敏感度太高，今天討論的，而且主題又是聚焦房地産政策。政策當然是由政府發佈的，但是，專家個人對這些政策的效應，政策形成的效果是可以發表不同的觀點和看法的。但是，這些觀點和看法只代表發表的個人的自己的意見。當然，中國社會科學院的專家、學者對房地産的研究是持續追蹤的，2007年《房地産藍皮書》到底有哪些亮點？哪些會引起大家高度關注的成果？一會兒主編會向大家作報告。
2007-04-27 09:04:14
謝壽光:

下面有請中國社會科學院高全立副院長講話。
2007-04-27 09:07:18
高全立:

尊敬的各位來賓、各位朋友，大家上午好！

今天我們在這裡舉行2007年房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》發佈會，借此機會我代表中國社科院的領導向主辦單位對該書的出版付出辛勤勞動的全體同志表示祝賀，向到會的房地産界和新聞界的朋友們表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！
2007-04-27 09:07:32
高全立:

在我國現階段，房地産業是國民經濟重要的支柱産業，房地産健康持續發展，不僅是建設和諧社會的重要物質保證，而且直接關係到國民經濟的發展。溫家寶總理在十屆全國人大五次會議政府工作報告中明確指出：“房地産業對經濟，改善人民群眾住房條件有重大作用，必須促進房地産業持續健康發展”。
2007-04-27 09:08:21
高全立:

經驗表明，每人平均GDP在1000-3000美元是房地産業快速發展時期，我國正處在這個發展階段，隨著經濟社會的發展和人民生活水準的提高，城鎮居民住房的增量需求和改善需求雙旺盛，是房地産業持續發展的動力。在解決溫飽之後，全面建設小康社會階段，住房一定成為城鎮居民的基本生活需求，而且是構建和諧社會的重要物質載體。
2007-04-27 09:08:54
高全立:

改革開放以來，特別是住房分配製度改革以來，我國房地産業迅猛發展，不僅有效地帶動了國民經濟的快速增長，而且迅速改善了居民的生活條件，但是也存在著房價偏高，公用結構不夠合理，房地産持續過熱等問題，這是前進和發展中的問題，也與政策和管理有關。2006年國家房地産業宏觀政策密集出臺，強調調整住房功能結構，關注保證，特別是低受家庭的住房保證問題，2007年房地産仍將是社會關注的焦點之一，今年的“兩會”熱門話題也是房地産問題。因此，對房地産業進行系統的研究，對完善我國房地産市場體系和住房保證體系，保證房地産業的健康方面具有重要的現實意義。
2007-04-27 09:09:52
高全立:

由中國社會科學院城市發展與環境研究中心主持編撰的《中國房地産藍皮書》已經連續出版四年，從學術的角度審視和評判了我國房地産業的發展，對我國的房地産業發展起到了一定的參考和引導作用。
2007-04-27 09:11:10
高全立:

2007年《中國房地産藍皮書》將房地産政策作為主題，提出問題，進行探討。儘管做了艱苦的努力，但是，由於數據、實踐和力量的限制，報告不可避免地存在這樣那樣的不足，希望各位專家學者和參會嘉賓在今天的論壇上積極展開研討，提出建設性的意見，同時也希望通過與媒體的共同努力，使《房地産藍皮書》的成果得到廣泛的傳播，為我國的房地産業穩定的發展作出更多的貢獻，祝這次發佈會取得圓滿成功。謝謝大家！
2007-04-27 09:11:25
謝壽光:

謝謝高院長的講話。高院長在講話中提到《房地産藍皮書》已經連續出版四年，其實對每一年課題組專家所發佈的成果，其實我是有一個建議，明年開始各課題組對上一年度，甚至再上一年度的情況進行評估和糾偏。
2007-04-27 09:12:12
謝壽光:

從我這幾年作為出版者的角度來看，房地産藍皮書和整個對房地産趨勢的預測，走勢的預測應當和實際的情況是吻合的，提出的一些上漲的價格指數可能不能説非常精確，但是藍皮書最大的成果，不是精確到上漲到幾個百分點，或者是每平方米上漲多少錢，而是在於對它的趨勢，對於各種政策的效應將會有什麼樣的效果做了一些專家的分析和評估，便於無論是政府的決策部門還是老百姓，根據專家的意見去把握和評估，這也就是藍皮書的價值所在。
2007-04-27 09:12:59
謝壽光:

2007年《房地産藍皮書》到底有哪些亮點，現在有請藍皮書的副主編，中國社會科學院城市發展與環境研究中心研究員李景國先生作主題報告。
2007-04-27 09:13:59
李景國:

謝謝！各位專家、新聞界的各位朋友上午好！下面我代表課題組作2007年房地産報告的專題演講。第一，房地産政策回顧及2006年政策的特點。1998年住房制度商品化以來，房地産市場迅速成長和發展，但是距今畢竟不到十年的時間。時間長短，必要的法規制度、政策還很不健全，房地産在發展過程中出現了這樣那樣的問題，同時房地産的迅速發展使其成為很快成為影響經濟發展的重要因素。
2007-04-27 09:15:24
李景國:

為了解決房地産自身發展中存在的問題，以及為了抑制經濟發展過熱的問題，近幾年國家出臺了一系列與房地産有關的政策，是近幾年國家出臺政策最多的經濟領域之一。2007年中國房地産發展報告的政策篇，對近幾年出臺的相關政策進行了初步的總結。近幾年政策的主要特點：
2007-04-27 09:16:35
李景國:

1.調控對象由初期以土地調控為中心轉向土地調控與房屋調控並重。2.土地調控由早期主要關注國有土地資産流失問題，開發區建設用地轉向對建設用地總量控制和土地管理制度建設的關注。3.房屋調控重心由重視房地産業發展轉向對住房價格的關注和最近對住房結構的調控。4.土地和房屋調控由“租”“費”為主轉向以“稅”為主，由軟約束轉向硬約束。5.金融調控由寬鬆的鼓勵性轉向緊縮的限制性。
2007-04-27 09:17:16
李景國:

2006年房地産政策特點，2006年房地産宏觀調控政策，以調整供給結構和引導需求為主線，與前幾年相比，其特點是：1.政策的綜合性和系統性增強，2006年4月底開始，國家關於房地産調控的政策密集出臺，涉及信貸、稅收、利率、外資、套現結構、市場資訊、土地出讓與督查力度、土地收益分配管理等領域，涵蓋了房地産市場的各個環節。2.政策的可操作性增強。不僅包含具體措施，而且具有量化的指標。如對套現面積及其比重進行量化的規定。
2007-04-27 09:19:27
李景國:

3.政策措施的針對性增強。政策和措施主要針對目前房地産市場存在的商品房供應套現結構不合理，普通住宅供應少等問題。4.政策出發點增強了對民生的關注度。2006年出臺的房地産政策，以滿足普通居民住宅需求為出發點，解決中低收入家庭住房問題提高到顯有的高度，凸顯了關注民生的理念。5.強化對政策實施的監督。對政策的落實加強了監督檢查，相關部委組成調查組對全國各地調查房地産的調控效果，加大了對違規、違法事件的處理力度。
2007-04-27 09:20:46
李景國:

6.重視制度建設，建立國家土地督查制度，工業用地出讓最低價標準統一公佈制度和土地使用權出讓收入實行管理收支兩條線的管理制度。第二個大方向，2006年中國房地産概括及存在的問題。一，房地産概況。首先看房地産投資。2006年房地産投資佔固定資産的投資的比重與2005年基本持平，（2005年是17.8%，2006年為17.6%）。投資增長率略有回升，（2005年19.8%，2006年為21.8%，）但是低於全社會固定資産的投資增長率。
2007-04-27 09:22:08
李景國:

從房地産開發方面看，土地開發面積和新開工面積均達到2000年以來的最高，但是土地購置和竣工面積與2005年相比均有所減少。從商品房的銷售來看，2006年各類商品房銷售面積均達到了2000年以來的最高值，從一個角度和一定程度上反映出需求旺盛。2006年住宅、辦公樓和商業用房銷售面積分別達到2000年的3.3倍、2.8倍和3.0倍。這個可以從表上看出來。
2007-04-27 09:23:58
李景國:

從商品房的價格來看，2000年以來，除辦公樓銷售均價上下有所波動外，各類商品房價格一直上漲。2003年以後各類商品房價格上漲加速，就是説從2000年以來，各類商品房一直上漲，但是上漲速度快的還是2003年以來期間。其中2006年的住宅價格是2003年的1.4倍。從商品住宅來看，2000年以來，全國商品住宅開發建設投資額、新開工面積、銷售面積一直增長，2006年達到最大值。（見圖）這個表商品住宅的各種指標。
2007-04-27 09:25:26
李景國:

住宅投資佔全部房地産投資額的比重2006年達到最大，為70.2%，住宅銷售額一直在82%-86.6%之間浮動，就是從2000年以來。下一個問題是房地産市場存在的問題。1.部分城市房價增長過快。儘管2006年的宏觀調控政策對抑制房價增幅起到一定的作用，但是仍有部分城市房價增長過快，例如深圳市2006年商品房的平均價格9956元/平方米，比2005上漲32%，其中商品住宅均價，2006年為9106元/平方米，比2005年上漲30%。應該引起注意的是，由於收入差距的存在，房價增長過快，會使低收入家庭住房的居住能力進一步下降，也可能會擴大沒有能力購房的群體。
2007-04-27 09:27:27
李景國:

2.市場供給偏緊。從2002年1月至今，全國商品房空置面積一直在1.22億-1.43億平方米之間波動，與強勁需求之間形成鮮明的反差，供求關係緊張，必然導致市場價格上漲，而價格上漲又導致市場投資和投機的增加。房地産市場的投資和投機，又刺激價格進一步上漲。3.價格結構矛盾突出。商品房供應的結構性矛盾，比如價格矛盾，在每一個城市當中的區位矛盾以及套型結構矛盾等等都比較突出，但是價格矛盾更為突出。就是中低價位的商品房供應量比較低。
2007-04-27 09:28:58
李景國:

4.市場秩序有待進一步完善。目前房地産市場依然存在囤積土地、虛假宣傳、違規預售、無證經營、合同詐騙、投機操作、違規建設、隱瞞利稅、脫逃稅款等問題。5.資訊系統建設有待進一步完善。房地産資訊仍然存在不完善等問題，資訊筆錄有待於制度化。房地産資訊的例如蒐集和系統化建設有待於進一步完善。
2007-04-27 09:29:59
李景國:

6.住房保障體系滯後，為中低收入家庭提供住房保障的制度缺乏法律和制度的保障，保障性住房在住房供應中的比重比較低，覆蓋面比較小，資金來源缺乏制度化保障。廉租房制度在一些城市處於起步階段，沒有建立起住房保障、家庭檔案的申請審批制度，經濟適用房投資不僅從2000年持續滑坡，而且仍然存在許多需要改進和完善的問題。第三個大的方面，2007年房地産市場發展的主要趨勢。
2007-04-27 09:32:16
李景國:

1.落實調控政策力度加大。2.房地産投資增幅仍將保持在20%以上。3.住房供應結構將有所改善。4.房價漲幅估計在5%以下。5.解決居民住宅渠道多元化。6.房地産開發企業加快重組。7.節能環保型住宅將得到加快推廣。
2007-04-27 09:33:14
李景國:

第四，政策建議。1.堅持市場化導向，規範政府權力邊際。2.增加住宅有效供給。首先需要增加土地供應，如何在不突破建設用地總規模的前提下增加土地供應成為關鍵。解決這類問題，可以通過改善建設用地結構，主要是提高工業用地，（包括各類開發區）的集約利用程度，特別是制定配套政策，尤其是激勵政策，順應城市化進程，結合新農村建設，在改善農村居住和生活條件的同時，逐步調整農村每人平均建設用地過大的問題。3.引導住房需求。
2007-04-27 09:33:43
李景國:

4.加快二手房交易和房屋租賃市場建設，分流新房市場需求。5.完善住房保障體系，解決中低和低收入家庭的住房問題。6.整頓市場秩序，規範企業行為。由於時間關係，今天我作的主題演講就到這裡。謝謝各位！
2007-04-27 09:35:18
謝壽光:

感謝李景國研究員用很少的時間把主要2007年《房地産藍皮書》的核心的研究結論給大家作了一個報告。更詳細的東西，大家可以從書上來進一步發掘。《房地産藍皮書》是今天剛剛拿到手，所以，對每一家媒體都是平等的，沒有誰提前先把這個消息往外發出去。第一階段是藍皮書的發佈會結束了。第二階段是中國房地産高峰論壇。請專家作演講。
2007-04-27 09:35:40
謝壽光:

首先有請中國房地産協會原會長楊慎先生講話。楊慎會長每次在房地産論壇都語出驚人，我相信大家會得到很多的收穫。
2007-04-27 09:36:46
楊慎:

今天參加中國房地産高峰論壇會，我們感謝社科院城市發展與環境研究中心為2006年的房地産業的發展所作的辛苦的工作。每年房地産的重大資訊都是從社科院最先發佈，房地産大的走勢和動態走向，他們也是起到了積極的引領作用。所以，從這個意義上，我代表房地産協會向他們感謝。但是，下面的意見，就是我講個人的意見。
2007-04-27 09:36:58
楊慎:

第一，當前房地産的任務是幹什麼？房地産做什麼？依然是貫徹國家的宏觀調控政策，把我們的思想和行動統一到中央宏觀調控的房地産。這是第一的任務，也是最重要的任務。中央關於房地産業宏觀調控的主要任務是什麼？精神實質是什麼？溫家寶總理在3月5日的全國人大的工作報告中講的非常清楚，講了房地産重要性的四個方面，限於時間，我不展開了，大家都學習了報告。從四個方面講了房地産業今後發展的重點和方向。
2007-04-27 09:37:40
楊慎:

之前在2月底，在人大會開會之前，曾培炎副總理聽取國務院有關部門對房地産業檢查的情形報告的時候，也作了很重要的指示。他講“房地産主要的任務是增加供給，引導需求，穩定價格，規範市場”。這些精神同溫總理的政府工作報告“我們發展房地産業以廣大居民的普通住宅為重點，以解決低收入者、貧困人群的住房為重點，加大財政支援力度，實行適度的消費等等”，與溫總理講的是完全一致的，我們作為房地産行業的人，我們第一任務就是領會和貫徹這些指示。
2007-04-27 09:38:25
楊慎:

在這些指示當中，雖然沒有正面的直接提到把降低房價、穩定房價作為重點任務，但是，大家都知道，在溫總理報告當中對房地産提出了更高、更嚴格的要求。這個要求是什麼？就是房地産業要從我們國家人多地少的國情和現階段的經濟發展水準出發，堅持科學發展和適度消費，發展節能、省地型建設，過去是節能，而現在是節能、省地、環保。要求特別關心和幫助解決低收入者的住房問題，要求實行新的財政政策，積極的財政政策，支援貧困群眾的住房問題等等。這些重要性，我認為是今年各項工作的總的指導思想。由於時間關係不講那麼多了，但是，我們要注意這個問題。
2007-04-27 09:39:25
楊慎:

現在大家可能會問，既然宏觀調控調控兩年，各種手段，經濟手段、法律手段、稅收手段、科技手段都用上了，但是為什麼現在的房價依然沒有降下來，並且在部分地區繼續上漲和回調。對這個問題怎麼看？我個人看，有三點：
2007-04-27 09:40:25
楊慎:

一，我們缺乏成熟的市場經濟調控經驗。我們國家實行市場經濟從1993年開始到現在十幾年，房地産這個行業總體的調控沒有很好的經驗，過去計劃經濟下我們生活是處在短缺經濟，我們有的是制定短缺的經驗，但是，一旦供給不平衡，供給過剩，通貨緊縮怎麼治，我們沒有經驗。治理過剩，通貨緊縮沒有這個經驗，這是實質，這是我們存在的現狀。在這樣的情況下，當經濟發展過快，儘管主觀上從國務院到各地政府想採取措施，但是，往往由於採取措施不對路達不到預期的效果。
2007-04-27 09:41:03
楊慎:

比如現在當時批了穩定房價，一般都是這樣的，緊縮貨幣，管理貨幣，嚴控土地，再增加稅收，一般是這樣做的。去年我們也是用了這三種方法，但是，實踐來看，這三種辦法的結果是增加房價。土地嚴控信貸減少了，資本提高了，是不是增加房價。嚴控，土地實行嚴格的招拍挂，不準劃撥土地，土地價格都平均的上漲。用稅收來調節市場，增加稅收，這三者都是通過賣方轉嫁到消費者，所以，主觀上想為老百姓做好事降低房價，客觀上卻是越調越高，我們是沒有這方面的經驗。而且在這次中央提出來，從總的方面提出來加大廉租房的建設，都會從建立社會保障方面都能夠解決，但是，過去我們沒有這方面的經驗。
2007-04-27 09:42:15
楊慎:

二，住房的社會保障制度。這是一個比較大的問題，住房的政策設計作一些反思。當時提出來住房保障，一個是實行三種不同的供應結構，商品房、經濟適用房和廉租房。廉租房雖然提出來，當時領導也有考慮，但是，具體的怎麼運作沒有可操作性的東西。因此，對於低收入群體來講，當他一旦積蓄買房的資金的時候，房價就比原來的設想升值一兩倍，使這些人永遠處在一種沒有房的困境之中。
2007-04-27 09:44:01
楊慎:

所以，住房制度的保障沒有建立，不完善、不健全，這是一個非常大的問題，也是中央提出要特別解決的問題。任何國家、政府必須由資本市場來調節大量的消費者的需要，對低收入者只能是政府支援。所以，我們在這方面必須採取措施。
2007-04-27 09:44:50
楊慎:

三，我們現在有一些統計數據口徑不夠準確，統一的口徑不夠一致，也造成大家的認識上的差別，現在甚至出現統計口徑上有打架的現象，因為政策上就需要數據的口徑，但是數據有不一致的地方。這個有歷史原因，原來我們國家用的是計劃經濟體制，是包的，建一個房子，包括鋼材、水泥、木材、磚瓦，包括實物消費在內，而現在的統計的GDP是增加值。國家過去沒有增加值的概念，我們沒有GDP的概念，九十年代中期，我們核算體系改革用蘇聯的，原來的物質生産編製表體系改成帳目體系，實行了體制的根本性改變。
2007-04-27 09:45:36
楊慎:

我們的這個沒有改革，以後是在實踐當中逐步的完善起來。在完善的過程中當然有不健全的地方，也有各個地區清理數據的時候受部門、地方的行政制約，有的部門不履行，所以，大家經常看的在報上看到的是數據打架，這就引來了政策制定人不必要的爭執。這些問題，我個人的意見，我多次向有關的土地部門，建設部門反映意見，但是，建立一個完整的統計理論、統計制度、指標體系、計算方法、報告制度，把完整的體系建立起來，不是一天能夠完成的。
2007-04-27 09:46:47
楊慎:

現在有這樣的問題，大家都知道，最明顯的就是城市人口，現在房地産的總量，房地産規模，現在房地産統計是14項，是廠房、住宅、辦公樓、寫字樓，包括道路等等14項。城市越發展，城市的規模越大，城市化的進程越快，房地産統計的範圍越大。房地産的投資開發佔固定資産的投資是17-18%，而在大城市不一樣，北京是55%，上海佔36%，天津也將近40%。
2007-04-27 09:47:41
楊慎:

這個數據遠遠不是，為什麼？城市發展越大，原來郊區不統計，而現在也統計了，原來城鎮不統計算農村，而現在也統計，所以，隨著城市化進程的加快，統計的範圍就會大，基數也大，所以，房地産的投資老降不下來，其中有一個是統計制度和計算方法的問題。這個理念要改變也有一個過程，城鄉劃分怎麼劃分？誰能説城鄉怎麼劃分？城市中心有城中村，每一個城市都有，城中村算城市還是農村，現在説不清楚，誰都説不出來，有的算城市，有的算農村，所以，這方面的問題，出現這些情況，也是正常的，報道的時候也要客觀的反映實際的問題，不然數字老不降下來，是統計口徑和基數的問題，這些都是下一步自己完善市場機制亟待解決的問題。
2007-04-27 09:48:32
楊慎:

作為當務之急，我個人講，堅持市場化的方向不能動搖。現在究竟房地産怎麼解決，可能解決不了，有的主張個人建房，有的説集體建房，還有提出來全面的實行廉租房制度等等，總體上市場化的方向不能變，為什麼？我們這幾年房地産發展這麼快，就是實行了市場經濟體制。1950-1980年，30年中國建了多少住宅？7億平方米，一共是1140萬套，平均每年46萬套房子，堂堂的中華人民共和國每年46萬套房子，從1980至今，改革開放蓋了多少房子，蓋了是1.1億套房子，比過去增加十幾倍，這個歷史的發展就是市場化的發展，不能再退回來，有什麼問題解決什麼問題，有問題解決。我們要繼續前進，在前進當中繼續解決問題，前進當中主要的問題是什麼，我個人認為，大力發展以貨幣直補為主的廉租房制度。
2007-04-27 09:49:36
楊慎:

給沒有廉租房的人，政府建房是一個方案，政府不一定掏錢建房子，用貨幣直接補貼使他們有購房能力也是一種方法，要建廉租房，由他個人買，大小、朝向、區域自己選，建立貨幣直補的廉租房制度要大力發展。用這樣的辦法來解決多數群眾的住房問題，實行住房大眾化的消費政策。這是我講的幾個基本的概念，對不對，請大家參考。
2007-04-27 09:51:08
謝壽光:

楊會長果然是語出驚人，提出了有見地的意見，包括房地産統計數據如何正確的理解。依我看，這的確是往往把平均數掩蓋很多的具體的問題。《房地産藍皮書》也開始越來越成熟的對每個城市，今年我們還另外出一本叫宜居城市的報告，對各個區域的房子作分析，應該説越具體的數據，對每一個消費者或者是決策者越有用。下面請中國房地産估價師協會副會長兼秘書長柴強同志講話。
2007-04-27 09:51:27
柴強:

很高興來參加藍皮書的發佈會。沒有準備，既然坐在這讓我講，還是講幾句。第一，表示祝賀。藍皮書連續四年出版、發佈，實在是不容易。剛才聽了報告，我感覺有這樣幾個特點：一，嚴謹、科學的態度。因為房地産現在每個人都有觀點，當然，也有科學、嚴謹的，更多的是憑感覺自己發表觀點、意見。當然，嚴謹、科學的嚴肅態度是非常好的。
2007-04-27 09:53:03
柴強:

二，權威性。由中國社會科學院一幫專家，行業內的一些專家，我看了一下，包括這些作者都是行業的專家。可能在媒體上大家不知道，媒體上大家知道的幾個人和真正的研究的不完全一樣。所以，業內的話就是比較了解權威性。三，全面、系統。我們還是要以科學、嚴謹的態度做好藍皮書。首先是祝賀。祝賀將來越辦越好，在社會上的影響、引導的作用越來越重要。第二方面我談一下自己的感想。
2007-04-27 09:54:13
柴強:

一，房地産業，還是有非常大的積極的、重要的作用。是我們國家當前，一直未來一段時期的支柱産業，這樣的地位是非常重要的。所以，還要大力的發展房地産業，促進它持續、健康、規範的發展。這樣的主流。我估計中央也是這樣的基本的看法。二，我贊同楊會長剛才講的，包括藍皮書後面的政策建議，市場化的趨向，市場機制在房地産方面發揮基礎性的作用。不能因為有一些問題否定土地使用制度改革，否定過去的住房制度改革，這樣社會化、商品化、市場化方向。
2007-04-27 09:55:08
柴強:

三，從過去的改革也有一些不足的地方。我們在1989年住房制度改革，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，針對過去的傳統的一套做法，使我們國家這幾年住房變成消費的熱點，住宅建設成為新的經濟增長點，房地産業成為支柱産業。以前對住房、社會保障關注的不夠，目前關注住房的保障，我也是非常贊同的。
2007-04-27 09:56:20
柴強:

因為住房和一般的商品不一樣，一般的商品像汽車，買不起就用公共交通解決，或者是其他的一些商品，可有可無的，但是住房是生活必需品，社會上總有一些低收入者，從現在的資本主義國家，收入很高的國家，也有一些低收入者，住房是價格大的商品，所以，總有一些人買不起的。所以，又必須人人享有住房。當然，也要注意區分與人人擁有住房是兩碼事，是人人享有住房。所以，我們國家中低收入者也享受經濟改革的成果，所以，在目前有一定經濟實力的情況下，要更多的關注住房保障。當然，有一個合理的度，目前這方面比較缺乏，所以，要大力。
2007-04-27 09:57:02
柴強:

四，適合我們國家的國情，我們應該走什麼樣的住房建設的模式和住房的消費模式的問題。實際上現在大家都清楚了，大的背景可能還要深入研究，在我們國家突出的問題就是人多地少、人員缺乏。我們住房模式必須要走節能、省地、環保，所以，要適合我們國家國情的住房的建設的模式，我們要談。當然，我們更多的應當採取經濟的杠桿作用進行調節。不宜過多的産業強制性的規定，所以，要採用高的稅收，對大戶型的商品住房，高低價，適當的還有一些限制的措施來引導。
2007-04-27 09:58:09
柴強:

通過真正的有錢人交高的稅、高的地價，這部分反哺到中低收入者的廉租房的建設，這也是解決的一個途徑。不是大家看齊。當然，目前也要倡導住房的消費模式，建設模式相對應的是消費模式。目前住房消費模式，有些是過多的超前消費，這個問題確實存在。剛才我們幾位來的早一點，在貴賓室的幾位領導講，也要倡導這種消費的模式，其中一個是超前。現在的年輕人剛工作，或者是剛結婚就希望有大的房子，這在西方也是不可想像的。當然，誰都想住好房子，但是要按照正常的來買。另外就是追求過大。
2007-04-27 10:00:08
柴強:

高品質、高品位，而不是盲目的追求大面積，當然要有適度的面積，要理性的消費。所以，住房消費模式要引導。我還想談一點，分析經濟的發展階段，特別是消費的模式相對應的。住房消費目前都是要抵押貸款，這是很正常的。當然，我經常講，利率對於消費、對於房價有很大的影響，但是，短期內影響不大，因為我們上調的利率大家反映不大，當然，從歷史長期來看影響非常大。水滴石穿的原理大家知道。
2007-04-27 10:01:13
柴強:

回顧歷史，我們利率最高的水準是將近12%，國家還要進行保值儲蓄。最低的時候將近2%，目前我們還是2%多，所以，從歷史來看，還是在很低的位置，正常的是到5%、6%的位置。當然到一定程度可能爆發，那個時候貸款的利率到什麼地方去，大家可以想像。所以，理性的消費也要考慮到這樣的因素。當然，還有其他的因素，我不多講了。
2007-04-27 10:02:02
柴強:

在房地産領域還存在一些其他的問題。目前我對徵地拆遷也有一點考慮。房地産業的發展，土地可以説是一個原材料，必須有。土地來源我們國家有兩個來源，一個是城市的房屋拆遷，實際上房屋拆遷並不是要拆遷房屋，而是要取得這塊地。農村的土地就是徵地、徵收。所以，《土地管理法》、《物權法》出臺以後，都要保護被拆遷、被徵地的居民、農民的利益，這是非常正確的。
2007-04-27 10:02:43
柴強:

當然，我個人的意見，兩種極端都要房子，一種是沒有合法的徵地拆遷的前提，沒有足夠的補償。當然還有一種漫天要價，無理取鬧。所以，拆遷要足額補償到位，特殊困難的情況要給予充分的考慮。這樣要依法快速地完成徵地拆遷的過程。當然，細節有很多的技術問題，我講的是有一個規律和原則。當然，解決房地産業的發展問題還有其他的，但是，最後還是持續健康規範的發展。我們不能為了一時，包括穩定房價也是這樣，如果不穩定，最後還是行業內的人士吃虧，會有泡沫，在泡沫的過程中大家都是非常快樂，人人都會賺到錢。
2007-04-27 10:03:33
柴強:

但是，泡沫破滅之後，人人都是受害者。非常簡單的道理，這個杯子值10塊錢，你50塊錢買，我賺了40，我很高興，你賣另外一個人他出100元，你也賺了，我從他手裏200元買到，他也很高興，我再賣給你出300元買你也很高興，但是，這個杯子實質就值10塊錢，泡沫的時候大家很快樂，但是大家一醒悟什麼支援這個價格，是真正的收益還是內涵的價值支援，實際上總有一天大家會醒悟的。
2007-04-27 10:04:54
柴強:

所以，包括我們的房價的問題，在一些地方確實高了，脫離了基本的支撐，而且個別的城市住房的價格超過了寫字樓的價格，這在世界上都少見。所以，我問了很多的專家，包括國內、國外的專家，大家沒有想過這個問題，這個問題值得思考。按道理，商業寫字樓、工業、住宅都有一個順序，如果順序顛倒了，兩者肯定有一者是不正常的。謝謝大家！
2007-04-27 10:05:39
謝壽光:

下面有請國土資源部中國土地勘測規劃院地價所鄒曉雲所長講話。
2007-04-27 10:06:25
鄒曉雲:

感謝主辦方提供這個平臺，也感謝新聞媒體記者對房地産的關注。今天討論的重點是聚焦政策，我今天的講話也儘量的靠近主題。我今天想説的一個基本的想法，就是從目前的情況來看，我們的房價很高，我認為很根本的原因就是壟斷造成的。這個壟斷是制度性的壟斷。最近北京市公佈一個數字， 1-2月，商品住宅銷售的成交額是逐年下降的，下降7%。平均價格是逐漸的上升的，上升的幅度是17.3%。這説明一個什麼問題，就是銷售量在下降，但是，價格在不斷的上升。
2007-04-27 10:06:53
鄒曉雲:

北京市2007年3月份可銷售的房屋是78959套，但是，登記銷售的只有8574套。這就是從官方網站上找到的數據。這些數據是非常具有壟斷市場的特徵的。這是一個現象。我們在推進市場建設，加強宏觀調控的同時，我們要關注壟斷的問題，我們經常看電信行業的壟斷，還有銀行、鐵路各方面的壟斷，大家提出了很多的治理的方式，包括銀行最近大家也很關注。房地産這種制度性的壟斷我們應該引起關注。
2007-04-27 10:07:51
鄒曉雲:

我説幾個方面：第一，房地産開發許可制度，這是我們值得反思的問題。大家可能習以為常，房地産開發許可制度是要規範房地産開發市場，或者是提供一個專業的房地産開發隊伍。但是，這種制度已經成為市場壟斷的門檻。具體看一下房地産管理開發企業的辦法有設置很多不同的門檻，比如企業要獲得開發的有哪些專業的要求等等門檻上的東西。這是中央的政策和地方的政策都有這種限制。它會造成什麼後果？目前的情況是這樣的，所有的土地必須經過房地産開發商之後才能進入普通的消費者手上，房地産開發存在一個特許經營的行業。就像煙酒一樣，這是形成壟斷的基本條件。
2007-04-27 10:08:58
鄒曉雲:

我記的在五六年前到一些小縣城去，這些小縣城一般的居民他們都自己購買土地建房子，但是再過幾年過去，現在沒有這樣的情形了，所有的土地都是在開發商手裏，普通的消費者只有從開發商手上拿地。我説這個事，並不是我們攻擊這個制度，我們可以改善、完善這種制度。因為購買土地或者居住權是每一個公民應該具有的權利，我們通過各種方式都有平等的權利獲得土地，但是我們現在買一套房子多麼的困難。
2007-04-27 10:10:22
鄒曉雲:

合作建房已經好幾年的歷史，提出了這個概念，但是目前的情況下仍然沒有鬆動。溫州雖然取得了合作開發的土地，但是，現在在立項的過程中仍然是等待，而且是不知道什麼時候能夠拿到許可。實際從某一個方面來説，限制了每一個人購買土地的權利，這是很不公平的。
2007-04-27 10:11:43
鄒曉雲:

我的建議是我們要逐步的放開闔作建房，而且這種合作建房，在世界上絕大多數發達國家地區都是具有的制度，而且比例是很高的。我們生産房屋，自建房屋是每個人的權利，制度上不能造成門檻或者是歧視性的制度，應該提供公平的環境。第二，土地出讓政策。這是土地使用制度改革或者是房地産使用制度改革的最早的基本的制度，這個制度本身沒有問題，包括出讓土地也沒有問題，問題是現在把土地大部分的出讓給開發商。
2007-04-27 10:12:15
鄒曉雲:

我們在北京作過一個調查，開發商非常愛好擁有大規模的土地，這種大規模的土地帶來的後果是什麼，首先開發商會獲得很多的利潤，這是不用説的，這是一點。二是開發商可以形成區域性的壟斷。在大城市當中大家感覺不是特別的明顯，在一些中等城市是非常明顯的。一個中等城市往往由兩三個開發商控制，在某一個區或者是東邊、西邊就是自己開發。這種壟斷已經完全控制住價格，大家知道，早期建的時候價格很低，逐漸的價格上升，完全是按照自己的意志增加房價。
2007-04-27 10:13:22
鄒曉雲:

另外，在規劃上也是。因為小區的規劃基本都是開發商自己做的。我認為這也是不太好的東西。作為未來的居住人應該有權利參加小區規劃的，當然，從操作上來説，未來的居住者是不可能直接參與的，因此，政府就要參與，但是政府在裏面頂多起到批准、批示的作用，基本控制力是很小的。
2007-04-27 10:14:19
鄒曉雲:

對房地産開發來説，擁有一片大規模的土地之後，完全可以從追求利益的角度來操縱規劃，也是對未來的土地使用者的權利的侵犯。我建議應該把土地出讓變成小塊的，甚至是一棟樓、一棟樓的出讓，有些人説這是很麻煩的，不可操作性。其實我們具有這樣的條件，我們的土地是一級開發的。既然土地已經做熟了，為什麼不切割賣，這樣賣有什麼好處？在整個的市場當中，土地的附屬，出賣的綜地非常多。綜地多了以後，供應的總量相當於市場的商品的部分。出讓的招拍挂是很正常的銷售出去。
2007-04-27 10:15:34
鄒曉雲:

第三，房屋的預售制度。這會造成什麼？造成資金的壟斷。我們大家知道，最早預售房制度，政府的目的是促進房地産開發的啟動發展，但是，現在看來預售制度已經成為了房地産開發商的資金壟斷，最後形成壟斷效率的工具。這個制度現在不能取消，我們建議是要逐步的改善，直到最後變成一種購房的資金保護，作為一種保護賣房者和購房者利益的武器，不僅僅是開發商的武器。
2007-04-27 10:17:50
鄒曉雲:

第四，稅收制度。稅收有很多，但是，現在未來做的物業制度，物業稅或者是不動産稅，其中一塊要引起重視。我們應該把開發商持有的土地和持有的房屋、沒有賣的房屋作為和普通消費者持有的房屋同等看待。為什麼這樣説？房地産開發商取得了土地，是擁有完全産權的，建造房屋也是完全産權的，賣給我們以後也是獲得完全産權，産權這些東西是平等的，在稅收上面也是平等的。
2007-04-27 10:19:03
鄒曉雲:

有一個什麼好處？就是開發商持有期間所交納的稅收會相對的增加，這樣增加開發商的土地房屋的持有成本，避免開發商囤積土地或者是有房不賣的情形。當然，這也是一個公平的基本原則。所以，這些政策方面的東西，我們應該要重新進行反思，我們的側重的目標是什麼，限制的目標是什麼，現在的效率是什麼，應該進行重新的評價和修訂。早期發生的作用到現在還存在不存在，這是我們應該引起思考的。我講的完全是個人的觀點，供參考。謝謝！
2007-04-27 10:21:09
謝壽光:

鄒所長提供了一個看待房地産政策非常好的視角，是很新的，和楊會長講的一樣，堅持市場化方向，是從不同的層面來談的。下面請北京市國土資源局研究室孫惠林主任講話。
2007-04-27 10:22:32
孫惠林:

各位領導、各位專家、新聞界的朋友們，你們好。今天我非常高興，因為能夠到這個會議來聽到許多專家的真知灼見，而且對我今後的工作中開拓思路、提升理論水準，受益也是匪淺的。在這幾年的工作中，作為北京市國土資源局也做了好多工作，在房地産這塊確實我們也下了很大的力氣，所以今天我借這個會談三點個人的想法，或者説是我個人在工作中的體會。
2007-04-27 10:23:26
孫惠林:

第一，剛才楊會長講的我深有體會，在房地産市場上，政府的主導作用應該是在哪？這個準確定位，這幾年一直是在摸索。像我這麼大歲數，我快60歲了，我們都知道，我們年輕的時候，要結婚要房子不是找市場，找單位、找領導，也就是説那會兒是國家包起來的。住房制度改革以後，結婚不找領導，是找市場，有錢就買，沒錢就租或者借。我也當過領導，當時一把手領導特難受是底下職工結婚找我要房子，那時最難受。
2007-04-27 10:24:13
孫惠林:

但是現在住房制度改革以後走向另一個極端，全部找市場。全部找市場以後又過度到一些社會的收入是不平等的，有收入高，也有收入低，也有收入特別低的，這些人住房怎麼説？人人擁有住房和人人享有住房是不是一個概念？我記得那時有一個錯誤的口號，人人都要有産權房，變相的提法，結果造成了消費的誤導，千軍萬馬都擁在一級市場，房地産新增商品房市場，全都買新建商品房。
2007-04-27 10:26:44
孫惠林:

所以政府的定位實際上是在主導作用，在房地産市場中到底應該起哪個作用，始終在探索，當然現在越來越明晰。通過這幾年的工作，政府在房地産中的定位有從四個方面：
2007-04-27 10:28:19
孫惠林:

一，政府應該切切實實的做好社會保障性住房，這是我們現在講的經濟適用房和廉租房。這裡我要糾正新聞屆同志們有些記者的錯誤報道，兩限普通商品房不是社會保障性住房，要把兩限商品房，錢交的再多也是普通商品房，只能算是政策性房，但是不是社會保障性房，這個觀點要扭轉過來。
2007-04-27 10:29:02
孫惠林:

社會保障性住房就是咱們現在講的經濟適用房和廉租房，政府在這一塊是要全力以赴的下很大決心，甚至要付出代價的，要保障這部分房子的供應，所以北京是今年提出來530，300萬的普通住宅，200萬經濟適用房，30萬廉租房，這30萬廉租房20萬新建，還有10萬回購。社會保障住房是200+30，那是社會保障性住房，兩限房是要投放市場，我們要摸一摸，我們投放兩限房以後對市場是否會發生變化。
2007-04-27 10:30:01
孫惠林:

因為兩限房推出以後是否把房價拉下來，我們也不知道，但是我們想推出來試一試。據我們所了解，昨天好多新聞界同事去了，我們局二樓，西三旗那塊地，第一塊房招標，昨天開標，在這之前我們也做了一些調查，西三旗附近有一個公司，我不説是哪個公司，那個房子賣到9800元，後來我聽旁邊一個同志跟我説，我們那塊降價了，9800賣不動，賣到5200，因為這次在西三旗最高限價6300，把旁邊賣高價的頂住了，且不説房價的結構，精裝修還是毛坯房、粗裝房先不説，房價的差別，從這個跡象可以看出，我們啊也想看，投放的2000商品房能不能穩定房價，起到的什麼作用，這是政府要做的第一個工作。
2007-04-27 10:31:01
孫惠林:

二，政府要做的一個主導作用是對於市場需求的疏導或者是引導，為什麼這麼？市場是供需兩方面。這些年我們一直加大在供上下工夫，但是需求強勁是我們不能不看到的現實。北京市去年新建商品房35%是外地人購買的，從北京市建委的網站可以看到，100套房子中35套是外地人買的，剩下的65套是本地人買的。金融貸款能夠限制他們不買房嗎？根據我們內部掌握的資訊，真正北京市現在買新建商品房將近40%都是一次性付款，尤其外地人。所以金融調控對他的作用並不是很大。
2007-04-27 10:33:19
孫惠林:

這個事情，需求非常強勁的情況下，我們強調供給，這是一個方面，當然應該我們做的。但是更應該做的是需求怎麼做。就像剛才領導講的，我參加工作一直到28歲結婚，找領導要房，領導給了我一間，説實在沒什麼房子，給你一個12平米的房子，過了兩年換一個筒子落樓16平米，再過幾年，一直到78年恢復高考上大學，大學畢業以後第二年也就是84年單位才調個小兩居室。
2007-04-27 10:34:33
孫惠林:

我們這一代人從住房的需求來説逐步的往上過度，可能現在這種需求強勁的旺盛，一步到位，超前消費也好，叫什麼也好，包括一些年輕人大學一畢業，前一階段我們到清華大學調查周圍租房售房時，剛剛來上大學的學生，家裏把在家裏的家産、房子賣了，到清華大學附近買房子。一步就要到位。我個人的看法，住房應該在這方面進行宣傳，不同層次的消費理念應該有所調整，我從前年就曾經提出來，宜租者租，易購者購。這個政府應該進行積極的疏導。
2007-04-27 10:35:33
孫惠林:

三，住房結構的調整。這是政府應該做的。我們都知道，中國原來説是地大物博，現在看起來中國的土地資源相當貧瘠，北京16400平方公里，實際平原佔39%，這39%刨掉綠化帶可利用率非常少，現在按照城市總體規劃，國務院批復2020年到1800萬，可是到去年年底以後達到1581萬，人口的增長對住房的是需要的。同時住房的需求都要住100平米以上的大戶型要多少平？可能在座的同事也去過，我去過日本，比如香港，他們也是土地資源貧乏，我去日本第一印像是，到了人家去以後，他們比我們家的地方還小。
2007-04-27 10:36:49
孫惠林:

日本人土地資源的貧瘠造成特別小的居住空間，所以他們資源的缺乏，他們住房結構上有調整。我們過去前幾年在住房結構上確實有錯誤，大量的推行的都是130、140、150平米的大面積，那是不對的。所以這次建設部提出住房結構的調整，我覺得是非常好的，這是對於節約資源、能源的一個最大的好處。而且也適應現在人口資源環境的相互融洽的問題。
2007-04-27 10:38:31
孫惠林:

四，政府應該對房地産市場的完善健全，這是它應該做的。房地産市場，一般都關心一級市場。新增商品房，也就是買新房子的市場。但是房地産還有二級市場，賣舊房的市場，就是存量房市場。第三級是租賃方市場。從北京市場來説，一級市場火爆，千軍萬馬都擁上去。二級市場，北京具有特殊性，所以二級市場比上海、其他城市，每天的成交量差好幾倍，當然有一些客觀原因，北京市好些軍隊大院、國家大院，大院的房子賣了以後，不太喜歡別人再搬進來，所以再上市存在這麼一個門檻的，但是北京二級房市場部開放或者説比較薄弱，雖然這兩年有所好轉，但這實際上是一個問題。
2007-04-27 10:39:22
孫惠林:

三是租賃市場，在北京基本管理是特別薄弱的地方，全是黑仲介，或者自己找人租的，沒有形成一個完善的，特別健全的，大家挺放心的，到市場可以找到租房子的。我覺得政府應該在房地産這三級市場上完善、兼健全上下工夫。當然我講的不一定對。第二個想法，剛才楊會長也講了，統計指標體系的問題。
2007-04-27 10:41:24
孫惠林:

不好意思，我從2004年當我們局的綜合處處長兼管計劃統計。我看了他們報的計劃統計報表以後，我當時腦子都大，我仔細看了以後發現統計的數，因為我每個季度要做形式分析，我發現用他們的數特別不好用，為什麼不好用？仔細的琢磨了好幾天，最後發現，我們現在使用的這種統計指標體系都是計劃經濟時代建立出來的一套東西，所以有些數據按照計劃經濟統計不需要要，但是現在是市場經濟。市場經濟以後有些指標體系對不上，我想要的還要重新調查一下，所以我們這幾年，從我們局來説，通過建立月報制度，而且建立相當多的市場需要的統計數據。
2007-04-27 10:42:55
孫惠林:

但是整個來説，房地産市場的數據統計，不知道在座新聞界的記者是否有體會，舉幾個例子來説就感覺到有什麼差別的地方了。比如説，房價的事，前兩天報紙上説，廣州市長一句話房價降低，沒兩天，國家統計局講廣州市的可比房價，3月份上漲8.6%，這是報紙上登的。這兩個統計數據有沒有毛病？都沒有毛病。因為廣州國土房管局公佈的數據是當期供應的商品房的均價，可是國家統計局出的數是在同期、同質可比的一種價格，哪個更科學？我這幾年一直跟建委開會，我特別反對當期住房均價，因為這個太好算了。
2007-04-27 10:47:08
孫惠林:

也就是3月份新供應的商品住宅都是遠郊區，中心區的高檔房不供應，這個數加上一除，跟上個月一比馬上價格降低。什麼叫同質可比？比如在東單地區，東單地區的房産請房地産評估師，根據現在各方面的條件，重新評估在3月份的指標是什麼，在去年3月份評估時的指標是多少，馬上可以顯示出它的價格，這是真實的。但是現在我們並沒有明確房價哪個數據，這是一個想法。第二，房價這塊，均價這個概念，北京市16410平方公里，北京市中心的房子和延慶、平谷的房子能不能加上除2，這個概念不對。因為設計空間佈局的影響，或者二房主、三房主，它的房屋什麼樣。
2007-04-27 10:48:36
孫惠林:

還有一個房屋的結構也不一樣，磚混還是高層，還是別墅型、大戶型。所以這裡科學性很強，但是我不知道大家是否注意，我挺注意，今年1月份開始北京市公佈房價的時候是分三個數，第一是高檔商品住宅的房價同質可比上漲多少；第二普通商品住宅房價是漲多少；第三經濟適用房的房價漲多少。大家知道，回龍觀的經濟房價是2600元。你要加1萬除2就成6000多，這個價格別説專家不好解決，就是對想買房子的人也不好買。
2007-04-27 10:50:09
孫惠林:

我們關心的是想買這個地段，我想買這個結構的房子，這個房價在這幾個月的上漲趨勢或者漲幅，這樣我好判斷，我要的是這個東西。在現在的統計指標體系裏面恰恰不能反映這個問題，不信你們去翻翻，這個東西很難做的。在市場上賣的商品房有毛坯房、有粗裝修，有精裝修，現在都用一個價是非常不科學的。精裝修的價格，每平方米加多少錢沒譜，甚至連家用電器也配上了。
2007-04-27 10:51:31
孫惠林:

所以具體的怎麼把房價定在哪個位置、哪個點上很值得研究。所以在房價問題上，我們一般不敢輕易用數據來説明，我總覺得這個數字的差別很大。另外一個例子涉及到土地管理部門。去年中國房地産報的記者談過，中國房地産報專門等過，在土地供應上，它有很多的時點不同、內涵不同，時點、內涵，包括它的一些具體的涵蓋的例子不一樣，大家非常關心的是我們土地市場，我們局二樓的土地市場，很多記者經常去，包括我們房地産儲備中心的房，我們現在一用數，有些記者用錯。
2007-04-27 10:52:31
孫惠林:

為什麼用錯？我們現在公佈的三種供應土地的量的概念是三個時點，第一個時點，土地中心準備推出的點在網上公佈，這是準備推出去，還沒找到主，就像商品沒有找到買主。我打算推出多少塊地，多少平方米，無所謂。第二個成交量，像昨天西三旗，招標出來結果，這是成交。推出去後成交有一個月左右的時間差，成交以後到辦理手續又有一個月，這之間都有變數，推出19塊可能賣17塊，這次成交三塊可能辦手續時就兩塊，都有變數。我們一般對外公佈的數據，辦理完用地手續指簽定合同，成交量指簽訂成交確認書的。所以在統計，現在我們國家誰都在用，誰都可以用各種時點往外説，但是數據太多以後，大家就亂套了。
2007-04-27 10:55:07
孫惠林:

住宅，前幾年看到的都是規劃建築面積，從今年還是從去年下半年開始，建委的網上出現套的概念。其實對於住宅來説，剛才楊部長一直講套，非常好。為什麼住宅是套？一套可能是500平米一個別墅，一套可能是50平米的幾居室。為什麼用套科學？因為要看北京市常住人口15810萬，有多少戶，除一下這個戶，北京市每人平均戶，一戶平均2.3人，如果賣出一戶，可以安置2.3人，如果當期有多少套房子賣出去按照有多少人可以算出來，但是按照規劃建築面積算不出來，每人平均20、30平米沒法算。
2007-04-27 10:55:48
孫惠林:

所以實際統計指標體系來説我們現在非常不完善，我遇到的各種各樣的問題特別多。因為具體確定時點、內涵，我為什麼今天多講了，因為我知道在座好多新聞界的朋友你們非常關注這個東西，我們也希望你們來關注，但是我們也特別希望你們引用一些數據、關注這個的時候，真正的琢磨一下，他們出的這個數到底是什麼含義，你們研究透以後，我們老一代的新聞報道記者裏面，專門一項的記者，他就因為這種寫作的琢磨成為這一行業的專家，我們在這方面需要記者同志們深入研究以後也成為這方面的專家，也能夠給政府出一些更好的點子和主意。
2007-04-27 10:56:15
孫惠林:

我們在研究中，因為土地部門對房地産的關注有兩個問題，第一房價漲是不是供應少了。第二房價漲是不是地價漲了。我們研究來以後，我們突然發現，房屋有一個建築能力的問題，住房還有一個建築能力問題，這個有人研究過嗎？其實你們可以查一下，北京市每年的住宅開戶工是3000萬，北京市每年銷售也是3000萬，竣工3000萬。等於三個3000萬，這個住宅和銷售的3000萬是不是北京市整個住宅能力的頂點，還是有很大的空間？因為這個對分家有很大的影響。
2007-04-27 10:56:52
孫惠林:

據我所知，現在的3000萬的竣工能力相當於8年以前的5倍，作為一個城市，在經濟發展中，在住宅的建設方面是不是應該也有一個頂點或者極限？因為大家都知道，北京市現在不讓採沙，北京市的建築市場沙子一下漲了十幾倍，現在都是從河北廊坊周圍往這拉沙子，住房的能力如果無限制加大，會造成建材價格上漲，實際上對整個成本是增加的，對房價是有影響的。而且建設能力的這三個3000萬，這個特別值得探討。
2007-04-27 10:57:28
孫惠林:

在座的記者們非常年輕，後生可畏，希望你們利用你們接觸面廣、多方面了解情況的時候，多學習、鑽研、琢磨一些這方面的東西，通過這種鑽研、分析、研究，可能你們提出的意見比我們圈裏人講的還好，不至於出一些大笑話。謝謝。
2007-04-27 10:58:00
謝壽光:

孫主任説了很多的題目，不僅僅是對媒體，更多的是給我們的政府和研究者出了很多的，有的是非常具有操作性的。聽完以後，《房地産藍皮書》在明年對一些概念就要更加進一步清晰了。前面都講了很多房地産的金融問題，今天這次會議請到了社科院金融所的副所長，著名的金融學家王國剛教授，剛才接待外賓所以來晚了，我們有請他。看我們金融專家怎麼看待房地産的問題？大家歡迎。
2007-04-27 10:58:29
王國剛:

謝謝有個機會跟大家交流。事實上我想講的問題已經沒有太多關於金融，因為金融總是和現實經濟結合一塊，現實經濟控制好，金融問題問題無從談起。首先，住宅的商品化改革取向不能動搖。這句話什麼意思？這幾年在討論過程中隱隱約約就有這樣一個意向，好象應該鋻於現在商品住宅價格，一個是過高，第二個走高的幅度過快，有人提出要進行自建房、單位建房等，要加大這個力度。
2007-04-27 11:00:26
王國剛:

又有人明確提出來，應當按自建房、單位建房佔到整個住宅供給量的70%-80%，留下的20%左右的空間給商品住宅。如果是這樣一種的狀況，實際上意味著中國1999年到2001年的公房改革失敗，往回走。如果這樣一種狀況能夠成立，也就意味著中國住宅商品化的進程，在這個過程中要停止。所以，我提出這個問題，住宅商品化的取向不能動搖。
2007-04-27 11:01:34
王國剛:

不能因為眼下商品住宅市場上有這樣或者那樣的問題，就認為我們發展商品住宅市場搞錯了，現在所存在的問題，我們認為它應該是發展中的問題，是發展不足的問題，而不是發展市場所形成的問題。大家只要看一看市場經濟國家的情況都明白，像住宅是一個商品化的市場。我曾經在一有一個場合説過，會提出這樣一種看法的人也許是忘掉，或者也許就沒經過，當時在1999年公房改革之前，那個歷程。
2007-04-27 11:02:46
王國剛:

大家想想那個時候的情況，為什麼我們要進行住房的商品化。提了很多很多的理由，這些理由今天似乎都已經被人們淡忘，都好象不存在了。比如單位建房當中，且不講手續辦多麻煩，單位建房當中以權謀私的事少嗎？腐敗的事少嗎？各單位為了分房，職工打破頭，這種事少嗎？職工的住宅面積增長的幅度是什麼狀態？大家居住的情況又是什麼狀態？收的可憐的租金連房子維修費都不夠，等等的事情，從這樣的但是調到那個單位，從這個地區調到那個地區，大家都可以把歷史翻一下，沒有必要在這個時候，我們曾經提出住房商品化改革的東西都忘了，沒有必要讓我們再回歸過去。
2007-04-27 11:04:19
王國剛:

所以這一點我想強調，當然如果講的話，裏面的事多了，裏面多少矛盾，出了多少事，大家都可以去查。另一方面，大家也可以看到，我們的城鎮化建設，尤其是一些大中城市的面貌改善，實際上跟商品住宅市場的發展是直接相關的，如果假定都是各單位建房，各種配套設施怎麼上呢。當時多少的單位建了房以後，這個設施上不去，那個設施上不去，拖了多少時間。
2007-04-27 11:05:11
王國剛:

現在城市政府在進行這樣的城鎮化過程中，各種配套設施上去，相當一部分資金來自商品住宅的土地銷售，一旦回到那時候這些恐怕沒有了，所以要把這個過程好好的回想，而不是簡單的提出單位建房、個人集資建房佔到70%、80%，不是這樣的。
2007-04-27 11:05:45
王國剛:

第二，關於經濟適用房。大家都在講，要加大經濟適用房建設比重等等，對於這個我想可以做更深入的討論，因為有一個市場選擇問題，我要講的是經濟適用房該怎麼樣用政策予以管理。現在經濟適用房絕大部分仍然是銷售，並且定的是中低收入。在中國很有意思，我們老喜歡把“中”擺的到處都是，一講商品住宅是供中高收入階層，或者經濟適用房是中低收入，這個“中”究竟該擱在上面還是下面，擱在高還是低的範疇，你們能説清嗎？什麼叫中等收入？舉個例子，比如大家知道今年到3月份年收入12萬元的都應該去申報納稅。
2007-04-27 11:06:39
王國剛:

年收入12萬元，你們覺得是高收入還是中收入範疇？如果做一個假定，説在高收入範疇，你知道不吃不喝，12萬十年下來120萬能買賣多少房嗎？他屬於高還是中呢？能説清楚嗎？這個收入應該算什麼收入呢？我們好些人在算這個東西是用工資表收入來計算，如果用工資表收入來計算給大家一個數，你們自己去查。去年一年全國城鄉居民新增儲蓄存款23000億，且不講進了股市、買了基金，你們去查一下，全國城鎮職工2006年工資總額是多少，遠低於這個數，不吃不喝都漲不了這麼多錢，那收入算什麼？所以在這裡面，算的名堂太多。
2007-04-27 11:08:28
王國剛:

在有如此多的名堂算的條件下，怎麼算經濟適用房的中低收入階層，能算的清嗎？恐怕算不清。算不清，當然誰又可以買，這是很簡單的事，因為經濟適用房和商品住宅的差價太大，我曾經舉過例，如果3000塊錢一平米的經濟適用房，假定一套的面積是100平米，為了計算簡單，是30萬，如果商品住宅60進入70塊錢一平米，意味著佔了便宜，如果排隊或者走各種關係，花一個星期，30萬，誰的工資有這麼高。
2007-04-27 11:11:36
王國剛:

照這樣的一個口徑去供給經濟適用房，經濟適用房邊際沒譜，誰都要。政府又怎麼能夠支援的住，因為經濟適用房的土地是劃撥的，基本是無價的，又怎麼能夠有足夠的資金給經濟適用房的住宅做各種的商業、文化、醫療、綠化等等的配套呢？沒錢。因此，我們覺得經濟適用房與其對身份進行界定，不如對使用的標準進行界定。這種標準大致上可以有三方面：第一，經濟適用房只租不賣。
2007-04-27 11:12:25
王國剛:

每套的建築面積可以有所限制，比如説按照90平米的多少折，六折、七折。租的時候是有條件的，不是沒條件，比如説可以按照經濟適用房的造價也可以按照市場的參考價交20%的定金，因為原來買的話首付也是20%，定金是什麼意思，租的時候錢在這兒，等到離開不租把本金還給你。在租的過程中，比如在經濟適用房使用，不能買小車，有錢買小車幹嗎租經濟適用房，不能買一定標準以上的，這種的家庭用品，給你某種限制，因為沒錢才租，可以在租金給你補貼，但是不能買高檔的東西。在這個過程中，比如你不能在外面有一套商品住宅，除非你準備搬家了，給你一個時間段，比如半年，在半年裏你外面的商品住宅買了你再搬家。
2007-04-27 11:12:41
王國剛:

給你一些限制，在這樣一些限制條件下，不管你是什麼收入的，你在這個地方住只能是這樣，必須受約束。這樣下來，我相信經濟適用房的需求量比我們現在估計的大大調整，這是不一樣的。因此，得換個思路來考慮，否則經濟適用房沒譜，這樣下去人人都要，因為眼看著憑空得了一塊便宜。這是我想講的第二個問題，當然細講很多，時間關係不講了。
2007-04-27 11:13:31
王國剛:

第三，關於廉租房。廉租房當然是給低收入乃至於社會保障的人群，現在在這部分人需要劃邊界，不能沒完沒了。為什麼需要劃邊界？因為這部分實際上是用財政支援的，我這個城市的財政只能支援我這個城市的人口，如果沒完沒了，像現在有一些人提出，這塊應該擴展到農民工，下面事情就開始麻煩了。因此，必須有邊界。比如説應該以這個城市固定人口，因為現在的戶籍制度還起點作用，這裡面享受社會保障，然後對他進行分配。這些人隨著時間推移有三個情況會變化，有些人的隨著時間的推移故去了，對象故去了，廉租房的供給也不需要了，第二有些家庭收入提高了，也就脫離了這樣的群體，往上走；第三，有些人到外地去工作，搬家了。這一塊就會逐漸的以擴張的態勢逐漸的收斂。
2007-04-27 11:14:01
王國剛:

這裡面需要大家關注一個事，現在討論房價的很多人都關注，一個城市，不管什麼城市，有沒有人口邊界，如果有人口邊界，這個人口邊界的保障機制是什麼？過去我們用的是戶籍制度，隨著市場經濟的推進，戶籍制度在這方面能起的作用越來越小了，它應該是什麼？像北京這樣一個城市，人口應該無限制的擴展嗎？你能夠認為它在未來十年、二十年、五十年人口能夠增加到5000萬、8000萬、1個億嗎，能讓更多人住在北京嗎？如果不是這樣，北京應該建立什麼樣的人口邊界自然機制，這恐怕是需要認真考慮的問題。不能夠無限制的往下走。你的收入達不到在北京的消費水準，外地人員就不應該進入北京，應該進入下一個城市的城市。
2007-04-27 11:15:03
王國剛:

如果那個城市也不能達到，應該進入再下一個城市，城市本身是多層次，大家怎麼能往有限的幾個大型城市集中呢？這個大型城市必須把所有的東西保障，所有的人往這兒集中？這恐怕是不現實的，也是不客觀的。所以從這樣的一個角度出發，應該考慮對不同層次的人群，運用政策進行不同的界定來保障這樣一個市場的健康發展、有序發展，這裡面好些事情不是用道德所能解釋的，如果經濟問題都用道德進行解釋就不需要經濟學了，經濟學不需要研究了，大家都去研究道德學。那是一種客觀的過程，所以我覺得在這個過程中，需要去劃分一些政策。
2007-04-27 11:16:00
王國剛:

有些人説這些房子都是農民工建的，他們為什麼不能蓋房，早些年政治經濟學家講資本家剝削工人，工人穿不上衣服，建房子工人住不上房子等等，把這個東西搬出來，實際上這講的是極不符合市場經濟的。如果説都是這樣的話，紡織廠的工人所織的布都他穿，農民種的糧食農民吃，蓋房的人蓋的房子他住，這個社會上的人口沒有一個人能活著。為什麼？種糧的人不織布就不穿衣服，蓋房的人有房沒糧吃。在社會分工如此複雜的東西，帶情緒化的東西來表述恐怕不合適，一定是在交易過程。
2007-04-27 11:16:35
王國剛:

既然是交易就要符合經濟學最一般的規律，要符合市場經濟的最一般的道德。不是那種情緒化，甚至拿道德討論問題，好比如現在還有人在講這句話，講那些無房戶要買房，這個詞本身出來我就沒搞明白什麼叫無房戶？是指沒有私人産權的房還是指沒有房子住，住在露天。
2007-04-27 11:17:08
王國剛:

至少到今天為止，我沒有看到，不知道你們是否看到，有哪一戶人家在露天住，不要多，哪怕三天，然後他去買房子。如果住三個月、三年，你們更可以説了，也有人説買房擁有私人産權的房是中華民族的傳統習慣，這個傳統從哪來我也不知道，我所知道的，至少從我懂事開始，我所住的房就是單位分配的，使用權的房。一直到1999年公房改革以後才開始，像我們這些在單位工作買了公房才有私人産權的房。
2007-04-27 11:17:30
王國剛:

這個詞不知道從哪開始，有人説從封建社會開始。我問一下幾千年前，帝王將相住的是誰的房？是私人産權的房嗎？如果是這樣，大家有功夫到恭親王府走一下，王府的主人變更了多少代，那些主人變更是因為把房産賣了嗎？那不就是因為宰相出問題了，政治上不忠於皇上，所以皇上把他宰了或者是貶了，這個房子著急的收回來再分配給另一家，什麼時候是私人産權，如果是私人産權，這個人被殺了房産不能充公，連在宰相都如此，再講皇帝，如果皇帝死了産權歸他嗎，如果是私人産權歸他，但是另外一個皇帝接管了，王朝和平民是如此嗎？連這種帝王將相不如此的話，百姓還需要多説嗎？所以在這個過程中講這些東西我覺得沒有意義，就是一種情緒化的東西，不是那麼客觀的，所以這個事情要客觀的去看。
2007-04-27 11:19:43
王國剛:

實際上在這個過程中，不管對於廉租房還是經濟適用市場經濟的規則去理性的思考。為什麼？因為現在我們所面臨的一個嚴重的問題是供給遠遠不能滿足需求。在這樣的供給遠遠不能滿足需求的條件下，我們對供給説了很多東西，似乎得把它打壓下去的話，甚至政策方面也表現出這種傾向，我覺得很不應該。
2007-04-27 11:20:25
王國剛:

很多人到今天為止，因為改革開放這麼多年，到明年有30年在1998年以後形成的買方市場，大家大概經歷了八九年的買方市場的思維，在很多方面都已經有了買方的權利，用這樣一套思維現在去考慮賣方市場的狀況，也就是供不應求的狀況，然後提出很多問題，實際上對於商品住宅市場，我建議大家多用供不應求、賣方市場的思路去看，如何解決這樣一種狀況。
2007-04-27 11:21:01
王國剛:

現在大家提了很多問題，在早些年賣方市場誰都不提，因為那個時候是賣方市場，那時候短缺的厲害，大家都沒提，現在之所以集中的提是因為大部分商品是買方的，所以老在主張買方的權利。所以情況不是如此，既然不是如此要針對那個時候考慮事情，因此如果有興趣很多事可以回到80年代甚至90年代市場的很多事去考慮，那個時候囤積冰箱，倒冰箱、彩電的，有誰在那個地方講那麼多，只要短缺一定出事，今天還有人道倒冰箱彩電嗎。今天很多東西，在過剩條件下也分檔次，比如一個鑽石可以賣10萬，你能説鑽石對我很有用，價格太高，只應該賣30塊，沒道理。有都是這種事。
2007-04-27 11:22:03
王國剛:

最後講一下住宅裏面金融的事，這裡的事牽扯方方面面，在中國現在住宅裏面金融最重要的有三件：第一是關於按揭貸款。按揭貸款在發達國家，按揭貸款是銀行的主要資産，我記得我曾經説過這個事，全美商業銀行，房地産貸款的數額是它工商企業貸款的2.7倍，這2.7倍的房地産貸款裏面95%以上是按揭貸款，還有4%多一點是裝修貸款，沒有給開發商，這是人家幾十年走下來的一個必然結果。
2007-04-27 11:22:27
王國剛:

可是我們現在，在發展這樣一個最優良的部分，我們覺得太多，要打下去。這對整個銀行資産結構，防範銀行風險等等極為不利，在這樣的政策條件，由於需求過於旺盛，人們全額購買的比重在快速上升。這對於我們來講，究竟對銀行有好處還是對誰有好處？中國的這些銀行今後究竟在資産方面怎麼發展，業務方面怎麼發展都是值得大家認真去思考的問題。不要單方面的只是講商品住宅怎麼樣，甚至用更大的概念叫房地産，不要只是講它，恨不得讓銀行和這些東西都有一個轉變。
2007-04-27 11:22:56
王國剛:

所以這裡面一定得考慮到周邊的關係，這是我想講的一個，中國應該大力發展按揭貸款，必須把市場做大。購房不能簡單的以你的收入去計算。有人在講，前不久有人講國外的房價只等於一個家庭收入的1.5-3倍之間，我不知道這個數字從哪來。我所知道的是1988年聯合國人居中心的數字，這個倍數在亞洲地區為11.3倍，我們處於亞洲，不處於美國，我們該用什麼數據呢？發達國家是5.8倍。
2007-04-27 11:24:28
王國剛:

第二個我所知道的，剛才講全美商業銀行的資産當中貸款類，房地産貸款遠高於工商企業貸款，我們是工商貸款是房地産，我們的房地産貸款包括開發貸款，6倍，我們是倒過來，人家是什麼。如果説做一個假定，住宅價格只是一個家庭年收入的1.5倍或者3倍，可以告訴大家一個最簡單的事，美國的房地産貸款壓根就不存在，因為都還掉了，太簡單了，要這麼大數字幹什麼。
2007-04-27 11:25:26
王國剛:

緊接著這裡面有另一個概念，這也是媒體經常講的叫房奴。如果大家繼續喜歡用房奴這個概念我可以講兩個最簡單的，所有企業從銀行貸款都可以叫貸奴，這句話反過來，大家都不該向銀行貸款你就不奴了。好象這都是強迫，又想得到貸款又不想還款，這樣就不奴了嗎？這是哪的理論，這個詞，説句實在話非常貶義的，可以告訴大家不要貸款，這沒問題，我們不用發展這一套體系。有了貸款就是奴，乾脆我們也不放，我們不當主人，你也別當奴隸。有什麼意思？能夠在這裡解決什麼問題呢？什麼問題也解決不了，把情緒提升上來了。
2007-04-27 11:26:34
王國剛:

關於金融方面第二件事，關於開發商的資金來源問題，應該迅速改變它的結構。什麼叫迅速改變它的結構？開發商使用的應該是中長期資金，任何一個樓盤的建設都不是在一年所能完成的，從獲得土地開始，用銀行貸款對開發商是極為不合適的。所以應該改變它的結構，從這一點上應該發展，開發商應該發債，以公司證券、房地産資金、資産證券化、股權投資、發股上市等等改變開發商的資金來源結構。
2007-04-27 11:27:08
王國剛:

實際上中國現在的條件，由於政策原因對開發商已經保護不少了，我們曾經做過一個假設，假設中國的這些開發商在現有的條件下，他們的資金是這樣一種主要來源於銀行的結構，把這樣一個狀況擱到歐美國家去會是什麼狀態？跟大家講句明白話，絕對不像有些人講的由於開發商房子賣不出去就會形成不良資産，目前總格局肯定不是這樣。而是反過來，開發商還不了貸款銀行直接接過來，因為是銀行的抵押品，是我的，如果沒建好樓盤再投錢把它建好，如果建的差不多，銀行把它賣出去，銀行獲得的收益遠高於利潤。
2007-04-27 11:27:41
王國剛:

我們現在是不收樓盤，沒辦法，這個對開發商來講是莫大的打擊，因此要趕緊轉變這個狀況，應該採用市場的資金而不是銀行的資金。由此來改變另一個狀態，我們現在能夠可持續發展的開發商比重不高，相當高的比重是開一個樓盤下一步怎麼辦。所以開發商的可持續發展是我們現在需要認真研究的問題。只有把這個問題解決了，我們才能夠進一步討論剛才孫主任提出的，究竟我們的建築能力有多強。不然這個樓盤建完了，發現下一個樓盤沒有他就歇了，哪天再出來做不知道。在這個過程中，變化非常多，經驗各方面也不足，所以要解決這個問題，只有長期性的資金才有長期性的安排。這個事需要我們認真的考慮。這是開發商的資金要認真解決。
2007-04-27 11:28:17
王國剛:

第三個需要認真解決的是，預售房的資金不足，預售房原來把錢直接交給開發商，後來出了一大堆的事，出了事以後，有些部門停止預售房，停止預售房這條路肯定是錯的。實際上這裡真正出的問題不在於預售房本身，而在於預售房的錢應該交給誰。在西方國家這些錢交給第三者，不是直接交給開發商，由第三者代表購買者的利益，監督開發商的各種情形，是這樣的制度規範化。因此，要把這個東西做一個調整，否則的話購買者由於人群分散，沒有足夠的力量來監督開發商，錢一交完舉手投降了，如果開發商不履約就是無數的官司，這對於社會穩定和市場發展沒有好處。所以從金融來講，眼下這三個問題需要政策面花比較大的精力去研究解決，從而促進這個市場健康規範發展。

謝謝！
2007-04-27 11:28:55
謝壽光:

感謝王國剛所長做的精彩發言，從理性化的角度對房地産涉及的方方面面，思路非常清晰，我相信給我們新聞界朋友提供了很多的新聞選題和素材。最後有請《房地産藍皮書》的主編，社科院城市發展和環境中心的牛鳳瑞主任講話。
2007-04-27 11:29:22
牛鳳瑞:

剛才國剛先生談到“房奴”的問題，我想補充一下，要想不當“房奴”的話，辦法非常簡單，把現在的賣掉，立刻成為百萬富翁。
2007-04-27 11:29:49
牛鳳瑞:

下面我談兩個對我國房地産政策的思考。住房關係民生。我國房價2005、2006連續兩年大幅度上升導致政府高度關注和一系列政策出臺，各界對此也爭論激烈。如何看待房價上漲，採取何種政策措施加以應對，事關科學發展、和諧發展和可持續發展全局。
2007-04-27 11:30:17
牛鳳瑞:

一、理性看待房價上漲

房價上升的背後是複雜的經濟利益關係、社會分配關係，是政治體制、文化傳統變數，受到國情、市情和發展階段嚴重制約。嚴格意義上的房價增幅應是同一區位、同一品質、同一科技含量的房屋銷售價格的上下年份之間的比較。目前我們通常所説的房價增幅是當年平均房屋售價（銷售收入/銷售面積）與上年同期之比。“房價增幅過快”是一種判斷，是以上年房價基本合理為假設前提的。上年房價較低，則同等房價增量升幅較大，反之亦然。例如，平均房價比去年都是增加400元/㎡，在北京房價增幅為5％左右，而距永定門50公里的固安縣城房價增幅則達20％以上。
2007-04-27 11:34:29
牛鳳瑞:

當年良好區位的高品質大盤較多投放市場，則平均房價會有較大幅度上升；若遠郊的大盤集中上市，又會拉低平均房價。市場形成房價是我國住房體制改革取得成功的重要標誌。現實的房價是市場供求關係多年積累的結果，當期現房可能是2年之前開工建設的，購房資金可能是多年的積蓄。所以，判斷房價上升是否過快（慢），不僅要看當年同比增幅，還要看上年房價基數，乃至以往多年的房價基數。
2007-04-27 11:34:54
牛鳳瑞:

我國住房制度基本完成是在2000年，由於住房市場化時間較短，現在的房價還不是完全意義上的市場價格，依上年房價為參照係作出判斷要慎重。例如，2000-2004年北京房價年均增幅為0.78％，是一個房價4年基本沒有變化的基數；計入2005年高幅增長的房價， 5年平均增速為4.2％，而同期城鎮每人平均可支配收入增速為10.4％；計入2006年13.6％的增幅，北京6年平均房價增速為5.7％，仍低於同期城鎮每人平均可支配收入平均增速4.7個百分點。
2007-04-27 11:35:18
牛鳳瑞:

我國房價過快上升基本原因在於供應不能滿足需求。從需求來看，我國是一個有13億人口，正處於完成工業化、加速城市化階段的發展中的大國。特殊的發展階段和人多地少的國情決定了我國面對的是每年1000多萬城鎮增量人口的住房需求；由於經濟的持續發展和居民收入的持續提高，消費結構升級拉動的城鎮居民不斷增長的改善性住房需求以及必須進行的舊城改造而導致的被動住房需求。
2007-04-27 11:35:38
牛鳳瑞:

基本住房需求、改善性住房需求和被動需求的疊加，形成了不可遏制的剛性需求，是房價上漲的基本動因。所以，抑制房價過快上漲，基本途徑是多建房，建好房，增加住房的有效供給。而且住房總體上供不應求將是我國今後一個相當長時期內的主要矛盾，也是我國作為一個發展中國家的基本特徵之一。解決這一主要矛盾應是房地産政策的主要著力點。
2007-04-27 11:36:00
牛鳳瑞:

從供給方面看，偏緊的住房用地供給和交通等基礎設施建設的相對滯後，限制了城鎮住房建設空間的拓展；住房基本保障制度建設的滯後，混淆了市場機制和社會保障的界限，擾亂了人們的思考方式，提高了中低收入階層的購房預期；控制房地産投資的政策導向，不僅抵消了控制房價過快上漲政策的效力，而且抑制了住房供給的相應增加，加劇了供不應求的矛盾。2005年全國房地産投資同比增長19.8％，比上年增幅下降8.3個百分點；佔社會固定資産投資的比重為17.8％，同比下降0.9個百分點；2005年土地購置面積同比下降4.0％，2006年房地産竣工面積減少0.6％，供給偏緊使房價上升成為必然。
2007-04-27 11:36:16
牛鳳瑞:

另外，在解決住房問題上，中國居民對政府的期望值高，政府也自認為義不容辭。輿論媒體和學者群體某些不準確的導向等等，又成倍放大了社會對房價上漲的反響。
2007-04-27 11:36:55
牛鳳瑞:

房價高漲，拉升居民生活成本，引發公眾不滿，影響和諧社會建設。但房價變化是市場優化房地産資源配置的基本形式，是調整住房供求關係的有效杠桿，也是調節住房分配關係的重要杠桿。低房價首先有利於富人過量佔有住房，稀缺資源的低價更容易造成浪費和低效使用。所以我認為，房價近兩年多過快上升固然應該引起高度警惕，但從一個較長時段來看，與平均收入增長速度相比較，仍在可以接受的區間。
2007-04-27 11:37:07
牛鳳瑞:

我們既然要建設市場配置住房資源的體制，就要承受體制轉換的“陣痛”，但也不能奢望市場化解決我國居民住房的所有問題。當前我國房地産面臨的主要傾向不是市場過度，而是由於過度的行政干預所導致的市場扭曲。在房地産政策設計上，既要重視房價過快上漲對滿足普通市民改善性住房需求造成的負面影響，強化政府在市場失靈領域干預的作用，對房地産市場實施正確的調控，又要著力完善住房保障體制。
2007-04-27 11:37:21
牛鳳瑞:

要在合理劃分市場機制和行政干預的邊界、中央政府和地方政府事權財、權合理匹配的基礎上，根據公共財力提供的可能性，增加公房建設，滿足低收入階層住房基本需求；又要堅持市場化改革的方向不動搖，充分發揮市場配置房地産資源的基礎作用，利用價格杠桿調節住房分配，逐步滿足中高收入階層不斷提高的改善性住房需求。
2007-04-27 11:37:35
牛鳳瑞:

二、重視房地産政策執行條件和執行成本研究

我認為，我國房地産政策研究目前存在著一種傾向，就是強調政策的必要性、強調需要多，對政策實施的可能性、執行條件、執行成本較少論及。所以，必須加強對政策執行條件和執行成本的研究。
2007-04-27 11:37:53
牛鳳瑞:

一是要清理認識政策效力的局限性。任何政策都是針對某一現實問題而設計出臺的。但某一現實問題的存在又往往是諸多因素共同作用的結果。任何政策都一把雙刃劍，既會對所針對的現實問題發揮校正作用，又可能對相關問題産生負面影響。
2007-04-27 11:38:05
牛鳳瑞:

例如，加徵二手房交易稅有利於抑制炒房，減少市場需求，但也增加了房屋交易成本，消弱了房屋的流動性，間接拉升房價；控制房地産投資政策有利於抑制過熱的社會固定資産投資，但也會減少房屋供給，推動房價上升，這是近年調控房價過快上漲政策預期不理想的原因之一。
2007-04-27 11:38:20
牛鳳瑞:

所以要重視對房地産政策效力的局限性和政策的負面效應研究。權衡利弊得失，注意政策相互配套，防止政策效力相互抵消，發揮政策體系合力作用，才能達預期效果。
2007-04-27 11:38:40
牛鳳瑞:

二是要重視政策執行條件的研究。任何政策都有一個執行條件問題。不具備執行條件的政策，儘管有千萬條理由證明其正確性和必要性，執實也只能是一句空話，強制執行將適得其反，或者將支付極高的社會成本。所謂有條件要上，沒有條件創造條件也要上，其實創造條件也需要條件。我們的房地産政策設計不僅要針對現實，強調問題解決的必要性，而且更要重視政策執行的條件，政策實施的可能性。
2007-04-27 11:38:58
牛鳳瑞:

例如，提出住房保障應保盡保，實行地方政府問責制，作為正處於城市化加速階段的一個發展中的大國，首先明確應保的條件和保障的標準是什麼，有多大財務、能在多大程度上達到“盡保”？對一些公共財力窘迫的地方，實行住房保障問責制還要具備必要的條件。不具備必要實施條件的問責制將難以達到激勵和警戒地方政府的目的。
2007-04-27 11:39:14
牛鳳瑞:

三要重視政策的執行成本，全面評估其利弊得失。任何政策都要支付執行成本，特別是機會成本。執行現行的房地産政策既要支付經濟成本，也要支付社會成本；既有即期成本支付問題，也有長期成本支付問題。收益大於成本才是好的政策。當然，不同的價值取向，不同的知識結構和資訊把握程度會對同一政策作出不同的評價。但可以肯定的是，好的政策應是有利解決當前主要矛盾的，必須是兼顧當前和長遠、兼顧經濟收益和社會福祉的。
2007-04-27 11:39:28
牛鳳瑞:

一般情況下，房地産政策目標與房地産發展客觀趨勢相吻合，才能取得事半功倍的效果，反之或者事倍功半，或者根本達不到預期目標。例如，我國當前住房需求既有低收入階層的基本保障需求，但主要是居民改善性住房需求。動用公共財力增加經濟適用房和雙限房供給，有利於平抑市場商品房價過快上漲，但對於低收入階層來説仍然是可望而不可及，等於用有限的公共財力補貼了中等及以上收入家庭改善性住房需求，由此造成新的社會不公。既對市場形成房價構成干擾，也給腐敗和權力尋租留下了空間，是一項既無公平、又無效率之舉。
2007-04-27 11:40:10
牛鳳瑞:

若只租不售，則應與廉租房政策一併進行規劃設計。比較成本與收益，現行的經濟適用房政策弊大於利，需要進行根本性調整。再如，房地産用地租金70年一次性徵收，一方面提升了地價，也抬升了房價，造成當屆政府花掉了以後數屆政府的公共財力，但另一方面也加快城市公共設施建設，使增加公共服務供給（侈奢性、浪費性的政績工程除外，官商勾結、違法亂紀應受到依法懲處是另一回事）有了財力保證，而公共設施和公共服務的增加又是包括已經和即將購房群體在內的全體市民受益的。
2007-04-27 11:40:49
牛鳳瑞:

所以對於70年用地租金一次性徵收政策應在代際關係和局部與全局利益的整體協調上進行綜合評價，既不能完全肯定，也不宜簡單地否定。
2007-04-27 11:41:29
牛鳳瑞:

我的發言就到這裡。謝謝！
2007-04-27 11:41:48
謝壽光:

牛主任最後的發言也是為我們這次發佈會和論壇做了一個總結，今天這個會就到這裡，因為我知道很多媒體朋友都希望採訪一些專家。剛才孫主任出去的時候很多記者也圍堵。因為每家媒體有各自的需求，我們不做統一的答記者問，還有20分鐘的時間，記者可以私下找專家採訪。謝謝大家的光臨，今天的會議到此結束。
2007-04-27 11:42:32

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