時隔不到兩個月，杭州再度調整樓市政策。

　　5月9日早上，杭州市房地産市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於優化調整房地産市場調控政策的通知》（以下簡稱《通知》），包括科學編制住房發展規劃、優化住宅用地供應、全面取消住房限購、優化公證搖號銷售、加強住房信貸支援、優化積分落戶政策、推動高品質住宅供應等七條措施。

　　此次政策調整資訊量有點大，不僅是此前呼聲很高的“全面放開限購”塵埃落定，同時也打開“工具箱”，一連拿出了多條“幹貨”舉措，一時間全國關注。

　　更多的市場信號，正在迅速顯現——

　　為何全面放開？重心仍在消化存量

　　回顧杭州執行了近8年的樓市限購政策，經歷了執行、加碼、調整、鬆綁、最終全面取消的過程。

　　為何此時全面放開？

　　一是中央政策調整。4月30日的中共中央政治局會議上，再次強調“要結合房地産市場供求關係的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地産發展新模式，促進房地産高品質發展”。

　　顯然，從中央到地方，“消化存量”和“優化增量”兩大基調始終未變，近期出臺的相關政策都需要在此前提下推進。

　　二是時機適合。從近期樓市成交情況看：4月，杭州新建商品房成交4816套，較上月減少1862套，環比下降27.9%，同比下降60.2%。以近一年新房成交走勢為基準，月均成交套數為7086套，而4月份的成交量比近12個月平均成交量低32%。

　　這些消費需求去哪兒了呢？一部分流向二手房市場。杭州貝殼研究院數據顯示，3月杭州二手房網簽量達到8557套，環比增長236%，仲介帶看量環比增長224%，創下近四年來的最高單月帶看量紀錄。4月杭州二手房網簽8402套，與3月基本持平。

　　但也有相當部分，因為坊間反覆流傳“全面放開限購”的消息，開始表現出更強烈的“觀望”意願。

　　終於落下的“靴子”，或許會讓觀望者做出新的選擇。

　　浙江工業大學中國住房和房地産研究院副院長金細簪認為，杭州全面放開限購是結合本地房地産市場供求關係的新變化，統籌研究後做出的政策回應——消化存量的中心任務並未偏移，政策目標仍旨在疏通終端、提高流通率。

　　“這是一個市場預期中的政策，消化過程會更快，對市場的刺激效果短期內就能體現在成交量上。”金細簪坦言，但效果的持續性還要看這次政策執行後對市場和經濟信心的恢復程度。

　　刺激市場？“一降一升”的背後是人才流入

　　《通知》提出加強住房信貸支援。對於購房人在所購住房城區範圍內無住房的，或在所購住房城區範圍內僅有一套住房且正在掛牌出售的情形，新購住房的按揭貸款可按首套住房認定。

　　這條“降低門檻”的政策引起普遍關注。

　　“可以説是杭州樓市截至目前最友好的信貸政策。”杭州貝殼研究院院長上官劍解釋説，首套房認定門檻降低，意味著每位購房者在杭州市域十個區內至少可以分別享受一次首套房優惠。

　　寬鬆的信貸政策或許比全面取消限購對市場刺激更明顯。據諸葛找房網統計，杭州在售樓盤數為1306個，其中，蕭山區樓盤較為集中，為221個，其次是余杭區，為191個。且據該平臺監測，近半年內杭州暫無新開盤樓盤。

　　最後一批放開限購的上城、拱墅、西湖、濱江四區，今年以來新房的新增供應量有多少呢？杭州貝殼研究院監測數據顯示：今年1-4月，杭州上城、拱墅、西湖、濱江四區新增商品住房僅3560套，佔杭州十區總供應量的25%。新增供應基本位於區域邊緣板塊且後續力不足。

　　這四個區的新房增量對周邊區域“虹吸”影響不大，但首套房認定門檻的降低和優化積分落戶政策，或許會觸發更多成交。“首先這兩條政策都有利於有意願、有能力的各地購房者來杭州購房，其次優化積分落戶政策也更有利於吸引人口的流入。”上官劍説，首套房認定標準調整也降低了計劃賣舊換新的本地家庭購房成本，促進改善型家庭需求的釋放。

　　他口中的“落戶政策”被坊間理解為“恢復購房落戶”，不過今天下午杭州市住保房管局已進行解釋。

　　“此次新政結合目前市場以及戶籍管理的相關情況，擬在現有的積分落戶框架內，提高自有産權住房的賦分權重，但並非恢復原有的購房落戶政策。”杭州市住保房管局相關負責人在接受採訪時表示，後續杭州會儘快出臺相應的細則予以明確。

　　自2018年起，全國掀起“搶人大戰”，多個城市相繼出臺人才引進政策，降低落戶門檻，杭州收穫頗豐。2019年末杭州常住人口突破1036萬人，截至2023年末，這一數字已增長至1252.2萬。

　　此次“取得合法産權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶”的政策，或將進一步支援杭州人口、人才的流入需求。

　　“工具箱”空了？政府手中仍有冗余度

　　相比限購“鬆綁”，從釋放“信號”到分區域、分階段逐步落地，歷時七八個月，杭州今年以來樓市政策的優化調整節奏明顯加快。

　　這似乎是一個普遍情況。近期，北京、武漢、深圳等城市相繼出臺新政，就在杭州新政公佈同一天，西安也調整了。有意思的是，與這些城市相比，杭州新政中沒有公積金、稅費等相關政策。

　　“杭州還是留出了政策冗余度。”金細簪説，稅費和利率調整已經超越了地方層面的決定權範疇，但不排除後期杭州變通施策的可能性，但這七條政策中，她最關注的是優化住宅用地供應和推動高品質住宅供應，“這兩項對應的是解決‘優化增量’和促進房地産高品質發展的深層問題，願意突破土地財政的刻板思維，算經濟大賬，杭州的格局打開了。”

　　地方層面的樓市政策不僅在進入密集優化調整期，且與早前的“千城一面”相比，現在，“因城施策”“一城一策”甚至“一區一策”，越來越多元化。

　　此前，杭州市住保房管局相關負責人在接受記者採訪時表示，出臺相關措施的初衷是，“有什麼問題解決什麼問題，針對具體問題出具體措施”，會密切關注市場變化，隨著市場的變化，如果有必要進一步優化政策，會適時採取相關措施。

　　説到底，消化存量也好，優化增量也好，都是希望通過精準施政來穩定預期。

　　截至目前，杭州年內已兩次調整樓市政策，均未涉及限價。從杭州今年已完成出讓的供地情況看，新房限價取消的範圍實際上已擴大至蕭山、余杭部分板塊，但核心四區的新房限價依舊存在。

　　5月16日，杭州即將出讓的第5批次4宗地塊均位於不限地價、不限房價的區域。

　　大動作之後，市場是否還會釋放新的動向？我們靜待市場給出回答。 

來源：潮新聞    | 撰稿：詹麗華    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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