“手頭有400萬左右的預算，現在該買二手房還是新房？”最近，劉先生在後臺提出自己的苦惱，“最近一直在看勾莊板塊的房子，發現一些剛交付的二手房單價已經跌到3萬元出頭，和邊上要開盤的新房幾乎差不多，我拿來自住，該不該選擇實景呈現，配套更成熟的二手房呢？”

　　事實上，二手房的以價換量和新房市場靠改善樓盤撐場面，已經成為杭州今年樓市的新特徵。

　　潮新聞美好生活研究院數據顯示，截至4月21日，杭州今年二手房成交已經超過新房成交，這是八年來，二手房成交首次超過新房。

　　為何會出現這種情況？還會持續多久？我們也做了一番回顧與分析。

　　8年來首次二手房成交超過新房

　　去年10月開始已有苗頭

　　今年以來，杭州單月成交量，二手房一直“壓著”新房。3月，杭州二手房成交更是高出新房2000多套，這在過去8年以來是沒有過的（期間只有3次二手房成交高於新房，但也只高出了一點）。

　　細看每個月的成交，從去年10月開始，已經有新房成交被超越的苗頭。2023年11月，杭州二手房成交近幾年來首次超過新房，此後5個月，只有去年12月底新房成交量超過二手房，進入2024年以來，每個月都是二手房超過新房成交量。截至4月21日，杭州二手房成交已經超過新房2266套，新房成交量呈現斷崖式下降，只成交2763套。

　　雖然4月還沒過完，不過依照如此態勢發展，本月新房成交很有可能也要落于下風。

　　存量房時代真的要來了？以上數據也佐證了一個事實，杭州正在進入存量房時代。

　　從數據上看，2021年杭州新房成交量突破19萬套，是這8年間的最高峰，而恰恰是這波新房，它們交付的時間基本集中在去年和今年。大量的次新房入市疊加以價換量的房源增多，間接也促進了二手房的成交。

　　“不是新房不‘香’了，而是近郊次新房更具性價比。”杭州房産專家荊海燕一語道破，“不可否認，現在新房市場主要由改善帶頭，市場下行，不少周邊板塊的成交動力不足。而隨著周邊像未來科技城、勾莊等大量次新房交付，特別是後者，有個別二手房房源價格已經和新房價格快持平了，不願意等的自住客當然選擇二手房。”

　　杭州貝殼研究院院長上官劍則分析道：“經過多年的樓市調控，如今杭州樓市的一二手市場價格又回到早期，新房價格高於二手。二手房成交更活躍背後有多種原因：第一是二手房價格的明顯回調，新房定價不夠靈活，導致大多數區域新房價格明顯高於周邊二手房價格，部分購房需求轉向二手房市場；第二和新房供應結構相關，市中心供應量跟不上，近遠郊作為供應主力去化速度放緩。當然，隨著部分板塊産品的進化，特別是滿足剛需和剛改的新盤，成交量會有一定的提升。不過，這部分群體對於價格較為敏感，從部分卷産品區域的開盤銷售情況看，帶來的成交突破相對有限。”

　　紅盤市場新房依舊值得搖

　　買二手房需擦亮眼睛

　　一方面，無論是世紀城板塊馬上要二開的朗雲，還是此前一度火爆的濱江板塊璞雲，亦或是之後將要推出的星民站TOD項目，這些偏大面積改善産品，有著可觀的倒挂，現階段大家還是會擠破腦袋去搖號。

　　從4月初幾個紅盤的報名情況看，如今市場上依舊有1萬多張房票在“紅盤”市場上，而這些基本集中在幾個網紅特質板塊中。現實卻是3月流搖樓盤佔比達六成以上。

　　另一方面，如果你是急切想買房，而又想留在市中心的，可能二手房的挑選餘地更大些。

　　從杭州貝殼研究院3月的數據來看，300萬元以內成交佔比近72%，60平方米成交佔比提升明顯。今年3月降價房源佔比下滑至81%，以價換量趨勢非常明顯。如果是想挑熱門板塊的二手房來住，那免不了有些溢價，如果能承受，也是不錯的選擇，不過越是在這種倒挂明顯的板塊，越要擦亮眼睛，畢竟成交價全在博弈之中。

　　當然，如果不追求入住時間，純粹在未來幾年內想在生活半徑內改善，還是可以看下一些配置比較高的樓盤。

　　比如下沙金沙湖板塊的龍湖亞倫·金沙禦湖境，是浙江省首座、全國第十二座禦湖境系列，為龍湖的高端作品系列，4萬不到的單價也頗具性價比；勾莊公區“卷王”的綠城錦海棠，50多米氣勢恢宏的門頭，巨大的下沉式庭院及會所，外立面採用了四面鋁板，這樣配置的綠城盤，才3萬出頭，如果可以等，確實挺有性價比；又或者是像玉珊瑚這樣明顯有學區優勢的樓盤，都是值得去搖下新盤的。 

來源：潮新聞    | 撰稿：孫晨 黃磊    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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