樓市，在等待一個來自市場的信號。

　　從北京，到上海，樓市調控政策似乎還箭在弦上。3月14日，杭州全面放開二手房，一時間，市場的目光聚焦杭州，這次調控帶來信號了嗎？

　　“簽約室爆滿”“房東漲價試水”“外地客戶當場下單”……如果單看線上消息，杭州樓市似乎一夜“回春”。但以7天為一個短週期看，實際成交數據有所增長，但沒有迅猛放量。

　　數據顯示，截至3月21日晚10點，杭州新政出臺後共成交二手房2145套，日均成交約268套。看似意外，又不意外。

　　風，徐徐地吹。新政施行的效果如何？它能不能帶動整個市場流動起來？這些問題都被追著要答案。

　　試探

　　從貝殼、我愛我家等主流仲介機構的先行監測指標來看，市場活躍度在攀升：新政首周新增客戶諮詢量環比增加15%以上，新增掛牌房源增長18%，下定環比增長超18%。

　　數據中有所體現。從3月14日杭州全面放開二手房限購後，杭州二手房日成交量總體呈現上升趨勢，最高的一天是3月18日，達316套。

　　受新政影響，杭州樓市開始産生微妙的張力。

　　3月18日上午10點多，我愛我家濱盛路店店長魯江正在替一位房東更新報價，這套年前掛牌450萬元的二手房，剛剛被提價到460萬元。儘管魯江並不贊成房東這麼做，但對方還是決定試試水。

　　“看房的人多起來，房東心態也有所變化。”魯江説，新政出臺後，門店帶看量有變化，“之前一個仲介一天帶看一兩組，現在一天約有三四組。”

　　正説著，走進來一對老夫婦。魯江熱絡地迎了上去，顯然已經不是第一次見面。老胡夫婦倆住在彩虹城，想置換一線江景房或者中式合院，一直在看房，但始終沒找到合心意的。“新政出來麼，靈靈市面，説不定有合適的新房源。”

　　魯江趕緊安排經紀人，上午就帶老胡夫婦去看了濱盛路附近一套153平方米的江景房和富陽的一套中式合院，下午反饋來了，“江景房不新但單價不低”“富陽那套配套不好”，兩套都沒看中。

　　這是新政出臺的第四天，有房東漲價試水，有購房者探路新房源，相同的是——買賣雙方都在提高預期，市場試探意味愈加濃重。

　　從業12年，魯江經歷過幾輪調控，作為經紀人，他的心態很穩：“年前，一套二手房成交從首次看房到簽約，短的兩三個月，長的要一年，今年二月底開始，當月看房當月成交的量變多了。”魯江説，今年門店成交最快的一單前後只花了一個禮拜。

　　但是，很難説這是不是新政“立竿見影”的效果。因為每年春節過後，樓市都有一波傳統“小陽春”行情，2023年3月的“小陽春”甚至創下了近兩年來杭州二手房成交量的峰值：10190套。

　　“如果真想驗證，最直接的就是看近期成交房源的買家戶籍和社保。”浙江工業大學中國住房和房地産研究院副院長金細簪説，新政明確在杭州全市範圍內購買二手住房不再審核購房人資格，如果新成交中非杭州戶籍的購房者佔比更高，那麼基本可以判斷，新政對激活市場效果明顯。“當然成交需要時間，在這短短的一週內不會很快出結果，更多還是表現在帶看量和掛牌量上。”

　　二手房市場成交曲線起伏平緩，尚未出現迅猛放量的跡象。倒是調價房源數量較前一週增加了17%，漲價房源佔比也略有提升。這個變化與市場供求雙方表現出的試探、觀望情緒高度吻合。

　　組合拳

　　“每次政策出臺，前期因為政策限制被積壓需求肯定會釋放，但它的持續性有多強呢？”這是研究城市經濟與房地産經濟的金細簪最關心的問題。

　　施策效果如何，持續時間多長？這也是現階段市場各方最關心的話題。

　　如果把觀察期拉長，問題不難找到答案。

　　3月新政出臺，業內猜測其根本原因在於：樓市大環境不樂觀，而且杭州二手房掛牌量偏大。截至2024年2月底，杭州二手房掛牌量為14.99萬套。事實上，杭州二手房掛牌量近十年的最高位出現在2022年，掛牌量一度突破22萬套。

　　更讓市場緊張的是成交量收縮。從2021年7月開始，二手房成交量進入明顯下降通道，到2022年，全年月均成交約4400套，若以此速度測算消化庫存週期得三四年。

　　2022年5月17日，杭州發佈樓市新政，以放寬限購和調整稅費來調動二手房市場活躍度。當月，杭州市區（不含臨安）二手房成交量達到4877套，緊接著，6月成交6732套，創下2022年全年單月成交最高紀錄。

　　然而，政策對市場的強刺激僅維持了兩個月。2022年杭州市區（不含臨安）二手房全年成交約5.4萬套，成為二手房市場成交量近五年新低。直至當年12月底，二手房存量仍接近20萬套。

　　2023年杭州發佈六條樓市新政，這次選在了10月16日，抓住“金九銀十”的尾巴，在年末拉起了一波翹尾行情。

　　兩年內第三次發佈樓市新政，這次是3月14日。縱觀近十年的杭州樓市，一年成交量的最高峰出現在“小陽春”的比例超過50%。這次，杭州明顯是趁著傳統成交高峰期打了一波“組合拳”。新政第二天，新掛牌8宗宅地，除新街、江南科技城取消限價，還有兩塊主城板塊價格也往上提了提。限價漲了，對有拿地計劃的房企是個好消息，對二手房市場也是個利好，儘管幅度不大，但基本面上的托底效應有了。

　　與此同時，熱門新盤相繼領出預售證。有媒體統計，3月12日之前，杭州十區僅領出4張預售證。而3月14日——22日，杭州市住保房管局官網公示已核發和公示中的預售證有13張。官方數據顯示3月新批准預售房源有5566套，約佔今年以來新增供應總量的一半。

　　“目前看杭州樓市小陽春持續到4月是大概率事件。” 杭州貝殼研究院院長上官劍認為，杭州針對二手房市場精準施政，而沒有對新房放鬆限購，在全國有其示範意義，“或許其他庫存較高的城市，也會跟進。”

　　溫差

　　杭州發佈的新政“溫和”，但一套組合拳打得虎虎生風，後續是否仍有餘力？

　　“政策走勢是底線不失，趨向寬鬆。”杭州相關監管部門負責人表示，樓市政策“工具箱”尚未清空，是否追加看市場行情。

　　從全國範圍看，北京、上海等少數樓市“風向標”城市中，還沒有放開核心區限購的先例。

　　2月6日，北京優化了執行八年多的通州區購房“雙限”政策，明確“一區一策”方式由房山區試點，但核心區域並未放開。

　　上海則另辟蹊徑，今年以來已兩次調整樓市政策，一次放開了外環以外區域（崇明區除外）的限購，而後在3月15日對執行了18年的“7090”政策正式鬆綁，推動市場供應結構的變化，同樣未觸及外環以內核心區的限購。

　　即便是在樓市優化調整方面走在一線城市前列的廣州，目前也僅僅放鬆了非核心區限購等政策。

　　一貫謹慎，且市場表現“還算體面”的杭州，實在沒有必要在此時爭當“出頭椽子”。

　　更何況，杭州核心區域的新房市場，還是一片火熱。

　　在杭州市住保房管局綜合辦事大廳記者遇到了來辦過戶手續的盧曉。盧曉外婆有一套市中心老破小掛牌了一年多始終沒成交，打算先過戶給她。盧曉也一直在關注樓市行情：“最近老刷到成交火爆的消息，還以為這裡要排長隊，沒想到挺空的。”

　　排在盧曉前面的大姐是來諮詢限購核查的，她的目標是新房，上週末剛去看了余杭和拱墅的兩個樓盤。“人山人海。”她覺得市場還是很熱。

　　同一個杭州樓市，在他們眼中呈現出不同面貌，這是個體感受的“溫差”。

　　雖然杭州還未放開核心區域的一手房限購，但一手房與二手房的溫差，似乎越來越近消弭。

　　“在這一波樓市走勢裏基本是剛性需求在主導行情，新房和二手房的成交比原本是7：3，現在差不多是5.6：4.4，接近持平。”在金細簪看來，這意味著曾抑制二手房交易活躍性的重要因素——新房和二手房價格倒挂，在很多地方實際上已經趨於平衡。

　　一二手市場之間人氣值雖仍有高低，但溫差正在縮小。隨著調控工具箱進一步打開，這個溫差不再，以時間換空間的就會來到一個最佳位置。

　　（應採訪對象要求，文內魯江、盧曉為化名）

來源：潮新聞    | 撰稿：詹麗華 夏丹    | 責編：俞舒珺    審核：張淵

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