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在日本房地産泡沫化高峰時期,僅首都東京的土地總市值就可以"買下"整個美國。如今,如果把北京的土地全部賣掉,同樣可以製造出超過美國一年的GDP的財富。據學者估算,2010年美國GDP總量預計為14.5萬億美元,折合成人民幣為95萬億元,這意味著用北京的地價,"買下美國"綽綽有餘。
2010年北京賣地總收入1641億元人民幣,平均地價大概為8000元/平方米,北京國土面積為164.1億平方米,兩者相乘,可以得出當前北京土地總市值為130萬億元人民幣,遠遠超過2010年美國GDP總量。 如果賣掉京滬土地可"買下"5個最發達國家。儘管這是不可能實現的"買賣",但這些"買賣"所傳遞的信號讓人震驚,讓人不得不重新去打量中國樓市泡沫化程度。
根據有關預測,中國GDP大概到2030年才有可能超過美國。現在,假如把北京土地賣掉,就已經超過了美國GDP總量。這一"買賣"最大的諷刺是,按照現有的地價水準,不需要經濟轉型結構調整,只要不調控房地産,讓房地産繼續保持"蓬勃"發展勢頭,中國GDP超過美國估計很快就能實現了,僅靠房地産就能讓中國經濟坐上全球頭把交椅。
但截至目前沒有一個經濟體單純依靠房地産讓經濟蓬勃發展。即使房地産曾讓某些國家獲得好處,但都是短暫的好處換來了長久的疼痛。以日本為例,因為房地産泡沫破裂導致日本經濟停滯10年之久,被經濟學家們稱為"失去的十年"。近期的例子同樣不少,2010年愛爾蘭、西班牙債務危機的背後,都有房地産泡沫的影子。我們不得不有所警惕。
都説中國房地産泡沫越來越大,為何至今不破?在我看來,大概有三個原因:一是依靠城市化發展來維持房地産帶病運作;二是房地産泡沫還沒有大到破裂的程度;三是宏觀層面通過調控房價、發展保障房來抑制泡沫。
種種跡象顯示,中國房地産泡沫正在變大而不是在變小,無論是從地價水準來看,還是從房價收入比來看,都可以説明這個問題。更讓人憂慮的是,在地方債務危機、土地財政影響之下,通過宏觀調控抑制房地産泡沫將是一個非常艱難的過程。
在我看來,"賣掉北京能買下美國"這種假設告訴我們,地價瘋狂上漲,不但折射出整個房地産的健康狀況,更折射出我們的地方經濟也存在一定泡沫。因為賣地、土地開發很容易做大地方的GDP,地方的房地産有泡沫的話,地方GDP必然也是有一定泡沫的。當一線城市的房地産泡沫向二、三線城市蔓延時,中國經濟前景就讓人産生一些憂慮。
好在房産稅、資源稅已經提上日程,這對於改變土地財政、抑制房産泡沫有積極作用。不過,我們仍然要對中國房産泡沫做最壞的想像。日本房地産泡沫破裂引發的金融危機、生産危機、消費危機乃至社會危機,不能只當成日本的痛苦記憶,我們也要吸取教訓。這是"賣掉北京能買下美國"對我們的提醒,我們不能當成耳旁風。
要抑制房地産泡沫,首先要拿地價、地王開刀,看地價是如何哄抬上去的,無論是政府原因還是市場原因引發的泡沫,都要動大手術。其次,宏觀調控的定調,必要時應該從遏制房價過快上漲升級為抑制房地産泡沫,這樣讓地方政府重視調控,同時也能警示、引導房地産投資投機,因為房地産泡沫一旦破裂,就沒有贏家。