誰在囤地？

上市房企囤地大起底

《中國經濟週刊》記者 劉德炳北京報道

囤，現代漢語詞典上的解釋是“儲存”，中性動詞。

那麼，“囤地”呢？

土地，對於開發商來説是最重要的生産資料。“囤地”本來是房地産開發商正常的市場行為。但曾幾何時，在房價日益高漲帶來的情緒壓力下，“囤地”被視作意在讓房價脫離民眾購買力的“奸商詭計”，而被加以貶義。伴隨政府對開發商土地開發監管的加強，“囤地”又成為了政府、開發商與民眾之間的博弈象徵。

《中國經濟週刊》通過對多方數據的綜合分析，以囤地的本意——儲備土地的角度解讀，按照土地建築面積的口徑，整理出中國上市房地産公司囤地排行榜。

安得廣廈千萬間？

在中國，誰有這個能量？

開發商。

其實，中國房地産開發企業手中儲存的土地，建成住房絕對不止1000萬間。

從今年6月－10月，《中國經濟週刊》研究部通過對125家內地上市房企及20家香港上市內地房企的2009年報2010年半年報以及三季度土地市場表現進行梳理，並且對一些房企旗下的項目長期跟蹤，並借鑒證券公司對內地上市房企財報的解讀，製作出“內地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。

榜單顯示，非但個別企業的土地儲備數量十分巨大，就整體而言，其儲量更加超乎想像——統計數據顯示，目前僅125家內地上市房企就手握高達近4億平方米的未開發土地量。而20家香港上市房企擁有的土地儲量更是高達4.2642億平方米！也就是説，中國上市房企囤地逾8億平方米。

保利地産囤地最多，萬科第二

今年的保利地産，不太尋常。

和2009年、2010年在土地市場上高歌猛進、大舉擴張的風格截然不同，保利地産在2010年半年報中談到土地擴張的成果時卻表現得十分含蓄，甚至是有些羞澀。

保利地産半年報指出，截至今年6月末，公司共有在建擬建項目115個，佔地面積2640萬平方米。

多家券商在提到保利地産的土地儲備時也都原文照搬了這句話，這給市場造成了一種錯覺。

事實上，業內對土地儲備的統計主要基於建築面積，因為建築面積的多少才決定房屋的真正數量與銷量，一般來説，土地建築面積要大於佔地面積(建築面積＝佔地面積×容積率)。

究竟大到什麼程度？

據華泰證券資料顯示，目前內地滬深兩市共有125家房地産企業。《中國經濟週刊》結合這125家企業第三季度的土地市場表現、2010年半年報等公開資料，整理出內地上市房企土地儲備排行榜。在該份榜單中，首先映入眼簾的就是保利地産。

截至目前，保利地産的儲備土地建築面積為3369萬平方米，超過了行業龍頭萬科，位居中國內地上市房企之首。

在今年前9個月的時間裏，萬科地産在土地市場總共斬獲了1433萬平方米的權益建築面積，其拿地勢頭比保利地産2009年全年奪得1338萬平方米還要激進。相比于其2009年底的土地儲備，這意味著萬科地産在今年1—9月之間重新再造了大半個萬科地産。

該份榜單顯示，截至目前，萬科地産以3268萬平方米建築面積的土地儲備排在中國“內地上市房企囤地排名”的第二位。蘇寧環球、首開股份、中天城投、中國建築、金地集團、榮盛發展、新湖中寶、招商地産等公司均以1000萬平方米以上的土地儲備位居“內地上市房企囤地排名”的前十位，第十位的招商地産土地儲備量高達1000萬平方米。

排在第十一名至第二十名的內地上市房企依次是：香江控股、世茂股份、華發股份、中弘地産、金融街、名流置業、上實發展、泛海建設、福星股份、北辰實業。

但與此同時，也有多家內地上市房企的土地儲備為零，比如ST興業、武昌魚、聯華合纖等。

總體來看，據《中國經濟週刊》結合125家內地上市房企的半年報等統計，目前內地上市房企的儲備土地建築面積總量為近4億平方米，按照每人平均30平方米居住面積計算，僅內地上市公司的土地儲備開發的房子足夠1300多萬人居住。

從貨幣資金角度，也能夠解釋今年上半年的土儲大戰。從貨幣資金指標來看，去年底內地上市房企手頭的現金量為1918億元，而半年報顯示內地上市房企現金量減為1844億元。

而房企存貨(主要包括在建房産和未開發土地的市場價格)的變動情況正好解釋了這種遞減趨勢。

據2010年半年報顯示，截至今年6月底，內地上市房企的存貨高達8100億元，而去年底僅為6387億元，增長了20%。其中，買地積極的萬科地産的存貨由901億元上升到了1115億元，大增24%。保利地産同樣今年在土地市場上大展拳腳，截至目前斬獲建築面積近1000萬平方米土地儲備，其存貨則上漲了50%多。

湘財證券地産研究員張化東表示，從數據來看，內地上市房企的土地儲量是比較大的，因為上市房企要想實現持續發展，就必須保證一定的土地儲備。而且，房地産業是一個資金和土地密集型的行業，對於絕大多數公司而言，其土地建房銷售仍是最大的資金來源，因此在一個持續上升的市場行情裏，就土地儲備而言，將會呈現強者越強、弱者越弱的兩極分化格局。

1.2億人住房被雪藏

儘管前兩名的保利地産、萬科，其儲備土地建築面積都超過了3000萬平方米，合計高達6637萬平方米，佔到內地上市房企土地儲備量的六分之一。

但是，這仍不是中國土地儲備量最大的房企，一些未上市房企以及在香港上市的房企土地儲備量更大。

進入“香港上市房企囤地排名”前10名的是：恒大、碧桂園、綠城中國、雅居樂、中國海外、合生創展、長和係、新世界中國、富力地産、龍湖地産。其中恒大以7238萬平方米的土地儲備成第一。

據恒大地産半年報公佈，截至年中，恒大地産旗下共有建築面積7238萬平方米的土地儲備量，這一數值遠超于萬科和保利地産土地儲備之和。而碧桂園半年報則顯示，其已取得土地使用證的建築面積為4285萬平方米。此前，據中國房地産測評中心公佈，綠地集團土地儲備量高達近4000萬平方米。

那麼截至目前為止，全國房企手頭上到底存儲了多少土地？

據國家統計局公佈的數據等公開資料顯示，在從2000年－2009年10年的時間內，全國房地産企業一共購置佔地面積近33億平方米土地，而在這10年內全國房地産完成土地開發面積僅有近21億平方米，這意味著僅僅這十年出讓的房産開發土地，就被房地産開發企業雪藏了近12億平方米，這並不包括今年前9個月購置房産開發土地2.9億平方米。

在2009年，全國房地産完成土地開發面積為2.3億平方米，這意味著僅僅這10年來儲存的土地就夠全國房企開發五六年之用。

以目前業內通常的容積率為3的住宅開髮指標來計算，這些土地能提供36億平方米麵積的住宅，以每人平均30平方米的居住空間計算，這十年閒置的土地面積足夠1.2億人居住，以戶均100平方米計算，這些土地可以蓋3600萬間“廣廈”。

如果以個別企業如萬科的數據進行推導，這一數據將進一步增加。

一位業內資深人士表示，萬科地産一直在倡導其別具一格的“萬科模式”，即以不囤地、快速滾動開發銷售而稱雄全國市場，如果按這種説法，萬科的銷售量佔其土地儲備量的比值必然大於全國房企的銷售量佔全國房企土地儲備的比值，換言之，萬科的銷售量佔全國房企銷售量的比值必然大於萬科土地儲備量佔全國房企土地儲備的比值。

比如在2010年發展計劃中，萬科表示，預計2010年新開工建築面積855萬平方米，較2009年開工面積增長52.5%。而在2009年底，萬科的儲備土地建築面積只有2436萬平方米，其新開工量在土地儲備總量佔比高達三分之一，這在地産界已經十分少見，其開發速度遠快於目前盛行“緩慢開發”模式的地産界。

據萬科公佈，今年前9個月，萬科的銷售額達到714億元。同期，全國房地産銷售額高達3.19萬億元，那麼今年前三季度萬科的市場佔有率可以估算為2.28%。由此推導，萬科的土地儲備最多是全國房企土地儲備的2.28%，也就是説，全國房企擁有的儲量土地建築面積至少應為14.3億平方米。

即便是以內地上市房企儲備的4億平方米土地來看，考慮到2009年我國房地産完成土地開發面積為2.3億平方米，這些土地足夠全國所有房企開發近兩年，事實上這部分土地僅僅為內地上市房企所用，從目前內地上市公司的開發速度來看，這一存儲量足夠內地上市房企開發5、6年，這樣就意味著內地上市房企的大部分土地目前處於閒置狀態。