一、背景與起因
甲方（房産業主，債務人）因欠乙方（債權人，抵押權人）借款無法按時償還，其抵押給乙方的房産已經被乙方查封。為儘快解決糾紛，減輕甲方的違約成本，同時保障乙方債權的儘快收回，經乙方同意，甲方擬將抵押給乙方的房産在市場上出售，用所得款項清償債務。甲方尋找到買家（丙方）後，各方就如何順利進行交易過戶産生擔憂。
按照目前二手房交易的通常做法，交易房産過戶需首先解查封，再進行贖樓，然後才能過戶給買家。各方就解查封、贖樓以及交易安全、債務清償等問題，均存在不同程度的擔憂。甲方比較關注交易成本，本案中的情形，贖樓費用每月將近贖樓金額的百分之三，成本相當高昂，並且，因甲方債權人較多，即使甲方願意支付較高的費用，仍然不好尋找願意贖樓的資方；乙方則擔心自己債權的安全問題，一旦同意甲方交易，買家支付的價款如果不能優先償還乙方債權，其將遭受嚴重損失；丙方則擔心自己支付價款後，不能順利取得交易房産的所有權；各方的上述擔憂按照傳統的交易方式非常難以解決。
大廳前臺
二、做法與經過
在各方聯繫坪山公證處後，廣東省深圳市坪山公證處根據民法典、公證法的相關規定，為當事人制定了一套以“公證提存+免贖樓帶抵押過戶”為核心的解決方案，並順利解決了當事人的問題。
廣東省深圳市坪山公證處於2022年6月中旬與交易各方簽署“公證安心付”資金監管（擔保性提存）服務協議，7月底順利完成帶抵押過戶、資金結算及抵押登記登出，並於8月中旬完成房屋交接及尾款結算工作。
具體的服務流程如下：
1、甲方、乙方簽署和解協議，甲、乙、丙、坪山公證處四方共同簽署《“公證安心付”資金監管（擔保性提存）服務協議》。在提存協議草擬過程中，公證處全程參與，就各交易節點可能出現的問題提供意見建議，明確各方的權利義務，確保交易安全。
2、協議簽訂後，買家將部分購房款轉入公證處提存專用賬戶進行監管，乙方解查封，各方準備過戶的文件資料；
3、買家將剩餘購房款一次性轉入公證處提存專用賬戶進行監管，此時，交易全款均已監管在公證處提存專用賬戶；
4、各方進行稅費申報及繳納，取得完稅手續；抵押權人同意在抵押狀態過戶，出具相應的函件並配合辦理手續，交易各方共同向不動産登記部門申請，在不登出原抵押權的狀態下，直接將房産過戶到買家名下；
5、過戶完成後，乙方登出自己的抵押權；
6、公證處進行資金結算，公證提存資金優先用於清償乙方債權，剩餘部分支付給甲方（交房保證金扣除）
7、甲方、丙方進行房屋交接。
8、丙方出具收房確認書，公證處將交房保證金支付給甲方。
三、成效與反響
在房屋業主、抵押權人、買家、居間服務人員的信任與支援下，坪山公證處與交易各方密切配合，順利完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務。
2022年9月，坪山公證處“公證提存+免贖樓帶押過戶”有關新聞得到了多家省市級主流媒體的轉載、發佈，在社會獲得熱烈反響。此後不久，廣州發佈《中國人民銀行廣州分行關於鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關事宜的通知》，推廣該模式。2023年1月5日，深圳市住建局等六部門聯合發佈《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》，促進深圳市二手房市場交易。
四、經驗與啟示
《民法典》第406條規定，“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財産。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財産轉讓的，抵押權不受影響。”
“公證提存+免贖樓過戶”二手房交易模式是落實民法典規定的創新舉措，且該模式可在全國複製推廣，對優化二手房交易市場具有積極意義。該模式的成功實踐，充分發揮了公證預防糾紛的法律職能，突顯公證在參與社會治理的制度價值，助力推進深圳法治先行示範城市建設。
一是大幅提升交易安全。購房資金由公證處監管，成功過戶後向原債權人清償，過戶不成功原路退回，保障了交易雙方的安全。購房資金監管到公證處賬戶後，原債權人（抵押權人）同意帶押過戶，過戶完成後公證處向原債權人支付資金，保障原債權人債權順利實現。房産在抵押狀態過戶，不需要贖樓，也避免了贖樓後業主的其他債權人查封的風險。
二是大幅降低交易成本。帶押過戶免去了贖樓環節，也為交易雙方節省了贖樓過程中産生的贖樓資金利息、擔保費等贖樓費用，按目前市場一般贖樓費用測算，可以將交易成本直接降低三分之一，對於被查封房産的交易，由於贖樓的費用更高，降低的比例無疑更大。
三是從源頭化解社會矛盾。在不良資産領域，債務人無法清償債務，甚至房産被查封的情況下，經過公證調解，通過公證變賣服務，找到買家，辦理帶押過戶，幫助債權人順利實現債權。通過積極和解，及時金融風險、減少訟累，充分體現公證機構在參與訴源治理，從源頭上化解社會矛盾的積極作用。
五、探討與評論
從整個交易過程看，公證處以公證提存服務為基礎，通過參與協議的簽訂並承擔協議約定的義務，將公證公信力融入到交易過程中，交易各方相信公證處的信用和中立服務的立場，從而順利達成合意；免贖樓帶押過戶方式，以民法典的規定為基礎，免去了贖樓環節，節省了贖樓費用，避免抵押權先登出帶來的擔憂。整個交易過程在公證處的參與下順利完成，體現了公證公信力在社會經濟活動中的價值。
一是創新公證服務盤活二手房市場。坪山公證處通過實踐二手房交易新模式，順利完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務，這也是深圳二手房交易的一大新變革。坪山公證處已經在房地産交易、股權轉讓、分家析産、商品貿易、居間服務費支付等多個領域，以公證提存為基礎，輔之以代辦服務，為合法交易、糾紛解決提供信用保障，充分發揮公證預防糾紛的法律職能，進一步彰顯公證制度在參與社會綜合治理方面的社會價值。
二是突顯可複製可推廣制度化法治效益。本次案例的成功實踐助力推進法治先行示範城市建設，對深圳優化二手房交易市場具有積極意義，為2023年1月5日深圳市住建局、市司法局等六部門聯合發佈的《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》提供真實案例、數據分析的科學基礎，是一項提振在受疫情影響、經濟氣氛低迷環境下二手房市場交易量、逐步恢復市場信心的重大舉措。
公證制度作為一項預防性司法制度，具有服務、溝通、證明、監督等職能。“帶押過戶”引入公證機制，充分發揮公證的法定職能，將事前預防、事中監督、事後維權相結合，對“帶押過戶”交易全流程進行集約化、體系化、模式化地全方位保護，對買賣雙方交易自由度、安全性、快捷性等方面都提供了更為有效的法律保障，達到“降成本、降風險、促經濟”的良好社會效益。
(責任編輯：君君)