房企參與特色小鎮開發要去地産化

自國家推動特色小鎮建設以來，已有多家上市房企涉足。如果説上一輪房企進軍特色小鎮只是試水，如今部分實力型房企逐漸從地産化為驅動中走出，著手打造特色小鎮的“2.0版本”。在這一升級版本中，多家大型房企在投融資及規劃運營上設計了成體系的計劃。

特色小鎮漸再受熱捧

如今將産業小鎮作為集團主營業務發展的，如華夏幸福、華僑城，均喊出了要建設“百座特色小鎮”，而碧桂園、綠地、綠城、藍城也將小鎮視為集團發展的重要板塊。

6月17日，華僑城宣佈“100個美麗鄉村”計劃，投資建設一百座具有中國傳統民俗文化特色小鎮，包括北京門頭溝齋堂、昌平十三陵等小鎮項目。而6月6日，在“綠地京津冀特色小鎮發佈會”上，綠地也推出保定、大廠兩小鎮項目：保定科技小鎮和中國傳媒特色小鎮。這兩個小鎮項目只是綠地京津冀進軍小鎮的排頭兵，更多項目還處於洽談中。京津冀項目只是綠地小鎮版圖的冰山一角，目前綠地已經在浙江、四川等多個省市“下單”，並計劃在核心一二線城市周邊儲備10-15個大盤小鎮項目。

此前，華夏幸福宣佈未來三年建設百座特色小鎮。碧桂園則計劃，5年斥資1000億元，在深圳周邊建設10個有差異化的科技小鎮，並實現模式輸出。萬科則試圖複製良渚文化村。在去年成立産城發展有限公司後，今年2月28日，萬科産城與浙江嘉善簽訂合作協議，雙方將在環滬的産業要塞，共同開發歸谷智造小鎮。

此外，還有一些新的房企加入小鎮建設的陣營。如融創中國在青龍山慈雲寺景區打造融創慈雲小鎮、融創産業新城，總投資達450億元。

抓住特色及業態配比

警惕特色小鎮地産化一直是業界的共識，繼首批127家全國特色小鎮名單公佈後，今年第二批全國特色小鎮名單也即將揭曉，不但要求更為嚴格，還強調要“去地産化”。

實力房企運作小鎮的模式也逐漸意識到特色産業是立鎮之本。東興證券報告推薦關注的小鎮模式主要有兩種，一是以新興産業為主導，如華夏幸福的産業小鎮和碧桂園的科技小鎮；二是以文旅、基礎産業為主導，如華僑城、新華聯、保利地産和綠城中國，這種模式往往也以特色自然或歷史文化資源為依託。

在十一屆全國政協常委、人口資源環境委員會副主任劉志峰看來，華夏幸福基業在河北規劃建設足球小鎮、航空小鎮、葡萄酒小鎮等都很有特色。浙江藍城在建設小鎮之初，就確定了健康養老特色産業，並把學科帶頭人引到鎮內，讓特色産業跑不了、無法複製。

“我們現在絞盡腦汁思考的是怎麼樣去創造一個特色小鎮，國外並非如此。”中國宏泰發展高級副總裁潘鋒表示，在開發和研發特色小鎮的時候，可以深刻挖掘當地的歷史、人文，而非憑空創造一個特色小鎮。

不少實力型房企更是提出了嚴格的業態規劃。近日，碧桂園首個特色小鎮——潼湖科技小鎮已落地惠州，預計投入資金高達1300億元，推行産業先行、産城融合模式。碧桂園要求先把産業做出來，住宅項目會放在二期做産業配套，且住宅開發比重不到三成。按照規劃，創新小鎮産業用地、産業配套用地、生活配套用地比例大致為30%：30%：40%。萬科良渚文化村在後期運營中也十分重視比例調整，由於人居比重佔據65%，良渚正在加速産業的增加，使得産業和人居比例達到五五的配比。

運營收入對接全維度資本

儘管各地政府對特色小鎮項目給予了大量的政策支援，但特色小鎮資金投入量巨大，因此自身運營收入要過硬。

碧桂園相關負責人表示，目前創新小鎮已探索設計一些收入結構，綜合運用銷售物業的收入、租金收入、園區營運收入、股權投資收入等方法，同時希望通過資産證券化獲得資本市場的支援。綠地對小鎮則採用滾動開發模式，期間綠地“大金融”、“大基建”、“大消費”板塊均將介入，為小鎮建設提供資金、基礎設施和生活配套支援，小鎮項目在規定週期內要實現資金退出及盈利。打鐵除了自身要硬之外，離不開外界資本的支援。北京的古北水鎮既結合了當地政府的資本和資源，又結合了中青旅産業資本和金融資本。瀚華金控股份有限公司戰略總監王岩表示，特色小鎮應有完善的投融資規劃，如低成本、長期發債的資金與産業基金等資本配比，以及運營和短期銷售疊加，才能對特色小鎮整體生命力和運營提供多維度支援。

綜合來看，目前“特色小鎮”開發主要有三種模式：政府主導、企業主導和政企合營的PPP模式。在未來，PPP模式或成為特色小鎮的主流投融資方式。

華僑城目前在建的深圳甘坑新鎮項目為典型的PPP模式合作開發，收入來源是“門票收入+地租+銷售分成”。地租即租金，華僑城將舊廠房改造後租金提升兩三倍。而銷售分成，包括在城鎮中開發的農産品、餐飲服務等一些産品的銷售。

重視小鎮後期“迭代”開發

小鎮並非一天建成的，後期運營迭代很重要，浙江烏鎮原先是個古鎮，後來成為旅遊地、網際網路全球大會的永久場地，就是在存量産業中優化提升，注入了資本、文化和新産能的力量。

“得把事先做出來，把人引進來，才能做活，其實這是小鎮的後期模式”，杭州萬科良渚文化村總運營趙博表示，良渚就是前期産業用地不足，後期再補充的迭代發展模式。作為一個開發運營17年的相對成熟樣本，良渚開啟了“良渚2.0計劃”，希望在原來老良渚文化村以居住為主的背景下提升産業內容，形成文創、教育、養老、旅遊四大産業。

杭州萬科在距離良渚文化村兩三公里外新增25萬平方米城市綜合體項目用地，其中有一部分為産業用地，以劇院和文創産業為主的定位和規劃，這是良渚産業2.0的橋頭堡。文創産業的另一高地，則是年産值4.4億的玉鳥流蘇創意産業園一期和正在規劃的二期。為了推進旅遊，良渚甚至設立了專門的旅居事業部，養老産業已經在良渚文化村的實踐8年，隨園嘉樹、隨園護理院、隨園之家三大産品線實現養老服務閉環。

小鎮要宜居宜業，福建聚龍小鎮等都是相對成熟的樣本。趙博表示，良渚文化村的經營模式是村民自治，社區的志願者和組織文化，是這個小鎮能夠運營下去的生命機理。（記者龔小鋒）