北京商住房調查：無學區、限購傳言炒熱市場

北京一商住樓盤售樓中心。中新網 種卿 攝

【戶型】

普宅：戶型較大，適宜居家生活

商住房：戶型偏小、居住密度大

普通住宅和商業住宅在戶型設計上也存在頗多差異。

記者此前探訪位於西南五環外的一處商住樓盤時發現，其主打39、45、69平的兩到三居精裝LOFT戶型，從樣板房來看，衛生間設計非常狹小、單層層高也比普通住宅要低，且每層都有十多戶。

李女士購買的商住房也存在類似情況，她説，當時考慮給父母居住就買了30多平米的單層小戶型，一梯十幾戶，感覺就是住公寓。

“商住房每層的套房數量普遍要比普通住宅多，現在新建普通住宅商品房一般都是一梯兩戶或者四戶，高端住宅甚至會提供一梯一戶的設計”，上述業內人士告訴記者，相比之下，密度大、轉租出售頻繁、人口流動快是商住房居住體驗的普遍特徵。

資料圖。中新網記者 李泊靜 攝

【價格】

普宅：每平米房價高

商住房：同地段均價較低

正是由於配套和戶型方面的不同，與同一區域內普通住宅相比，商住房在售價上更具優勢。

以北京房山區長陽地鐵站附近樓盤為例，身處五環至六環之間，首開熙悅雙子座的商住樓盤均價只有每平米21000元左右；而相同與區域內，中糧萬科長陽半島的普通住宅項目均價已經飆升至每平米38000元以上。

李女士稱，2013年購入的七克拉三期商住項目，趕上房價高點，每平米均價達到38000元，儘管如此，還是比周邊普通住宅價格低了近萬元。

“同一區域內，商住項目價格會比普通住宅便宜60%左右。”上述安居客經紀人直言。

【房貸首付】

普宅：公積金、商貸均可 最低首付20%

商住房：只能商貸一般最低首付50%

從現行規定來看，在北京購買首套商品房(普通住宅)且使用公積金貸款的情況下，最低首付比例為20%；商業貸款的最低首付比例為30%。

記者撥打北京公積金管理中心客服電話12329諮詢得知，目前，在北京購買首套房且使用公積金貸款的情況下，最低首付比例為20%；借款人還清首套房公積金貸款後，再購買二套房的公積金貸款最低首付比例依然為20%。從貸款額度方面，借款申請人購買首套和第二套住房，貸款最高額度分別為120萬元、80萬元，貸款年限最長30年。

不同於普通住宅固定的最低首付額度，商住房首付額度較為“靈活”。近期，北京商住房市場火爆，有不少開發商還打出了“10%”超低首付的噱頭來引客。

“開發商有時會搞類似簽約優惠的活動，先交10%-20%的首付款，完成網簽後，剩下的30%-40%首付在3個月內補齊，這種情況在大興、順義最為明顯。”上述業內人士稱，目前，購買商住房不可使用公積金貸款，新房的首付比例一般為總房價的50%，商業貸款年限不超過10年。

購買二手商住房則沒有最低首付要求，一般會考慮貸款審批額度、房主意願等因素，最終與仲介協商而定。“當時購買二手商住房的首付是30%，不想月供壓力太大，就盡力多付了些。”李女士稱。

【轉手費用】

普宅：享有契稅、增值稅徵收優惠

商住房：多交印花稅、土地增值稅

鋻於購買商住房的群體很多都是以投資為目的，“轉手成本”也成為他們關注的焦點。

“契稅費用方面，商住兩用項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅，其轉讓契稅稅率為3%。”鏈家地産一位兼有新房和二手房銷售經驗的仲介人員告訴記者。

不僅如此，上述仲介人員稱，商住房交易除了要和普通住宅一樣繳納個稅、契稅、增值稅以外，還要多徵收土地增值稅和印花稅，且不享受滿2年後的稅費優惠政策。

記者從某地産公司諮詢得知，目前，北京對商住房徵收土地增值稅，稅率為30%-60%不等，計算公式為：增值額(申報價-扣除項目金)*稅率；二手交易的仲介費用也比普宅高，所收仲介費為房屋總價的8%。

相比而言，普通住宅在交易環節則享有契稅、增值稅等多方面的稅收優惠。

根據2月22日施行的房地産交易環節契稅優惠新政，北京居民個人購買家庭唯一住房，建築面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；建築面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。

在增值稅方面，根據北京地區的現行規定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

所謂非普通住房，即建築面積大於等於144㎡、住宅小區容積率小于1或者實際成交價格高於該區市場指導價的住房，如別墅等。