北京商住房調查：無學區、限購傳言炒熱市場

進入6月以來，北京商住房項目的調控傳言讓該類型樓房成交暴增。據亞豪君岳會統計，截至6月19日，北京商品住宅本月共實現成交11100套，超出5月全月成交量37%，商住房成交佔比超七成。

記者調查發現，6月被“炒熱”的北京商住房市場，吸引了眾多購房者，其中不泛剛需購房者的“跟風”購買。但商住房與普通住宅産權有何不同？價格為何低於周邊普宅？稅費如何徵收？轉手成本是否更高？中新網(微信公眾號：cns2012)記者為此進行一一梳理。

【政策】

普宅：全市範圍內限購

商住房：除通州外均無限購政策

記者從北京市住房和城鄉建設委員會網站了解到，根據現行北京地區對自住型商品房的限購規定，在全市範圍內實行限購舉措，並且，對在通州購房人群提出了附加條件。

除通州地區外，已婚京籍家庭無房的可在北京地區購買兩套住房，已有1套住房的可再購買1套；單身京籍家庭(包括未婚、離異、喪偶家庭)在京無房的，可購買1套住房；在京無房且已連續五年在京繳納社保或個稅的非京籍家庭，可購買1套住房。

通州地區則另有規定，2015年8月14日發佈的《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》規定，符合現行政策有關規定且符合以下條件之一的家庭，限購1套通州區商品住房：已有1套住房、落戶通州3年(含)以上的京籍家庭；已有1套住房、近3年在通州區連續社保或個稅的京籍家庭；京籍無房家庭；在本市沒擁有住房且近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭。

相比而言，商住兩用項目在全市(通州除外)範圍內並無限購政策。通州地區於今年5月5日發佈了《關於加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》，規定僅三類人群可在通州購買商住房。

限購政策的存在，將購買商住房和普通住宅的群體劃分開來。“購買商住房的人群，一是部分受制于限購政策不能再購買普通住宅的投資者，無奈轉移投資方向；二是部分剛需購房人因沒有普通住宅購房資格，通過商住房來過渡。”一位從事北京市場地産諮詢的業內人士告訴中新網記者。

【産權】

普宅：70年産權可自動續期

商住房：50年産權 未明確續期方式

另一方面，普通住宅和商住房在産權期限、續期方式上也存在著明顯差異。

按照國家現行規定，房屋産權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成：房屋所有權的期限為永久；而土地使用權根據用地性質不同在40、50年或70年不等。

根據2007年國家出臺的《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權最高為70年，屆滿後自動續期。

而非住宅建設用地使用權期限屆滿後，並無“自動續期”的規定。商業項目土地正是屬於這一類型，一般使用期限是50年，卻在續期問題上存在政策風險。産權到期後能否續期、如何續期等問題都尚未明確。

【配套】

普宅：能落戶、帶學區

商住房：無法落戶、水電煤氣價格貴

所謂商業住宅，是指在土地性質為商業用地上建設的住宅用房，即酒店式公寓、商鋪、寫字樓等。

由於用地性質的不同，商住兩用項目樓房的水、電、燃氣、供暖、物業費用都是按商業標準徵收。

一位安居客經紀人告訴記者，“一般來講，商住項目樓房水電費基本上是民用的兩倍，且沒有燃氣，維護成本較高。商業項目普遍是開放式的，配套、綠化均無法與普通住宅項目相比”。

“落戶、學區等資源是購房者最為看重的要素。”上述經紀人表示，普通住宅一般帶有學區，這一點對於很多有特殊需要(如購買解決子女的上學問題)的人群非常關鍵；同時，購買新建普宅的非京籍人士滿足相關條件還可把戶口遷入。

商住房可註冊辦公，卻不可以遷入戶口，也沒有配套學區。“商住房確實沒法落戶，而周邊普通住宅的總價又太高，根本買不起，買商住也算是個退而求其次的選擇。”在北京馬家堡購買了一套二手商住房的李女士對記者道出了自己的無奈。