4月底5月初，北京先後又有3個自住型商品房項目開始網上申購。至此，北京已有9個自住房項目入市，供應住房約1.5萬套。作為北京去年下半年推出的房地産調控新舉措，儘管自住型商品房尚未進入搖號購買階段，但兩年7萬套的總規模、相比周邊低30%的價格，已經對當地房地産市場産生影響。

這一政策目標指向很明顯，就是大量有實際住房需求，但不符住房保障條件，購買純商品住房又存在困難的“夾心層”家庭。

價低30%吸引力巨大

6個項目房源萬餘套，近30萬戶申請

在朝陽區工作的小陳，同時對位於該區的3個自住房項目進行了申購。他告訴記者，自住房的價格優勢十分明顯。“申請保障房，不夠資格；購買普通商品房，價格這些年漲得太高。這3個項目，哪一個能申購搖號成功，對我來説都是大喜訊！”

小陳申購的這三個項目定價都是每平方米2.2萬元。記者走訪發現，恒大禦景灣周邊樓盤價格為2.8萬元至3.1萬元，金隅·匯景苑周邊樓盤價格為2.7萬元至2.8萬元，位於五環內的金隅·匯星苑周邊樓盤價格至少為3萬元。

價格優勢下，4月22日前接受網上購房申請的恒大禦景灣等6個自住房項目，可售房源只有約1.24萬套，但每一個項目的申請戶數都達數萬戶，乃至10余萬戶。目前，這些項目已分別進入“現場確認申購材料”“聯網審核購房資格”的環節。據北京市住建委統計，剔除重復申請，這6個項目吸引了約28.9萬戶提交購房申請。

據了解，最初推出的3個自住房項目，儘管區位不盡相同，但定價相同。隨著項目增多，區位不同，定價也逐漸拉開差距。例如位於大興區採育鎮內的滿庭春項目，均價為每平方米9500元。而今年2月出讓的來廣營地塊，除部分限價房外，將全部建成自住房，房屋銷售限價為每平方米2.8萬元，這是目前已成交地塊中最貴的自住房項目。

自住房的定價會“隨行就市”，但是跟周邊同檔次的普通商品房相比，價格會保持低30%左右的幅度。這一價差來自政府讓渡的前期土地出讓收益。因此，自住房分配能否確保公平，公眾最為關注。北京市住建委相關負責人表示，對自住房銷售管理，要求房源、申請、搖號、選房、違規處罰等各環節全部向社會公示，保證資訊全透明，並對搖號和選房兩個核心環節進行公證，保證銷售全監管。

據介紹，北京市住建委借鑒小客車指標搖號、保障性住房搖號成熟經驗，已完成自住房搖號軟體的設計研發，並會同市司法局等部門，研究制定現場搖號流程及全程公證方案。屆時，社會各界及購房家庭均可申請現場監督搖號過程。

對剛需群體影響較大

一季度北京純商品住宅成交同比降54.5%

接受採訪的政府和市場人士都認為，自住房已經對市場預期産生影響。累計28.9萬戶申購者，這其中的很大一部分本來是普通商品房的剛需群體。

據統計，2014年一季度北京市純商品住宅成交約11621套，同比下降54.5%。鏈家地産市場研究部張旭認為，原因之一就是自住房項目接連入市，其價格明顯低於周邊同質項目，吸引了大量購房群體的關注，市場觀望傾向明顯。“以朝陽東壩和高井兩個區域為例，大量提出過自住房申請的購房群體都在等待申購結果，入市的可能性暫時很低。這造成區域性的市場低迷。”

據北京市住建委介紹，除住房保障、租賃等途徑外，當前北京市每年新建商品住房成交量在8萬至10萬套左右，其中90平方米以下的約佔45%。2014年，按照“自住型商品住房佔住房市場50%以上”的原則，北京提出要推出5萬套自住型商品住房土地供應。

這些項目今年起陸續開始申購、搖號。張旭認為，這會吸引更多購房群體，原本商品住宅市場的需求觀望情緒加深。“很多自住房的申請者不局限于一個項目，因而可能影響的範圍更大，需求觀望的時間持續更長。”開發商積極參與

對區位、配套好的地塊趨之若鶩

市場和公眾的一個疑問是，作為一項明顯改善民生的措施，自住房是“權宜之計”還是長期選擇？北京市住建委明確表示，自住型商品住房是北京市支援中端購房需求、完善住房供應結構的重要創新舉措，也是努力改善居民住房條件，促進房地産市場健康發展長效機制的重要內容，不是一個短期政策。

今年年初的北京市人代會上，《政府工作報告》明確提出，2014年北京市要重點“推進共有産權性質的自住型商品住房建設”。據記者了解，報告中兩處“自住型商品房”前面的“共有産權性質的”限定語，是在代表討論審議後修改加入的，説明北京市這一政策在探索中逐步明確。

北京市住房城鄉建設委主任楊斌説，自住房供應體系已經納入本市住房供應體系的頂層設計裏，會長期持續，不會僅存在一兩年。

據北京市國土局消息，今年北京市計劃供地總量為5150公頃，其中商品住宅1000公頃，將加大自住型商品住宅用地供應，確保完成5萬套建設任務的用地供應。

然而，如果沒有“廚師”，“麵粉”不會自動變成“麵包”。對於自住房建設，開發商態度如何？從前4個月的土地出讓情況看，由於北京土地的緊缺性，房地産企業並未“冷落”含有自住型商品房的地塊。今年1月份成交的11宗住宅用地中，含有自住型商品房的地塊佔了10宗。截至4月下旬，北京出讓居住類地塊中，含自住型商品住宅的有43宗，面積在500萬平方米左右。

由於價格受限，自住房建設利潤空間有限，但一些區位、配套條件好的地塊仍有房地産企業趨之若鶩。例如朝陽區來廣營地塊，除配建29400平方米限價商品房外，均建設自住房，仍吸引了4家房地産企業參與競拍，經過44輪競價後以20.5億元、溢價率37.4%成交。

【新聞詞典】

北京市自住型商品住房，是指房地産企業通過“限房價、競地價”等出讓方式取得土地使用權，按照限定銷售對象、限定銷售價格的原則，滿足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建築面積以90平方米以下為主，銷售均價原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水準確定。

自住型商品住房購房人取得房屋所有權證後，原則上5年內不得轉讓。取得房屋所有權證5年以後轉讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉讓後，不得再次購買自住型商品住房。