近日在上海嘉定區拍攝的房地産新政實施後首個開盤項目的現場。新華社記者 鄭鈞天攝
今年5月，住房城鄉建設部、中國人民銀行等多部門打出政策“組合拳”，明確取消全國層面房貸利率下限、下調首付款比例和公積金貸款利率。此後，國內多地紛紛因地制宜出臺樓市新政。特別是在北京、上海、深圳、廣州等備受關注的一線城市，提振樓市的系列政策力度大、落地快，市場總體呈現積極反應。
專家認為，目前房地産市場仍處於調整階段。伴隨樓市新政有序落地，政策效果逐步釋放，居民住房需求將得到有效滿足，樓市趨暖勢頭有望繼續保持。
“北上廣深”調整房地産政策
7月10日，記者走進北京市朝陽區一家房産仲介門店，店內只有2名負責人在值守，其中一名負責房屋租賃業務，另一名負責房屋買賣業務。
“其他房産經紀人都去帶客戶看房了。北京前段時間出臺樓市新政策之後，門店近期的帶看量比較穩定，每天有三四組客人，週末會更多一些。”該門店房屋買賣業務負責人告訴記者。
這名房産經紀人所説的樓市新政，即北京市6月26日發佈的系列房地産政策。當日，北京市住房和城鄉建設委員會等部門印發《關於優化本市房地産市場平穩健康發展政策措施的通知》，明確實施調整商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限，調整住房公積金個人住房貸款最低首付款比例等。
具體來看，針對北京地區購買首套住房的居民，最低首付款比例調整為不低於20%，5年期以上房貸利率下限調整為3.5%。對於購買二套住房的居民，位於五環以內的，最低首付款比例調整為不低於35%，5年期以上房貸利率下限調整為3.9%。位於五環以外的，最低首付款比例調整為不低於30%，5年期以上房貸利率下限調整為3.7%。該通知還提出，北京市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中認定為首套住房。此外，提高購買綠色建築、裝配式建築或者超低能耗建築的住房公積金貸款額度等。
其他一線城市也推出一系列“地方版”房地産新政。
5月28日，上海市房地産新政“滬九條”正式施行。“滬九條”涵蓋調整上海市房屋限購政策、擴大非滬籍單身人士購房區域、調整首套房及二套房最低首付款比例、放寬二孩及以上家庭住房限購政策、調整首套房公積金貸款個人最高額度等。上海市房管局有關負責人表示，此次政策優化體現了綜合施策、分類施策、精準施策三方面考量。從分類施策的角度看，供應端著手更好滿足改善性住房需求，優化套型結構，提高中小套型住房面積標準，差異化降低中小套型住房比例；在需求端，立足服務安居，針對區域市場特點，差異化、分區域優化住房限購政策；在信貸端，為促進重點區域職住平衡，新城和南北轉型等區域繼續實行差異化住房信貸政策。
同為一線城市的深圳、廣州也出臺了樓市新政。深圳市自5月29日起下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限；廣州市5月29日起正式取消房貸利率下限，並於7月初調整了外籍人士及港澳臺居民購房政策，明確外籍人士及港澳臺居民可在限購區內購買120平方米及以下的住宅一套，在非限購區或在限購區購買120平方米以上的住宅不限制套數。
一線城市市場活躍度提升
業內人士告訴記者，近期“北上廣深”四大一線城市紛紛調整房地産政策，是為了響應5月17日住房城鄉建設部、中國人民銀行等部門推出的全國性樓市新政。在此基礎上，各地遵循因城施策原則出臺“地方版”細化政策，旨在根據各地經濟發展和人口結構等特質，針對性地滿足居民住房需求、提振樓市表現。
那麼，一線城市樓市新政落地效果究竟如何？
記者走訪了北京市朝陽區幾家房産仲介門店，根據門店工作人員的反饋，近期其二手房交易量總體有所回升，有的門店短期內成交量較多，“有些客戶之前就看過房，在新政策出臺後果斷決定入手”；有的門店則在政策落地後迎來新客，“很多購房者聽説下調了首付款比例，希望能買到面積大、位置好的房子”。
中指研究院市場研究總監陳文靜告訴記者，一線城市樓市政策落地後，新房、二手房市場活躍度均有回升，其中二手房在政策優化及“以價換量”共同帶動下，市場活躍度回升速度較新房更快。根據中指數據，6月份，一線城市二手房成交套數均有所增長。其中，北京市二手房成交14986套，環比增長12%，同比增長29.1%；上海市二手商品房成交超2.6萬套，創近一年新高，多個單日網簽量超1000套，市場活躍度較高；深圳市二手房市場保持較高活躍度，在5月高基數下，環比較5月增長5.3%，同比在低基數下增長71%，市場延續溫和修復態勢。
一線城市新房市場回暖跡象同樣明顯。根據研究機構克而瑞數據，6月份，北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅分別成交43萬平方米、81萬平方米、83萬平方米、39萬平方米，成交面積均創年內單月新高，環比分別增長21%、66%、48%、38%，其中廣州、深圳成交量超過去年同期。
“近期一線城市樓市交易呈現積極態勢，提振樓市表現的關鍵還是對於限購、限貸政策的放鬆。”首都經濟貿易大學京津冀房地産研究院院長趙秀池認為，限購政策決定了購房者入市資格，也就是多少人能夠買房，這直接決定了市場需求；限貸政策主要包括對首付款比例和房貸利率的限制，而下調首付款比例就是放寬了入市門檻，首付款比例越低，購房者購房能力就越強。下調房貸利率，真正減輕了購房人負擔，能更有效地促進購房者入市。
持續優化政策提振購房者信心
“北上廣深”樓市新政的落地有效刺激了房地産市場回暖，但部分購房者在進行購房決策時仍持一定觀望態度。
上海市民羅進最近想購買一套“小兩室”，“我是上海人，之前一直跟父母住在一起，現在想買一套自己的房子，關注到房地産新政策之後，我就開始著手看房了。”羅進説，“但從‘看’到‘買’還有個過程，畢竟房子是家庭重要資産，希望能在房價比較穩定的狀態下入手。”
趙秀池認為，無論是剛需還是改善性住房需求，購房者普遍都較為關注房價走勢。“房價波動也是影響購房者入市的重要因素，對於住房，人們往往希望‘買漲不買跌’，所以看市場回暖趨勢，不僅要看交易量上漲與否，也要關注房價是否穩定。”趙秀池説。
從部分一線城市的交易情況看，市場活躍度有所提升與“以價換量”存在一定聯繫。“但政策優化也發揮著重要作用。”陳文靜表示，4月以來，一線城市均在限購、限貸等方面進行了政策優化，“517”樓市新政出臺後，各地又細化了當地政策，下調首套房、二套房首付比例和房貸利率等，這些在較大程度上釋放了購房需求。
在業內人士看來，要促進樓市總體趨穩趨暖，重點仍在於通過系列政策鼓勵，提振購房者消費信心。當前，北京、上海、深圳仍存在部分限購限制，這也説明一線城市存在進一步優化政策的空間。
“比如，北京市目前對於購房者社保等條件要求依然較高，可以考慮優化限購政策，縮短購房所需社保年限，還可以出臺降低交易稅費、加大補貼力度等相關政策。”陳文靜認為，如果繼續調整優化樓市政策，一線城市樓市活躍度有望繼續保持，有利於市場築底企穩。
趙秀池分析，除了放寬社保年限等購房條件，還可以結合人口和人才政策適時調整限購要求，比如對多孩家庭提高房貸支援。此外，可以考慮繼續調整房貸利率，並對存量房貸利率進行下調。
“目前部分一線城市也在積極跟進‘以舊換新’政策。在優化‘以舊換新’流程、提高效率的同時，應該給予實質性的稅費減免優惠，鼓勵更多購房者加入，以此促進‘買一賣一’順利推進。”趙秀池説，“隨著一系列房地産新政持續落地，一線城市樓市有望繼續保持趨暖態勢。”（本報記者 廖睿靈）