公募REITs二季報近九成盈利

36隻公募REITs二季報近日相繼出爐。綜合來看，儘管面臨多重因素的挑戰，各類資産整體實現了穩健經營，相關各方都在千方百計地提升經營韌性。這其中，消費基礎設施REITs業績表現較為亮眼。

近九成産品二季度保持盈利

數據顯示，納入Wind統計的36隻REITs中，32隻在二季度實現了盈利，佔比近九成。其中，19隻基金報告期凈利潤超過1000萬元，中航京能光伏REIT、平安廣州廣河REIT、國金中國鐵建REIT單季凈利潤數據表現居前，而華安張江産業園REIT等4隻産品出現不同程度虧損。報告期收入方面，10隻基金産品收入超1億元。其中，鵬華深圳能源REIT、中信建投國家電投新能源REIT、中金安徽交控REIT居前。

“基於公募REITs上半年的業績表現，可以看到：一是以保障房和生態環保為代表的抗週期資産持續穩健經營，具備穩定的現金流，而能源REITs業績在季度維度仍面臨一定波動；二是儘管行業層面或整體面臨壓力，但資産間的表現各異，高速公路、産業園區等板塊均有業績表現出相對韌性的品種；三是以消費基礎設施為代表的強運營管理品牌能夠充分發揮主動運管能力，實現資産經營目標。”中信證券投研團隊分析稱。

消費基礎設施REITs表現突出

綜合底層資産類型表現來看，多只消費基礎設施REITs資産穩健運營，業績表現亮眼。2024年，消費基礎設施REITs隆重“上新”，該類項目進一步豐富了底層資産類型，也為我國REITs市場帶來新的發展機遇。

具體來看，作為市場上規模領先的消費基礎設施REITs，延續了一季度的良好表現，華夏華潤商業REIT二季度實現收入1.74億元，凈利潤1074.42萬元，經營活動産生的現金流量凈額9856.76萬元，當期可供分配金額8666.2萬元，本年累計可供分配金額1.38億元，實際分配金額5122萬元。按募集規模計算（對應發行價格6.902元/份），相應年化分派率達到5.05%。

該基金底層資産為青島嘉昇潤城商業管理有限公司持有的青島萬象城項目，報告期內，項目公司整體運營平穩，實現營業收入17136.59萬元、息稅折舊及攤銷前利潤9893.38萬元，報告期內收繳率（當期實收金額/當期應收賬款）為100%。截至報告期末，基礎設施項目青島萬象城出租率99.04%，較基金招募説明書同期預測出租率97.50%提升1.54個百分點。

另一隻華夏金茂商業REIT也在二季度展示出亮眼的業績數據。該基金二季度實現了總收入2321.68萬元、可供分配金額達1330.37萬元。按募集規模計算，簡單年化分派率達到5.01%。底層資産方面，長沙金茂覽秀城二季度的出租率達98.30%，收繳率達99.43%，整體運營狀態穩健；平均租金（固定租金部分）二季度環比增長2.9%，達到85.89元/平方米/月；銷售額、客流量等經營數據也呈現出穩步上升趨勢，同比增速分別達16.03%和9.49%。

嘉實物美消費REIT也在二季度實現了平穩運營。根據公告，該基金報告期實現收入2967.57萬元，凈利潤為891.75萬元，經營活動産生的現金流量凈額為906.89萬元；實現可供分配金額1625.16萬元，單位可供分配金額0.0406元。截至2024年6月末，其基礎設施資産租戶結構相對穩定、分散化程度較高，整體的出租率（總已租建築面積/總可租建築面積）98.13%；期末收繳率99.90%。

7月21日，嘉實物美消費REIT公告，基礎設施項目公司已完成吸收合併。公告顯示，計劃管理人嘉實資本已取得北京嘉華德勝商業管理有限公司、北京嘉華豐尚商業管理有限公司和北京嘉華小馬廠商業管理有限公司全部股權。SPV1、SPV2、SPV3已分別取得北京美廉美連鎖商業有限公司、北京玉蜓橋物美科技發展有限公司、北京物美小馬廠商業有限公司全部股權，相關權屬變更工商登記手續已完成。合併完成後，項目公司繼續存續並承繼對應SPV公司的全部資産、負債，嘉實資本最終通過SPV間接持有項目公司全部股權。

此外，中金印力消費REIT二季度實現可供分配金額3681萬元。按發行規模計算，年化分配率為5.44%，實現招募説明書預測水準的104.37%。截至二季度末，該基金基礎設施項目出租率98.40%，租金收繳率100%，可供分配金額高於招募説明書同期預測水準。

機構關注階段性配置機會

總體來看，機構仍然較為看好REITs的配置價值。華泰證券表示，“資産荒”背景下，非銀機構配置壓力仍大，REITs作為較高分紅、風險適中、較低相關性的資産，具備一定配置價值。建議關注經營穩定性較強、具備一定韌性的資産，如保租房、環保、消費等，能源基礎設施存在季節性波動，估值回調後可適當增配。

中信證券投研團隊表示，經營穩健的保租房和生態環保仍是首選，積極關注出現階段性回調後的佈局時機。能源基礎設施REITs業績的季度波動導致其二級市場價格有所回落，消化估值的同時或帶來新的配置機會。同時，建議積極關注目前市場存在預期差同時運管能力突出的消費基礎設施。此外，當前市場估值相對合理、經營基本面存在一定韌性的部分産業園區資産或也值得關注。

更多資産類型“上新”也持續為市場投資者提供更多元化的配置選擇。7月23日，中信建投明陽智慧新能源REIT正式登陸上交所，該項目為全國首單陸上風電公募REITs項目。據悉，在發售階段，其網下投資者有效認購申請確認倍數超69倍，創今年以來新高。公眾投資者認購倍數也高達約315倍，總認購金額近380億元。另外，消費基礎設施REITs也將再添新成員。記者了解到，華夏首創奧萊REIT近日已獲批即將進入發售階段，這也是國內首只以奧特萊斯為底層資産的消費基礎設施REITs，為其他自持經營性物業的房企轉型提供了一個有益參考。（記者 韋夏怡 ）