給房屋做體檢、交養老金、上保險

時間流逝，新房子會變“次新房”，還會變成“老房子”。如同人們需要定期體檢，房子也要不時做檢查、搞維護，為其“養老”，這是保障住房安全、提升人民群眾居住體驗的重要手段。

日前，住房城鄉建設部工程品質安全監管司會同房地産市場監管司召開城鎮房屋安全管理三項制度試點工作研討會。會議指出，建立三項制度是有效解決我國城鎮房屋安全突出問題、補齊既有房屋安全治理體系短板的基礎性制度安排，對於統籌住房城鄉建設事業高品質發展和高水準安全具有重要意義。這三項制度，就是房屋體檢、養老金和保險制度。

順應生命週期，為房屋提供安全保障

你家的房子“房齡”多少？

“快20年了。2006年買的精裝房，從住房到小區都是新的。這兩年感覺有陳舊的氣息，去年雨季，外墻滲水，還專門做了維修。”北京市通州區住戶石女士説。

“上世紀80年代的老房子了！還好前兩年老舊小區改造，窗戶、上下水管都更新了，還加裝了保溫層。”北京市朝陽區居民劉奶奶説。

住房城鄉建設部科技與産業化發展中心綠色建築發展處處長梁浩介紹，目前，中國已成為世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的國家。截至2022年底，中國城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，意味著這些房屋將進入設計使用年限的中後期，該比例還將不斷增加，預計到2040年前後近80%的房屋將進入這個階段。“大量老房子建設標準低、缺乏必要維護，安全隱患巨大。”梁浩説。

部分自建房屋也存在一定安全風險。中國城鎮及農村家庭自建住房比例較大，在一些超大城市，房屋老化問題突出，城中村、村級工業園等房屋安全問題有待排查，這都需要相關的制度基礎提供保障。

“建立房屋體檢、養老金、保險三項制度，正是順應住房進入存量時代、順應房屋生命週期規律以及滿足居民對‘好房子’的訴求，在房屋管理方面提出的重要制度。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉説，歷經幾十年的新增建設，部分房屋開始進入“中老年”，“就像人一樣，房屋也需要進行常態化體檢，以儘早發現房屋及樓棟、社區存在的問題。類似人口養老需要養老金，解決這些問題也需要相應資金。面對一些重大事故時，還應該有保險制度，為房屋修繕、賠付等豐富資金來源。”

實際上，建立房屋三項制度並非新概念。2022年5月，國務院辦公廳印發《全國自建房安全專項整治工作方案》，就提出“完善房屋品質安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋品質保險等制度”。2023年3月，住房城鄉建設部等15部門聯合發佈《關於加強經營性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢、房屋養老金和房屋品質保險試點。今年1月，國家發展改革委等部門發佈《關於加強高校學生宿舍建設的指導意見》，明確“對達到一定使用年限的學生宿舍建築要加強房屋安全管理，按照有關技術要求進行定期體檢，消除安全隱患”。

住房城鄉建設部有關負責人透露，目前，全國城鎮房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度試點工作正在加快推進。

籌資金、上保險，給房屋“養老”

房屋體檢、養老金、保險三項制度相互聯繫、互為銜接，目的就是為了給房屋提供全生命週期安全保障。

“給房屋做體檢是第一步，體檢就是要發現問題和房屋潛在的風險隱患，提供‘缺什麼補什麼’的思路。”李宇嘉説。

在部分城市，定期體檢制度的建立為排查房屋安全隱患提供了基礎保障。比如，青島市住房和城鄉建設局印發《青島市房屋定期體檢制度試點工作要點》，提出建立房屋定期排查、精準診斷、分類整治等九項長效機制。要求自查、巡檢雙到位，各區（市）每半年組織發動房屋安全責任人，重點對房屋專有部分進行安全自查，發動鎮（街道）、村（居）、網格員、物業服務企業等，重點對房屋共有部分進行巡查。同時，以老舊、危房為重點，要求專業人員定期查。當房屋超過設計使用年限2/3時，應至少每5年進行1次專業檢查。超過30年且無設計使用年限的經營性自住房、超過設計使用年限且經鑒定可繼續使用的房屋，應至少每3年進行1次專業檢查。對鑒定為C、D級且實施加固處理後的房屋，至少每2年進行1次專業檢查。

房屋體檢查出病灶後怎麼辦？李宇嘉告訴記者，發現問題後，可通過物業費、維修基金、房屋養老金三位一體的“養老體系”，實現“小修小補、大修大補”。通常來説，養老金可以解決大部分問題，如果樓棟存在較大風險，就需要動用保險資金。這類似于汽車車險，目的在於給住房提供較大體量的資金支援。

記者了解到，目前，老舊住宅的維修主要依賴住宅專項維修資金。根據《住宅專項維修資金管理辦法》，對於住宅、住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅，業主應當交存住宅專項維修資金。“業主足額繳納的物業管理費，可用於日常‘小修小補’；買房時繳納的房屋維修基金，用於‘大修大補’，比如置換電梯、翻修外立面等。”李宇嘉説。

不過，伴隨一些住宅老化速度加快，很多小區現有的維修資金已不足以覆蓋房屋維護需求。梁浩表示，目前中國建立的住宅專項維修資金制度主要覆蓋普通商品住宅，自建房、老舊小區仍缺乏住宅專項維修資金，而已有的專項資金也存在使用門檻高等問題。因此，應進一步完善房屋養老金、房屋保險制度，多渠道為老房子籌集養老金。

李宇嘉認為，目前公共維修基金由業主購房時交付，歸集體共同所有，今後可參考企業年金制度，將一定比例的土地出讓金、財政補貼等納入公共賬戶，在確保足額繳納、資金充足的情況下，借鑒社保基金管理模式，委託專業機構投資打理。另外，可由新房開發商代業主或由全體業主集體投保，購置房屋安全保險，以此倒逼開展常態化房屋體檢。在房屋需要“大修”時，也能確保做好臨時安置、賠償等工作。

讓房屋在發現“小毛病”時就及時解決

部分地區已開始針對特定住房探索開展房屋體檢、養老金、保險三項制度試點工作。

今年初，山東省煙臺市住房和城鄉建設局發佈《關於加強城市住宅全生命週期管理工作的意見》，提出探索引入城市住宅養老金、城市住宅體檢、城市住宅保險三項制度。其中明確，城市住宅養老金是指探索通過列入土地出讓成本、財政預算撥款和建設單位繳納、個人繳納等方式籌集資金，用於房屋體檢、購買房屋保險、公共部位維修補貼等，由公共賬戶和個人賬戶組成，共同構成房屋全生命週期管理的資金保障體系。煙臺市住房和城鄉建設局有關負責人表示，將採取試點推進、逐步鋪開的做法，選取煙臺市萊山區率先開展三項制度試點工作。到2025年，將全面構建覆蓋房屋全生命週期的品質安全管理制度體系，整體提升房屋建設品質和安全管理水準。

在青海，省住房和城鄉建設廳印發通知，鼓勵各地在公租房、保障性租賃住房、城鎮老舊小區改造等城鎮保障性安居工程項目中開展三項制度探索試點。5月13日，中國大地財産保險股份有限公司青海分公司與當地相關部門簽訂保險服務協議，為西寧市城北區民欣園等2個公租房小區和城中區4個老舊小區提供保險服務。在保險期間，保險公司為被保險小區提供第三方定期房屋安全動態巡查檢測服務，併為投保方提供防災防損、風險勘查服務等。

廣州市住房和城鄉建設局也印發了相關通知，明確借助保險的市場化作用，為房屋使用安全責任人提供巡查、檢測、監測、賠付服務，降低房屋安全風險。保險責任為主體結構及其附屬設施倒塌事故、消防安全事故及玻璃幕墻、外墻脫落造成的房屋損失、人員臨時安置費用和人員傷亡補償。從投保方式來看，採取分期投保形式，保險週期至少1年，到期後可續保。

“給房子上保險，需要多方共同保障保險制度平穩運作。”李宇嘉認為，引入多方投保的同時，保險機構可以要求物業、業主等投保方強化對保險標的的日常保養和維修，降低出險概率。同時，要保障物業費、維修基金等基本資金及時繳存、及時投用，讓房屋在體檢發現“小毛病”時就及時解決，避免造成更嚴重的問題。

在梁浩看來，應完善“人、地、房、錢”聯動機制，關注房屋全生命週期的政策創新，推動房屋體檢、養老金、保險制度與城市更新、房屋信貸等各類政策協調配合。通過多方協同，強化老舊建築全週期制度保障，提高老房子的安全性。