公租房維修工程的施工品質控制與管理研究

摘要：為了滿足城市外來務工人員的住房需求，緩解其租房壓力，我國政府建設保障性住房以解決中低收入家庭住房問題，其中公租房為眾多外來務工人員提供了租房便利。房屋會隨著使用年限的增加而出現一些小問題，房屋及設施的損壞，會影響居住者的生活品質與居住安全。為了延長公租房使用年限，保障住房安全，需要定期對其進行維修。公租房維修通常會交由建設企業施工，對損壞的房屋進行及時的補救與維修，保證公租房品質。維修工程品質控制與管理關乎公租房維修品質，目前我國公租房維修工程品質控制與管理存在一些問題，影響維修施工品質，不利於保障公租房安全。本文研究的內容主要為公租房維修工程的施工品質控制與管理，在文中將會探討公租房維修的現實意義，分析現階段公租房維修工程中存在的施工品質控制和管理現狀，提出改善措施，期望能為我國公租房維修工程提供施工品質控制與管理提供參考性建議。

在中國人民心中有房才有家，有棲身之處生活品質才能提升，在工作時更加踏實。但是隨著21世紀經濟迅速發展，我國房地産産業迅速崛起，住房市場深受人們的喜愛，房價也隨之升高，導致部分城鎮居民僅依靠自身努力難以解決住房問題。公租房是我國政府為了解決外來務工人員及城鎮中低收入家庭住房問題，而開展的民生建設工程之一。公租房租金由政府定額，每年政府還有福利補助，低於市場價的房屋租金能在根本上緩解我國人民住房難題，改善居住環境。但在使用公租房期間會因為工程本身品質、使用者使用情況、外部環境以及維修情況等，出現不同程度的品質問題，繼而影響公租房的正常使用和居住安全〔1〕。政府會定期邀請建築企業對公租房進行維修，以保證公租房能正常、安全地投入使用。公租房維修工程施工品質控制和管理，是維修工程中的重要內容，也是保障工程品質的基礎。如果維修工程施工品質不佳，則會影響公租房維修情況，導致維修效率低，致使公租房安全品質得不到保障〔2〕。因此，公租房維修工程施工品質需要更有效的控制管理策略，保障公租房維修安全有效。基於此，本文主要探究公租房維修工程施工品質控制與管理。

一、公租房維修的現實意義

（一）有利於完善保障性住房管理體系

國家與政府建設公租房的根本目的在於緩解社會住房壓力，促進社會和諧發展，解決特殊群體住房問題。目前我國已經陸續出臺多項保障性住房管理的相關政策，對保障性住房管理辦法制定了相關標準，其中涵蓋了公租房管理方法。隨著全國各大城市公租房的建成投入使用，相關管理政策不斷落實。隨著公租房投入使用時間的增長，管理制度中的矛盾不斷出現，相關管理人員可根據實際情況調整相關制度內容，及時解決管理體系中的問題與矛盾，進一步完善我國保障性住房管理體系〔3〕。

（二）保證社會資源分佈均衡

公租房作為保障性住房之一，是由政府統一負責建設和運營的公共資源，具有經濟屬性和社會屬性。當前市場環境下，建設公租房不僅是滿足群眾的租房需求，其本身還具有資産增值屬性，因此住房問題既與社會經濟相關，又與社會保障相關。公租房作為我國公共服務資源，面向全體經濟收入低下的群體，是保障社會公共資源分佈均衡的重要措施之一〔4〕。如果其被個別家庭長期佔用，就會導致社會資源分佈不公平。公租房設施遭到損壞，致使不能再正常居住，是對社會公共資源的破壞，極易對社會發展造成負面影響。實施公租房維修管理，能保障公租房維持正常居住狀態，定期檢查居住者是否符合居住標準，以免出現侵佔公共資源等現象的發生。及時清退居住條件不合格的居住者，使得社會公共資源幫助到真正需要社會援助的弱勢群體，維修社會資源使用公平、公正，保證社會公共資源分佈均衡，增加社會公共資源使用的公開、透明度。社會公共資源分佈均衡有利於促進社會和諧、穩定發展，帶動相關經濟發展，提升公共服務管理水準。

（三）實現公共資源可持續發展

公租房相比于售賣住房産權更具有可持續發展性，保障性住房可根據其性質分為好幾種，但是根據住房産權可100以分為出售住房産權與不可出售住房産權。一線發展城市中低收入家庭和外地務工人員更多，住房壓力更大，可分配的公共資源較少。如果將公租房作為可出售性保障性住房，就會造成社會公共資源呈不可持續發展趨勢，公租房將不能迴圈利用，導致大量低收入群體難以享受保障性住房政策，使得他們的生存壓力增大〔5〕。公租房維修管理會定期對居住公租房的家庭進行核實，保障公租房屬於可流動、可迴圈使用的公共資源。通過維修管理公租房使用狀態和年限得到延長，能為更多低收入家庭提供住房保障，讓社會公共資源分佈更均等，實現資源可持續化發展，這對於我國保障性住房建設體系具有重要價值和意義〔6〕。維修工程品質是保證公租房成為可持續發展的重要影響因素，因此需要嚴格控制與管理，找出其中存在的品質問題並進行整改，有力保障工程品質。

二、現階段公租房維修工程施工品質問題

（一）維修施工品質監督管理體制尚未完善

國家已經認識到保障性住房管理體系的重要性，為其制定了相關法律法規，但是針對公租房維修工程品質的相關法律法規卻比較少，因此造成了公租房維修工程施工品質管理體系不完善的問題，導致在維修公租房的過程中難以保障工程品質〔7〕。公租房隨著使用年限的推移，可能會出現一些品質安全問題，但由於維修品質管理體系不完善，導致部分維修施工人員在工作中態度消極，未能及時排除公租房品質問題。並且公租房維修屬於二次保障房屋安全品質工程，由於缺乏完善管理體系，因此對維修公租屋材料品質、施工品質、施工技術、維修技術等缺乏管理，致使維修品質得不到保障，極有可能會在維修施工的過程中，對公租房造成二次損傷，使安全隱患更多，繼而威脅到居民生命安全。

（二）維修施工過程監督管理不到位

因為缺乏公租房維修政策與管理體制，很多企業認為這只是一項簡單工程，因此對公租房維修施工缺乏有效監督，部分建築企業和維修工人在維修時不夠認真，導致維修工程品質得不到保障〔8〕。並且由於缺乏有效監督管理，部分公租房維修人員在選擇維修材料時以次充好，甚至於偷工減料，嚴重影響公租屋維修工程施工品質。一些維修工人施工過程中未能做到認真核查、小心維修，對於出現的問題只是進行簡單的處理，進而造成公租房維修品質不合格，達不到居住安全品質標準。一些維修人員由於自身水準不高，在公租房維修施工前期調查不徹底，只解決公租房表面問題，未能深入調查公租房中存在的品質問題，導致維修施工品質得不到保障。維修施工過程中監督管理不到位，會致使維修工程品質難以有效控制。

（三）維修施工品質管理方式落後

目前國內公租房維修由政府出資，相關單位安排維修人員前往公租房進行調查與維修〔9〕。但是目前多數維修單位均存在人員安排不合理的現象，因為對公租屋維修管理不重視，所以其派遣的大多不是專業的技術人員，開展房屋維修工作的實際上只是普通的建築工人。這些維修人員因為並非專業人員，缺乏維修的專業知識，對於維修房屋技術與材料並不熟悉，缺少相關經驗，因此僅能幫助公租房解決一些外觀品質問題，未能深入了解公租房品質問題。這樣落後的維修工程管理方式，使得公租屋維修人員安排不合理，維修工作效率低下，維修品質得不到保障。

三、公租房維修工程施工品質控制和管理改善策略

（一）健全公租房維修管理體系

首先，為了保障公租房維修工程品質，最重要的一點就是健全公租房維修管理體制，加強維修管理制度。在健全公租房維修管理體系時，要先明確公租房維修標準，政府需要完善維修相關法律法規，明確規定公租房維修工程中的維修條件、維修措施、維修材料標準、收費標準，以及驗收標準〔10〕。其次，要明確公租房維修主體以及相關工作流程，使得維修工程權利與義務更加明確，有利於公租房維修管理透明化，進一步促進維修管理制度的建立與完善。再次，在維修管理體系中還要明確規範出維修公租房的範圍與標準，根據該標準選擇符合規定的建築企業，與其進行長期合作，定期對公租屋進行檢查與維修〔11〕。最後，管理體系應該建立公租房相關檔案，對全市公租房情況進行登記管理，記錄每一次維修出現的問題與維修方式，便於監督管理，提高審查維修效率，保障公租房維修施工品質，增加公租房使用年限，保障社會公共資源可持續發展〔12〕。

（二）加大維修監督力度

健全公租房維修管理體制，能有效加大公租房維修力度，為了保障維修效率和有效性，還需要加大監督力度。一旦擁有健全的公租房管理體系，那麼維修範圍和維修標準就有詳細的規範，相關人員在監督核查的過程中，可以根據標準進行判別，判斷維修施工品質是否符合相關標101學術天地準的要求。此外，管理體系中明確了維修材料管理，維修人員不得再使用廉價、劣質的維修材料進行維修，降低了對公租房造成二次傷害的概率，有效控制了房屋維修品質，保障公租房品質的安全性〔13〕。監督人員在監督維修的過程中能根據規定檢查維修材料是否符合維修標準，是否使用符合國家標準規定的産品，促使監督管理具有明確的方向。並且還要對維修施工中的關鍵程式進行嚴格監督，按照相關規定嚴格檢查，一旦發現維修不合格等情況，立刻要求停工或返工重做，直到符合維修標準為止。最為關鍵的是，維修工程竣工後，相關人員要進行仔細全面地檢查，保證公租房維修工程品質合格，符合國家規範品質要求。

（三）合理安排各項維修工作

摒棄之前不規範的維修管理方式，根據公租房維修管理體系合理安排各項維修工作。在維修前，相關建築單位要對企業內維修房屋技術人員進行培訓，培訓內容為維修技術培訓、維修材料選擇培訓，以及安全維修措施培訓，讓維修技術人員擁有合格的維修技術和正確的維修意識。在對公租房維修前一定要進行仔細、全面的調查了解，通過現場勘察以及科學分析，判斷維修計劃的可行性與實用性〔14〕，並根據實際情況不斷調整維修計劃，達到以維修保障公租房正常使用的目的。在維修公租房的過程中，要對公租房的使用情況與使用年限進行判斷，對於一些安全隱患較大的公租房，應當向上級彙報後，再制訂合適的維修計劃或者申請批准拆除。另外，在維修施工過程中要從房屋結構、城市氣候與施工材料多個方面入手考察，為制訂維修計劃、選擇維修材料提供參考。邀請業主委員和物業公司一同評估維修工程品質，通過對項目施工進度、施工單位、施工計劃與施工材料等多方面進行科學評價，判斷維修工程是否達標，如果相關維修工程指標不達標將依法進行處罰〔15〕。通過公開、透明地維修工程品質評估，能充分發揮監督管理的作用，能提升公租房維修工程的施工品質，實現有效控制和管理的目的。

四、結語

隨著我國經濟發展，選擇異地就業的人數也越來越多，他們依靠自身的經濟收入難以承擔住房壓力，如此一來，便極易導致該群體歸屬感弱，生活負擔加重，生活品質降低。為了促進社會經濟發展，維持社會和諧穩定，公租房建設尤為重要。為了實現公租房公共資源可持續發展，房屋維修工程品質具有重要意義。為了消除公租房潛在安全品質問題，要加大維修工程品質控制與管理，提高公租房安全、可靠性，推動我國保障性住房體系建設完善。（徐剛）

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關鍵詞：公租房；維修工程；施工品質控制

桂林市秀峰房産管理處廣西桂林541000

作者簡介：徐剛，本科，中級工程師，研究方向：公共租賃住房營運維修管理。