利好政策漸次落地 多地房貸利率繼續下行

近日，央行、銀保監會發佈通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。住建部部長倪虹日前在接受採訪時也強調要“因城施策、精準施策”“對購買第一套住房的，要大力支援。首付比例、首套利率該降的，都要降下來”。

業內人士表示，支援需求端的利好政策漸次落地，有利於因地制宜、因城施策，進一步釋放合理住房需求，並提振房地産市場信心，房地産市場有望企穩回升。

多地房貸利率將繼續下行

人民銀行、銀保監會近日發佈通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。此舉旨在“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支援剛性住房需求，形成支援房地産市場平穩健康運作的長效機制。

2022年9月，人民銀行、銀保監會曾發佈通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。“在政策公佈後，武漢、天津、溫州等多個城市首套房貸利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率執行截至2022年12月31日。本次政策出臺，意味著部分城市的首套房貸利率有望延續此前水準或有望進一步下調。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示。

根據貝殼研究院此前發佈的統計數據，2022年12月首、二套房貸主流利率指數環比繼續下行。12月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，環比基本持平，同比分別回落155個基點和100個基點。

根據國金證券報告，最近3個月房價持續下降的城市共有38個。其中包括大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門等13個二線城市；蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州等25個三四線城市。

招聯首席研究員董希淼也表示，首套住房貸款利率政策動態調整機制調整的是首套房貸利率下限，而不是首套房貸利率，房貸如何定價仍由銀行與客戶商定。在當前房地産市場較為低迷、居民住房消費需求不振的情況下，預計多數銀行對多數客戶將實際執行房貸利率下限。未來一段時間，首套房貸利率下限可能在3.5%-4.1%，此前7折房貸利率最低到3.43%。

剛性需求獲更多支援性政策

近期，多部門釋放出進一步因城施策支援剛性和改善性住房需求、促房地産市場平穩健康發展的信號。

日前，住房和城鄉建設部部長倪虹在接受記者採訪時表示，對於購買第一套住房的要大力支援。首付比、首套利率該降的都要降下來。對於購買第二套住房的，要合理支援。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支援。

此前，人民銀行、銀保監會關於做好當前金融支援房地産市場平穩健康發展工作的通知指出，“支援各地在全國政策基礎上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支援剛性和改善性住房需求。”

克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示，居民信貸政策將是2023年地方因城施策、支援剛需和改善需求的主要發力點。除房貸利率下行外，各地首套房首付比例有望迎來全面下調，同時，住房套數認定規則進一步優化可能性也大幅提升。

事實上，根據貝殼研究院監測顯示，目前包括武漢、石家莊、長春、哈爾濱、南昌等省會城市等82城首套房商貸最低首付比例可至兩成（含部分區域或部分銀行執行）。

華創證券分析師單戈表示，當前處於政策密集期，核心一二線城市和部分三四線熱點城市，在“四限”放鬆方面仍有較大空間。近期東莞、佛山等城市均已取消全域限購，杭州、南京等城市也對行政調控政策做進一步優化，預計政策放鬆空間將進一步打開。

房地産市場有望企穩回升

“住建部、央行和銀保監會再次表態對需求側的支援，充分表明政府支援房地産企穩復蘇的決心。”國金證券分析師杜昊旻説。

西南證券報告也指出，2022年行業基本面築底。目前政策先於基本面出現“拐點”，預計行業基本面于2023年呈現先抑後揚，下半年有望逐步修復。

隨著利好政策的出臺，房地産行業部分數據已有回暖跡象。

克而瑞研究中心報告顯示，2022年12月，全國土地市場成交規模創下年內新高，甚至上海、蘇州、廈門等城市均有多宗地塊以高溢價或者上限價成交。從數據來看，截至2022年12月26日，全國300城經營性土地總成交幅數3854幅，環比上升19%；成交總金額6927億元，預計全月環比增幅將達七成左右。

楊科偉表示，整體來看，隨著政策調整進一步加深，風險進一步出清，購房人預期改善，預計2023年房地産市場有望企穩回升。