促進居住消費健康發展 房地産需加強市場預期引導

近日，中共中央、國務院印發《擴大內需戰略規劃綱要(2022-2035年)》（以下簡稱《綱要》）。在住房方面，《綱要》提出，要促進居住消費健康發展。

從具體內容上看，《綱要》提出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強房地産市場預期引導，探索新的發展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，穩妥實施房地産市場平穩健康發展長效機制，支援居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩地價、穩房價、穩預期。完善住房保障基礎性制度和支援政策，以人口凈流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給。因地制宜發展共有産權住房。完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。健全住房公積金制度。推進無障礙設施建設，促進家庭裝修消費，增加智慧家電消費，推動數字家庭發展。

“此次涉及房地産行業方面的政策比較全面，且有較為詳細的政策支援。”多位業內專家均向《證券日報》記者表示，擴大內需需要房地産的積極參與，居住消費是助力經濟增長重回合理區間的關鍵要素之一。

加強房地産市場預期引導

供需兩端發力提振樓市信心

“《綱要》提出‘加強房地産市場預期引導’，這是對穩預期的強調。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜向《證券日報》記者表示，當前房地産市場供需兩端信心不足，強化預期引導，更有利於市場情緒修復。

“促進樓市回暖的關鍵在於紓困房企和穩定市場預期。”某房企掌舵人向《證券日報》記者表示，從短期看，仍需進一步從供需兩端發力，保障“保交付”的同時，進一步釋放居住購房需求，引導市場主體重回投資端。

上述人士進一步稱，從企業端看，信用良好房企多方融資渠道已經被打通，信用預期相對較穩，這有助於其在銷售市場發力。已出險房企則在多重因素下，新房銷售和轉讓資産均受到不同程度的影響，正亟須增量資金進入強化“保交樓”信心，消除居民購房擔憂。從市場需求端看，各地仍需“因城施策”進一步優化樓市政策，通過階段性放寬首套房貸利率下限、調整限購及限貸政策、降低首套房甚至二套房首付比例等相關舉措降低購房成本，支援居民購房需求。此外，應注意引導和激發改善性需求入市，未來的居住消費，新市民以及換房人群將是重要主力軍。

在業內看來，加強房地産市場預期引導，意在提振房地産市場信心，促進銷售端回暖，才能帶動房地産行業上下游産業鏈消費進入正迴圈。

支援居民合理自住需求

帶動産業鏈上下游消費

“此次對於房地産方面的內需政策，實際上有幾個重要層次。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，一是房地産內需的促進要基於“一定位一制度”的大框架下進行，即要在“房住不炒”的定位、“租購並舉”的制度下推進。唯有這樣，對於住房或居住消費的支援才具有可持續性，也防範出現方向的偏差，如出現各類炒作購房需求的錯誤做法。二是在居住需求方面，實際上從不同維度做了分類。從需求的合理和不合理角度，區分為對合理自住需求的支援、對投資投機性需求的遏制。三是從市場化和保障類的角度，區分為市場化領域和保障性租賃住房、共有産權住房等內容。

“此次國家發佈的擴內需戰略，沒有像2008年那樣更多強調如何促進商品房購置需求，而是只提了支援居民合理自住需求，包括剛性需求、改善性需求等，更多的是推動供給側改革。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，當前，我國每人平均住房面積超過41平方米，每人平均擁有1.06間，戶均擁有1.1套。因此，高收入人群換房需求、資産配置需求減弱。接下來，就是換房需求、低收入家庭上車等購房需求。而支援合理自住需求，是適應需求端變化，讓供應匹配需求，需求牽引供給，供需平衡，房地産才能穩定。

嚴躍進還進一步稱，政策將需求進行了階段性的劃分，包括購房需求和購房後期需求，比如提及養老居住需求、家庭裝修需求、智慧家電需求等。

“房地産行業鏈條長且複雜，上下游涉及的大行業有50多個，可帶動的消費空間巨大。對於居民消費層面來説，購房後的消費以及存量房升級換代等多領域都有可提升空間。”某房企人士表示，房地産已經進入改善時代和存量時代，無論是新房還是存量房市場，都已進入新消費需求階段，比如《綱要》中提及的“推動數字家庭發展”等。

“房企要深入理解《綱要》中提到的各類需求，測算其總規模、對供給端的影響和要求，以此考量未來如何基於此類需求創新産品和服務。”嚴躍進稱，如此才能在“房住不炒”以及“租購並舉”下，積極做好轉型或探索出新發展模式。本報記者王麗新