西安和平花園業主自管半年結余47萬引熱議：這樣做能否持久

西安市和平花園業主自管半年，小區財務收入結余47萬元。經報道後，引起業內高度關注，各個業主微信群裏圍繞自管的討論非常熱烈。但大家都對業主自管的前景有些擔憂，怕僅憑熱情做事，無法持續長久。業主自管是否真的沒有前途?自管的關鍵點在什麼地方?外地有哪些成功經驗值得借鑒?

業內熱議：和平花園這樣做能否持久?

記者注意到，7月18日在各個業主群裏，圍繞業主自管的評論很多。評論內容從點讚敬佩，到理性分析，最終有的肯定，有的否定。

“三百多戶竟然能盈餘四十多萬!”

“都快把業委會主任累死了，自己又是收費員，又是水電工，又是看監控，一文補貼沒有，自己貼錢給業主幹活，比自己家的事都操心，能不盈利嗎?”

“確實不容易!能自管成這樣，主任及委員也是拼了，敬佩!”

“和平花園為業主自治摸索出了一條新路。接下來會如何運作發展?”

“雖然需要熱心人出來做事，但如果一直是無私奉獻的話，是否可持續發展?假如這批熱心人由於種種原因陸續離開，後續還會不會有人加入?”

“大型小區裏水電氣暖系統的複雜程度，有時候按照國家標準都評定不了，業委會如何解決?”

“為他們敢想、敢闖、敢做點讚!”

“過來人”説：雖然自管失敗，但不認為道路錯誤

其實，2012年西安城南一小區就曾經有過業主自管的先例，只不過最終以失敗告終。

據當年搞業主自管的業委會主任介紹，當時業主大會已經通過，決定搞業主自管。業委會籌集了啟動資金，準備引進專業的物業管理團隊，這個物業管理團隊包括項目經理、客服、保安等人員。但做好準備以後，老物業公司卻遲遲不願退出，導致專業管理團隊一直沒能到位。後來在相關各方支援下，業委會雖然接管了小區物業管理，為省錢卻把專業的管理團隊辭掉了。業委會內部有人成立了一家物業公司，進入小區實施管理，並在物業公司拿工資。如此一來，沒在物業上班的業委會成員，和在物業上班的業委會成員就分裂了。他對此感到很傷心，就離開了業委會。

“雖然搞業主自管失敗了，但我並不認為業主自管是一條錯誤道路。”這位曾經的業委會主任説：“我認為，搞業主自管對業委會要求很高，首先不能有任何私心，業委會成員一定不能把自管作為為自己謀取工資的崗位;另外要具備相應的素質。專業能力跟不上，就無法實現自行管理。業主自管，一定不能是業主自己管自己，必須是專業的人管專業的事，物業管理團隊一定要專業。”

外地經驗：讓物業成為業委會下屬部門業主物業成為“一家人”

2017年12月3日到7日，媒體曾組織“西安業主杭州行”活動，其中，西湖區文新街道競舟社區恩濟花苑小區、蕭山區聞堰街道聞家宴社區的江南摩卡小區都屬於自管小區。

昨日記者就西安業主們關心的問題，聯繫採訪了恩濟花苑小區業委會主任徐波、物業主管尤文佳。

徐波介紹：“我是股份制企業經理，覺得‘總經理負責、董事會監督’的體制用到小區一定也能管好。業委會相當於董事會，物業主管相當於總經理，如此一來，物業管理團隊就是業委會下面的機構，執行業委會的意見和建議，物業管理的大方向由業委會來把握。”

小區物業主管尤文佳介紹，現在物業是屬於業委會下面的一個部門，共有16個人。“我是物業主管，下面有8個保安、4個保潔、1個綠化、1個文員、1個水電工。雖然業主也習慣把我們稱‘物業’，但大家都知道，我們是業主自己的物業。因為我們的工資是業主給發的，員工做事的態度也不一樣。我們建有一個網路平臺，24小時只要有業主反映問題，我們都會立即去處理。我們還配備了有駕駛證的保安，為業主免費提供代泊車服務。”

“小區主要收入來源有物業費、停車服務費，以及廣告費、擺攤費、租金費、外來車輛停車、外來方的場地佔用費。其中，業主繳納的物業費是每平方米0.5元，停車服務費是每月100元，這兩項我們一直都不漲，物業費、停車服務費的收繳率幾乎都是100%。後面的幾項費用每年都會漲一些，用這些經營的收入來補貼業主。業委會給我們的工資也很好，比附近別的小區高四五百，而且每年都在漲。由於我們的物業服務讓業主很滿意，西湖區文新街道還給我們發了‘先進物業’證書。”

江南摩卡小區的模式則更特別，該小區業委會主任朱曙俊介紹：“我們成立的這個物業公司屬於全體業主，所有業主都是股東，由業委會主任、副主任代持股份。業委會成員不拿工資，義務做事。物業公司直接受業委會領導，不以盈利為目的，經營收入主要用來搞社區建設。”

自管要點：專業的人幹專業的事業委會要對大方向負責

尤文佳介紹，搞業主自管，最大的短板就是抗風險能力較差。因為沒有公司就沒有營業執照，就給物業人員買不了社保和員工險。“出了工傷，要由業委會來賠償，但現在我們給員工都買了意外傷害險，也能解決問題。社保的問題，我們通過挂靠到別的公司來解決，或者直接給員工發社保補貼。現在我還發起成立了一個組織，專門提供專業的物業管理人員，希望幫助更多的小區來實現自管。”

那麼，做好業主自管，要具備什麼樣的條件?杭州恩濟花苑小區業委會主任徐波表示：“自管應該有管理團隊，要由專業的人幹專業的事。業委會要對大方向負責，不需要事無巨細都親自去做，因為這樣時間長了也管不好。業委會成員光有熱情不行，還要有理性，有方法。”

杭州江南摩卡小區業委會主任朱曙俊認為，業主自管必須要具備四個條件：一是要有業委會，要真正拿到管理權;二是要有三個月左右的流動資金;三是要有一批熱心業主支援自管;四是要得到政府層面的支援。另外他認為，“最重要的就是，當家人一定不能有私心。” （記者 馬虎振）