碧桂園的速度與危情：正在為極速的高週轉模式買單

導讀

從財務角度，碧桂園式的高週轉關鍵是投入産出時間越短，資金週轉率越高、資金回報率越高；從現實角度，這意味著，項目有動力壓縮從拿地到開工、施工、開盤、現金流回正的時間。對於工程來説，任何施工都有其合理工期，如果為了速度和節點出現趕工，極易出現安全、品質問題。

2017年剛剛登頂的碧桂園，猝不及防地迎來了“至暗時刻”；作為房地産行業規模化競爭的王者，碧桂園正在為極速的高週轉模式買單。

6月24日，碧桂園上海奉賢區在建項目紅墅林發生事故，致1人死亡9人受傷；7月12日，碧桂園杭州前宸府基坑坍塌，所幸無人傷亡；7月26日，安徽六安碧桂園城市之光工地圍墻和板房倒塌，造成6人死亡、多人受傷。

7月30日，時隔一個多月後，上海奉賢區安監局初步調查結論顯示，紅墅林項目任意壓縮工期，隱瞞危險性較大的工程不上報，是導致事故發生的間接原因。

8月3日，碧桂園主席楊國強和總裁莫斌均承認，上海項目確實存在人為趕工，這是不符合集團安全管控要求的；同時，旗下項目的工程管理存在漏洞。

碧桂園是房企高週轉實踐的佼佼者。借助成就共用、同心共用這兩個利器，引入跟投，楊國強將稅後利潤的20%讓予員工，極大地刺激了區域和項目的熱情，幫助公司實現了高週轉，速度遠高於同業。

然而風險也同時埋下。從財務角度，碧桂園式的高週轉關鍵是投入産出時間越短，資金週轉率越高、資金回報率越高；從現實角度，這意味著，項目有動力壓縮從拿地到開工、施工、開盤、現金流回正的時間。

對於工程來説，任何施工都有其合理工期，如果為了速度和節點出現趕工，極易出現安全、品質問題。

出事後，碧桂園也在反思集團的品質安全管控體系，並出臺了多項措施。

“高速行駛”下的管控漏洞

時間拉回到2017年9月8日，上海奉賢海灣鎮地塊出讓，最終被碧桂園以10.68億元摘得，樓板價11041元/平方米，溢價率0.4%。

這是一個純住宅項目，定名為紅墅林。9個多月後，這塊地上的數棟建築物拔地而起，工人們每天緊張地施工，6月底已出地面數層。

另一個出事的項目杭州前宸府進度也很快。2017年8月16日摘牌，今年6月22日拿到預售許可證，6月30日第一次開盤，從拿地到開盤僅10個月時間。

位於三線城市六安的碧桂園城市之光的速度則更快。2017年2月28日，碧桂園以16.03億元競得六安2017-2號地，樓面價為4390元/平方米，半年後的10月26日便開盤了。

高週轉是碧桂園的核心競爭力。據莫斌介紹，參與跟投制度的項目，12個月是個節點，12個月實現資金週轉的就可以獲得獎勵；一線、1.5線城市受制于開工、預售條件的嚴格，達不到這一標準，可以延到20個月。

2018年以來，碧桂園不斷提高高週轉要求。4月份，莫斌連簽多份文件，要求促進高週轉。開盤週期達到3-4個月、3個月或以下的項目將享受高額獎勵。

據莫斌介紹，紅墅林項目人為趕工，是想趕在暑假前把售樓處做好開放，導致在施工方案執行中出現了問題。

他強調，項目私自的趕工行為是不符合集團對於安全和品質要求的。公司已對相關責任人進行了懲罰。項目總已被就地免職。

碧桂園另一位副總裁説，上海限價嚴格，趕工的意義其實沒那麼大；但上海區域的人希望，在一線城市也能做成一個高週轉的標桿，這個心思太過於急切，導致動作變形。

此外，六安和其他幾項事故的發生，也暴露了公司的工程管理漏洞。

碧桂園目前大約80%的工程都是外包。六安事故發生場所為工人宿舍，杭州的是基坑輔助工程，均為外包，都是在主體工程之外，反映了公司在配套項目上重視度不夠。

“配套工程原來是在（主體工程）紅線外，主要由施工隊自行管理，以前我們主要關注配套的走電等問題，現在把工棚、交通位置、食堂、洗手間等等都納入品質管控體系。”

莫斌稱，7月27日公司全面停工自查之後，90%的項目不存在安全隱患已經復工，10%存在安全隱患的大部分是配套工程，目前都在要求整改。

楊氏高週轉“秘訣”

房地産行業的高週轉由來已久。10多年前，萬科提出“5986原則”，即拿地5個月動工、9個月銷售、開盤售出8成、産品6成是住宅，奠定了行業高週轉的基調，很多全國性公司如保利、金地、龍湖等緊隨其後。

彼時乃至現在，從拿地到銷售6-7個月，已是一般大型房企的最快速度。龍湖有關人士告訴21世紀經濟報道記者，6個月的開盤週期，在公司內部可能會拿到優秀獎。

被外界稱為“合夥人”制度的同心共用計劃，讓碧桂園的週轉速度遠超同業，同時也是碧桂園從千億飆升到5500億的獨門密碼。

在2014年底，碧桂園開始推行同心共用，希望借此實現快速週轉和規模飛躍。

2015、2016年，同心共用在碧桂園項目大量實施，平均開盤時間縮短至4.3個月，資金週轉率可達一年1.5次，成為週轉速度最快的房企。

這項制度簡單來説就是跟投，強制區域總和項目總等管理人員跟投所在區域的所有項目，上限不超過10%，項目現金流回正即可分紅，利益共用、風險共擔。

再直白一點説，此舉是對區域總和項目總的高額激勵，大大激發了區域的買地和銷售熱情。在市場火爆的2015-2017年，碧桂園數位區域總裁收入過億，幾十位項目總收入過千萬。

也是在這三年，碧桂園接連實現銷售幾近翻番，從1500億到3000億再到5500億，超越了萬科、恒大，成為全國乃至世界第一房企，晉陞財富世界500強。

通過跟投的超額激勵，碧桂園重新定義了房地産的高週轉遊戲，將自己變成了房産界的“沃爾瑪”，還引領了行業新一輪的規模化競爭，融創、泰禾、旭輝、陽光城、龍光等各路黑馬，都是碧桂園的擁躉。

根據財報，截至2016年12月31日，碧桂園共有583個項目參與跟投，測算平均簽約銷售凈利潤率預計約為12%，項目凈現金流平均回正週期預計為8.4個月。

2017年未公佈跟投具體數字，但據碧桂園CFO伍碧君介紹，去年的資金週轉率仍在1.5次/年，今年上半年有所放緩。

跟投制度“雙刃劍”

正如世界上所有的制度一樣，跟投制度並不完美。

接近碧桂園的人士告訴21世紀經濟報道記者，同心共用實行三年後，碧桂園的週轉速度並未像之前預期的那樣樂觀發展，反而出現了邊際效應遞減，2015-2016年，平均開盤時間為4個多月，2017年上升到了6個多月。

“這幾年跳槽去碧桂園的區域總，必須是自帶身家的。”一位資深房地産業內HR人士説，一個區域有好幾個項目，區域總對每個項目初始投資為80萬元，項目總對所在項目投資為50萬元，意味著剛去就要投入數百萬甚至上千萬元。

但2018年的市場環境與過去三年不可同日而語。三四線城市銷售在放緩，一二線則備受限價困擾，利潤率走低。碧桂園過去兩年內大幅買入並且跟投的地塊，正在經受考驗。

對於激勵對象而言，隨著市場下滑，他們的跟投意願在降低。碧桂園的跟投已經出現逾期現象。早在1月23日，碧桂園下發《關於強化“同心共用”及時跟投的通知》稱，對於定期跟投的項目，凡逾期跟投的區域總裁，暫停發放其工資和所有獎金；其他逾期跟投個人，則將暫停發放所有獎金。

金地董事長淩克在談到跟投時提醒，有些公司強行要求員工持有股權，沒有那麼多錢的時候，員工就通過外部融資，最後有可能出現問題；如果自己的錢也在項目裏，有時就會為了自己的錢和收益，用很激進的方法，做出不正確的經營舉措。

他説，跟投制度賺錢的時候是正向激勵，不賺錢就是負向的。跟投要在執行的過程中去調整，去監督。

對此，莫斌表示，碧桂園設立跟投機制時就考慮了市場下行可能出現的情況，比如在限價背景下，將現金流滾動到其他項目上帶來利潤，有現金流回來，同樣有收益。讓大家都關注現金流，首先把項目做好，而不是關注虧損多少錢。

他説，跟投最大的風險是拿地。拿地合適就成功了70%，經過過去三年的上升市場，老的區域沉澱了一些利潤，能夠承擔可能的虧損，説清楚風險後可以給他拿有爭議的地；新的區域沒有沉澱，想拿的地和公司出現分歧，原則上是不給拿，寧可錯過。

那麼在市場下滑時跟投是否會出現錯判？伍碧君表示，現在這種情況很少。“集團會提醒區域，不要想著房價還可以上升，要在限價以下的樓價去預測拿地，還能賺錢就拿；區域總自己要對團隊負責，萬一拿錯了也要跟公司一起承擔損失，因此拿地會很謹慎。”伍碧君説。

對於跟投激勵是否會損害品質安全的問題，莫斌稱，跟投根據施工、開售等節點會有不同比例的激勵、分紅，但最大頭的70%要在交房後，前面的30%是預付，出了問題後還得還給公司；出現安全品質問題實行一票否決制，近期出事的幾個項目獎勵就全都取消了。

4年前，碧桂園一位區域總裁指出，只有完美交樓，才能最終實現同心共用計劃的閉環。

以買房後兩年交樓計算，2018年，碧桂園大量跟投項目面臨交樓，各地業主維權概率上升，面臨的考驗還在繼續。

碧桂園反思與糾錯

據21世紀經濟報道記者了解，上海和六安事故發生後，兩項目總已經被就地免職。莫斌表示，出事的幾個項目相關負責人和管理人員已經全部更換。

碧桂園副總裁、運營中心總經理陳斌介紹，針對之前發生的安全事故，集團正在採取若干措施，實施安全品質管控的升級。

在此前全面停工自查的基礎上，已經啟動了所有區域開展安全品質交叉檢查，預計歷時15天左右，進一步自查自糾，進而建立安全品質工作方面的長效管控機制，成為一種常態化加密型工作。

碧桂園還提出，施工合同條款中明確承包人需在確保安全品質的條件下履行合同，如果發包人發出的指令存在安全和品質隱患，承包人即施工方可以拒絕執行，並且上報集團總部。這項措施，賦予承包人和甲方同等的權利。

“這次事故最大的教訓就是我們要加強延伸管控。延伸到施工前，以及所有的合作夥伴。”管工程出身的莫斌説。

他還重申，要繼續把安全品質和團隊激勵機制直接掛鉤，而且是一票否決。

此外，公司將進一步推進工地開放，讓所有的業主、準業主等各方，在施工過程中可以進入工地，一起監督安全和品質管理。

莫斌表示，還會大力推動碧桂園自主研發的SSGF新工藝體系，實現現場澆築和住宅工業化。現在碧桂園有400多個項目正在實施，今年底會達到600個項目左右，明年會超過1200個項目，後年會全覆蓋所有的項目。

他認為，只有通過持續的成本投入和新工藝的大規模推廣，才能真正克服建築安全和品質隱患。