中金公司：中國REITs市場空間預計可達4萬億元

4月25日，證監會、住建部聯合發文宣佈推進住房租賃資産證券化，試點發行房地産投資信託基金（REITs）。

中金公司認為，REITs是當前市場環境下引導投資人有序參與房地産市場的重要金融工具，而租賃住房REITs將成為其在中國發展的突破口。

REITs的推行在“房住不炒”政策背景下極具必要性。REITs的本質是讓廣大中小機構乃至個人投資人參與到大宗房地産投資中，分享物業租金回報及增值收益。相較于直接購置實物資産的“炒房”路徑，REITs能夠為中國居民家庭提供門檻更低、資金壓力更小且更具流動性的房地産投資渠道，對於降低居民部門住房杠桿水準、平抑炒房預期、防範系統性市場風險具有重要意義。

國內“類REITs”産品距真正意義上的REITs仍有較大差距。近年來層出不窮的“類REITs”産品實質多為偏債權類私募産品，少數在發行方式、股權類比例等層面有所突破的産品，也主要服務於發行主體的融資需求，國內至今尚無面向公眾投資人、在公開市場交易的、標準化的權益型REITs。

法律監管體系的完善與稅收制度的調整是REITs破局關鍵。限制REITs在國內發展的因素有四：1）法律監管主體不明；2）雙重徵稅問題壓制收益率；3）可證券化的優質物業偏少；4）專業REITs管理機構及人才匱乏。未來REITs的推進應重點明確法律及監管主體，並對當前REITs稅收政策（尤其是REITs和股東層面的雙重徵稅）予以適當減免。測算顯示，如果採用國際成熟市場的稅收減免政策，中國REITs的回報率平均可提升2-3個百分點。

中國REITs市場空間預計可達4萬億元，租賃住房REITs是排頭兵。對標美國、澳大利亞、日本、新加坡、香港等市場，估算未來中國REITs市場規模約4萬億人民幣。其中以租賃住房（尤其是長租公寓）為底層資産的標準化公募REITs適合於在當前“房住不炒”政策背景下率先推出。