首付貸再穿“隱形馬甲”：仲介協助提高房産估值加碼申請按揭

在房地産相關關鍵詞中，貸款永遠是繞不過去的話題。

《證券日報》記者近日調查發現，除了消費貸、信用貸等産品由明轉暗為購房者提供資金外，房産仲介也聯合評估公司對交易房屋提高評估價等方法來降低購房者的首付款，加大首付款背後的杠桿，為首付貸穿上“隱形馬甲”。

提高評估價

降低首付額

《證券日報》記者近日走訪北京地區多家房産仲介發現，部分仲介公司為了解決客戶首付款不足想出了提高評估價的辦法。

“看了好多房，心儀的房子首付湊不夠。但是仲介和我説，可以找評估公司提高評估價，這樣來降低首付”，近日，有購房者向本報記者反映。

據了解，這種提高估值減輕首付壓力的原理來自銀行對房屋評估價的認可度。據了解，通常簽訂購房合同後，房産仲介會根據客戶選擇的按揭銀行選擇該銀行認可的評估機構對房屋價格進行評估，出於風險考慮，根據房屋位置、年限等指標綜合考慮，房屋的評估價一般不會超過房屋市價的85%。

某房産仲介的經紀人對《證券日報》記者表示：“銀行的系統裏有一個白名單，那個名單裏面的機構評估出來的價錢他們就認。因為銀行也不知道每個房子到底值多少錢，全看評估機構給的數據。”

以一套市價600萬元的房屋為例估算，按照市價的85%計算，房屋的評估價為510萬元，按照目前北京地區首套房貸款標準來看，購房者最多可以貸款331.5萬元。(510*0.65)，向下取整為331萬元，即首付款為269萬元。也就是説，雖然目前北京地區首套房的最低首付為35%，但是選擇購買二手房的買家，首付款肯定高於35%。

然而，採用提高房屋評估價的方法，則可以大幅降低首付。根據多位房産仲介對本報記者的介紹，和仲介有合作的評估機構可以將房屋的評估價做到市價的100%。以上述600萬元的房屋為例，按照評估價100%計算，首付款可以降為210萬元，也就是説減少了59萬元的首付款。

“高評估”背後

稅費支出或增加

不過，由於在北京地區，滿兩年的普通住宅相比于非普通住宅可以免征增值稅及附加稅。網簽價、原值、面積相同的住宅，當分別屬於普通住宅和非普通住宅時，稅費可能相差十幾萬元。

由於目前北京地區房價較高，按照上文房産仲介提供的提高房屋評估價的方法，多數成交的房屋會屬於非普通住宅。這就意味著，提高房屋評估值，稅費可能增加；而正常評估，則貸款額度或許較低。

根據11月7日《住房城鄉建設部人民銀行銀監會聯合部署規範購房融資和反洗錢工作》第四條規定：各地房産管理部門要向相關銀行業金融機構提供新建商品房、二手房網簽備案合同及住房套數等資訊的實時查詢服務，銀行業金融機構在辦理個人住房貸款業務時，要以在房産管理部門備案的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據，並以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度，有效防範交易欺詐、騙取貸款等行為。

但是，目前市場對於“以網簽備案合同價和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度”的理解有所爭議。

北京市西城區某大型房産仲介的一位店長告訴《證券日報》記者，北京地區從2009年開始，就已取消了陰陽合同，當時也是從防範貸款風險出發，防止購房者簽兩份購房合同使房屋評估價高於售價，從銀行套取高額貸款。目前，在北京地區，購房者只能在網簽價和房屋評估價格中選一個價格，也就是説要麼多貸款多繳稅，要麼少繳稅少貸款。