2017年的西安樓市會何去何從？

桂園第十一座鳳凰城進駐西安，以人性化、智慧化理念打造新型舒適的人居環境。圖為1月8日西安碧桂園鳳凰城示範區開放實景一角。 鄭凡 攝

◆整體房地産大環境會是一個比較健康、穩中求升的態勢

◆合作代建、收購融合，品牌化房企時代是大勢所趨

◆商業地産競爭進入白熱化

“先定一個小目標，比方説先掙它一個億”萬達集團董事長王健林紅遍網路的一句話應用於2016年的西安樓市，就像某開發商打趣的那樣：“我們超額完成了很多個王健林的小目標，希望2017年可以完成更多小目標。”值得一提的是，西安樓市2016年期末考試成績單十分亮眼，成交量、成交均價創7年新高，其中高新、曲江、浐灞區域更是呈三足鼎立之勢。早在去年第四季度伊始，多家品牌房企便對外宣稱已完成全年任務，甚至封盤為來年存貨，但也有部分房企並沒有選擇早早過冬、依舊賣力推新，想借力市場暖風趁熱打鐵，在2017年初持續“收成”。

2016年，中國房地産市場銷售額首次突破10萬億，西安樓市就是其中的一個閃光點。降首付、搶地潮、聯姻潮、萬達簽署千億投資戰略、以及“大魚吃小魚“的並購潮不禁讓各界看客關注：2017年的西安樓市會何去何從？

政策引領房地産市場平穩、健康發展

2017年伊始，西安市房屋限購政策落地，一時間引起各界熱議。事實上，西安房價遠遠低於熱點一線城市高啟的天價，緣何限購？其實際意義不盡相同。2016年12月21日，陜西省委常委、西安市委書記王永康在民生調研工作中指出，破解住房難，要“盤活閒置和低效土地，注重疏解部分城市功能，帶動遠郊區縣發展。”

一方面，限購區域僅限城六區，也就是政策引導購房者在長安區、高陵區等區縣購房，帶動其經濟發展；另一方面，對實地資金來源的強化監管使得房企拿地困難加大、實現更有效的約束。與此同時，限購新規一定程度上也將加快西安庫存重點區域的去化力度。

對未來市場的影響，陜西省房地産研究會會長王聖學表示對於西安這樣以剛需為主的需求市場，不會引起太大的波瀾。西安當代置業行銷總監張萬里則表示：“2017年隨著新政的出臺，對於剛需、剛改這樣的住房市場來説應該是比較平穩發展的一年，對於投資類産品或許會有抑制，整體房地産大環境會是一個比較健康、穩中求升的態勢。”

站在房地産市場調控角度看，這次新政出臺對增量房屋進行限制，打消了部分預期看漲的炒房妄想，與此同時，針對之前西安樓市“18.5億地王”，2017年一季度“房荒”等助推房價瘋漲的炒作，向市場明確了政府未來對於保持房地産市場健康、平穩發展的決心。

西安樓市向品牌化房企時代邁進

繼2015年天朗與融創合作之後，在西安本土房企就掀起了與大牌房企合作的浪潮，2016年至今更是一浪接一浪：萬科收購寶天地産80%股份、融創與科為地産聯手、恒大收購中渝國際城、宏府與當代置業、海亮地産分別合作開發項目……

合作代建的形式越發成熟，對於本土開發企業來講，這不失為尋求出路的一劑靈丹妙藥，這樣的浪潮也就代表著西安樓市正在向品牌化房企時代邁進，隨著招拍挂項目的啟動，種種利好政策也會使得西安房地産市場更加健康平穩的成長。對於購房者來説，可供其選擇的住宅項目也會在這樣的大時代下擁有更加高端優秀的品質，造就更加美好的生活環境。

有專家表示，2017年西安會涌現更多品牌房企與本地房企聯姻合作，一方面，品牌房企以其品牌效應以及産品模式可以化解本土房企的固化死結；另一方面，通過與本土房企的強強聯合更能為品牌房企擴大市場，在西安的土地上落地生根。這是一個重塑的過程，西安也將真正進入品牌房企時代。

商業地産進入“洗牌”階段

2016年對於西安商業地産市場來説，是生死交迭、更新換代的一年。面對體驗式消費模式的升級，傳統商業難以轉型使得生老病死成為必然。現今以體驗休閒為目的的消費取代以購物為目的的消費，體驗類消費以每年兩位數的幅度上漲，傳統商業卻以每年兩位數的幅度下滑，如此境地，商業市場的競爭以白熱化態勢進入商業塑形期也是重新“洗牌”階段。

步入2017年，在商業地産的角鬥場上，戰鼓已經悄然敲響，華潤萬象城、萬達西安ONE、MOMOPARK、金輝環球廣場等大體量商業項目的即將問世無不為體驗式消費模式的現實體驗添磚加瓦，但井噴上升的商業地産面積西安市場未來是否能夠承受的住呢？

對此，金輝集團西安商業總經理鄭孟哲表示，隨著城市化進程，人口不僅僅局限于城內，開始向城市週邊拓展，與之配套的商業項目也與之同步。“雖説西安商業面積在近兩年內不斷增加，但這個過程中也存在優勝劣汰，也有一部分關業或被收購，畢竟西安是人口近千萬以上的大都市，以目前的商業面積我認為還是可以承受的，市場還是不錯的。”

2016年雖然樓市回暖，但去庫存仍是2017年房地産市場的主基調。房産新政的出臺為樓市發展提供基礎依託，以房企轉型升級、提高産品品質、提升品牌效益為發展動力，以環境改造、配套升級為協助工事，促使房地産市場平穩、健康發展成為穩定態勢，為常態化的市場正能量“擼起袖子加油幹”！

拓展閱讀：

近幾年西安房地産交易不溫不火，西安房價在五千至一萬以上不等，均價在一線城市中也算是比較低的了，而就在2016年的最後一天，西安市重啟樓市限購政策，西安市住房保障和房屋管理局也將政府文件公佈在網上，其中大家最關心的一句話是：自2017年1月1日起，在本市城六區(新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區)範圍內只能新購一套住房(含新建商品住房和二手住房)。

只能新購一套住房，這個“新購”是什麼意思?在數量上限制為一套，首付比例又是怎麼規定的?為何只限購本市城六區，求長安區的心裏陰影面積;西安限購令出臺後會對本來就不溫不火的樓市有怎樣的影響?看完限購令心裏滿滿都是疑問啊，求解答。

為什麼是“新購”而不是“限購”?

為什麼是“新購”而不是“限購”?

文件中寫到：“在本市城六區(新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區)範圍內只能新購一套住房(含新建商品住房和二手住房)。”這裡用的詞是“新購”而非“限購”，即不管西安市民的你已經在西安有五六七八套房，都可以再買一套作為投資，不過就算你剛工作也只能購買一套新房，是買套一室的先自己住呢還是直接買個三室的將來結婚用呢，這還真是個難題。

再來看看“限購”：2016年9月18日杭州市住房保障和房産管理局公佈了《杭州部分區域實施限購政策》，宣佈自9月19日起實施住房限購，在杭州市區限購範圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。嗯，看來這個“限購”和西安的“新購”區別還是很大的。

新購的一套房首付怎麼規定?

限購政策中要求加強住房金融管理，針對房地産企業和仲介等機構都有規定，嚴禁各類機構開展“首付貸”性質的業務，但並未針對購房者提出首付款比例要達到多少的要求。2016年10月廣州出臺的限購政策對貸款購買住房的家庭有要求執行最低首付款比例30%的規定。西安限購令中對首付款沒有要求，那些愛投資房産的老王們會不會隨便拿出手裏的閒錢再來個“最後一買”?

看看2011年的西安限購令

西安市2011年2月25日正式出臺的樓市“限購令”，規定已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)、能夠提供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市轄區內向其售房。

同時明確規定西安市居民限購2套房，禁購3套以上住房，2套房貸首付最低60%。西安市限購區域為西安市轄區(新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、灞橋區、未央區、閻良區、臨潼區、長安區)，而周至、藍田、戶縣、高陵等4縣不在其區域範圍內。

西安2011年的限購令明確了限購條件，限購套數，還有限購2套房的房貸首付，相比“新購”令，2011年的限購簡直是誠意滿滿啊!而“只能新購一套住房”看著是不是更像“再來一套”呢?

限購後房價會漲還是跌?

不管前面有n個問題，大家最關心的還是限購後房價到底會跌還是漲。由於這次西安限購與之前一次不同，是在嚴控投機炒房中提出的限購，榆林土豪、北京富豪、鄭州大款們不能再在西安一擲千金瘋狂買買買了，炒房團退出西安後新房認購量會較前減少，但手握重金的西安拆二代們會放過“再來一套”的機會嗎?所以西安房價到底會跌還是會降，誰都不知道啊。