10月11日上午，濟南迎來新一輪土拍。此次共有9宗土地出讓，拍得總價33.6億元。其中8宗是位於歷下區的商業商務用地，分佈在奧體周邊，地理位置優越;一宗是位於天橋區的居住用地。最終，碧桂園摘得奧體東路附近商業地塊，海信摘得天橋區7.6畝袖珍地塊。近期，濟南還將分批供應3800畝土地。
天橋7.6畝住宅用地要配建470平安置房
此次土拍唯一的居住用地是G111地塊，這是天橋區北關北路104號原濟南市再生資源總公司歷下公司地塊，土地面積5037平方米，約7.6畝，容積率不高，在1.0-1.8之間，可能會建設低密度産品。該地塊臨近北園高架及未來的軌道交通R2線,交通較為便利，位置較好。根據規劃要求,該地塊要配建居民日常生活所需的綠地、公共服務設施及規劃建設的地下人防工程。
主城區的居住用地一直是房企競逐的對象，但是該地塊較為迷你，僅僅吸引兩家開發商報價，經過10輪報價，該地塊觸發了最高限價13000萬元，進入競安置房環節，最終30764894號競買人以470平米的安置房面積競得該地塊。該地塊樓面價為14338元/㎡。網傳競得人為海信。
奧體東路供應6宗土地，5宗要建超高層
此次供地的大頭是奧體附近，經十東路以南、奧體東路以東供應了6宗商業商務用地，未G103-G108地塊，土地總面積150210平方米，約226畝。
對於奧體區域來説，這幾乎可以看做是最後一波商業用地供應，至此，該區域的商業用地已經基本供應完畢。
這些商業地塊，除了16號地塊是地下部分，其他5宗地塊建築規劃最大高度都在100米以上，也就是説這些地塊上有很大可能會建超高層建築。未來，奧體東路周邊附近將呈現高層商業建築群。
其中，經十東路以南、奧體東路以東的15號和12號地塊規劃最大高度為150米;13號地塊規劃最大高度為120米;16號地塊是其中規劃高度最高的，達220米。
其他商業地塊的規劃最大高度也都達到100米。
G104-G108五宗地塊是捆綁出讓，位於經十路南側、玉頂山西側，項目總用地約201畝，規劃地上建築面積60萬平米左右，地下建築面積26.7萬平米左右。最終以18億的起始價成交，網傳為將軍集團。
該項目要求開發商自持地上建築面積不少於10萬平米，自持期限不低於20年。這個區域要引進並自持至少一家國際品牌五星酒店，土地交付後60個月內正式營業。
這次土拍中，奧體中心東側15號地塊，曾經在8月4日的土拍中出現，沒有開發商出價導致流拍。
此次該地塊重新掛牌出讓，出讓條件並沒有調整，但是卻一改之前無人問津的局面，成為開發商追捧的熱門地塊。
5家開發商經過33輪競拍，最終碧桂園以6.2927億元拿下，溢價率超100%，樓面地價為6612元/㎡。記者從碧桂園相關負責人了解到，在此處拿地主要是看中其核心地塊的潛質，經十路沿線的優質商業地塊已經很難得。據悉，該地塊未來將主要建設對外銷售的商業産品，如寫字樓、公寓等，對網傳的建設碧桂園山東區域企業總部的消息，該負責人表示，不排除使用一部分地塊來建設總部的可能性。
CBD供應兩宗地，要建銀行營業大樓
CBD也供應了兩宗商業用地，位於解放東路以南、經十東路以北，土地面積共26489平方米，須與地下環路、地下管廊、軌道交通等相銜接，滿足各項設施建設要求。
其中G110地塊要求建設用地範圍內的城市道路並對外開放使用，竣工驗收後産權無償移交給政府;地塊位於CBD核心位置，該項目應該建成銀行、保險及金融機構總部的辦公營業大樓。項目建成後，企業總部同時遷入，土地競得人全部自持，不得對外出售。
根據要求，這個地塊在土地交付後6個月內開工，2020年6月底前竣工並投入使用。由於這個地塊要求明確，應該是定向土拍，最終被城投以底價2億元成交。
而CBD的另一宗土地則受到了開發商的熱捧。CBD4-36地塊規劃高度同樣在100米以內，預計未來要建高層商業建築。3家開發商經過31輪報價，最終以5.9185億元的價格成交，溢價率為103%，樓面地價在7910元/㎡。
濟南近期將再供3800畝土地
截止到目前，濟南的主城區(包括長清)已經供應了10輪土地，共111宗土地，總面積為6045畝。其中，住宅用地有59宗，面積有3983畝;商業商務等商服用地共有52宗，面積合計有2062畝。
根據此前的《計劃》顯示，2017年濟南計劃供應城鎮住宅用地680.44公頃(10207畝)。其中，城鎮住宅用地中擬招拍挂供應普通住房用地463.06公頃(6946畝);除了住宅用地之外，今年濟南還計劃供應商業服務用地166.03公頃(2490畝)。因此，濟南的招拍挂住宅土地供應已經過半，商業用地大部分已經供應完。
記者從濟南市國土局了解到，未來幾個月濟南將加快土地供應節奏，密集供地。近期將分批供應約3800畝土地，共50多宗。這些土地分佈在主城區各個區域，歷城佔大頭，歷下區也會供應。而這3800畝供應完之後，濟南今年仍還有其他地塊可供應。
截止到今年6月左右，濟南尚未完成供應的居住用地匯總，共5000畝左右。到現在為止，唐冶等片區已經供應了部分土地，但是還有一些片區如張馬片區、劉智遠片區、五里牌坊等尚未供應，預計也將在未來的幾個月內形成供應。國土局相關負責人表示，到年底前一定會完成今年的供地計劃。
國慶省城未開新盤是樓市降溫?聽聽業內人士怎麼説
國慶省城未開新盤 業內人士：不能判斷樓市大降溫
國慶長假結束，省城樓市格外冷清，整個假期零開盤，部分售樓處放假輪休。而去年國慶節當天就有四五個住宅項目開盤，成功搶頭條。業內人士指出，樓市調控已滿一年，市場正在回歸理性，樓市逐步降溫，政策因素最為關鍵。
拉訪小紅帽重出江湖
“平時沒空兒，放假逛逛樓盤看看房子。”購房者李先生趁假期轉了幾個樓盤，發現多數售樓處都比較平靜。他先到東部一個即將入市的大型樓盤，假期裏的售樓處沒有想像的那麼熱鬧，為了吸引客戶，開發商精心準備了一系列的嘉年華活動，相當一部分市民是為了帶孩子來玩，置業顧問則向等候的家長們推介房子。
李先生帶孩子離開售樓處時，遇到了兩撥拉訪的“小紅帽”。免費送到指定售樓處，配合看完房，有衛生紙、指甲剪等小禮品相贈，在這些攔截人員的精準“勸導”下，他又去了雪山片區的兩家樓盤。“前幾年房子不好賣的時候，經常在路口遇到，現在怎麼又冒出來了?不是説房子得靠搶，還用到處拉人湊數麼?”不過，李先生注意到，這些小紅帽只承諾免費接送到售樓處，前兩年往往還能額外再給看房者20元左右的“補貼”。
樓市旺季地産圈休假
“原來都説，國慶放大假，地産人除外。今年可算正兒八經地歇了一個完整的假期。”10日，濟南一家房地産開發公司的高管告訴記者，昨天剛自駕遊回來，到青海、內蒙古遊玩了一圈。“現在沒房賣，你想加班都沒戲。乾脆跟幾個朋友痛痛快快地出去玩一圈。”他説，前一段時間擔心國慶節前後再出臺新的調控政策，能賣的都賣了。目前工地的工程進度趕不上來，再像往年一樣指望假期賣房沒啥意義。連置業顧問都安排輪休了。
“去年國慶節加班到淩晨兩點，今年在民宿睡到下午兩點。”在省城一家大型房企做銷售的王先生在朋友圈秀出幸福，沒有開盤、加班的壓力，徹底放鬆休息。他的朋友圈裏，整個假期打廣告賣房的資訊少了，曬度假遊玩照片的多了。
真有樓盤賣不動了
在假日期間，英雄山立交橋附近很多市民看到附近一樓盤打街頭活體廣告，4個人一組，穿著統一的綠馬甲，在路口和公交站牌等人流密集的地方舉牌子，“交房早”“位置好”“有房賣”等字樣格外顯眼。
“這到底是唱哪一齣?有房子還愁賣麼?半夜排隊搶都搶不上。”市民鞠先生看到這一幕，覺得有點搞笑，不知道開發商賣什麼關子。三年前，英雄山路與二環南路附近，這類四處遊擊的廣告牌數不勝數，各個樓盤都拉隊伍“搶地盤”。樓市走牛之後，售樓處擠破頭，這一現象很快絕跡。
據業內人士介紹，這家樓盤負面消息不斷，在沉寂了接近一年之後，于9月30日新推出一棟樓，總計不到100套房源，單價在2.3萬元左右，但銷售情況並不理想，因此把之前用的招數重出江湖。據悉，整個長假結束之後，該樓盤一共賣出去40多套，大部分仍然尚未消化掉。
8天長假竟然零開盤
據山東世聯等第三方機構監測，國慶節8天長假，濟南主城區沒有一個住宅項目開盤或者加推房源。整個假期成了一個樓市的空窗期。而在往年，作為“金九銀十”傳統旺季，黃金周可謂是重中之重，通常是賣房高峰期。
以2016年國慶黃金周為例，10月1日當天，恒大禦峰、恒大濱河左岸、萬象新天、魯能泰山7號等多個樓盤扎堆開售，搶佔了當天的頭條新聞。此後，又有三盛國際公園、綠城玉蘭花園等項目加推，7天長假省城樓市熱鬧非凡。
相比之下，今年國慶長假各個樓盤都很“低調”。不過，在放假前一週，至少有12個樓盤密集加推房源，從9月25日至9月30日，每天都有開盤，其中29日就有5個樓盤不約而同地放量出貨。去年國慶節第二天濟南開始限購限貸，今年9月底，外地大批省會城市加碼調控，
樓市降溫?有待觀察
“十一長假沒有開盤，不能就此斷定樓市要大降溫。畢竟這個市場不是天氣，説冷就能冷的。”濟南房地産市場的一位資深人士認為，雖然國慶節期間出現了少見的“零開盤”現象，但就此下結論不免有失偏頗。在9月最後五天內，濟南12個樓盤扎堆賣房。也可以説，提前釋放了。
仔細來看這12個開盤的項目，其中6個全部售罄，分別是魯能泰山7號、綠地城、龍湖春江悅茗、新城香溢瀾庭、中海華山瓏城、綠地香榭麗。萬科城市之光、綠地CBD項目、綠地新里城等項目基本上所剩無幾，去化率接近100%。只有中國MALL等少數幾個樓盤銷售得不理想。
國慶節之後到供暖季開始前，預計還有一大波新房入市，比如萬達文旅城、唐冶、雪山、新東站等區域，北部的華山片區、小清河沿線。如果多數新房開盤還能維持較高的去化率，説市場降溫就為時尚早。
限售城市繼續擴大
據第三方機構監測，到目前為止，包括濟南在內，全國已經有46個城市執行了不同年限的限售政策，要求所有新購或者部分新購房源，鎖定一定年限(一般為2-5年)後才可以再上市。而且，仍然不斷有城市在跟進，10月9日，海南省三亞市出臺新規，在海南省無住房的非本省戶籍居民家庭，在三亞市中心主城區範圍內購買住房的，需提供從購房申請之日起在海南連續繳納2年及以上社會保險繳納證明;同時商品住宅施行5年限售。
業內人士認為，限售事實上就是樓市的去杠桿，購房者必須要以自用為目的。否則，按照3-5年的鎖定週期來算，高杠桿的高成本資金不太可能進入樓市。
樓市調控一年來，各地樓市政策持續收緊。限購、限貸、限售、限價等政策抬高了住房交易成本，使得樓市交易頻率放緩。如果市場逐步降溫，政策因素無疑是首要的。
相關連結：京滬廣等城市遇“寒潮”
這個國慶節，多數熱點城市的樓市都遭遇了“寒流”。北京新建住宅前7天網簽116套，二手房網簽27套，均是2009年來的歷史最低值，同比跌幅達到了65%。國慶8天長假北京合計新建住宅簽約222套。中原地産研究中心統計數據顯示，上海前7天網簽新建住宅178套，同比2016年同期的784套，跌幅達到了78%;深圳前7天簽約445套，同比2016年同期的508套下調了13%;南京前7天簽約457套，同比2016年同期的905套，下調了50%;福州前7天簽約345套，同比2016年同期的540套下調了36%。
廣州中原地産監測，今年十一假期前後，廣州11區總共有19個樓盤開盤加推，總推貨量2090套，比去年十一假期(5979套)大跌65%;總成交貨量872套，比今年五一假期大跌51%，比去年十一假期大跌78%。
(綜合齊魯壹點、生活日報消息)
