在步步升級的限購令下，從成交量來看，濟南樓市大幅降溫，但高端住宅似乎依舊活躍。
十幾套五六百萬元起步的別墅，一月賣光
“這怎麼可能?不到一個月，十幾套房子就全沒了?”
王先生最近準備換大房子，看好了一個高端樓盤的聯排別墅，他覺得這種起步價五六百萬元的豪宅，在眼下最嚴格的限購政策下，應該沒多少人買。沒想到，才過了幾個星期，最搶手的戶型全部售罄。
王先生名下已經有兩套房子，按照濟南的限購政策，必須把名下的房子賣掉才可以買別墅。可沒想到還沒賣完，別墅沒了。
王先生又專門找熟人打聽了一番，結果確實是賣沒了，只有少數幾套大戶型、高總價的的房源可售。另外，還有花園洋房可以選擇。但是“多層的洋房也不便宜，從性價比來説，不如聯排別墅。”
記者從這家樓盤了解到，近期別墅産品確實意外走俏，具體原因沒有認真分析，可能是市場上供應量少，而且直觀的感覺是客戶“不差錢”，有不少是全款買的。
記者通過調查發現，千佛山周邊的在售高端樓盤，大平層的單價普遍在3.5萬元左右，而且都是往年的項目，沒有新開售的樓盤增加市場供應。
變賣“老破小”換別墅
“我主要是想把老人接過來一起住，畢竟年齡大了，好方便照顧。現在住的房子雖然也夠大，但最好有個院子，給父母養花種草，再弄個小菜園種點東西。”
王先生説，他的第一套房子是單位分的房改房，面積小還是頂樓，戶型設計也不合理，唯一的優點就是學區房。孩子上完小學後，他就搬了出去，在南部一大型社區買了一套三室兩廳的商品房，帶電梯而且環境綠化好。問題是，離父母太遠，老人年紀越來越大，身體也經常出狀況，去年就有兩次半夜緊急趕過去。
王先生琢磨，乾脆把自己的兩套房和父母的老房子都賣了，然後集中力量買一套小別墅，全家住一起，所有的問題就都解決了，將來也不打算再換房了。
王先生算了算賬：帶電梯的商品房能賣接近300萬。房改房雖然破舊但是學區房，據仲介的經紀人説，市場價也得接近200萬元。父母的老房子因為配套差，房齡也高，頂多能值七八十萬元。兩套“老破小”加上自己現在住的商品房，大約可以變現五六百萬元。買一套最小套型的別墅，錢基本上不成問題。實在不行，還可以再貸點款。
可關鍵是，目標房源沒了。有個買家還一直在催，想買他的房子，這下他也不敢收人家定金了。
不差錢的全款買豪宅
王先生原來總覺得，別墅、大平層這種高端豪宅，單價動輒好幾萬元，不是一般人買得起的。
其實現在再看看，華山、唐冶、西客站這些地方，不到兩年，高層住宅的單價從五六千元漲到了一萬左右，有的甚至一萬五六。
這麼一比較，豪宅貌似也沒那麼貴，並非遙不可及，至少對一批改善型的購房者來説，在可以接受的範圍之內。
前不久，濟南一家高端樓盤開盤，總價基本上都在四五百萬，推出的200多套房源被一搶而空。而相當一部分購房者是全款買房。
“實行限購政策之後，購房資格成了稀缺品。2011年那一輪限購政策出臺後，可以説催熱了三室房源，並逐漸超越兩室房源，成為剛需市場主流。因為限購，大家在買房時儘量一步到位。”濟南地産圈的一位資深人士表示，這一輪限購，對細分市場有類似影響。
對於一些有資金實力的改善型購房者來説，並不缺房子住，但是要置換更好的居住環境、買更高端的房子，就要清理變現名下的其他房産，以獲得購房資格。這一批客戶群往往不差錢，近年來濟南房價漲得快，之前買的房子大幅增值，變賣幾套房，籌錢對他們來説並非難事。
在目前限購、限價、限貸、限售的政策下，有的高端樓盤就提出苛刻條件：只接受全款購房客戶，或者全款客戶優先選房。
“漲價不行，定價高了，監管部門審批通不過，不差錢的客戶不少，通過這種辦法既能篩選客戶，還能快速回款。”東部某高端樓盤的銷售經理坦言，這也是根據市場形勢，看人下菜碟。
別墅買時容易賣時難
省城一家大型仲介機構的商圈店長李先生介紹説，最近兩個月，普通住宅的成交量明顯下滑，交易週期拉長，也就是説一套二手房從掛牌到成交，時間變長了。
但是，好在有別墅類的豪宅在支撐業績，房産仲介的佣金根據成交額來算，別墅、洋房、大平層的交易額一般比較高，因此佣金也相當可觀。
“沒想到，高端房源還能一枝獨秀，成交量沒有受到多大衝擊。”
他的一個客戶剛交定金買了一套大平層，著急把名下的其他房産變現，否則受限購政策影響，沒法取得購房資格。“我們最喜歡這種急著拋售的房子，一般低於市場價。這套房子平時怎麼也得賣個200萬，房主報價190萬，第三天就有一個買家以188萬的價格簽了合同。”
不過，需要注意的是，清理“老破小”房子，換豪宅並非適用所有的人。
李先生説，有個客戶因為工作調動，要變賣一套精裝修的大別墅。報價1200萬元，當初裸房買的時候就900多萬元，因此賣這個價也不算貴。但是，房源挂出來快兩個月了，沒有人出價。房主坐不住了，主動降價100萬元，仍然是無人問津。過問的買家寥寥無幾，有一個客戶出價不到1000萬元。如果算上資金成本、裝修費用，這個價格讓賣家面臨賠錢，所以至今尚未成交。豪宅特別是大別墅在變現的時候，難度比普通住宅大很多。
業內人士表示，豪宅尤其是別墅的購買群體畢竟相對小眾，改善自住可以，如果投資的話，則要考慮變現能力問題，遠不如幾套剛需房賣得快。
