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“海爾瀾山公館什麼時候能拿到預售證?我們去年6月就在這裡搖號選房了，但因為沒有預售證，至今也沒法網簽。”24日，濟南市民連繼偉向經濟導報記者如此抱怨。
海爾瀾山公館是以前的名字，現在該樓盤已經更名為金科瀾山公館。自從連繼偉在這裡搖號選房之後，這個樓盤已經歷了一次轉讓、兩次限購。近期，市場傳言濟南可能加碼樓市調控，連繼偉對此很是緊張。“前兩次限購沒限住我，如果限購繼續升級讓我喪失了買房資格，那可怎麼辦啊?”
經濟導報記者注意到，在濟南去年10月整頓房地産市場以前，無證先售並非個案，比如歷下區的華夏福地項目也涉嫌無證先售。這些無證先售的樓盤，在濟南出臺限購政策後，讓部分買房者很受傷。
鬱悶的買房經歷
回憶起在瀾山公館的購房經歷，連繼偉很是鬱悶。
“早在2015年11月，我就在瀾山公館交了5000元的預售金。當時覺得它是海爾的樓盤，是大品牌。沒想到，海爾做家電靠譜，開發房地産卻如此不靠譜，意向金交了已經1年多，到現在也沒法網簽。”
雖然沒有預售證，沒有網簽，但瀾山公館去年已經開過一次盤。連繼偉回憶道，在他交了5000元預售金之後，開發商又以打折為由，讓他交了2萬元認籌金。到了2016年6月，瀾山公館搞了一次開盤。“當時號稱‘內部認購’，模式是搖號選房，很多人在那裏選了房。我選的那套房子價格在8800元/平方米左右。搖號選房之後，我又交了8萬元。”
從交意向金到交內購款，連繼偉一共交了10.5萬元房款。但迄今為止，這個樓盤仍沒有拿到預售證。
“我的情況還是比較好的，到現在為止還有購房資格。有些人因為限購已經喪失買房資格，算是被坑苦了。”連繼偉説道。
也有人説，連繼偉很幸運——當時簽的買房價格只有8800元/平方米，以現在的行情看很是便宜。但連繼偉表示，“別忘了我們從2015年底就開始交錢了，當時天橋區很多樓盤的價格都在8800元/平方米以下。”
連繼偉現在最盼望的是這個樓盤能夠儘快網簽;最擔心的是，濟南千萬別再出限購政策了，因為這個樓盤已經經歷了一次轉讓、兩次限購。
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一次轉讓 兩次限購
在瀾山公館眾多購房者選房後3個多月，濟南樓市調控政策重磅來襲。
去年10月初，濟南出臺第一版限購政策：提高首付比例，購買首套住房，商業貸款最低首付比例由20%提高至30%，購買二套住房商業貸款最低首付比例由30%提高至40%;實施家庭限購，本市戶籍家庭限購3套住房，非本市戶籍家庭限購1套。
去年12月底，濟南樓市調控政策升級：繼續加強家庭限購，本市戶籍家庭限購2套住房，非本市戶籍家庭限購1套;提高非本市戶籍購房門檻，購房人需提供連續24個月以上在市區繳納個人所得稅或社會保險證明。
在兩次限購政策實施後，部分購房人被擋在門外，不再具有購房資格。
迄今為止，擁有濟南戶籍的連繼偉還沒有被限購，但他擔心調控政策進一步升級。按照目前的政策，在濟南擁有一套住宅的連繼偉還能再買一套住宅。但不久前有傳言，濟南可能會加碼調控，比如本地戶籍居民買第二套房需要交納一年社保。目前，該限購消息已被辟謠，但連繼偉仍然擔心：“雖然現在辟謠了，但不代表未來不會出類似政策，如果出臺，我可能就被限購了。”
除了兩次限購之外，瀾山公館還經歷了一次轉讓。
瀾山公館原來由海爾地産開發。去年年底，金科地産旗下全資子公司山東百俊房地産與海爾地産簽訂股權轉讓協議，以自有資金出資23.51億元收購後者持有的濟南海睿、青島海昌、泰安海大3家房地産公司的全部股權。金科股份此次收購的3項標的資産中，濟南海睿開發項目即為海爾瀾山公館項目。財報顯示，截至2016年8月末，其總資産為6.98億元，凈資産為-1016.95萬元，2016年1至8月實現營業收入0元，凈利潤-630.42萬元。
目前，該項目的名字已經由海爾瀾山公館變更為金科瀾山公館。
繼續履行原有合同
25日，經濟導報記者來到天橋區標山南路以北，瀾山公館售樓處就在這裡。
在售樓處的屋頂上，“瀾山公館”4個字清晰可見，但前面的“海爾”兩個字已被摘去;而在售樓處右側的指示牌上，依然標著“海爾地産瀾山公館”;在售樓處左側的廣告牌上，標示已經變為“金科瀾山公館”。
項目被轉手了，目前還沒有預售證，購房者原來交的房款還算數嗎?對此，金科瀾山公館行銷部一位沒有透露姓名的負責人表示，雖然項目由海爾轉手給金科，但金科將繼續履行原來的協議，對此，購房者不用擔心。
對於購房者希望儘快網簽之事，這位負責人表示，金科接手項目後，正在做一系列工作。根據濟南的新規定，房屋必須蓋到一半高度且為12層以上才能拿到預售證，瀾山公館正在積極施工，目前部分樓棟已經蓋到13層以上，預計近期就會拿到預售證，到時會儘快為購房者辦理網簽。
無證先售並非個案
經濟導報記者注意到，瀾山公館無證先售並非個案。華夏福地項目自去年7月就已開始認籌，但迄今仍未取得預售證。開發商濟南華夏海龍房地産工作人員竟對媒體解釋稱，補辦預售證是地産行業的潛規則，作為棚改項目，“政府允許後補辦手續”。
自去年10月以來，濟南出重拳打擊開發商違規銷售現象，目前無證先售的情況在濟南已經基本絕跡。但此前出現的無證先售負面影響持續至今，尤其是面對不斷升級的限購政策。“有些人很早就交了部分房款，但由於遲遲網簽，現在已經被限購了。”連繼偉介紹道。
濟南一房地産界人士分析稱，此前市場存在較多無證先售，相關部門也應該反思其監管責任。
山東豪才律師事務所律師周長鵬則從法律上分析了這個問題。他認為，如果開發商無證先售，相關購房合同是無效的，購房人的權益無法受法律保護。但如果開發商此後拿到預售證，其原來的購房合同可以被認定為有效，購房人的權益將可以得到法律保護。
對於限購升級致使部分人喪失購房資格，周長鵬分析稱，具體情況可能不同，但從《物權法》《合同法》等來看，在開發商拿到預售之後，之前簽署的購房合同可以被認定為有效，購房者可以通過行政訴訟要求法院通過判決的方式讓相關機構為其辦理網簽;或者以民事訴訟的方式，要求法院確認其權益，並以法院判決書為依據到相關部門辦理不動産登記。
金科瀾山公館上述負責人表示，對於該樓盤購房者被限購的數量，他們還沒有摸清情況，開發商會努力協調解決相關問題。對於事件進展，經濟導報將予以持續關注。
(應受訪者要求，文中“連繼偉”為化名。)(經濟導報)
