老舊住宅小區(含樓房院落和單棟樓宇，以下簡稱“老舊小區”)設施不配套、環境臟亂差、缺乏正規的物業管理，不僅嚴重影響小區居民的日常生活，還有損整個城市的品位和形象。為切實幫助老舊小區居民改善生活環境，提高生活品質，自2015年7月以來，省、市有關部門先後出臺一系列文件，紮實推進老舊小區整治改造，有序擴大物業管理覆蓋面。我市自2015年啟動老舊小區整治改造試點以來，各區(縣)老舊小區整治改造工作正有序推進，一些完成整治改造工作的小區，開始嘗試引入物業管理。一年多時間過去了，試點情況如何?記者近日進行了調查。
【現狀】
兩個小區的管理賬
市中區舜玉路街道辦事處舜玉南區舜繡社區、舜玉北區，是全市第一批引入物業管理服務的小區。但由於兩個小區擁有的資源、服務的項目不同，物管企業面臨的境況也迥然有別。
北區物業現有條件保本沒問題
舜玉小區北區由濟南舜吉物業管理有限公司承接物業管理服務，主要負責北區40棟左右2000多戶居民的樓道保潔、轄區幾條街道的集市管理，並配合街道辦巡查處理小區違章搭建、佔道經營、亂倒建築垃圾等違法違規行為。
説起一年多來的經營管理情況，公司經理王亮給記者算了一筆賬：
主要收入：
小區居民應該交的衛生費，每戶每月6元，實際收繳率不到70%;
街道集市180個左右攤位每月上交的市場管理費，每個攤位每天10元，對下崗職工、殘疾人以及其他困難戶要實行減免，收取的費用要交一部分給環衛部門;
根據雙方簽訂的合同，街道辦應該按月支付的補貼，實際並未落實;
應該向居民收取的物業服務費，目前沒有統一標準，也收不上來。
主要支出：
公司8個管理人員的工資、獎金;
10個兼職保潔員每月工資、額外獎勵，工資標準按所承擔的任務量計，每個單元每月30元，額外獎勵酌情發放，不固定;
辦公費用;
支出合計4萬餘元/月。
“按現有狀況收支相抵，公司能保本，如果再擴大管理範圍，就比較困難了。”王亮説。
南區物業一年資金缺口二三十萬元
和舜吉物業相比，負責舜玉南區舜繡社區試點樓院物業管理服務的濟南恒聖物業管理有限公司，則要艱難許多。據公司經理程文生介紹，恒聖物業只負責舜玉南區39棟樓2070戶15萬平方米純居民樓院的管理服務，規模佔整個南區的1/3。
其經營狀況如下：
主要收入：
非單位宿舍居民每月應交的衛生費，每戶每月6元，收繳率僅有40%左右;
部分單位宿舍收取的物業費，按0.5元/平方米收取，通過單位代扣等方式支付，收繳率85%左右;
街道辦補貼，合同標準為0.1元/平方米·月，實際上並未執行;
快遞櫃、凈水機等少量便民設施的場地租賃費。
主要支出：
公司5個管理人員的工資、獎金;
6個專職保安以及兼職保潔人員每月的工資、獎勵;
試點區域內道閘等設施的運作、維護費用;
辦公費用;
以上合計約4萬元/月。
相比之下，南區沒有北區的市場管理費收入，恒聖物業的經營狀況因此差了許多。根據程文生粗略計算，收支相抵之後，公司年資金缺口達二三十萬元，生存壓力比較大，除了簡單的保安、保潔、秩序維護以及不涉及費用的維修服務外，無法開展其他精細化的服務。
【困擾】
推行物管面臨三道坎
採訪中，街道、居委會工作人員、物業從業人員以及物業行業主管部門相關人士將種種不利因素歸納為制約老舊小區推行物業管理服務的三道坎——
意識坎
我國物業管理行業儘管已有30多年的發展史，但對城市居民來説，自覺為物業服務埋單的消費意識並未廣泛形成。“老舊小區尤其是開放式小區的居民，幾十年來的生活習慣，已經讓他們養成了比較隨意的生活方式，引入物業管理本來就對其固有的生活方式造成了衝擊，還要讓他們為此付費，難度不是一般的大。”採訪中，有物業公司經理如此表示。
正因為意識到居民的物業服務消費意識、消費觀念這道坎不好邁，到目前為止，濟南已完成整治改造的老舊小區，僅有燕子山小區、舜玉小區等屈指可數的幾個規模相對較大的小區引進了物業服務企業，且都是由街道、居委會做主引進，而非居民共同決策自主引進。
另據市住房保障和房産管理局(市城市更新局)物業處相關負責人介紹，試點開始以來，還沒有物業服務企業主動向行業主管部門表示願意承接老舊小區物業管理。
政策坎
用舜玉路街道辦事處城管科負責人的話説，在老舊小區推行物業管理，政策是關鍵。
根據《關於推進全省老舊住宅小區整治改造和物業管理的意見》(以下簡稱“意見”)和《山東省老舊住宅小區整治改造導則(試行)》(以下簡稱“導則”)，地方物業、物價主管部門應按照《山東省住宅物業收費管理辦法》，制定老舊小區物業收費標準，以便物業企業直接面向小區居民收取物業費時有據可依。
據恒聖物業經理程文生測算，考慮到開放式老舊小區的實際情況，僅開展衛生保潔、秩序維護、門衛執勤等簡易物業服務，每平方米物業費不低於0.5元，企業才能維持生存;如果實行封閉式管理，成本更高，收費標準也要相應提高。
但從目前來看，我市相關職能部門尚未制定專門針對老舊小區的物業收費標準，如果套用將於今年7月31日到期的《濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法》，又難以契合老舊小區面臨的特殊情況。
對王亮和程文生來説，除了儘快出臺針對老舊小區的物業收費標準，對類似舜玉小區這類已試點一年多的小區，相關職能部門還應儘快出臺驗收標準並組織驗收，以便企業根據驗收結果找街道兌現補貼。
《意見》和《導則》提出，對承擔老舊小區服務任務的物業企業給予4項經營激勵政策。在法律專業人士看來，4項激勵政策中，“規模經營”、“拓展經營”兩項，業主、物業兩家取得一致意見相對容易，實施起來也不會有太大問題;“後續經營”主動權掌握在負責物業項目招投標工作的政府部門或行業協會手中，一般不會有執行障礙;但“特許經營”一項需要將物業管理區域內的廣告發佈權、便民服務亭設置和經營權、停車收費權、快件智慧存儲櫃場地租賃收費權等一併賦予相關物業企業，這相當於將業主共有的公共資源交給企業經營收益，可能面臨法律風險。
資金坎
物業服務行業屬於微利行業。在濟南，物業費低於0.5元/平方米的正規物業小區已很罕見。根本原因在於近年來人工工資、水電費等必要支出大幅上漲，原本三五毛錢一平方米的物業費就夠保本，經營得好，甚至還能獲得一定利潤，這樣的時代如今已一去不復返。
在王亮和程文生看來，如果政府對他們接管老舊小區物業管理服務的財政補助能夠兌現，兩家企業維持正常運轉沒有問題。
以恒聖物業的15萬平方米管理區域為例，如果財政按0.2元/平方米標準進行補助，以當前每月4萬元左右的開支，恒聖物業再想想別的辦法就能打平，如果能再向居民收取部分物業費，興許還能略有盈餘;“如果補助4毛錢，就能保證有一定利潤，企業也能進一步拓展服務範圍，為小區居民提供更多精細化的服務。”
按照省住建廳等部門的上述《意見》和《導則》，對接管老舊小區物業管理服務的物業企業，地方財政要給予專項補助，補助標準由地方政府據實核定。
作為老舊小區推行物業管理的具體執行者，舜繡社區居委會主任陳瑩希望能夠將老舊小區物業管理專項補助列入政府預算，儘快兌現到位。而記者採訪了解到的情況是，我市的補助標準目前尚未核定出臺;各區(縣)2016年和2017年政府公共財政支出預算中，似乎也沒有專列這一項;而試點街道和企業自行約定的補貼，並未真正落實到位。
“地方政府也有自己的苦衷。”相關專業人士表示，按照《意見》和《導則》，老舊小區物業管理專項補助資金由市、縣(市、區)兩級財政承擔，連續補貼5年，“地方財政壓力不小”。
僅以濟南2015-2016年已完成整治改造的650萬平方米老舊小區為例，如果全部引入物業管理，每平方米每月補助0.2元，一年需要補助1560萬元，5年需要補助7800萬元;如果補助0.4元，每年需要3120萬元，5年需要1.56億元。
按照計劃，2020年底前，濟南全市要完成2500萬平方米老舊小區的整治改造工作，省、市、區三級需要投入的整治改造資金已是一個天文數字;如果再推行物業管理全覆蓋，市、區兩級尤其是財政收入本就比較低的區政府，很可能會感到“壓力山大”。
【辦法】
推行準物業管理
按照《意見》和《導則》，老舊小區整治改造完成後，也可由街道辦、居委會暫時實行準物業管理(保安、保潔)。在市住房保障和房産管理局(市城市更新局)物業處副調研員閆亮看來，在居民物業服務消費意識普遍缺失的情況下，放棄引入正規物業企業，而是由街道、居委會在轄區老舊小區實行準物業管理，是相對經濟的一種方式。
在槐蔭區張莊路街道辦事處明星小區，居委會聘請的兼職保潔員，每天負責清掃各居民樓院樓道，居委會根據工作量按月發放工資;配有傳達室的樓院則配備了保安，工資也由居委會負責。
像明星小區這樣，由街道或居委會出面聘請兼職保潔員、專職保安，為老舊小區居民提供保安、保潔等最基本的管理服務，其實質是通過政府購買公益服務崗位方式，在老舊小區推行準物業管理。
與由物業公司提供物業管理服務相比，這種準物業管理在服務專業化、正規化、標準化、精細化方面，存在比較大的差距，但就老舊小區的管理現狀而言，準物業管理或許是當前最合適的方式。其好處體現在：
①基本可以解決目前老舊小區缺乏專人管理、維護帶來的環境臟、秩序亂、形象差等問題，為改善老舊小區居民生活環境提供最基本的保障，確保老舊小區不會出現“先改後亂”現象;
②不再著眼于迅速轉變居民缺乏物業服務消費意識這一現實，也就不會出現因為直接面向老舊小區居民收取物業費而引發矛盾糾紛，以及作為管理方的企業因收不到物業費難以為繼的現象;
③通過政府購買公益服務崗位，可以解決大批低收入就業困難人員的就業問題，同時因為不向老舊小區居民收取額外的費用，不會加重小區居民尤其是困難群眾的生活負擔;
④相比補助承接老舊小區管理服務的物業企業，購買公益服務崗位更容易實現準物業管理的全覆蓋，既能夠花小錢辦大事、減輕財政壓力，又可以化解“發補助”可能帶來的政策爭議。
⑤當前不少老舊小區的公共資源掌握在街道、居委會手中，並不歸小區業主共有共用，用這部分公共資源的經營收益來補貼購買公益服務崗位的支出，不會面臨將公共資源一併賦予物業企業開展“特許經營”可能存在的法律風險。
